摘要
2020年第一季，新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙相比，台灣疫情相對和緩，但疫情散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內房地產業造成極大的衝擊，唯政府對國內房市缺乏積極的作為，亦無積極而明確的因應模式。根據仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。另外，麥肯錫公司針對疫情期間，對企業龐雜的經營問題給予適當的解決方案；持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將於2020年第4季復甦；悲觀者則認為2021年前兩季才會復甦；另方面，全球供應鏈將受到嚴重衝擊。在國內方面，政府在日愈嚴重的疫情下，應注意之房市問題包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策...等，政府宜提高人民的平均所得水準、輔導企業應重視BCP規劃，同時鼓勵企業應重視組織韌性。此外，由於新冠病毒肆虐期間仍難以掌控，政府宜適時提出適當的房市政策，保障國人住屋的權益，研擬多套情境評估最佳方案，同時要嚴陣以待短中長期所可能引發的持續性經濟衰退，並即早提出策略以之因應。
一.前言
2019年12月，新冠病毒於中國武漢揭起，2020年第一季，新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙等經濟先進國家相比，台灣疫情相對和緩，但3月17日，國內確診人數由破百到雙倍增加，其間的時間僅有一個星期，疫情的散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內產業造成極大的衝擊，政府雖已提出多項政策以之因應，但其所著重的是企業的補助，缺乏對經濟景氣的復甦的因應模式，特別是對國內的房市缺乏積極的作為，對於疫情之下的房市政策，亦無積極而明確的因應模式，以致國人普遍對2020年的房市表現傾向悲觀的看法。
根據全球新冠肺炎疫情的報導，2020年3月26日，在全球195國中，有190個國家出現新冠肺炎病例，確診人數最高的五個國家分別是中國(81285人)、義大利(74386人)、美國(69194人)、西班牙(56188人)、德國(37323人)，而因肺炎疫情而死亡的人數則以義大利(7503人)、西班牙(4089人)、中國(3287人)、伊朗(2234人)、法國(1333人)等五國為最多，美國則為第六位(1050人)；另外，有確診人數但無死亡人數紀錄的有15個國家。
但疫情漫延的速度極快，僅是一日之隔，也就是3月27日，確診中數最高的五個國家已經發生改變，分別是美國(85991)、中國(81340)、義大利(80589)、西班牙(64059)、德國(47278)，亦即美國確診人數已超越中國，由第六名跳升為全球第一；而因肺炎疫情而死亡的人數則仍以義大利(8215人)、西班牙(4858人)、中國(3292人)、伊朗(2378人)、法國(1698人)等五國為最多；另外，有確診人數但無死亡人數紀錄的國家已不到10國，僅有九個國家没有死亡紀錄。
在沒有出現因確診而死亡的九個國家中，分別是澳門、卡達、紐西蘭、拉托維亞、烏拉圭、科威特、斯洛伐克、約旦、越南等；同段期間內，臺灣的確診人數及死亡人數則分別由252人增加為267人，死亡人數則維持2人不變，顯示臺灣的疫情控制尚稱得宜，唯後續似有愈演愈烈之勢。
另外，由於全球新冠肺炎疫情持續升溫，許多企業被迫歇業或放無薪假，各級產業的生產活動都面臨衝擊，連帶影響台股表現不佳，不僅萬點失守，即使國安基金護盤，亦沒有止跌跡象，投資人觀望心態濃烈，民眾在不確定因素增加的情況下，許多投資人已有將手中資產轉向避險及抗跌保值的規劃，而房地產則是最佳的投資保值工具之一，對於當前普遍看跌的房市而言，亦可視為是項重要利基，唯在房市不確定性因素逐漸提高之際，政府若能適時適地提出明確的房市政策，仍將是影響房地產景氣的最主要因素之一。
二.仲量聯行的《新冠病毒與全球不動產影響》報告
2020年初，新冠病毒被WHO訂名為COVID-19之後，由於其快速的傳染力，因而波及世界各國，美國、英國、義大利等經濟先進國家的病毒感染情形更為嚴重，並對全球經濟產生重大的衝擊，而這可由仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL）所發佈的《新冠病毒與全球不動產影響》報告來加以說明。
(一).新冠病毒影響不動產發展
