摘要
2024年，央行連續推出打炒房政策，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年4月，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人受損，造成台股崩跌，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，房市亦逐漸由賣方市場轉為買方市場，顯示當前的房市景氣確實不佳。2025年上半年，在政府打房政策效應影響與川普關稅政策的壓力下，國內房市價量具跌，且逐漸由賣方市場轉為買方市場，國內房市變動的主要內容說明可歸納為房市買氣下降、房市買賣移轉棟數減少、房市供給減少、房價呈下修情形、人口結構改變影響房市變化，以及美國關稅政策影響國內房市變化等。由於台灣為海島型經濟，國內經濟發展與房市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，而川普的對等關稅及國內的因應模式，影響國內房市變化，唯因購屋是重要大事，必須擇時擇地入市，特別是當前國內房市價量變化已呈現鬆動情形，若經濟條件尚可支付頭期款，則以當前國內房市的變動走勢來觀察，在不考量地緣及其他風險因素的前提下，於房市轉向為買方市場之際，應是潛在購屋人擇機入市的較佳時期。
關鍵詞打房政策 對等關稅 買方市場
一.前言
當前房市買氣不佳，主要源於2024年的央行連續推出打炒房政策，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年4月，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人受損，台股崩跌，上下波動，且震幅極大，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，如國內六都暨新竹縣市的前十大預售屋待售率中，其平均待售比例都達六成左右，其中又以桃園新屋、高雄前鎮七成最多，其他都會地區如台北市、桃園亦各有重災區，顯示當前的房市景氣確實不佳，買方市場的特性亦逐漸明顯。
事實上，2024年上半年的房市仍是一片大好，唯下半年因為房市政策的推波助瀾，房市交投銳減，又因不少下半年已規劃好的推案僅能持續進行，但去化速度放慢，特別是金龍風暴(其是指2024年9月19日，中央銀行宣布的一系列史上最嚴厲的選擇性信用管制措施，這些政策目的在進一步壓抑過熱的台灣房市)過後，預售市況一路下跌，故知2024年可視為是國內房市由賣方市場轉為買方市場的關鍵年。
2025年第一季，國內房市雖有部分個案的買氣稍見提升，但在買賣雙方對房價沒有共識等因素下，建案去化依然不佳，特別是川普的關稅政策不確定性極高，而台灣對美國的一廂情願已然造成台股的失血，資金大幅縮水，影響購屋能量，蓋因股市變化影響房市走勢，部分地區的房市賣壓升高。加上股市震盪，房市回溫力道有限，且台幣貶值與黃金走升，影響台灣資產的保值性，在此情況下，若無直接利多刺激房市，預期2025全年房市表現，應是交投疲軟且是房市價量走低的走勢。
整體而言，在房市走低，價量齊挫之際，亦是房市由賣方市場轉為買方市場的時候，當此之時，若國人所得尚稱穩定，則是潛在購屋人擇時擇地進駐房市的較佳時機。
二、房市買方市場的形成與變動分析
一般而言，買方市場是賣方市場的對稱，其是指供給大於需求，且商品價格有下降趨勢，買方在交易上處於有利地位的市場趨勢，在買方市場上，商品供給過剩，賣方之間競相拋售，價格呈下降走勢，以當前房市為例，在政府打房政策與川普關稅政策打壓的內外夾殺下，國內房市價量具跌，去化平疲，而讓房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，有關當前國內房市的買方市場之形成及其變動內容，可擇要說明如下述。
1.房市買氣下降
