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財金(研) 102-008 號

July 02, 2013

台灣房市會泡沫化嗎?
空中大學商學系副教授 謝明瑞
關鍵字: 房市泡沬 房價所得比 房貸與GDP

摘要

泡沫經濟是指資產價值超越實體經濟,因而喪失持續發展能力的總體經濟狀態;泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐,但因缺乏實體經濟的支持,因此,其資產猶如泡沫一般容易破裂而稱之為「泡沫經濟」。就房市泡沫而言,一般可利用房價所得比、房貸餘額與GDP比率、房價漲幅與GDP成長率、空屋率…等指標,作為房市是否進入泡沬化的依據。另外,在國內的房地產市場中,若根據房價是否泡沬化的評估指標,則可發現台北市房地產市場大多包含在指標所認定的範圍內,顯示國內房地產市場確實有可能成為泡沫化的危機,亦即由於多項關鍵指標顯示不合常理現象,顯示房價欠缺基本面支撐,泡沫化的風險相對較大。然而,由於有些房市泡沫化指標內容尚無足夠的確實資料可資佐證,加上國人的預期心理支撐,使得國內的房價雖仍維持著繼續攀高的走勢,且已具有泡沫化的風險,但並沒有立即破滅的危機,唯政府必須未雨綢繆,將房市可能產生泡沬化的問題加以解決。

.前言


根據中央銀行所發佈的資料,2013年4月,銀行房貸與建築貸款餘額雙創新高,國內銀行對於購置住宅(房貸)、修繕貸款及建築貸款(土建融資)餘額分別為5兆4295億元、3505億元與1兆4539億元,房貸餘額創下新高,國內房市經歷農曆年短暫的季節因素降溫以後,因為2013年的329檔期活絡而再度回溫。由於國內目前的房貸加修繕貸款金額已達5.78兆元,占GDP 14兆餘元的41.2%,其占比已經偏高,若在加計土建融資,房地產的融資金額更達7.23兆元,占GDP的51.5%,若再加上其他相關指標的確認,便可發現國內房市確實已潛藏泡沫化的隱憂,政府必須即早未雨綢繆,提出合理有效的因應對策,並對不合理的房價加以規範,因為台灣島型經濟的特性,無法經得起日本式的「失落十年」之傷害。


二.都會地區房價偏高


都會地區房價偏高為十大民怨之首,政府為減少民怨,並讓房市降溫,央行和財政部均提出相關對策因應,如降低貸款成數、要求不得壓低利率搶貸款、嚴審貸款人條件、實施奢侈稅,以及提高投資客炒房成本等,讓自住客逐步重回購屋主力。然而,面對全球量化寬鬆的貨幣政策,過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場,游資充斥,引發人民炒股與炒房熱潮,加上利率偏低,財務槓桿偏高,導致都會地區的房價居高不下。


事實上,這種都會地區房價偏高的問題不僅局限於台灣,世界各主要國家如美、英、法,或亞洲國家如新加坡、香港和對岸的中國大陸等,也都面臨相似的問題,雖然各國政府陸續祭出房市調控,欲打壓高漲房價,但成效不大,且政績乏善可陳,觀其緣由,影響因素很多;今若暫不考量國人的「有土斯有財」心理,也不考量國內的「海島型經濟」特性,以及房地產本身的「區位性」,而僅從政策性來做探討,則可擇其較主要原因說明如下述。


1.民營銀行對央行決策配合度不高


金融體系包括公、民營銀行及其他非存款性的金融機構,而在政府政策的推動上,央行要求各行庫,如土銀、合庫等配合政策,調高房貸利率、降調貸款成數,且審核過程趨嚴,迫使不少房貸戶轉向民營銀行。然而,由於金融市場的游資過多,房貸、土建融貸款又為民營銀行獲利重要來源,因此,只要貸款人信用良好,或房屋區位條件佳,則民營銀行大多都樂於提供較大彈性的額度,配合顧客的需求,如以高於交易價格的方式鑑價,或搭配個人信貸,以達到實質提高貸款成數的效果。


