摘 要
當前的房市走勢中，已呈現台北市房市成交量增加、房地產類型交投各異、商用不動產活絡、自用工業廠房與工業區土地交投增加，以及人口紅利帶動房價上揚等情形；其中，影響房市及房價可能的變動因素有屋簷、雨遮不記坪數、選舉年政治干擾、央行利率走勢等，而為挽救房市，房仲業合力打造房市O2O平台。另外，根據全國不動產之「2018年下半年購屋意願調查」，看跌房價者約三成，有四成以上的民眾看好房價上漲，有七成的消費者不認為今年是購屋的最佳時機，但同時卻有八成以上的消費者想買房，顯示今年上半年的房價走勢影響國內房價變動與房市發展甚大。目前房市瀰漫讓利風潮，投機者相繼退場，市場以自住剛性需求為主，又因北市商用不動產去化佳，房屋空置率已大幅減低，且長期間，房市會回歸成長面。建議潛在購屋宜抓住進駐時機，盲目投資或長久觀望應非良策；另方面，在房市不景氣中，政府打壓房價並非良策，提高年輕人的薪資水準才是根本，若以打壓房價的方式，不僅對經濟發展不利，對房市發展也是一種傷害。
一.前言
2018第一季，國內房價呈現止跌回穩的走勢，亦即在今年的第一季中，已可察覺房市全年交易量有溫和遞增的情形；若從當前房市價量關係與房價走動趨勢觀察，具有房市龍頭領先地位的台北市因推案量減少，自住剛性需求買盤逐漸進場，低總價產品成為支撐市場止跌回穩的重要因素，且國內素有「房價指標章魚哥」之稱的大安區亦已呈現價穏量增的現象。因此，若2018上半年的台北市房價持續盤穩，則應可進一步推定台北市房價已脫離谷底的事實。
2018年3月5日到14日，全國不動產曾對國內的消費者進行「2018年下半年購屋意願調查」之網路問卷調查，藉以了解2018年下半年國人購屋意願，結果發現，看跌房價者約三成(29.7%)，較2016年的七成之調查結果減少約一半以上，且有四成以上的民眾看好房價上漲(42.4%)，顯示約有一半左右的人民認為未來房價會有上揚的預期，而持平者占比為最低，僅有27.9%。然而，從調查中亦發現有將近七成的消費者不認為今(2018)年是購屋的最佳時機，但同時卻又有八成以上的消費者想買房(84.3%)，顯示國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶疑狀態，而其是否介入房市，應與今年上半年的房價走勢有極大的關聯性。
另外，在2016年的調查中，首購族比例將近四成(38.5%)，高於換屋族的約三成(32.2%)，但兩年後，也就是2018年後的相同調查，卻發現潛在購屋人以換屋族的超過四成(45.3%)為最高，超過首購族的三成(33.5%)，二者易位，觀其緣由，應是換屋族有相對有較多的資金可作為自備款及裝潢預算，但首購族由於自備款有限，加上沒有購屋經驗，對於進場時機較無法掌握。由於大部分的受訪者對於未來房市呈現樂觀的看法，且對於房市景氣相對敏感的換屋族也有意願購屋，預估2018年全年房市交易量將會呈現穩定增長走勢，唯在餘屋出清壓力下，中古屋、新成屋價格將呈現持平，亦即六都住宅行情漲跌幅變化不大，行情趨穩。
二、當前房地產行情變動分析
有關當前的房市走勢可分為下列幾個部分來加以說明。
(一).北市房市成交量增加
2017年下半年，台北市房市交投相對活絡，根據內政部的實價登錄資料，台北市房市交易較為熱絡的行政區，依序為中山、內湖、文山、北投及士林等五個區，而前四名的交易量就約占台北市總量的一半(49.6%)，其中，又以中山區交易量占北市的一成以上(14.5%)為最多。由於台北市的房價已逐漸走到合理價位，而交易活絡的區域較能獲得民眾的青睞，未來轉手也相對容易，交易量增加。
(二).台北市房地產類型交投各異
房地產的房屋依其建築格式而有不同的類型，且消費者對於公寓、套房、大廈、大樓等不同類型的產品，其接受度亦各有不同，而北市不同類型的房地產之交投情形，可分別加以說明如下述。
1.公寓
根據內政部的統計資料，2017年，在台北市房市的實價成交狀況中，吳興街是信義區中相對平價的購屋區段，由於該區房價和信義計劃區中的豪宅單價差距甚大，附近生活圈機能成熟，又可以快速通往信義計劃區等商圈，引發潛在購屋人的青睞，是信義區內熱門的購屋路段，也是台北市公寓最熱門的交易路段，其平均單價每坪約51.1萬元。
2.套房
在台北市的房市交易中，套房產品由林森北路的實價數量居冠，林森北路的環境相對複雜，但仍屬於台北市精華區域，生活機能成熟且方便，加上區域內的小坪數住宅需求不斷，市場供需穩定，在此情況下，在2017年的全年交易中，林森北路可視為套房交易王，平均單價每坪約55.6萬元。
3.華廈
一般而言，電梯華廈是指10層樓以下，且擁有合法電梯的住宅，公設較少。
華廈類產品以內湖區的民權東路六段的交易為最多，主要因該路段經過內湖科學園區、三總等生活圈，生活機能佳，且由於此一區位的居住品質相對單純，又有重劃區的房產物件可選擇，有不少藝人和內湖科學園區的上班族選擇在此地區長住，是北市華廈成交最多的路段，平均成交單價則為每坪約61.6萬元。
4.大樓