2024年，央行持續推動選擇性信用管制政策，房市交投貸款量數控管日愈嚴苛，房市買氣降溫，預售市場中不少區域推案量已提前規劃而不得不推，唯需求不足，賣壓逐漸浮現。根據591新建案統計，國內六都暨新竹縣市的前十大預售屋待售率中，其平均待售比例都高達六成，其中又以桃園新屋、高雄前鎮的七成最多，台北市、桃園各有三區的待售率較大，並已成為央行打房的重災區。主要因政府於大選前推動的新青安專案帶來極大的市場買氣，房價快速飆升，從而導致房地產業者大量推案，唯在新青安專案所導致的不利現象愈來愈大以後，金融房貸受限，同時也造成購屋人的觀望，需求量數大幅減少，在供給大於需求下，待售戶數快速升高，並使房市買氣逐漸下降。
2.房市買賣移轉棟數減少
2024年下半年，政府推出第七波信用管制後，國內房市進入冷縮期，根據地政局的統計數據，2025年3月，六都的買賣移轉棟數為18,211棟，同年第1季為48,035棟，年減率約二成，其中又以新北、台南的年減率超過三成為最高。觀其緣由，主要因近期股市表現趨軟，加上購屋人心態逐漸轉為觀望，房市表現不佳。2025年第一季，房市狀況雖因央行沒有大動作而逐漸回溫，唯交易能量取決於貸款是否放寬，如各銀行對房貸依舊保守，交易恐怕亦難以樂觀。
若進一步觀察六都歷年的統計數據，便可發現在新北市與台南市的單月與單季買賣移轉棟數統計中，皆創下自2016年以來同期的歷史新低，如新北市重劃區議題濃厚，房市去化佳，如新莊、三重以及林口等皆為房市熱門區域，唯過去新案交屋潮撐高移轉棟數的現象並由出現，由於房市趨冷，建商減緩推案，加上二手屋市場交投不佳，整體買氣因而趨緩。而台南市部分則因產業進駐等議題，推波助瀾助長買氣，但央行信用管制等措施影響，投資、置產市場轉趨觀望，加上區域近年房價大漲，在政府的信用管制政策下，讓首購族購屋也逐漸放緩。
若以當前國內的房屋買賣移轉棟數統計變動來觀察，2025年第一季較去年同期比較，都是全面下降的走勢，其中，以台南市的跌幅幾達四成為最高(-38.99%)，次為新北市的超過三成(-32.53%)，而以台中市的降幅超過一成為最少(-13.08%)，若以月資料來觀察，則除台中市為微升的走勢之外(2.5%)，其餘各都均呈下降的走勢，其中又以台南市的跌幅超過四成為最大(-46.4%)，有關台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
資料來源：1六都地政局2.作者整理。
3.房市供給減少
2024年下半年，國內房市交投量數逐漸減少，房市供需差異亦逐漸擴大，根據591新建案統計，2025年第一季，國內房市總銷金額為4648.15億元，約與去年同期相同，唯若以2024年第四季比較，便可發現房市供給有大幅縮水的情形，且跌幅約達三成；而新進場個數及戶數分別為327件與2.4萬戶，再創歷史次低，季減幅超過達二成，亦即房市供給全面減少。
根據591新建案統計，國內2025年首季總銷金額為4,648.15億元，若與去年同期相較，為持平走勢，唯若與去年同季比較，則大幅縮水三成；新進場個數為327件、戶數2.4萬戶，再創歷史次低，季減幅約達二成。另外，美國關稅戰期間，股市暴跌暴起，全球投資人信心大受影響，而關稅戰的不確定性，讓原本就已疲弱不振的房市之衝擊更大，市場的任何風吹草動，都可能引發房市投資人的恐慌情緒，在不確定性增加的情境下，不僅買方收手，建商基於成本及利潤考量，也是且戰且走且應變，推案意願不高，一如2025年第一季總銷百億元以上的指標案數量全數掛零，房市供給幾乎是全面熄火。
4房價呈下修情形
一般而言，影響房價的因素很多，原因亦相對複雜，唯當國內房市在賣方市場逐漸改為賣方市場的過程中，投資人觀望，投機者亦逐漸退出房地產市場，基於保有財富及資金流動考量，部分業者或房屋擁有人亦開始調整房屋售價，促使國內房價逐漸呈現下修現象。