2.缺少風險觀念的羊群效應


在國內房地產市場中,雖各都會地區的房市變化有別,但大台北地區房市長期處於多頭,即使因國內外經濟因素而呈現下跌情形,但一般時間都不會太長,加上資金氾濫與缺乏其它投資商品與管道,讓多數的投資人與購屋者忽略了房市價格可能下跌的風險,並產生一種從眾心理,即資本市場所稱的「羊群效應」,盲目追隨帶頭炒房者的炒作,讓房價節節攀升。


3.不動產稅賦偏低的租稅誘因


在國內現行不動產租稅法令規範中,主要是採用房地分離課稅,唯地價是由不動產評議委員會所決定,但因長年行政與人為因素之疏失,造成實際交易價格與評定現值脫鉤,稅基偏離,不僅炒作成本低,且兼具遺贈稅的節稅效果,使得房地產成為有錢人資產配置及節稅的最佳工具。


4.特銷稅規範寬鬆


從奢侈稅的頒訂與實施過程中,可以發現財政部所頒訂的特種貨物及勞務稅(簡稱特種銷售稅)或奢侈稅是影響不動產交易的重要因素;然而,若根據財政部訂定的稽核標準,在不動產稅賦的課徵上,個人在一年內出售房屋六棟以上,才會被視為營業行為,並列為查稅對象,調查其買賣房屋資金流程與頻率。然而,市場投機人一般的做法是透過人頭戶,讓名下沒有房地產的自然人,將其戶籍遷入待售的房市銷售個案內,一年內買賣不超過六戶,即可規避特銷稅;或符合土地稅法第34條稱的「一生一屋」或短期二屋,亦即投資人在買第二棟房子的同時,也賣出已有的房子,亦可免課特銷稅。


換言之,不動產的投機者利用人頭戶購屋,或透過「先買後賣」方式,不斷轉售、重購,不僅可以適用土地稅法的重購退稅,又可規避特銷稅,利用這種模式從事不動產短期交易,每年不斷的循環,並可避免特銷稅的課徵。此外,非都市土地、農業用地等的交易,都不屬特銷稅之課徵對象,即使在兩年內移轉,也不會被課徵特銷稅,並形成炒作的新標的。


國內房地產市場在這些因素的交互影響下,加上遊資充斥,且缺少適當的投資管道,從而帶動房市的「非理性繁榮」,長期多頭市場的交投累積,已讓國內房市達到一個必須謹慎面對的臨界點;金融市場若僅是利率上升,對房市影響不會太大,然一旦景氣反轉,失業率增加,薪資下跌,必然導致大量的自住、投資民眾無法支應房貸的現象,倒帳風險升高;在此情況下,被銀行視為穩定獲利來源的房貸,恐將成為房市泡沬的重要影響因素,但若銀行緊縮放款以之因應,則可能形成資本市場的惡性循環,對消費者及金融機構均相對不利。為防範未然,政府宜儘早提出有效對策,匡正房市畸型現象,除避免房市泡沫化外,並可促使房地場市場健全發展。


三.房市泡沬化


一般而言,有關房市泡沬化的相關內容,可從下列幾個部分來加以說明:


(
一).泡沫經濟


在經濟體系中,房市泡沫化與經濟成長暨發展有關,亦即房市泡沬與泡沫經濟息息相關。泡沫經濟是指資產價值超越實體經濟,因而喪失持續發展能力的總體經濟狀態;泡沫經濟經常由大量投機活動支撐,然而,由於缺乏實體經濟的支持,因此,其資產猶如泡沫一般容易破裂,經濟學上稱之為「泡沫經濟」。亦即經濟發展到一定的程度以後,經常會由於支撐投機活動的市場不如預期而破滅,並導致資產價值迅速下跌,形成經濟學上所謂的泡沫破裂。