社區大樓一般是指超過10層樓並擁有電梯的集合住宅，大部份配有中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施。台北市的大樓產品以市中心的新生北路二段成交最多，主要因這些購屋路段具有吸引民眾前往購屋的優勢，同時也是市場上供給與需求較為穩定的區域，平均成交單價是每坪約75.1萬元。
經由前述的說明，有關台北市不同類型住宅交易相對活絡地區及其平均單價比較，可參閱表1的說明。
表1 台北市房市不同類型住宅交易及其平均單價比較表 單位:坪/萬元
資料來源：1.內政部實價登錄資料2.作者整理。
(三).商用不動產活絡
在房市交易的各種不動產類型中，商用不動產以工業廠房及土地表現較佳，成交量年成長率在三至五成之間，唯辦公室、店面、飯店的交易量則不如預期，成交價格大多下滑，客源主要是以自用、自住型為主，投資客大多退場觀望。
另外，由於房市不景氣，經濟表現亦不如預期，因此，若以最近十年的辦公大樓之租金表現為例，便可發現台北市辦公室租金大多呈下降走勢，其中，以2009年的租金跌幅為最大，2012年的租金行情為最低；若以2008年的辦公室租金為比較基期，便可發現在最近十年中，租金幾乎呈現全面下跌的走勢，直至2017年，台北市辦公室租金才回到十年前的水準，足見台北市辦公室的行情不佳，同時也減低人民對於投資商用不動產的興趣，唯進入第2017年以後，台北市辦公室租金開始呈現回轉走勢。有關最近十年台北市辦公室租金變化比較(2008-2017)，可參閱表2的說明。
表2 最近十年台北市辦公室租金變化比較表(2008-2017) 單位:坪/月/元、%
資料來源: 1.聯合報引自高力國際2作者估算整理
另外，房屋空置率(housing vacancy rate)或閒置率亦呈現大幅下降的情形，市場需求強勁，其中，又以南京東路四、五段的辦公室閒置率的下降幅度為最大，顯示國內的商用不動產有逐漸活絡的趨勢。房屋空置率或空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，而民生敦化、信義商圈、南京松江等地區，其房屋空置率均超過一成，宜採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展，以及國民經濟的正常發展。唯2017年第4季，台北市各主要商圈的閒置率均已調降至10%以下，顯見商用不動產相對活絡。有關最近二年台北市主要辦公商圈辦公室空置率比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市主要辦公商圈辦公室空置率比較表 單位:%
資料來源:同表2.
說明:1.台北西區是指中正、大同、中山、萬華等地區。
2. 商品房空置率在5%-10%之間為合理區，在10%-20%之間為空置危險區。
(四).自用工業廠房與工業區土地交投增加
有關自用、工業廠房、工業區土地交投活絡，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市回穩
2017年下半年，國內房市交易量已明顯回穩，由於推案以首購、中、低總價為主，因此，交通方便的中小型土地獲得建商青睞，其中，以80~150坪中小型辦公室為主流。
2.出口表現佳
根據經濟部國貿局所公布的統計，2017年的出口成長率達13.2％，增幅創下最近七年的新高，2018年預估的出口成長率介於4.07％至5.51％之間，成長率近乎折半，主要是基期相對較高所致。另外，不論是自用或工業用房的活絡與否，均與經濟活動有關，由於2017年國內出口表現相對較佳，中小型企業自用辦公室需求亦增加，小型辦公室亦成為熱門商用不動產的主流產品，且辦公室、廠房、物流交易有逐漸增加的走勢。
3.市場資金多
投資不動產一般是採用高財務槓桿，也是高資產族投放的重要標的，因其具有收益性，又具保值性；在租金投報率方面，台北市為2.5%到3％、新北、台中在3%到3.5％、台南、高雄在3.5~4.5％，包含辦公室、廠房、物流等，交易逐漸增加，亦是當前房市的主流產品。另外，由於私募基金、外資、壽險進場，投資產品以整棟商辦、物流中心為主，且知名企業採售後回租方式，交投相對活絡。
(五).人口紅利帶動房價上揚
在房市不景氣中，台中市的房市交投相對活絡，主要因房市交投與人口的多寡有一定的關聯性，而最近幾年中，具有最多人口紅利的城鎮首推台中市；若從全台六都人口淨遷入狀況來觀察，台北市與新北市已連續3年為負成長，桃園和台中則反是，連續3年都呈增加走勢，特別是台中移入人口持續增加的趨勢更為明顯，其中，又以南區的買方有顯著提升，同時也帶動台中南區地產的買氣。
根據台中市政府民政局所發佈的資料顯示，並以2017年10月為比較基準，則台中市的人口數為2783298人，淨流入人口為1800人，人口密度為每平公里1257人(1257人/km²)，其中，淨人口增加最多的為北屯區，達357人，占台中市人口淨流入比幾達二成(19.83%)，次為西屯區的211人，占比超過一成(11.72%)，其餘分別是南屯(149人)、沙鹿(147人)、大里(140人)、太平(132人)等，是全國人口淨流入最多的縣市。