根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，2024年第4季，國內每坪成交均價約為33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元下滑6.64%，2025年第一季亦有部分地區呈現下降的走勢，顯見房地產市場供需與價量已進入修正階段；在房市政策如央行緊盯銀行對不動產放款水位、第七波選擇性信用管制措施、美國關稅戰、兩岸地緣政治風險，以及國際政經局勢不明的情況下，國內當前房市面臨多重利空壓力，房價呈現下修情形，若以2024年最後一季的房價變化來觀察，則國內六都平均房價均呈下降的走勢，其中，以高雄市的房價跌幅超過一成為最大(-10.37%)，次為台南市(-7.05%)，亦為國內房價降幅最大的都會區，且都屬於南部地區的房市表現，而雙北市的降幅分別為-3.03%與-2.30%，在六都房價全數下降的情況下，預估若短期內沒有實質性利多題材挹注，2025年市場恐難脫低迷格局。有關台灣六都平均房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都平均房價變動比較表 單位：%
資料來源：1內政部不動產資訊平台 2.作者整理。
5.美國關稅政策影響國內房市變化
台灣是海島型經濟體系，國內的經濟發展有賴國際貿易的擴張，唯亦受國內外政經因素變動的影響甚大。2025年4月3日，美國總統川普（Donald Trump）宣布對等關稅政策，因而掀起全球經濟風暴，引發國際股市劇烈震盪，導致不少投資人慘遭套牢，財產縮水，對等關稅政策衝擊股市與房市，也波及投資市場及台灣的預售屋市場，如部分民眾原本預期靠投資股票補貼交屋款，因股市崩跌而陷入資金困境，進退兩難。在風險需自負的前提下，投資人若少有資源支援，可能很快就必須面臨違約或必須繳交違約金問題。
由於購屋是重大財務規劃，必須考量財務的高槓桿現象，以及購屋人的償債能力，若不能量力而為，並預先做好風險分散，則購屋人可能因國內外政經局數的改變而受到重大衝擊，一如美國關稅政策影響國內房市變化，而這種政治與經濟夾雜的風險，是一般投資人所難以預期的，亦是潛在購屋人難以避免的系統性風險(systematic risk)，是影響所有資產，且是不能透過資產組合而消除的風險。因此，潛在購屋族須審慎評估自身財務能力與風險承擔度，有了堅強的財務基礎，才能在面臨資金短缺時，較有機會透過與銀行的合作資源協商貸款，也才能減緩財務壓力。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2024年，央行連續推出打炒房政策，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年4月，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人受損，造成台股崩跌，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，買氣下降，房市成為買方市場的走勢明顯，顯示當前的房市景氣確實不佳，而2024年亦成為國內房市由盛而衰，或由賣方市場轉為買方市場的關鍵年。
2.2025年上半年，在政府打房政策效應影響與川普關稅政策的壓力下，國內房市價量具跌，且逐漸由賣方市場轉為買方市場，國內房市變動的主要內容說明可歸納為房市買氣下降、房市買賣移轉棟數減少、房市供給減少、房價呈下修情形，以及美國關稅政策影響國內房市變化等。
3.台灣為海島型經濟，國內經濟發展與房市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，唯購屋是重要大事，必須擇時擇地入市，特別是當前國內房市價量變化已呈現鬆動情形，若經濟條件尚可支付頭期款，則以當前國內房市的變動走勢來觀察，在不考量地緣及其他風險因素的前提下，應是潛在購屋人擇機入市的較佳時期。
參考文獻
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關鍵詞打房政策 對等關稅 買方市場
一.前言