在人類的經濟發展過程中,20世紀曾出現過多次泡沫經濟浪潮,其中,比較著名的是日本年代因「廣場協議」所引發的泡沫經濟,其主要說明在房地產市場和股票交易市場中,因為大幅投機炒作上漲時間較久,因此,一旦泡沫經濟破裂,其影響將波及到一個國家的大多數產業,甚至會影響國際經濟走勢。


(
二).房市泡沬化

泡沫經濟引發大幅度的短期衰退,從房屋、土地到股市、融資等都有投資人或企業經營者因資產大量套牢而破產,而其所產生的社會恐慌,將使得消費和投資緊縮的加乘效應,而使得實體經濟受到重大影響;如在20世紀的泡沫經濟中,各國往往在中央銀行提高存款利率之後而破裂,如美國、西班牙、葡萄牙、愛爾蘭…等,都曾因房貸餘額過高,在2008年後陸續引發金融海嘯或是債務危機;1990年的日本也因房市泡沫,種下「失落十年」,甚或「失落二十年」的經濟衰退。


為避免房市泡沫衝擊再次發生,許多國家將房貸餘額占GDP比率40%設為房市泡沫指數警戒線,亞洲各國政府,如新加坡、中國大陸、澳洲、印度與越南等,由於擔心房市過熱,會過度哄抬房價,連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾;因此,雖其房貸餘額占GDP比率仍未逾40%,但皆已預防的角度採取行動,全力防堵,避免房市泡沫化的產生。

(
三).房市泡沫化指標


在學理與實務的認定上,學者間對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法,然若就房市泡沫而言,一般可利用下列10大指標,以作為房市是否進入泡沬化的依據,即:

1.房價所得比:一般以3-6倍為比較標準;
2.房貸本息大於家庭收入:以1/3為依據;
3.房貸餘額/GDP:以>40%作為參考點;
4.年租金與房價之比:此項比值以<1:20為依據;
5.房價與租金關係:若房價上揚,租金下跌;
6.房價漲幅與GDP成長率:即房價漲幅大於GDP成長率;
7.房價短期漲幅:以>30%為度;
8.投資性需求:以>20%為度;

9.空屋率:以>10-15%為依據;

10.開工率與銷售率:當開工率大於銷售率時。


上述十項指標並非必須同時發生,才會有房市泡沬化的現象,也非十項指標發生必然會有房市泡沬化的情形,尚須考量人民預期與政府政策等因素,但由十項指標的數值,大抵可以具體指出房市是否具有泡沫化的現象。


四.房市泡沫化實例分析


大體而言,在二十世紀的房地產市場中,歷史上曾出現過三次比較有名的房地產泡沫化,分別是1926年的美國(間接引發1930年代世界經濟危機),1991年的日本(導致日本長達15年的經濟蕭條),以及1997年的東南亞與香港(導致國家經濟衰退),相關內容,簡述如下:


(
一). 1926年的美國房地產泡沫化


1920年代中期,美國經濟出現了短暫的繁榮現象,金融市場中,游資充斥,企業經營中,投機盛行,對房地產的需求增加,導致建築業活絡而日漸興盛,擁有特殊地理位置的佛羅里達州則出現了房地產價量齊漲的異常現象。


佛羅里達州位于美國東南端,為冬日的度假勝地。1920年代期間,由于佛羅里達的地價一直遠比美國其他州為低,因而成為游資去化的較佳地區,亦使該州成為最佳的投資地區。隨著需求的增加,佛羅里達的土地價格開始逐漸升值,特別是在1923-26年的四年中,佛羅里達的地價出現了數倍的漲幅,若以該州的棕櫚海灘上的土地銷售行情為例,其1923年價值80萬美元的不動產,1924年即已達150萬美元,到了1925年,已高達400萬美元,三年之間的地價漲幅就達5倍。


