一、前言
從最近房仲業者的廣告可以明顯嗅出北市房價下修的跡象，過去落地窗內的待售物件，總是大大打上「賀成交」三個紅字，現在則是將原開價打個叉，在旁邊補上打九折的價格，且這種情形不是出現在單一個案，而是佔一半以上的比例。
事實上，美國次貸危機早已引發全球房地產市場惡化，各國公佈的房地產相關數據更表明，當前全球房地產市場形勢比過去市場判斷更為嚴峻，根據美國聯邦存款保險公司的資料，截至7月25日，2008年美國共有7家銀行破產，其今年的第一季報還披露，美國被監控問題的銀行已經從去年年底的76家增加到90家，預計數字還會有所增加，意味著由次貸引發的金融危機還在不斷發展。
台股自今年高點9309點修正至低點6708點修正幅度27.9％，跌幅在國際股市中排前幾名，加上美國經濟衰退疑慮，外資資金持續減碼台股，上市櫃公司季報公布結果不如市場預期，八月四日成交量能更創今年新低量僅619.3億元，使得市場信心相對低迷，已直接影響台灣的房市，房價下修趨勢越來越明顯。
二、房地產市場發展現況
（一）住展房市風向球
根據住展雜誌發佈的房市風向球顯示，七月的住展房市風向球分數下修至今年329檔以來的新低點34分，已連續兩個月燈號出現代表“衰退注意”的黃藍燈，六月的住展房市風向球分數下探至只剩36分，而七月的住展房市風向球分數更是差2分就掉入代表“谷底加速”的藍燈。
從96年10月至97年7月住展房市風向球的數據，可以明顯看出總統大選對台灣房市的影響力，從去年十月起房市風向球分數逐步下滑，在今年2月來到33分，見表一，隨著馬英九總統大勝的激勵下，政策與消息面利多持續發酵，使建商在推案與廣告行銷上全力作多，不僅大量釋屋並紛紛調高房價，風向球分數在四月份衝上高峰達53分，然而520總統就職過後，政策落實的不確定性影響民心，以及買賣雙方對房價認知差距過大，同時間，多數人薪資所得並沒有大幅成長，物價壓力卻已如排山倒海，各接待中心來客數與成交數跌到谷底。
表一 96年10月～97年7月六大指標換算得分數與燈號對照表
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預售推案
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成屋推案
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廣告批數
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議價率
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來客組數
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成交組數
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風向
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燈號
|
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10月
|
7
|
6
|
9
|
6
|
7
|
4
|
39
|
黃藍燈
|
|
11月
|
6
|
7
|
8
|
6
|
7
|
3
|
37
|
黃藍燈
|
|
12月
|
7
|
7
|
8
|
6
|
6
|
3
|
37
|
黃藍燈
|
|
1月
|
6
|
5
|
8
|
8
|
5
|
3
|
35
|
黃藍燈
|
|
2月
|
4
|
5
|
9
|
6
|
6
|
3
|
33
|
黃藍燈
|
|
3月
|
8
|
7
|
16
|
8
|
8
|
5
|
52
|
綠燈
|
|
4月
|
9
|
9
|
18
|
6
|
7
|
4
|
53
|
黃紅燈
|
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5月
|
8
|
6
|
16
|
6
|
5
|
2
|
43
|
綠燈
|
|
6月
|
6
|
6
|
14
|
4
|
4
|
2
|
36
|
黃藍燈
|
|
7月
|
7
|
6
|
13
|
2
|
4
|
2
|
34
|
黃藍燈
|
說明：風向燈號判斷，32分以下：藍燈(谷底加速)、33～42分：黃藍燈(衰退注意)、43～52分：綠燈(復甦安全)、53～61分：黃紅燈(熱絡注意)、62分以上：紅燈(過熱煞車)。
（二）房地產景氣對策訊號
根據內政部建研所公布的「房地產景氣對策訊號」，97年第1季房地產景氣同時指標大幅下滑，綜合判斷分數下降至八分，創下六年來最低水準，已連續四季出現代表景氣趨緩的黃藍燈，綜合判斷分數一季比一季低，顯示房地產景氣從去年下半年就開始往下滑落，見表二。雖然有兩岸三通、陸資投資台灣以及政府推動優惠房貸等利多消息，但油電物價上漲、實質薪資負成長、金融機構緊縮放款，房貸利率緩步上升，未來房地產市場充滿高度不確定性。
表二 96年～97年房地產景氣對策訊號