當前房市買氣不佳，主要源於2024年的央行連續推出打炒房政策，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年4月，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人受損，台股崩跌，上下波動，且震幅極大，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，如國內六都暨新竹縣市的前十大預售屋待售率中，其平均待售比例都達六成左右，其中又以桃園新屋、高雄前鎮七成最多，其他都會地區如台北市、桃園亦各有重災區，顯示當前的房市景氣確實不佳，買方市場的特性亦逐漸明顯。
事實上，2024年上半年的房市仍是一片大好，唯下半年因為房市政策的推波助瀾，房市交投銳減，又因不少下半年已規劃好的推案僅能持續進行，但去化速度放慢，特別是金龍風暴(其是指2024年9月19日，中央銀行宣布的一系列史上最嚴厲的選擇性信用管制措施，這些政策目的在進一步壓抑過熱的台灣房市)過後，預售市況一路下跌，故知2024年可視為是國內房市由賣方市場轉為買方市場的關鍵年。
2025年第一季，國內房市雖有部分個案的買氣稍見提升，但在買賣雙方對房價沒有共識等因素下，建案去化依然不佳，特別是川普的關稅政策不確定性極高，而台灣對美國的一廂情願已然造成台股的失血，資金大幅縮水，影響購屋能量，蓋因股市變化影響房市走勢，部分地區的房市賣壓升高。加上股市震盪，房市回溫力道有限，且台幣貶值與黃金走升，影響台灣資產的保值性，在此情況下，若無直接利多刺激房市，預期2025全年房市表現，應是交投疲軟且是房市價量走低的走勢。
整體而言，在房市走低，價量齊挫之際，亦是房市由賣方市場轉為買方市場的時候，當此之時，若國人所得尚稱穩定，則是潛在購屋人擇時擇地進駐房市的較佳時機。
二、房市買方市場的形成與變動分析
一般而言，買方市場是賣方市場的對稱，其是指供給大於需求，且商品價格有下降趨勢，買方在交易上處於有利地位的市場趨勢，在買方市場上，商品供給過剩，賣方之間競相拋售，價格呈下降走勢，以當前房市為例，在政府打房政策與川普關稅政策打壓的內外夾殺下，國內房市價量具跌，去化平疲，而讓房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，有關當前國內房市的買方市場之形成及其變動內容，可擇要說明如下述。
1.房市買氣下降
2024年，央行持續推動選擇性信用管制政策，房市交投貸款量數控管日愈嚴苛，房市買氣降溫，預售市場中不少區域推案量已提前規劃而不得不推，唯需求不足，賣壓逐漸浮現。根據591新建案統計，國內六都暨新竹縣市的前十大預售屋待售率中，其平均待售比例都高達六成，其中又以桃園新屋、高雄前鎮的七成最多，台北市、桃園各有三區的待售率較大，並已成為央行打房的重災區。主要因政府於大選前推動的新青安專案帶來極大的市場買氣，房價快速飆升，從而導致房地產業者大量推案，唯在新青安專案所導致的不利現象愈來愈大以後，金融房貸受限，同時也造成購屋人的觀望，需求量數大幅減少，在供給大於需求下，待售戶數快速升高，並使房市買氣逐漸下降。
2.房市買賣移轉棟數減少
2024年下半年，政府推出第七波信用管制後，國內房市進入冷縮期，根據地政局的統計數據，2025年3月，六都的買賣移轉棟數為18,211棟，同年第1季為48,035棟，年減率約二成，其中又以新北、台南的年減率超過三成為最高。觀其緣由，主要因近期股市表現趨軟，加上購屋人心態逐漸轉為觀望，房市表現不佳。2025年第一季，房市狀況雖因央行沒有大動作而逐漸回溫，唯交易能量取決於貸款是否放寬，如各銀行對房貸依舊保守，交易恐怕亦難以樂觀。