淨流入人口數增加，其原因應與捷運即將通車的利多因素有關，如台中都會區鐵路高架捷運化(紅線)、烏日文心北屯線(捷運綠線) 的交會點，房價支撐力道相對強勁，從而帶動南區的發展有關，加上區內有中興大學及中山醫學大學，兩所學校的學生住宿需求帶動區內的租屋市場，也帶來自用及投資買盤。
三．房價變動與房市發展
有關國內房價變動與房市發展可分為下列幾個部分來說明。
(一).影響房價的變動因素
有關當前影響房市及房價的變動因素，可分為下列幾個部分來說明。
1.屋簷雨遮不記坪數
依照建管法規之規定，所謂屋簷是指斜屋頂之牆面突出部分，同時，平屋頂突出部分亦稱為屋簷；屋簷可以突出於建築物外牆中心線一點五公尺，並可登錄為附屬建物。另外，依建築技術規則對「雨遮」的定義：所謂雨遮是指「自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分以內，且結構外露樑及併同設置雨遮板者，此樑及雨遮板均得標註為雨遮，屬於附屬建物。」依據內政部95年12月14日台內地字第0950193520號函，查「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。」過去屋簷或雨遮均計入坪數，而若不計坪數，對後市房市的發展將產生重大影響。
2.選舉年政治干擾房市
2018年，中華民國直轄市長選舉及縣市長選舉是中華民國地方公職人員選舉，又稱為「107年九合一選舉」，於2018年11月24日舉行，而依國內政治生態慣例或經驗，每逢選舉期間，政府便會祭出一些政策利多，有利於房市的發展。如近期中，各縣市公告地價評議結果已陸續宣布，多數的縣市均選擇調降地價稅，如2016年，宜蘭縣是全國地價稅調漲最高的縣市，漲幅達一倍以上(118%)，2018年為選舉年，為增加人民的支持度而調降42%，也是目前全國降幅最高的縣市。另外，目前六都中已確定調整內容的是桃園市與台南市，其中，桃園市於2016年大漲34.56%，2018年則調降4%。同段期間內，台南市由漲幅32.36%到調漲0.05%。地價稅的大漲小跌都反映在選舉年的前後，是一種選舉精算，也可視為是國內選舉經常採用的一種愚民技巧，有關2018年六都公告地價調整內容比較，可參閱表4的說明。
表4 2018年六都公告地價調整內容比較表
資料來源：經濟日報引自採訪資料2017.12.14
3.央行利率走勢
一般而言，購屋貸款利率的高低影響潛在購屋者的購屋意願甚大，因此，央行利率走勢是房市是否會發生變動的主要影響因素之一。為配合國際政經局勢變化，許多國家採用寬鬆貨幣政策，唯低利的環境已開始轉變，2017年，美國聯準會已經啟動升息，2018年預估會升息三碼。另外，經濟體跟台灣類似的韓國也已升息，因此，我國升息的壓力越來越大。2018年債市則因長期低利率下，在未來「量化緊縮」的升息趨勢下而不甚樂觀，房市則在國內股市及產業出貨利多、餘屋量消化不易、高房價及所得停滯等的影響下，呈現不確定的走勢。 另外，2018年第一季，台灣的基準利率(benchmark discount rate)約為1.375%，通膨約為1.21%，實質利率為0.165%，但由於美台間的實質利率有0.765%利差，導致台幣因熱錢湧入而使台幣及股市上漲，也反映台幣的低估現象，同時影響國內房市未來的發展。
(二).房市發展持續穩定
一般而言，當前國內房地產市場是呈現「量溫丶價穏」的格局，而根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮的估測，未來房市發展走勢可同時從區域別丶產品差異性丶房價走勢丶市場信心丶交易量變化丶政策面向等六大趨勢因素來加以探討。
若從交易市場的區域別來觀察，則國內房市將由北而南逐步止跌落底；從房價變動走勢方面來看，國內房價的落底應會朝著「止跌丶打底丶盤整」的方向進行；若從產品差異性分析，則是高價殺價，取量趕底，低價盤中帶堅，同時支撐全局；若從房價走勢來觀察，則低價產品穩中帶堅，較受購屋人青睞的2-3房之剛性需求的低總價產品為主流，支撐房價趨穩打底，下半年高價與豪宅產品才會逐漸增溫。
從房市信心來看，購屋者對未來市場看壞的族群遞減，市場信心已逐漸提升，建商建照量與開工量遞增，將與使照量呈黃金交叉，這是房市信心提升的重要指標，也是房市止跌落底的重要指標之一。若從市場交易量來觀察，2018年的交易成長率應可達一成，而台北市交易量因過去三年多大幅萎縮，2018將有較大反彈空間，全年成交量可增加為30萬戶。最後從政策面來觀察，前瞻建設逐漸發酵，地方軌道建設占有絕大部分比率，對中南部都會的均衡發展有益，且2018適逢期中大選年，政府應會從振興經濟面釋出利多，強化所有公共工程，對房市的穩定發展會產生間接效益。
國內政經環境變化影響房市變動甚大，政治上的不確定性為影響國內經濟變化與房市變動的重要因素，唯上述分析仍可供投資人做為是否進駐房市的參考。