2002年2月，仲量聯行即已發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，預告全球供應鏈將受到考驗，飯店零售業受到衝擊，不動產交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，同年3月，仲量行再進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升；除此之外，更特別提出「企業最佳回應時程表」，讓企業面對疫情肆虐時，能夠按依照步驟快速反應，維持業務永續，進而促成企業轉型。未來的企業經營中，企業可能會把遠距離辦公納入常規，並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域，並對國內的辦公租賃市場產生衝擊。
(二).疫情在短期間內難以停止
2020年首季，「新冠肺炎」疫情已延燒全球逾百國，封城、停工、空中交通管控等措施，讓相關產業鏈可能造成斷鏈危機，全球經濟受創，各投資機構紛紛下調全球經濟成長率，美國、英國等國家也降息救市，並對房市產生重大衝擊。特別是疫情持續延燒至亞洲，進而漫延全世界，前者如日、韓疫情爆發，後者如義大利、伊朗確診人數暴增，且有全球化蔓延的趨勢，又因疫情似無法在短期間內停止，而長期的不確定性將對國內及國外房市產生重大衝擊。
(三).疫情導致國內房市看跌
在疫情逐漸漫延期間，人民對房市前景的看法普遍不佳，根據永慶房屋於2020第二季的網路調查，有六成以上的消費者認為新冠肺炎會使房價下跌(63%)，其中，有將近一半的受訪者(49%)認為，國內房價將以小幅下跌(5％-10％)；除此之外，有七成以上的消費者(72%)認為，新冠肺炎對於房市的影響會持續到2020年第二、三季，主要因在全球新增病例尚未趨緩的情況下，疫情恐無法短期內結束，而若疫情無法有效控制，則影響時間將持續拉長。
另外，根據永慶房屋針對消費者對2020年第二季房價趨勢的看法之調查，被調查者認為房價會下跌的比例，便可發現由2020年第一季的30％跳升至第二季的55％，亦即房價看跌的比例大幅增加25%，創下2018年以來新高；另方面，看漲及持平比例皆下降逾一成，顯見新冠肺炎對房市的影響更甚於中美貿易戰。而在看跌的比例中，以小幅看跌(5％-10％)為最多，其占比在4成以上(44％)，而大幅看跌(10％以上)的比例占1成以上(11％)。亦即大多數的消費者認為第二季房價將下跌，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會不高。
若進一步觀察國內都會區對於第二季房價的看法，則發現在台北、新北、新竹、台中與高雄的五都房市中，看跌房價比例均超過五成，顯示對房價信心可能出現潰堤現象；若與上一季相比，七大都會區看跌比例都有一成以上的增幅(15%)，其中又以台北(28%)、台中(29%)、新竹(34%)等三個都會區較多。
經由前述說明可知，由於新冠肺炎在全球持續擴散，WHO也宣布為「全球大流行」之嚴重疫情，對於各國及世界經濟、產業、房市等的衝擊將難以估算，而若根據國內的調查，大多數的消費者預期房價將小幅下修約一成(5％-10％)，顯見疫情的擴散確實己對國內房市產生重大衝擊。
三.麥肯錫的新冠肺炎影響報告
麥肯錫公司(McKinsey & Company)為世界知名的管理諮詢公司，其營運重點是為企業或政府的高層幹部獻策，並針對龐雜的經營問題給予適當的解決方案，素有「顧問界的高盛」之稱。而若根據麥肯錫針對新冠肺炎疫情的未來發展之研究，可分為下列幾個部分來加以觀察，茲簡述如下述。
(一).對疫情樂觀看法
在新冠肺炎病毒擴散其間，持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將延遲復原，但受到大規模隔離、旅遊禁令影響，企業或消費者支出都會大幅下降，預估恢復速度較快的亞洲地區，供應鏈要到2020年第3季才有起色，歐美則是要等到第4季，亦即2020年第4季，全球才可望復甦。
(二).對疫情悲觀看法
在COVID-19擴散全球之際，持悲觀態度者則認為，由於經濟持續緊縮，全球經濟受損程度，其嚴重情形可比擬2008年的金融危機，主要經濟體受到打擊，影響GDP量體甚大，預估2021年前兩季才會復甦；疫情已打亂供應鏈，包括全球旅遊、航空、汽車產業全受創。
(三).全球供應鏈受到到嚴重衝擊
2020年第一季，新冠肺炎病毒擴散全球，疫情漫延期間，全球的供應鏈受疫情衝擊甚大，影響範圍擴大到全部供應鏈，特別是物流系統，而這也讓所有的產業都將面臨挑戰，若與2003年的SARS時相比，全球更依賴中國供應鏈，然而，即使中國逐步復工，初期零件生產速度可能仍跟不上需求，企業必需衡量供應商的可能性與風險，積極分散零組件來源，同時瞭解物流商的能力，俾便讓企業的損失達到最小。