另外,1925年,邁阿密市約有2000餘家的地產公司,當時該市僅有7.5萬人口,其中,有2.5萬名為地產經紀人,亦即平均每三位居民就有一位專做地產買賣的市民。而當人民競相投入不動產業時,投機氣息濃烈,因為地價每上升10%,投機客的利潤幾乎就會翻升一倍;但到1926年,金融資金逐漸被抽離市場,佛羅里達的房地產泡沫迅速破碎,許多企業家面臨破產,銀行家自殺或發瘋現象多所常見,而房市泡沫又激化了美國的經濟危機,結果引發華爾街股市的崩潰,最後終於導致1929-1933年的經濟大恐慌(Great Depression)。


(
二). 1991年的日本房地產泡沫化


1980年代後期,日本為刺激經濟發展,中央銀行採取了寬鬆的金融政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場,致使房地產價格暴漲。1985年9月,美國、德國、日本、法國、英國等五國財長簽訂了「廣場協議」,決定同意美元貶值,因而引發大量國際資本進入日本的房地產業,同時更刺激了房價的上漲。從1986年到1989年的三年中,日本的房價約漲了兩倍。


受房價大幅飇漲的影響,許多日本人開始以窖藏的儲蓄進行投機。到1989年,日本的房地產價格已飆升到「荒唐而不可思議」的程度。日本的國土面積約相當于美國加利福尼亞州,但斯時的日本地價市值總額,卻相當于整個美國地價總額的4倍;到1990年,僅東京都的地價總額,就相當于美國全國的總地價,這種明顯不合理的土地飆漲,說明了日本房地產泡沬化現象十分明顯。


基本上,所有泡沫總有破滅的時候。1991年,隨著國際資本獲利後撤離,由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅,房地產價格隨即暴跌。1993年,日本房地產業全面崩潰,企業紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元。而這次泡沫不但嚴重打擊了房地產業,還直接引發了日本政府嚴重的財政危機,也造成日本歷史上最為漫長的經濟衰退,陷入了長達約15年的蕭條和低迷,而這也是後代學者把1990年代視為是日本「失去的十年」之主要原因。


(
三). 1997年的東南亞與香港房地產泡沫化


繼日本之後,泰國、馬來西亞、印度尼西亞…等東南亞國家的房地產泡沫現象亦相繼發生,其中,又以泰國的房市泡沫化情形最為明顯。


1980年代中期,泰國政府把房地產作為優先投資的工具,並陸續出現一係列刺激性政策,因而導致房地產市場的繁榮。海灣戰爭(指1990年8月2日至1991年2月28日期間,以美國為首,由34個國家組成的聯合國軍和伊拉克之間發生的一場局部戰爭)結束以後,大量開發商和投機者紛紛湧入房地產市場,加上銀行信貸操作採行放任政策,大量資金湧入房地產市場,亦促成了房地產泡沫化的產生。


同時,大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場,並進行投機性活動;由於這些國家沒有做好政策調控,導致房地產市場的超額供給,而當資金撤離時,便構成了巨大的房市泡沫現象。1996年,也就是金融危機爆發以前,泰國的房地產業已處於全面危險的境地,房屋空置率持續升高,如辦公樓空置率高達50%以上;另外,隨著1997年東南亞金融危機的爆發,泰國等東南亞國家的房地產泡沫迅速破滅,並直接導致各國經濟嚴重衰退。


另方面,東南亞金融危機也直接導致香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代;當時的香港工商界領袖紛紛投資房地產領域,香港十大房地產公司也先後公開上市,而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入,在各種因素的推動下,香港的房價和地價急劇上升。到1981年,香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。


1984-97年,香港房價年平均增長超過20%,若以中環、尖沙咀等中心區域的房價為例,其每平方米房價高達十餘萬港元,部分黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元,而在房價飛漲的刺激下,房地產投機盛行,香港的投資者與投機客香港人們盲目地投資房地產,房價也愈來愈高。