若進一步觀察六都歷年的統計數據，便可發現在新北市與台南市的單月與單季買賣移轉棟數統計中，皆創下自2016年以來同期的歷史新低，如新北市重劃區議題濃厚，房市去化佳，如新莊、三重以及林口等皆為房市熱門區域，唯過去新案交屋潮撐高移轉棟數的現象並由出現，由於房市趨冷，建商減緩推案，加上二手屋市場交投不佳，整體買氣因而趨緩。而台南市部分則因產業進駐等議題，推波助瀾助長買氣，但央行信用管制等措施影響，投資、置產市場轉趨觀望，加上區域近年房價大漲，在政府的信用管制政策下，讓首購族購屋也逐漸放緩。
若以當前國內的房屋買賣移轉棟數統計變動來觀察，2025年第一季較去年同期比較，都是全面下降的走勢，其中，以台南市的跌幅幾達四成為最高(-38.99%)，次為新北市的超過三成(-32.53%)，而以台中市的降幅超過一成為最少(-13.08%)，若以月資料來觀察，則除台中市為微升的走勢之外(2.5%)，其餘各都均呈下降的走勢，其中又以台南市的跌幅超過四成為最大(-46.4%)，有關台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
| 區域 | 2025Q1 | 2024Q1 | 年變率 | 排序 | 2025.03 | 月變率 | 年變率 |
| 台北市 | 5856 | 7307 | -19.86 | 4 | 2401 | 29.7 | -11.3 |
| 新北市 | 10183 | 15092 | -32.53 | 2 | 3735 | 4.4 | -34.1 |
| 桃園市 | 9265 | 11063 | -16.25 | 5 | 3405 | 10.9 | -14.2 |
| 台中市 | 10543 | 12130 | -13.08 | 6 | 4094 | 27.9 | 2.5 |
| 台南市 | 4188 | 6865 | -38.99 | 1 | 1550 | 23.2 | -46.4 |
| 高雄市 | 8000 | 10435 | -23.33 | 3 | 3026 | 15.0 | -21.2 |
| 合計 | 48035 | 62892 | -23.62 | 18211 | 16.8 | -21.1 |
3.房市供給減少
2024年下半年，國內房市交投量數逐漸減少，房市供需差異亦逐漸擴大，根據591新建案統計，2025年第一季，國內房市總銷金額為4648.15億元，約與去年同期相同，唯若以2024年第四季比較，便可發現房市供給有大幅縮水的情形，且跌幅約達三成；而新進場個數及戶數分別為327件與2.4萬戶，再創歷史次低，季減幅超過達二成，亦即房市供給全面減少。
根據591新建案統計，國內2025年首季總銷金額為4,648.15億元，若與去年同期相較，為持平走勢，唯若與去年同季比較，則大幅縮水三成；新進場個數為327件、戶數2.4萬戶，再創歷史次低，季減幅約達二成。另外，美國關稅戰期間，股市暴跌暴起，全球投資人信心大受影響，而關稅戰的不確定性，讓原本就已疲弱不振的房市之衝擊更大，市場的任何風吹草動，都可能引發房市投資人的恐慌情緒，在不確定性增加的情境下，不僅買方收手，建商基於成本及利潤考量，也是且戰且走且應變，推案意願不高，一如2025年第一季總銷百億元以上的指標案數量全數掛零，房市供給幾乎是全面熄火。
4房價呈下修情形
一般而言，影響房價的因素很多，原因亦相對複雜，唯當國內房市在賣方市場逐漸改為賣方市場的過程中，投資人觀望，投機者亦逐漸退出房地產市場，基於保有財富及資金流動考量，部分業者或房屋擁有人亦開始調整房屋售價，促使國內房價逐漸呈現下修現象。
根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，2024年第4季，國內每坪成交均價約為33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元下滑6.64%，2025年第一季亦有部分地區呈現下降的走勢，顯見房地產市場供需與價量已進入修正階段；在房市政策如央行緊盯銀行對不動產放款水位、第七波選擇性信用管制措施、美國關稅戰、兩岸地緣政治風險，以及國際政經局勢不明的情況下，國內當前房市面臨多重利空壓力，房價呈現下修情形，若以2024年最後一季的房價變化來觀察，則國內六都平均房價均呈下降的走勢，其中，以高雄市的房價跌幅超過一成為最大(-10.37%)，次為台南市(-7.05%)，亦為國內房價降幅最大的都會區，且都屬於南部地區的房市表現，而雙北市的降幅分別為-3.03%與-2.30%，在六都房價全數下降的情況下，預估若短期內沒有實質性利多題材挹注，2025年市場恐難脫低迷格局。