四.政府在疫情下應重視的房市問題
一般而言，政府的房市政策是影響房市景氣與否的重要因素，而在疫情日愈嚴重，且短期間內似仍難以控制的情況下，對人民的生命安全及生活安定產生重大的影響，當此之際，政府在房市面更應強化並注重房地產的相關問題，唯政府在調整房市政策之前，宜先對當前國人的房價負擔能力有所瞭解。
(一).瞭解人民的房價負擔能力
一般而言，房價負擔能力指標是參考房價所得比及貸款負擔率等二項指標，主要在以衡量對房價可負擔的程度，數值越低，表示負擔能力越高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得，茲說明如下。
1.房價所得比偏高
房價所得比(House price income ratio)是指消費者必需花多少年的可支配所得，才可以買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。其計算式為：房價年所得比=購買房屋總價/家庭月所得x 12月。另外，房價所得比又稱為房價收入比，其是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對於房產的實際購買能力。而根據世界銀行的判定，其認為在已發展國家(Developed Countries)中，正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發展中國家(Developing Countries)合理的房價收入比則在3-6之間，比值越大，表示家庭對住房的支付能力越低。
2020年2月10日，根據內政部發布2019年第3季房價負擔能力指標，其中，全國貸款負擔率為34.73％，房價所得比為8.47倍，若與上季比較，二者均有下降的走勢，亦即國內的房價負擔能力似有逐漸提升的情形，唯若與世界銀行所認定的標準相較，則臺灣的房價所得比依然偏高。
2.貸款負擔率偏重
房屋貸款負擔率是一項評估購屋負擔能力的指標，其計算式為「每月房貸支出/家庭月所得」，亦即貸款負擔率＝房屋貸款／家戶每月可支配所得，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得，為衡量房價負擔能力的指標。負擔率越低，表示家戶單位對於房價上揚承擔能力越高。2019年第三季，因房價中位數較上季下跌，致貸款負擔率及房價所得比呈現下跌的趨勢，對購屋人及不動產業者都是一項利多因素，唯對所得相對偏低的國人而言，其貸款負擔率依然偏重。有關2019年第3季臺灣及六都之房價所得比及負擔能力比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣及六都房價所得比及負擔能力比較表(2019年第3季) 單位：%；倍
資料來源：
1. 內政部不動產資訊平台(網址：http://pip.moi.gov.tw/V2)
2.作者整理。
(二).人民對房屋貸款負擔率下降而無感
房屋貸款負擔率為民眾購屋貸款負擔占所得的比例，依家戶每月可支配所得及可攤還金額的比例來估算；在當前金融業的房貸業務中，通常會假設在貸款七成、期限為20年，本利平均攤還的情況進行計算。計算公式為「房屋貸款每月攤還額」除以「家戶月可支配所得」（兩者皆取中位數），即：
貸款負擔率=房價貸款每月攤還金額(取中位數)/家戶每月可支配所得(取中位數)
2020年2月10日，根據內政部所發布的2019年第3季房價負擔能力指標，全國貸款負擔率為34.73％，較上季下降1.33％，較2019年同季下降1.44％，房價負擔能力為「略低」等級；另外，全國房價所得比為8.47倍，較上季下降0.32倍，比2019年同季下降0.35倍。亦即2019年第三季貸款負擔率較上季下降，且房價負擔能力似有逐漸提升的趨勢。
另外，房價負擔能力指標中的貸款負擔率，其比例越大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為「可合理負擔」、「略低」、「偏低」、「過低」四種不同的房價負擔能力等級；依據內政部的規範，則在六都中，桃園市、台南市及高雄市房價負擔能力微幅下降，為「可合理負擔」等級。
若進一步觀察六都的貸款負擔率，便可發現台北市的房屋貸款負擔率高達56.28，為全國最高的地區，也是被認為不須考慮購屋的地區，而新北市為47.80，台中市為38.49，皆為不宜考量購屋的地區；另方面，六都中的桃園市、台南市及高雄市的房價負擔能力略低於三成，為「可合理負擔」等級，亦即可以考量購屋的地區。唯全國的負擔率仍超過三成(34.73)，亦即國內房屋貸款負擔率似有下降走勢，但屬可合理負擔的都會地區仍屬有限，亦即房屋貸款負擔率雖有下降情形，但人民因為所得水準相對偏低而無感；有關台灣房市貸款負擔率比例及房價負擔能力等級比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣房市貸款負擔率比例及房價負擔能力等級比較表單位：%