(三).房仲業合力打造房市O2O平台
2017年，台灣房市呈現逐漸回溫的走勢，但2018年第一季的房市成交量仍相對低迷，因此，國內房中業者21世紀不動產、大家房屋、中信房屋、太平洋房屋與住商不動產聯合，透過樂屋網推動新服務，合力打造房市O2O平台，期望能夠打破沉悶已久的台灣房市。五大房仲的規模將可提供成交物件35000件，若以每件1000萬，流通率20%計算，將是一個擁有700億的平台，影響甚大。
另外，所謂O2O營銷模式(Online To Offline)又稱離線商務模式，是指線上營銷線上購買帶動線下經營和線下消費。亦即O2O經由打折、提供信息、服務預訂等服務模式，把線下商店的消息推送給互聯網用戶，再將其轉換為自己的線下客戶，這種銷售模式特別適合必須到店消費的商品和服務如餐飲、健身、美容美髮等。若用於房市，則更能快速地讓投資人做出購屋決策，縮短成交時間。因此，異業結盟不僅能創造更多機會，也能提高民眾購屋的經驗，預計這樣的合作能夠增加20%的房屋交易量，對於房市的後續發展具有很大的助益。
(四).稅制影響房市
2017年，國內房屋交易量平穩，但是增加量不多，2018年的增幅預估亦相對有限，而這與2016年開始實施的房地合一稅有很大的關係。房地合一課徵所得稅制度是指房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平，但對房地產造成了極大的衝擊，導致房市一直處於低迷走勢，呈現「悶房市」狀態。因此，只要稅制的結構沒有改變，房地產交易量並不會有太大的變化。因為台灣的房市最大問題就是稅制的問題。
五.結論建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下。
1.根據「2018年下半年購屋意願調查」之網路問卷調查，結果發現看跌房價者約三成，有四成以上的民眾看好房價上漲，有將近七成的消費者不認為今年是購屋的最佳時機，但同時卻有八成以上的消費者想買房，顯示國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶疑狀態，而今年上半年的房價走勢對潛在購屋人的決策極大的影響。
2.當前的房市走勢包括北市房市成交量增加、台北市房地產類型交投各異、商用不動產活絡、自用工業廠房與工業區土地交投增加，以及台中人口紅利帶動房價上揚等。
3. 當前影響房市及房價的變動因素包括屋簷雨遮不記坪數、選舉年政治干擾、央行利率走勢等，另外，國內房市持續穩定發展，而為挽救房市，房仲業合力打造房市O2O平台，且稅制是影響房市的重要因素。
4.目前房市瀰漫讓利潮，投機需求相繼退場，市場以自住剛性需求為主，但長期間，房市會回歸成長。因此，建議潛在購屋人不宜心存觀望，應抓住進駐時機；另方面，在房市不景氣中，打壓房價並非良策，提高年輕人的薪資水準才是根本，若以打壓房價的方式，不僅對經濟發展極為不利，對房市的發展也是一種傷害。
參考文獻
李同榮(2017)，2017年Q4房市落底論，全國不動產聯合會
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？
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謝明瑞(2016)，台灣房市稅制改革與健全發展。
謝明瑞(2017)，由營建類股變動談房市變化。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。
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謝明瑞(2018)，民國一百年來臺灣地區營建類股變動與房市。
謝明瑞(2018)，台灣的地震與房市。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。
(本文發表於2018年4月4日中央網路報)
當前的房市走勢中，已呈現台北市房市成交量增加、房地產類型交投各異、商用不動產活絡、自用工業廠房與工業區土地交投增加，以及人口紅利帶動房價上揚等情形；其中，影響房市及房價可能的變動因素有屋簷、雨遮不記坪數、選舉年政治干擾、央行利率走勢等，而為挽救房市，房仲業合力打造房市O2O平台。另外，根據全國不動產之「2018年下半年購屋意願調查」，看跌房價者約三成，有四成以上的民眾看好房價上漲，有七成的消費者不認為今年是購屋的最佳時機，但同時卻有八成以上的消費者想買房，顯示今年上半年的房價走勢影響國內房價變動與房市發展甚大。目前房市瀰漫讓利風潮，投機者相繼退場，市場以自住剛性需求為主，又因北市商用不動產去化佳，房屋空置率已大幅減低，且長期間，房市會回歸成長面。建議潛在購屋宜抓住進駐時機，盲目投資或長久觀望應非良策；另方面，在房市不景氣中，政府打壓房價並非良策，提高年輕人的薪資水準才是根本，若以打壓房價的方式，不僅對經濟發展不利，對房市發展也是一種傷害。