有關台灣六都平均房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都平均房價變動比較表 單位：%
| 區域 | 2024Q3 | 2024Q4 | 季變率 | 排序 | 備註 |
| 台北市 | 74.22 | 71.97 | -3.03 | 5 | 北部房價的跌幅較小 |
| 新北市 | 43.52 | 42.52 | -2.30 | 6 | 房價季跌幅最小 |
| 桃園市 | 29.12 | 27.73 | -4.77 | 3 | |
| 台中市 | 31.02 | 30.04 | -3.16 | 4 | |
| 台南市 | 25.39 | 23.60 | -7.05 | 2 | 南部房價的跌幅較大 |
| 高雄市 | 29.11 | 26.09 | -10.37 | 1 | 房價季跌幅最大 |
| 合計 | 36.27 | 33.86 | -6.64 |
5.美國關稅政策影響國內房市變化
台灣是海島型經濟體系，國內的經濟發展有賴國際貿易的擴張，唯亦受國內外政經因素變動的影響甚大。2025年4月3日，美國總統川普（Donald Trump）宣布對等關稅政策，因而掀起全球經濟風暴，引發國際股市劇烈震盪，導致不少投資人慘遭套牢，財產縮水，對等關稅政策衝擊股市與房市，也波及投資市場及台灣的預售屋市場，如部分民眾原本預期靠投資股票補貼交屋款，因股市崩跌而陷入資金困境，進退兩難。在風險需自負的前提下，投資人若少有資源支援，可能很快就必須面臨違約或必須繳交違約金問題。
由於購屋是重大財務規劃，必須考量財務的高槓桿現象，以及購屋人的償債能力，若不能量力而為，並預先做好風險分散，則購屋人可能因國內外政經局數的改變而受到重大衝擊，一如美國關稅政策影響國內房市變化，而這種政治與經濟夾雜的風險，是一般投資人所難以預期的，亦是潛在購屋人難以避免的系統性風險(systematic risk)，是影響所有資產，且是不能透過資產組合而消除的風險。因此，潛在購屋族須審慎評估自身財務能力與風險承擔度，有了堅強的財務基礎，才能在面臨資金短缺時，較有機會透過與銀行的合作資源協商貸款，也才能減緩財務壓力。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2024年，央行連續推出打炒房政策，房貸限縮，房市買氣降溫，價量具挫，加上2025年4月，台灣面臨川普關稅政策的衝擊，進出口產業受到嚴重波及，產業受害，投資人受損，造成台股崩跌，同時亦使房市雪上加霜，部分區域的個案賣壓擴大，買氣下降，房市成為買方市場的走勢明顯，顯示當前的房市景氣確實不佳，而2024年亦成為國內房市由盛而衰，或由賣方市場轉為買方市場的關鍵年。
2.2025年上半年，在政府打房政策效應影響與川普關稅政策的壓力下，國內房市價量具跌，且逐漸由賣方市場轉為買方市場，國內房市變動的主要內容說明可歸納為房市買氣下降、房市買賣移轉棟數減少、房市供給減少、房價呈下修情形，以及美國關稅政策影響國內房市變化等。
3.台灣為海島型經濟，國內經濟發展與房市變化受國內外政經因素變動的影響甚大，唯購屋是重要大事，必須擇時擇地入市，特別是當前國內房市價量變化已呈現鬆動情形，若經濟條件尚可支付頭期款，則以當前國內房市的變動走勢來觀察，在不考量地緣及其他風險因素的前提下，應是潛在購屋人擇機入市的較佳時期。
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