資料來源：同表2
總之，房屋貸款負擔率數值與民眾房價負擔能力之間的關係密切，蓋因其代表中位數房價之每期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例情況，比例越大，表示房價負擔能力越低。一般而言，攤還額度少於家戶所得的三成，對民眾是合理的負擔；若佔了五成以上，負擔能力就是過低。另外，貸款負擔率依照不同比例區分為「可合理負擔」、「略低」、「偏低」、「過低」四種不同的房價負擔能力等級，而國內平均房屋貸款負擔率並不在「可合理負擔」的範圍內，亦即政府的房市政策應仍有改善的空間。
(三).疫情下政府應重視之房市問題
在國內所關注的房市問題中，政府宜重視並加以解決，茲說明如下述。
1.高房價為房市的最主要問題
根據中信房屋的調查，在人民最所關心的房市問題中，包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策、社會住宅、實價登錄、危老都更、居住正義、租屋亂相，以及其他等十大問題，其中，以房地產價格偏高的問題較為人民所詬病，且有三成以上的受訪者(35.4％)，建議政府要注意到高房價問題；其次為「房地稅制」與「金融利率政策」，二者的占比分別為17.9％與11％。另方面，政府所積極推動的實價登錄(3.7%)、危老都更(3.2%)等，其占比反而都遠在一成以下。
事實上，高房價問題原因複雜，目前投資客比例已大幅減少，房價也維持平盤，但因民眾對所得增加無感，財富效用遞減，房地產負擔沈重。政府能否有效提升民眾的收入，以及薪資結構政策能否有效改善，應是政府必須考量並解決的問題。有關政府在疫情嚴重下強化房市應注意問題比較，可參閱表3的說明。
表3 政府在疫情嚴重下強化房市應注意問題比較表 單位：%
資料來源：1.中信房屋2.作者整理。
2積極提高人民的平均所得水準
國內的房價所得比偏高與人民的所得偏低有密切的關聯，而國人的勞動所得偏低也有其重要的影響因素，觀察台灣的國民所得水準，便可發現在2000- 2014年期間，台灣GDP 成長將近90 %，換算每年的成長率為4 %以上，然而，儘管台灣GDP每年成長，但台灣人的薪資卻沒有跟著成長。
若進一步觀察二千年以前(1995-2000)的人民所得分布情形，發現臺灣的勞動所得占國內生產淨額比率下降，資本所得占國內生產淨額比率上升，而這是一種台灣接單、大陸生產模式所造成的結果；由於一般勞工在兩岸生產模式中並無太大貢獻，導致資本彈性提高，壓低了勞動所得，而這也國人薪資所得偏低，以及房價相對偏高的主要原因。另方面，1998年後，折舊在國內生產毛額比率快速攀升，折舊降低了生產所得利潤，不利於薪資的提升。其中，科技業為主要攀升產業，政府稅負優惠政策向科技業傾斜，加上央行長期壓低台幣幣值，低競爭力科技產業拖垮了台灣經濟與薪資水平。
當此之際，台灣似可參考德國經驗，立法提高勞工權益，有助提升勞動所得占比。亦即政府應停止對科技業過度的優惠補貼，央行也應停止匯率干預，讓資源流向具競爭力的中小企業與創新創業，使台灣經濟成長的果實方能全民共享。若能積極提高勞工權益，並能提高人民所得，則國內的房市的房價所得比、房屋貸款負擔率偏高等問題，應可獲得初步的解決。
3.輔導企業應重視BCP規劃
所謂BCP規劃是指企業的業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)，在實務上，業務連續性計劃是一套基於業務運行規律的管理要求和規章流程，使一個組織在突發事件前能迅速作出反應，以確保關鍵業務功能可以持續，而不造成業務中斷或業務流程本質的改變。
一般而言，業務連續性是指企業有應對風險、自動調整和快速反應的能力，以保證企業的業務之連續運轉。因此，企業提供業務連續性應該包括三個面向，即高可用性(High availability)，其是指提供在本地故障情況下，能繼續應用的能力；連續操作(Continuous operations)，其是指當所有設備無故障時，可以保持業務連續運行的能力；以及災難恢復(Disaster Recovery)，其是指當災難破壞生產中心時，在不同的地點恢復數據的能力；且這三個面向不是孤立的，而是相互關聯的。由於COVID-19病毒波及全球，且疫情日愈嚴重，因此，仲量聯行建議企業經營者首先必須考量員工健康與福祉，其次則是擬定業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)。企業除了要反應靈敏且彈性策略運作外，並須在準備、防護、監控與溝通等四大面向保持警覺，而政府則扮演著溝通及促進發展的角色。