一.前言
2018第一季，國內房價呈現止跌回穩的走勢，亦即在今年的第一季中，已可察覺房市全年交易量有溫和遞增的情形；若從當前房市價量關係與房價走動趨勢觀察，具有房市龍頭領先地位的台北市因推案量減少，自住剛性需求買盤逐漸進場，低總價產品成為支撐市場止跌回穩的重要因素，且國內素有「房價指標章魚哥」之稱的大安區亦已呈現價穏量增的現象。因此，若2018上半年的台北市房價持續盤穩，則應可進一步推定台北市房價已脫離谷底的事實。
2018年3月5日到14日，全國不動產曾對國內的消費者進行「2018年下半年購屋意願調查」之網路問卷調查，藉以了解2018年下半年國人購屋意願，結果發現，看跌房價者約三成(29.7%)，較2016年的七成之調查結果減少約一半以上，且有四成以上的民眾看好房價上漲(42.4%)，顯示約有一半左右的人民認為未來房價會有上揚的預期，而持平者占比為最低，僅有27.9%。然而，從調查中亦發現有將近七成的消費者不認為今(2018)年是購屋的最佳時機，但同時卻又有八成以上的消費者想買房(84.3%)，顯示國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶疑狀態，而其是否介入房市，應與今年上半年的房價走勢有極大的關聯性。
另外，在2016年的調查中，首購族比例將近四成(38.5%)，高於換屋族的約三成(32.2%)，但兩年後，也就是2018年後的相同調查，卻發現潛在購屋人以換屋族的超過四成(45.3%)為最高，超過首購族的三成(33.5%)，二者易位，觀其緣由，應是換屋族有相對有較多的資金可作為自備款及裝潢預算，但首購族由於自備款有限，加上沒有購屋經驗，對於進場時機較無法掌握。由於大部分的受訪者對於未來房市呈現樂觀的看法，且對於房市景氣相對敏感的換屋族也有意願購屋，預估2018年全年房市交易量將會呈現穩定增長走勢，唯在餘屋出清壓力下，中古屋、新成屋價格將呈現持平，亦即六都住宅行情漲跌幅變化不大，行情趨穩。
二、當前房地產行情變動分析
有關當前的房市走勢可分為下列幾個部分來加以說明。
(一).北市房市成交量增加
2017年下半年，台北市房市交投相對活絡，根據內政部的實價登錄資料，台北市房市交易較為熱絡的行政區，依序為中山、內湖、文山、北投及士林等五個區，而前四名的交易量就約占台北市總量的一半(49.6%)，其中，又以中山區交易量占北市的一成以上(14.5%)為最多。由於台北市的房價已逐漸走到合理價位，而交易活絡的區域較能獲得民眾的青睞，未來轉手也相對容易，交易量增加。
(二).台北市房地產類型交投各異
房地產的房屋依其建築格式而有不同的類型，且消費者對於公寓、套房、大廈、大樓等不同類型的產品，其接受度亦各有不同，而北市不同類型的房地產之交投情形，可分別加以說明如下述。
1.公寓
根據內政部的統計資料，2017年，在台北市房市的實價成交狀況中，吳興街是信義區中相對平價的購屋區段，由於該區房價和信義計劃區中的豪宅單價差距甚大，附近生活圈機能成熟，又可以快速通往信義計劃區等商圈，引發潛在購屋人的青睞，是信義區內熱門的購屋路段，也是台北市公寓最熱門的交易路段，其平均單價每坪約51.1萬元。
2.套房
在台北市的房市交易中，套房產品由林森北路的實價數量居冠，林森北路的環境相對複雜，但仍屬於台北市精華區域，生活機能成熟且方便，加上區域內的小坪數住宅需求不斷，市場供需穩定，在此情況下，在2017年的全年交易中，林森北路可視為套房交易王，平均單價每坪約55.6萬元。
3.華廈
一般而言，電梯華廈是指10層樓以下，且擁有合法電梯的住宅，公設較少。
華廈類產品以內湖區的民權東路六段的交易為最多，主要因該路段經過內湖科學園區、三總等生活圈，生活機能佳，且由於此一區位的居住品質相對單純，又有重劃區的房產物件可選擇，有不少藝人和內湖科學園區的上班族選擇在此地區長住，是北市華廈成交最多的路段，平均成交單價則為每坪約61.6萬元。
4.大樓
社區大樓一般是指超過10層樓並擁有電梯的集合住宅，大部份配有中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施。台北市的大樓產品以市中心的新生北路二段成交最多，主要因這些購屋路段具有吸引民眾前往購屋的優勢，同時也是市場上供給與需求較為穩定的區域，平均成交單價是每坪約75.1萬元。
經由前述的說明，有關台北市不同類型住宅交易相對活絡地區及其平均單價比較，可參閱表1的說明。
表1 台北市房市不同類型住宅交易及其平均單價比較表 單位:坪/萬元
| 房屋類型 | 交投活絡地區 | 平均單價 | 備 註 |
| 公寓 | 信義區中的吳興街 | 51.1 | 2017年實價登錄資料 |
| 套房 | 林森北路一帶 | 55.6 | - |
| 華廈 | 內湖區的民權東路六段 | 61.6 | - |
| 大樓 | 新生北路二段 | 75.1 | - |
(三).商用不動產活絡