當香港的房地產泡沫達到頂峰時,東南亞金融危機亦同時降臨。1998-2004年,香港樓價大幅下跌,如著名的中產階級居住社區-太古城,其樓價從最高時的每平方英尺1.3萬港元下跌到4.5千元,跌幅達六成以上。另外,在1997年到2002年的5年期間,香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多;另外,在這場房市泡沫中,香港平均每位業主損失約267萬港元。


(
四).房價變動與房市泡沬化


一般而言,房市泡沬化的影響因素很多,但房價變動仍是較為明顯的指標因素,而在世界各主要國家的房市中,若以最近十年(2001-2011)的房價變動來做觀察,便可發現除了美國、日本、香港的房市泡沫化值得各國政府的殷鑑之外,其他如中國大陸、南非、新加坡…等國的房價變化也必須加以注意,如若不考量其他房市泡沫化之指標因素,則在南非與新加坡的房價變化中,十年的漲幅分別超過一倍與30%,亦即政府必須注意房價變化可能造成的影響。有關最近十年的各國房價比較,可參閱圖1的說明。


圖1最近十年世界主要國家房價變動比較圖(2001-2011)

資料來源:經濟學人(the Economist),2012


五.台灣房市泡沬化指標


長久以來,台灣都會地區房價偏高的問題,一直為人民所詬病,投機客進駐房市所帶動的人民之盲目搶購,讓國內的房價所得比日愈高漲,即使2011年6月開始實施「奢侈稅」以資因應,但房價並無明顯下降趨勢,且仍呈現上揚走勢;由於國內房價已逐漸進入非正常上揚,而這種非理性繁榮所造成的房價攀升,造成房市可能產生泡沬化的疑慮,而其所考量的因素,可從景氣對策信號、中央銀行的認定,以及房市泡沫化指標等三大構面來做說明:


(一).景氣對策信號


一般而言,由景氣循環走勢可以觀察出房市或房價未來可能變動的脈絡;若根據經建會的景氣對策信號綜合分數走勢圖,從1998年起,國內經濟已經歷過四個景氣循環;然而;自2001年起,國內房地產無視景氣波動,不僅交易活絡,而且房價一路上揚;從理論觀點,產品的市場價格揚升,必須存在著有力的支撐因素,然而,綜觀國內經濟情勢變化,在整體經濟情況沒有明顯好轉,人民所得未增加…等因素的影響下,國內房地產交易量價卻無視於經濟景氣的波動而繼續走高,唯其持續揚升的力道應會下降,亦即房市可能面臨景氣反轉的情形。


根據紅色子房(2013)年的預測,根據經建會所發佈的統計資料,若以每四年一個景氣循環來觀察,則下一個景氣谷底預測應會2013年產生,而這也是國內房地產價格可能產生變化的重要影響因素,亦即房市隱含不景氣的隱憂;有關近年來景氣對策信號及其綜合分數走勢,可參閱圖1的說明。



圖2台灣景氣對策信號綜合分數走勢圖(1997-2013)

資料來源:紅色子房(2013)

(二).中央銀行的認定


2013年上半年,在中央銀行所發布的年度金融穩定報告中,曾特別針對房市泡沫化的問題提出警訊,在房貸餘額占GDP的比率逐漸升高,投資性需求也愈來愈高的情況下,包括桃園及新北市等部份供給量較大的地區,其指標顯示已超越房市泡沫化指標的範圍,而這些目前已具有「很多都是泡沫」的地區,將面臨房價可能下跌的壓力。


(三).泡沫指標的比較


若不考量中央銀行與財政部的政策性說法,而根據前述衡量房市是否泡沬化的指標變化情形來加以判斷,則可根據國內房地產的可能泡沫化之十項指標加以比較,說明如下述:


1.房價所得比:以都會區的房價所得比為3-6倍的標準。若以最近四年的房價所得比來做考量,便可發現我國都會地區的房價所得比中,幾已全部超過房市泡沬化的房價所得比之標準,其中,又以台北市為最高,約為中南部地區的二倍;而這也是都會地區房價偏高及相對不合理,且為一般民眾所詬病的主要原因,有關台灣主要都會區房價所得比之比較可參閱表1的說明。

表1台灣主要都會區房價所得比比較表 單位:倍

年度

全國

台北市

新北市

桃竹地區

台中市

台南市

高雄市

2012

8.30

13.10

9.40

7.50

5.90

6.80

6.90

2011

8.70

14.70

9.10

7.30

6.90

6.50

6.90

2010

8.90

14.30

9.40

6.70

7.10

7.80

6.40

2009

7.10

9.10

7.20

6.10

6.90

0.00

5.20

資料來源:內政部營建署 2013年3月。

說明:以每年第4季為比較依據。


再以首善地區的台北市之房價所得比為例,台北市從民國93年度(2004年)的7.4年(或倍),一路成長到100年度(2011年)的16.2年(或倍),而在薪資長期沈滯未增加的狀況下,民101年(2012年)首度呈現反轉現象,最低還曾降至11.8年,此一變化趨勢若與景氣信號的預測值加以比較,則若房價所得比繼續往下滑落,未來房價應是繼續走低的局面;因此,若根據內政部營建署所發佈的統計資料,以及紅色格子(2013)的預估,有關台北市房價所得比的統計資料及其對應,可參閱圖2的說明。



圖3台北市房價所得比走勢圖(2004-2012)

資料來源:同圖1。

大台北地區的房市價量變化與台北市及新北市為主要代表,因此,若利用相同的情形來觀察新北市的房市動態,則可發現新北市從民國93年度(2004年)的5.6年(倍)一路漲到100年度(2011年)的10.1年(倍),也同時在民國101年度(2012年)呈現反轉現象,最低呈降至8.98年(倍)。因此,若從前述景氣信號配合房市變動趨勢的觀點,則房價所得比應是走低的趨勢,亦即房價應有逐漸下降的情形。
有關新北市房價所得比的變動趨勢,可參閱圖3的說明。



圖4新北市房價所得比走勢圖(2004-2012)

資料來源:同圖1。

2.房貸本息大於家庭收入:台北市已超過1/3的水準。

3.房貸餘額/GDP:國內為41.2%,己超過>40%的警戒線。

4.年租金與房價之比:此項比值以<1:20為依據;在租金報酬率上,一般認為合理的情況,住宅至少需要有5%的報酬率,不過根據彭博社(Bloomberg News)的調查,台北市目前平均住租金報酬率為0.28%,遠低於世界其他主要城市,排名在第90名。

5.房價與租金:若房價上揚,但租金下跌,應有房市泡沫化的前兆;而目前國內都會地區的房價與租金之關係,已有類似的情況,但仍不明顯。

6.房價漲幅與GDP成長率:符合房價漲幅大於GDP成長率的規範。

7.房價短期漲幅:以>30%為度;台北市都會區存在著房價漲幅偏高的事實。


根據信義房價指數的調查顯示,奢侈稅開徵之前,國內房價因預期心理影響,房地產價格漲幅甚大,2009年第一季至2011年第一季間,台北、新北、台中及高雄四大都會區房價漲幅高於40%,桃園及新竹地區也有超過20%的漲勢;另外,若從2001年第一季以來,大台北地區的房價漲幅超過二倍,新北市、桃園、台中等地區的房價漲幅亦超過一倍。有關最近兩年(2009年至2011年)台灣都會地區房價指數變動可參閱表2的說明。