4. 鼓勵企業應重視組織韌性
一般而言，組織韌性(Organizational Resilience)是指企業「能夠預測、準備、應對、適應環境的持續變化，以及突發性的營運中斷，讓組織能繼續生存和繁榮發展的能力」。它超越了風險管理的範疇，從更全面地視角確保企業組織能健康運營。一個有韌性的組織不僅能夠長期生存，且能歷經時間考驗創造榮景，並獲得最後的成功。因此，組織韌性是一個組織在動態、互聯的世界中，能夠實現長遠發展的必要戰略。而要達成組織韌性，需要通過增強組織各方面的能力與條件，實現營運改善的目標，讓組織的領導者能夠自信而快速地採取經過風險評估的策略，從而達到改變狀況並獲得成功的目的。在疫情衝擊下，國內百業受到嚴重波及，政府宜鼓勵企業重視組織韌性，共渡經營難關。
5. 重視企業的營運韌性
一般而言，組織韌性包括營運韌性(Operational resilience)、供應鏈韌性(Supply chain resilience)，以及資訊韌性(Information resilience)等三大領域，用以協助組織增加發展潛力，並取得戰略適應能力(指有能力成功應對不斷變化的環境)、敏捷的領導力(指能勇於承擔風險並對威脅做出迅速和適當的回應)，以及穩健的治理(指基於信任、透明和創新文化，確保經營願景和組織價值)等三大優勢。而當企業面臨肺炎疫情日愈擴散時，追求「營運韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點，並能及時因應突發事件。由於組織韌性及營運韌性都必須經由人力素質的提升，以及企業的運作方能竟其功，而政府推動的政策則是重要影響因素。
總之，2020年第一季，疫情漫延仍沒有停止跡象，但國內百業經營已受到嚴重波及，在企業經營面對嚴峻考驗的情況下，政府除了給予相關業者適當的補助之外，經濟部、財政部、科技部...等相關部會更應積極發揮企業輔導的功能，蓋因國內企業若無法渡過COVID-19的疫情難闗，則國人的生活水準及國家的經濟發展將會受到嚴重的影響。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可列出本文的結論與建議如下述。
1.新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙相比，台灣疫情相對和緩，但疫情散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內不動產業造成極大的衝擊，唯政府對國內房市缺乏積極的作為，亦無積極而明確的因應模式，以致國人普遍對2020年的房市表現傾向悲觀的看法。
2.2020年3月，仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升，疫情導致國內房市看跌。
3.麥肯錫公司針對龐雜的經營問題給予適當的解決方案，在新冠肺炎病毒擴散其間，持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將延遲復原，預估2020年第4季，全球可望復甦。悲觀者則認為2021年前兩季才會復甦；另外，全球供應鏈將受到嚴重衝擊。
4.政府應面對逐漸擴散的COVID-19疫情，其應注意之房市問題包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策、社會住宅、實價登錄、危老都更、居住正義，租屋亂相，以及其他等十大問題，而為解決問題，政府宜提高人民的平均所得水準、輔導企業應重視BCP規劃，同時鼓勵企業應重視組織與企業營運韌性。
5.由於新冠病毒肆虐期間難以掌控，建議政府宜適時提出適當的房市政策，保障國人住屋的權益，研擬多套情境評估最佳方案，同時要嚴陣以待短中長期的持續性經濟衰退，即早提出策略以之因應。
參考文獻
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謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，2019年臺灣房市10大代表字與新聞，國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年4月1日。
Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376
★蕭惠玲 國立空中大學資訊管理學系講師
☆陳重光 國立空中大學商學系講師