在房市交易的各種不動產類型中，商用不動產以工業廠房及土地表現較佳，成交量年成長率在三至五成之間，唯辦公室、店面、飯店的交易量則不如預期，成交價格大多下滑，客源主要是以自用、自住型為主，投資客大多退場觀望。
另外，由於房市不景氣，經濟表現亦不如預期，因此，若以最近十年的辦公大樓之租金表現為例，便可發現台北市辦公室租金大多呈下降走勢，其中，以2009年的租金跌幅為最大，2012年的租金行情為最低；若以2008年的辦公室租金為比較基期，便可發現在最近十年中，租金幾乎呈現全面下跌的走勢，直至2017年，台北市辦公室租金才回到十年前的水準，足見台北市辦公室的行情不佳，同時也減低人民對於投資商用不動產的興趣，唯進入第2017年以後，台北市辦公室租金開始呈現回轉走勢。有關最近十年台北市辦公室租金變化比較(2008-2017)，可參閱表2的說明。
表2 最近十年台北市辦公室租金變化比較表(2008-2017) 單位:坪/月/元、%
| 年度 | 租金(元) | 漲跌幅(%) | 2008年=100 | 備註 |
| 2008 | 1839 | - | 100.00 | 租金次高 |
| 2009 | 1768 | -3.86 | 96.14 | 跌幅最大 |
| 2010 | 1758 | -0.57 | 95.60 | - |
| 2011 | 1755 | -0.16 | 95.43 | 租金次低 |
| 2012 | 1753 | -0.11 | 95.32 | 租金最低 |
| 2013 | 1777 | 1.36 | 96.63 | 漲幅最高 |
| 2014 | 1786 | 0.54 | 97.12 | - |
| 2014 | 1807 | 1.18 | 98.26 | - |
| 2016 | 1830 | 1.29 | 99.51 | - |
| 2017 | 1841 | 0.56 | 100.11 | 首度超越2008 |
另外，房屋空置率(housing vacancy rate)或閒置率亦呈現大幅下降的情形，市場需求強勁，其中，又以南京東路四、五段的辦公室閒置率的下降幅度為最大，顯示國內的商用不動產有逐漸活絡的趨勢。房屋空置率或空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，而民生敦化、信義商圈、南京松江等地區，其房屋空置率均超過一成，宜採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展，以及國民經濟的正常發展。唯2017年第4季，台北市各主要商圈的閒置率均已調降至10%以下，顯見商用不動產相對活絡。有關最近二年台北市主要辦公商圈辦公室空置率比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市主要辦公商圈辦公室空置率比較表 單位:%
| 辦公商圈 | 2016年第4季 | 2017年第4季 | 變動率 | 備註 |
| 民生敦化 | 12.81 | 8.34 | -34.89 | - |
| 敦南商圈 | 4.93 | 3.45 | -30.02 | - |
| 信義商圈 | 11.58 | 8.60 | -25.73 | 減少最少 |
| 南京松江 | 12.37 | 6.94 | -43.90 | - |
| 南京東四五段 | 3.40 | 0.16 | -95.29 | 減少最多 |
| 台北西區 | 4.83 | 6.47 | 33.95 | 唯一增加 |
| 仁愛新生 | 2.07 | 1.30 | -37.20 | - |
說明:1.台北西區是指中正、大同、中山、萬華等地區。
2. 商品房空置率在5%-10%之間為合理區，在10%-20%之間為空置危險區。
(四).自用工業廠房與工業區土地交投增加
有關自用、工業廠房、工業區土地交投活絡，可分為下列幾個部分來說明。
1.房市回穩
2017年下半年，國內房市交易量已明顯回穩，由於推案以首購、中、低總價為主，因此，交通方便的中小型土地獲得建商青睞，其中，以80~150坪中小型辦公室為主流。
2.出口表現佳
根據經濟部國貿局所公布的統計，2017年的出口成長率達13.2％，增幅創下最近七年的新高，2018年預估的出口成長率介於4.07％至5.51％之間，成長率近乎折半，主要是基期相對較高所致。另外，不論是自用或工業用房的活絡與否，均與經濟活動有關，由於2017年國內出口表現相對較佳，中小型企業自用辦公室需求亦增加，小型辦公室亦成為熱門商用不動產的主流產品，且辦公室、廠房、物流交易有逐漸增加的走勢。
3.市場資金多
投資不動產一般是採用高財務槓桿，也是高資產族投放的重要標的，因其具有收益性，又具保值性；在租金投報率方面，台北市為2.5%到3％、新北、台中在3%到3.5％、台南、高雄在3.5~4.5％，包含辦公室、廠房、物流等，交易逐漸增加，亦是當前房市的主流產品。另外，由於私募基金、外資、壽險進場，投資產品以整棟商辦、物流中心為主，且知名企業採售後回租方式，交投相對活絡。