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年季別
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96年
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97年
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第1季
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第2季
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第3季
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第4季
|
第1季
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素地交易量指數
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◓
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◎
|
▽
|
▽
|
○
|
|
建造執照面積
|
▽
|
○
|
○
|
◎
|
○
|
|
新推個案標準單價
|
◓
|
◓
|
◓
|
◎
|
◎
|
|
住宅使用率
|
▽
|
◎
|
◎
|
○
|
◎
|
|
綜合判斷(分)
|
◎
12
|
▽
11
|
▽
10
|
▽
9
|
▽
8
|
說明：●紅燈 ◓黃紅燈 ◎綠燈 ▽黃藍燈 ○藍燈
（三）成交量
根據內政部統計，今年第二季全台建物買賣移轉件數為12萬餘件，較去年同期增加9.7%，更較第一季大幅成長34%，主要是反應出總統大選後，房市信心大增，首購與投資保值需求雙雙上揚，帶動第二季成交量攀高。
但新政府上台後，經濟並無明顯改善，加上通膨問題日趨嚴重，買賣移轉件數有逐月下滑趨勢，根據台灣房屋統計7月份成交量，全台除了高雄持平外，其他主要都會區都持續走滑，其中又以北市最為明顯，比起6月份交易量跌了兩成五，但弔詭的是平均房價卻又小幅上漲，來到每坪49.9萬元，見表三，顯示賣家目前雖面臨賣不掉的窘境，但仍不願降價出售，擔憂引發骨牌效應。
表三 主要都會區7月價量變化表
|
區域
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交易量漲跌幅
(與上月比較)
|
平均房價漲跌幅
(與上月比較)
|
平均房價
(萬元/坪)
|
|
台北市
|
-25.57％
|
0.20％
|
49.9
|
|
台北縣
|
-13.75％
|
-1.32％
|
22.4
|
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新竹縣市
|
-7.34％
|
2％
|
15.3
|
|
台中市
|
-8.74％
|
-1.87％
|
15.7
|
|
高雄市
|
0.47％
|
-3.66％
|
10.5
|
三、結論
綜觀世界各國，美國、西歐、日本等國家住房價格漲幅普遍回落，不少國家的房價更出現下跌。尤其是澳洲房市最近貸款違約率升高、房價創下5年最大跌幅，加上經濟走緩，恐步上美英兩國後塵陷入大衰退。澳洲全國平均房價為家庭年收入的6倍，而雪梨平均房價則為8.5倍，根據國際貨幣基金會表示，至2007年為止的十年間，澳洲的房價被高估了25%。這是比較家庭收入與支付貸款能力後，所推算出來的數據，顯示房市衰退的主因是房地產價格飛漲的速度比薪資成長的速度快太多，已面臨泡沫化危機。
台灣房地產市場走了五年的多頭，尤其是近兩年大台北地區房價漲幅更是驚人，依據經建會住宅需求動向調查統計，今年第一季全國房價年所得比為7.5倍已較去年第一季6.6倍明顯增加，且台北市房價年所得比與貸款負擔率高達10.4倍與43.6％，顯示北市房價也被高估，房價出現修正恐怕是遲早的事。
北市房價近年來的飆漲主要是來自「投資需求」，由於銀行貸款利率低，投資客認為北市房地產投資風險低，加上預期房價上漲，紛紛前仆後繼投入市場，一屋多賣屢見不鮮，使得真正有住房需求的民眾無力負擔高房價。長期下去市場上投資客比重過高，會讓投資客的預期心理決定房價，而非真正的供需關係，造成房地產市場無法穩定發展。
當市場泡沫越大就越有可能面臨重大調整，房價逐步下修正好是市場回歸理性的必經之路。目前，政府的政策應該多刺激經濟消費，讓民眾所得增高，而不是一股腦提供青年優惠房貸專案。畢竟，房市剛下修之際，建商或投資客面對房地產多頭行情，除非在財務操作上出現問題，通常不會輕易降價出售。因此房價仍會持續在高點盤整，政府在此時鼓勵購屋，恐怕只會誘導購屋能力不佳的年輕人勉強進場，省下利息錢卻買到不合理價位的房子而被套牢。
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