表2 2009年至2011年台灣都會地區房價指數變動表單位:%

年度

季別

台北市

新北市

桃園

新竹

台中

高雄

2009年

Q1

164.68

154.71

157.60

126.93

151.43

116.60

Q2

177.92

163.60

167.92

134.36

164.51

107.28

Q3

190.25

173.42

173.06

138.92

176.27

137.64

Q4

201.97

181.58

176.06

143.34

183.28

128.60

2010年

Q1

209.79

183.96

184.83

145.13

188.65

131.55

Q2

217,66

194.83

182.24

139.80

191.10

137.25

Q3

223.02

200.70

186.02

147.07

203.86

139.59

Q4

236.59

210.56

192.87

149.58

199.32

150.59

2011年

Q1

240.76

222.51

203.21

160.80

212.90

165.78

漲幅(%)

46.19

43.82

28.94

26.68

40.59

42.17

資料來源:信義房屋-信義房價指數,作者整理。

說明:2001年第一季為100。

8.投資性需求:以>20%為度。國內部分都會區存在類似的事實,亦即投資性需求一般認為在20%以上就具風險,但在大台北,投資需求遠遠高出20%,許多熱門房市區的投資比重甚至高達60-70%。

9.空屋率:以>10-15%為依據;部分都會區存在。亦即房市也面臨超額供給的隱憂,必須注意資金流動性的潛在風險。
10.開工率與銷售率:當開工率大於銷售率時,表示具有房市泡沬化的因子;而國內房地產市場的部分區域中,已存在著開工率大於銷售率的情形。


整體而言,國際上對房價是否泡沬化的10項評估指標中,大台北地區,特別是台北市地區的房地產市場中,大多吻合十項指標所認定的範圍內,顯示國內房地產市場確實存在著可能泡沫化的潛在因素;然而,由於多項關鍵指標顯示房市表現逐漸遠離常態,且代表民眾購買力的薪資與可支配所得,不僅跟不上房價漲幅,甚至微幅下滑,顯示房價欠缺基本面支撐,泡沫化的風險相對較大。


唯在房市是否泡沫化的判斷指標中,有些指標內容的陳述尚無足夠的確實資料可資佐證,加上國人「有土斯有財」、「兩岸關係有助房市去化」、低利率時期造就低利時代所支撐的資金行情…等預期心理,以及美國貨幣寬鬆政策(QE)即將告一段落等因素的影響,使得國內的房價雖已具有泡沫化的風險,但並沒有立即破滅的危機。


總之,要檢視台灣的房價是否泡沫化,可觀察10項國際慣用的指標,結果顯示,台灣房價還沒有泡沫破裂的危機,但卻有超額供給的潛在隱憂;因此,不論建築業、金融機構、投機人,或投機客等,都應注意資金流動性風險,隨時調整投資決策模式。而政府更宜未雨綢繆,針對可能產生房市泡沫化的各種因素,提出具體而可行的方式以之因應,避免因房市泡沫對國內經濟產生更大的衝擊。


七.結論與建議


經由前述的分析與說明,可據以列出本研究的結論與建議如下述:


(
一).結論


本研究的結論如下:


1.都會地區房價偏高為十大民怨之首,政府為減少民怨,央行和財政部均提出相關對策因應,但成效不大,觀其緣由,影響因素很多,若暫不考量國人的有土斯有財心理,海島型經濟特性,以及房地產本身的區位性,而從政策性來做探討,則較主要原因有民營銀行對央行決策配合度不高、羊群效應、租稅誘因,以及特銷稅(奢侈稅)規範相對寬鬆等。


2.泡沫經濟引發大幅度短期衰退,而其所產生的社會恐慌,透過投資緊縮的加乘效應,將使得實體經濟受到重大影響;若就房市泡沫而言,一般可利用十大指標作為房市是否進入泡沬化的依據,包括:房價所得比、房貸本息大於家庭收入、房貸餘額占GDP的比值、年租金、房價與租金、房價漲幅與GDP成長率、房價短期漲幅、投資性需求、空屋率,以及開工率與銷售率等。


3.在二十世紀的房地產市場中,歷史上曾出現過三次比較有名的房地產泡沫化,分別是1926年的美國,並間接引發1930年代世界經濟危機;1991年的日本,導致日本長達15年的經濟蕭條,以及1997年的東南亞與香港,導致各國家經濟的大幅衰退。