(五).人口紅利帶動房價上揚
在房市不景氣中，台中市的房市交投相對活絡，主要因房市交投與人口的多寡有一定的關聯性，而最近幾年中，具有最多人口紅利的城鎮首推台中市；若從全台六都人口淨遷入狀況來觀察，台北市與新北市已連續3年為負成長，桃園和台中則反是，連續3年都呈增加走勢，特別是台中移入人口持續增加的趨勢更為明顯，其中，又以南區的買方有顯著提升，同時也帶動台中南區地產的買氣。
根據台中市政府民政局所發佈的資料顯示，並以2017年10月為比較基準，則台中市的人口數為2783298人，淨流入人口為1800人，人口密度為每平公里1257人(1257人/km²)，其中，淨人口增加最多的為北屯區，達357人，占台中市人口淨流入比幾達二成(19.83%)，次為西屯區的211人，占比超過一成(11.72%)，其餘分別是南屯(149人)、沙鹿(147人)、大里(140人)、太平(132人)等，是全國人口淨流入最多的縣市。
淨流入人口數增加，其原因應與捷運即將通車的利多因素有關，如台中都會區鐵路高架捷運化(紅線)、烏日文心北屯線(捷運綠線) 的交會點，房價支撐力道相對強勁，從而帶動南區的發展有關，加上區內有中興大學及中山醫學大學，兩所學校的學生住宿需求帶動區內的租屋市場，也帶來自用及投資買盤。
三．房價變動與房市發展
有關國內房價變動與房市發展可分為下列幾個部分來說明。
(一).影響房價的變動因素
有關當前影響房市及房價的變動因素，可分為下列幾個部分來說明。
1.屋簷雨遮不記坪數
依照建管法規之規定，所謂屋簷是指斜屋頂之牆面突出部分，同時，平屋頂突出部分亦稱為屋簷；屋簷可以突出於建築物外牆中心線一點五公尺，並可登錄為附屬建物。另外，依建築技術規則對「雨遮」的定義：所謂雨遮是指「自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分以內，且結構外露樑及併同設置雨遮板者，此樑及雨遮板均得標註為雨遮，屬於附屬建物。」依據內政部95年12月14日台內地字第0950193520號函，查「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。」過去屋簷或雨遮均計入坪數，而若不計坪數，對後市房市的發展將產生重大影響。
2.選舉年政治干擾房市
2018年，中華民國直轄市長選舉及縣市長選舉是中華民國地方公職人員選舉，又稱為「107年九合一選舉」，於2018年11月24日舉行，而依國內政治生態慣例或經驗，每逢選舉期間，政府便會祭出一些政策利多，有利於房市的發展。如近期中，各縣市公告地價評議結果已陸續宣布，多數的縣市均選擇調降地價稅，如2016年，宜蘭縣是全國地價稅調漲最高的縣市，漲幅達一倍以上(118%)，2018年為選舉年，為增加人民的支持度而調降42%，也是目前全國降幅最高的縣市。另外，目前六都中已確定調整內容的是桃園市與台南市，其中，桃園市於2016年大漲34.56%，2018年則調降4%。同段期間內，台南市由漲幅32.36%到調漲0.05%。地價稅的大漲小跌都反映在選舉年的前後，是一種選舉精算，也可視為是國內選舉經常採用的一種愚民技巧，有關2018年六都公告地價調整內容比較，可參閱表4的說明。
表4 2018年六都公告地價調整內容比較表
| 城市 | 調整幅度 | 說 明 |
| 台北市 | 尚未確定最後調整幅度 | 地價評議委員討論決定 |
| 新北市 | 尚未確定最後調整幅度 | 地價評議委員討論決定 |
| 桃園市 | 2016年調漲34.56%，2018年調降4% | 房市價量具跌，合理反映市場行情 |
| 台中市 | 尚未確定最後調整幅度 | 地方民意要求凍漲或調降 |
| 台南市 | 2016年調漲32.36%，2018年調降0.05% | 房市價量具跌，合理反映市場行情 |
| 高雄市 | 尚未確定最後調整幅度 | 地方民意要求凍漲或調降 |
3.央行利率走勢
一般而言，購屋貸款利率的高低影響潛在購屋者的購屋意願甚大，因此，央行利率走勢是房市是否會發生變動的主要影響因素之一。為配合國際政經局勢變化，許多國家採用寬鬆貨幣政策，唯低利的環境已開始轉變，2017年，美國聯準會已經啟動升息，2018年預估會升息三碼。另外，經濟體跟台灣類似的韓國也已升息，因此，我國升息的壓力越來越大。2018年債市則因長期低利率下，在未來「量化緊縮」的升息趨勢下而不甚樂觀，房市則在國內股市及產業出貨利多、餘屋量消化不易、高房價及所得停滯等的影響下，呈現不確定的走勢。 另外，2018年第一季，台灣的基準利率(benchmark discount rate)約為1.375%，通膨約為1.21%，實質利率為0.165%，但由於美台間的實質利率有0.765%利差，導致台幣因熱錢湧入而使台幣及股市上漲，也反映台幣的低估現象，同時影響國內房市未來的發展。
(二).房市發展持續穩定
