房市與房貸專案

在國內的房地產市場之變動過程中，投資人若就其變動趨勢來加以觀察，便可發現房市的活絡與否受政經變動的影響甚大，雖然政策面有些為正面的影響，有些則是負面的因素，但整體而言，政策的變動，特別是金融政策的改變，影響房市的去化更是不容忽視。

若從房地產實際的銷售案例來看，影響房地產去化的因素與房貸策略的改變可能有更高的關聯性，蓋因金融業者在競爭激烈，獲利相對有限的情況下，乃爭相吞食房貸的大餅，銀行所標榜的不再只是幾成的房貸，而是以全額貸款作為擴大業績的主要訴求，因此，自2004年8月以降，包括富邦銀行，中華銀行，中國信託，台新銀行，台北銀行，以及國泰世華銀行等，都推出了額度相當可觀的金額供民眾來選貸，有些銀行的房貸不僅是全額貸，而且是以超乎全額的房屋貸款供民眾來作選擇，亦即以超過百分之百的房屋貸款來作為吸引購屋者的青睞，也由於購屋貸款的方便性及大額性，讓現金相對不足的購屋者也可以提早購屋，而使得不動動的去化有了較大的催化作用。

若從各銀行所相繼推出的房貸策略來加以觀察，亦可發現愈早推出的專案並非相對有利，因為緊隨而上的銀行必然會推出比前面銀行更有利或更方便的貸款條件，來滿足消費者的需求，如富邦銀行的「全額型房貸」之最高貸款額度為百分之百，但台北銀行的「一０一房貸專案」隨即將可貸額度增加為百分之百以上，而後來居上的國泰世華銀行所推出的「ｅ起貸」，其貸款額度最高可達110%，也就是說，凡參加銀行所推行之全額房貸者，其所可能貸得之房貸除了房地產本身的價款之外，還包括了房地產本身價值之外的裝修，傢俱，以及搬遷等所需的費用；對於購屋者而言，當然是一項可供選擇的利多，對國內房地產的去化，自然也是一項不錯的選擇。

不過綜觀各銀行所推出的「百分之百房貸」專案之內容中，其實多少都包含了一些特殊的條件，也就是說，並不是每位消費者都可以貸到房屋貸款的滿額度，即使可貸到百分之百的房貸，其利率也並非是採用相同的水準；一般而言，在各銀行所推出的百分之百房貸中，主要是先依房屋鑑價的八成或八成五核貸，超過的部分再以小額信用貸款的方式貸給客戶，二者相加的房貸成數，約等於該房地產市價的百分之百額度。

百分百房貸固然有其受歡迎的理由，但另方面，消費者也必須了解，銀行是一個營利性的單位，其所推出的任何貸款策略或辦法，基本上都會先考量其所可能面臨的風險，然後再將本求利的列出貸款所需的先決條件，然後再來完成其貸款的策略，而為了達到風險控管與求其最大利潤的目的，金融機構在貸放之前，必然會對貸款的對象及額度加以蒒選，有些銀行會對房貸戶的申請條件加以設限，如富邦銀行的全額型房貸僅限白金級客戶才可申請，中華銀行的十足成家專案限定為有固定薪資的上班族，且必須是都會區的房屋才可參與貸款的行列；中國信託的十成全貸限定必須為自行卡友與往來款戶，台新銀行的房貸百分百則限定為買賣件，借款人現職工作滿半年，且必須為具有穩定收入的上班族；台北銀行的101房貸專案則限定為收入穩定，支付能力足夠上班族、公教人士、專業人士等；至於房貸額度最高的國泰世華銀行，在其所推出的ｅ房貸中，則規定必須是買賣件，或轉貸件，或無貸款不動產的個案，亦即消費者若欲參與銀行業者所推出的百分百房貸專案，尚必須考量自己是否符合貸款的資格。

除此之外，房屋貸款人最關心的問題其實是利率高低的問題，有關百分之百房貸的利率是否符合低率的貸款需求呢；事實上，採用百分之百房貸策略的金融業者在訂定利率條款時，大抵都是採用兩段式的利率制度，亦即房屋鑑價金額內的貸款是以房貸利率來計算，首年的利率最低約為2.3-2.45%，但鑑價金額外的貸款金額是以一般小額信用貸款利率來估算，平均約在6.6-7.8%之間，較銀行的房貸利率高出甚多，因此，購屋人在購買房地產之前，雖然可以考量利用百分百房貸來購屋，但必須先考量其是否符合貸款的條件，即使己符合貸款的條件，尚必須考量貸款利率高低的問題，因為偏高的利率不僅讓消費者的購屋成本增加，而且，利息的壓力可能亦會讓購屋人有何必購屋的感慨。

從前述的說明可知，在金融機構所推出的百分百房貸專案中，其所實施的名稱或方式或各有不同，但有欲申請的貸款人其實仍有許多的因素必須加以考量，在實務上，購屋人固然可以從申請資格，利率水準，以及貸款額度等條件來判斷是否可以參與貸款，更重要的是貸款者必須有起碼的認知，那就是當金融機構賦於消費者更佳的條件時，貸款人通常必須以更大的回報才能獲得相對應的服務；然而，若就對房地產市場的影響而言，無疑地，因為銀行的百分百房貸政策，確實也讓房地產市場有了較佳的去化空間。

總之，假設其他情況不變，亦即若國內政經局勢無太多的變化，兩岸之間亦無立即發生的危機，則房市與房貸專案無疑是存在著正向關係的。

（本評論代表作者個人之意見）