4.台灣都會地區房價偏高的問題一直為人民所詬病,投機客的進駐房市所帶動的人民之盲目搶購,讓國內的房價所得比日愈高漲,即使政府實施「奢侈稅」,但房價並無下降趨勢;國內房價已逐漸進入非理性或非正常走勢,而根據中央銀行的認定,以及房市泡沫化的十大指標之比較,顯示國內房價欠缺基本面支撐,加上台北市與新北市房市價量已呈現停滯及向下走向,泡沫化的風險隱約形成。


5.在國內房市是否泡沫化的判斷指標中,有些指標內容因尚無足夠的確實資料可資佐證,加上國人「有土斯有財」、「兩岸關係有助房市去化」、美國QE政策即將結束…等預期心理支撐,使得國內的房價雖已具有泡沫化的風險,但並沒有立即破滅的危機。唯政府宜未雨綢繆,針對可能產生房市泡沫化的各種因素,提出具體而可行的方式以之因應,避免因房市泡沫對國內經濟產生更大的衝擊。

(二).建議


經由上述的結論說明,可據以列出本研究的建議如下述:


本研究的結論如下:


1.都會地區房價偏高為十大民怨之首,政府為減少民怨,降低不合理之房價,央行和財政部可考慮從稅賦方面著手,因為根據IMF的研究,稅賦是影響房價不當高漲的最主要方法,因此,奢侈稅宜修不宜撤。


2.房市是否泡沫化可利用十大指標來做為測試的依據,但這些指標僅供一般性參考,尚須考量其他因素的配合,因此,政府的宣導功能,以及合理合宜的可行性政策之實施,十分重要。


3.在房地產市場中,歷史上曾出現過三次比較有名的房地產泡沫化,分別是1926年的美國,1991年的日本,以及1997年的東南亞與香港,唯這些國家的經濟特性與我國不同,其形成房市泡沬之原因及其解決之方法,應不宜相同並論;唯台北市與新北市為國內房市的重要指標,而其景氣信號及價量變化已呈反轉現象的情況下,政府更應極早介入以之因應。


4國內房價已逐漸進入非正常走勢,而根據中央銀行的認定,以及房市泡沫化的十大指標之比較,顯示國內房價欠缺基本面支撐,泡沫化的風險相對較大。但因預期心理支撐,使得國內房市雖已具有泡沫化的風險,但並沒有立即破滅的危機。唯台灣島型經濟的特性,人民難以抗衡長期的經濟不景氣,因此,政府宜未雨綢繆,避免因房市泡沫對國內經濟產生更大的衝擊。

參考文獻

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謝明瑞(2007),不動產估價實務,國立空中大學。

謝明瑞(2011),台灣課徵奢侈稅對房地產市場的影響,國政基金會。

謝明瑞(2011),台灣房價偏高及其對策之探討,台北安和扶輪社。

謝明瑞(2012),奢侈稅與房價政策之檢討,國家政策研究基金會。

謝明瑞(2013),台灣實施奢侈稅與實價登錄政策之探討,國家政策研究基金會。

謝明瑞(2013),我國房市政策之探討,國家政策研究基金會。

謝明瑞、周信佑(2013),慎防房市泡沫化,中央網路報。

謝明瑞(2013),台灣地區房地產與營建類股行情變動分析,現代營建雜誌專欄。

幣圖誌Bituzi - 挑戰市場規則紅色子房(2013),2013房市多核心泡沫論(上)(下),
內政部(2010),人口政策白皮書核訂本-少子女化、高齡化及移民。

行政院經建會(2010),2010年至2060年台灣人口推計報告。

MoneyDJ 財經知識庫

網站Google、Wikipedia encyclopedia等。

(本篇論文主要整理自 謝明瑞「現代營建」專欄,2013年7月1日)
(本文僅供參考,不代表本會立場)


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