一般而言，當前國內房地產市場是呈現「量溫丶價穏」的格局，而根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮的估測，未來房市發展走勢可同時從區域別丶產品差異性丶房價走勢丶市場信心丶交易量變化丶政策面向等六大趨勢因素來加以探討。
若從交易市場的區域別來觀察，則國內房市將由北而南逐步止跌落底；從房價變動走勢方面來看，國內房價的落底應會朝著「止跌丶打底丶盤整」的方向進行；若從產品差異性分析，則是高價殺價，取量趕底，低價盤中帶堅，同時支撐全局；若從房價走勢來觀察，則低價產品穩中帶堅，較受購屋人青睞的2-3房之剛性需求的低總價產品為主流，支撐房價趨穩打底，下半年高價與豪宅產品才會逐漸增溫。
從房市信心來看，購屋者對未來市場看壞的族群遞減，市場信心已逐漸提升，建商建照量與開工量遞增，將與使照量呈黃金交叉，這是房市信心提升的重要指標，也是房市止跌落底的重要指標之一。若從市場交易量來觀察，2018年的交易成長率應可達一成，而台北市交易量因過去三年多大幅萎縮，2018將有較大反彈空間，全年成交量可增加為30萬戶。最後從政策面來觀察，前瞻建設逐漸發酵，地方軌道建設占有絕大部分比率，對中南部都會的均衡發展有益，且2018適逢期中大選年，政府應會從振興經濟面釋出利多，強化所有公共工程，對房市的穩定發展會產生間接效益。
國內政經環境變化影響房市變動甚大，政治上的不確定性為影響國內經濟變化與房市變動的重要因素，唯上述分析仍可供投資人做為是否進駐房市的參考。
(三).房仲業合力打造房市O2O平台
2017年，台灣房市呈現逐漸回溫的走勢，但2018年第一季的房市成交量仍相對低迷，因此，國內房中業者21世紀不動產、大家房屋、中信房屋、太平洋房屋與住商不動產聯合，透過樂屋網推動新服務，合力打造房市O2O平台，期望能夠打破沉悶已久的台灣房市。五大房仲的規模將可提供成交物件35000件，若以每件1000萬，流通率20%計算，將是一個擁有700億的平台，影響甚大。
另外，所謂O2O營銷模式(Online To Offline)又稱離線商務模式，是指線上營銷線上購買帶動線下經營和線下消費。亦即O2O經由打折、提供信息、服務預訂等服務模式，把線下商店的消息推送給互聯網用戶，再將其轉換為自己的線下客戶，這種銷售模式特別適合必須到店消費的商品和服務如餐飲、健身、美容美髮等。若用於房市，則更能快速地讓投資人做出購屋決策，縮短成交時間。因此，異業結盟不僅能創造更多機會，也能提高民眾購屋的經驗，預計這樣的合作能夠增加20%的房屋交易量，對於房市的後續發展具有很大的助益。
(四).稅制影響房市
2017年，國內房屋交易量平穩，但是增加量不多，2018年的增幅預估亦相對有限，而這與2016年開始實施的房地合一稅有很大的關係。房地合一課徵所得稅制度是指房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平，但對房地產造成了極大的衝擊，導致房市一直處於低迷走勢，呈現「悶房市」狀態。因此，只要稅制的結構沒有改變，房地產交易量並不會有太大的變化。因為台灣的房市最大問題就是稅制的問題。
五.結論建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下。
1.根據「2018年下半年購屋意願調查」之網路問卷調查，結果發現看跌房價者約三成，有四成以上的民眾看好房價上漲，有將近七成的消費者不認為今年是購屋的最佳時機，但同時卻有八成以上的消費者想買房，顯示國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶疑狀態，而今年上半年的房價走勢對潛在購屋人的決策極大的影響。
2.當前的房市走勢包括北市房市成交量增加、台北市房地產類型交投各異、商用不動產活絡、自用工業廠房與工業區土地交投增加，以及台中人口紅利帶動房價上揚等。
3. 當前影響房市及房價的變動因素包括屋簷雨遮不記坪數、選舉年政治干擾、央行利率走勢等，另外，國內房市持續穩定發展，而為挽救房市，房仲業合力打造房市O2O平台，且稅制是影響房市的重要因素。
4.目前房市瀰漫讓利潮，投機需求相繼退場，市場以自住剛性需求為主，但長期間，房市會回歸成長。因此，建議潛在購屋人不宜心存觀望，應抓住進駐時機；另方面，在房市不景氣中，打壓房價並非良策，提高年輕人的薪資水準才是根本，若以打壓房價的方式，不僅對經濟發展極為不利，對房市的發展也是一種傷害。
參考文獻
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謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。
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謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。4月1日。
(本文發表於2018年4月4日中央網路報)