2020年第一季，新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙相比，台灣疫情相對和緩，但疫情散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內房地產業造成極大的衝擊，唯政府對國內房市缺乏積極的作為，亦無積極而明確的因應模式。根據仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。另外，麥肯錫公司針對疫情期間，對企業龐雜的經營問題給予適當的解決方案；持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將於2020年第4季復甦；悲觀者則認為2021年前兩季才會復甦；另方面，全球供應鏈將受到嚴重衝擊。在國內方面，政府在日愈嚴重的疫情下，應注意之房市問題包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策...等，政府宜提高人民的平均所得水準、輔導企業應重視BCP規劃，同時鼓勵企業應重視組織韌性。此外，由於新冠病毒肆虐期間仍難以掌控，政府宜適時提出適當的房市政策，保障國人住屋的權益，研擬多套情境評估最佳方案，同時要嚴陣以待短中長期所可能引發的持續性經濟衰退，並即早提出策略以之因應。
一.前言
2019年12月，新冠病毒於中國武漢揭起，2020年第一季，新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙等經濟先進國家相比，台灣疫情相對和緩，但3月17日，國內確診人數由破百到雙倍增加，其間的時間僅有一個星期，疫情的散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內產業造成極大的衝擊，政府雖已提出多項政策以之因應，但其所著重的是企業的補助，缺乏對經濟景氣的復甦的因應模式，特別是對國內的房市缺乏積極的作為，對於疫情之下的房市政策，亦無積極而明確的因應模式，以致國人普遍對2020年的房市表現傾向悲觀的看法。
根據全球新冠肺炎疫情的報導，2020年3月26日，在全球195國中，有190個國家出現新冠肺炎病例，確診人數最高的五個國家分別是中國(81285人)、義大利(74386人)、美國(69194人)、西班牙(56188人)、德國(37323人)，而因肺炎疫情而死亡的人數則以義大利(7503人)、西班牙(4089人)、中國(3287人)、伊朗(2234人)、法國(1333人)等五國為最多，美國則為第六位(1050人)；另外，有確診人數但無死亡人數紀錄的有15個國家。
但疫情漫延的速度極快，僅是一日之隔，也就是3月27日，確診中數最高的五個國家已經發生改變，分別是美國(85991)、中國(81340)、義大利(80589)、西班牙(64059)、德國(47278)，亦即美國確診人數已超越中國，由第六名跳升為全球第一；而因肺炎疫情而死亡的人數則仍以義大利(8215人)、西班牙(4858人)、中國(3292人)、伊朗(2378人)、法國(1698人)等五國為最多；另外，有確診人數但無死亡人數紀錄的國家已不到10國，僅有九個國家没有死亡紀錄。
在沒有出現因確診而死亡的九個國家中，分別是澳門、卡達、紐西蘭、拉托維亞、烏拉圭、科威特、斯洛伐克、約旦、越南等；同段期間內，臺灣的確診人數及死亡人數則分別由252人增加為267人，死亡人數則維持2人不變，顯示臺灣的疫情控制尚稱得宜，唯後續似有愈演愈烈之勢。
另外，由於全球新冠肺炎疫情持續升溫，許多企業被迫歇業或放無薪假，各級產業的生產活動都面臨衝擊，連帶影響台股表現不佳，不僅萬點失守，即使國安基金護盤，亦沒有止跌跡象，投資人觀望心態濃烈，民眾在不確定因素增加的情況下，許多投資人已有將手中資產轉向避險及抗跌保值的規劃，而房地產則是最佳的投資保值工具之一，對於當前普遍看跌的房市而言，亦可視為是項重要利基，唯在房市不確定性因素逐漸提高之際，政府若能適時適地提出明確的房市政策，仍將是影響房地產景氣的最主要因素之一。
二.仲量聯行的《新冠病毒與全球不動產影響》報告
2020年初，新冠病毒被WHO訂名為COVID-19之後，由於其快速的傳染力，因而波及世界各國，美國、英國、義大利等經濟先進國家的病毒感染情形更為嚴重，並對全球經濟產生重大的衝擊，而這可由仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL）所發佈的《新冠病毒與全球不動產影響》報告來加以說明。
(一).新冠病毒影響不動產發展
2002年2月，仲量聯行即已發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，預告全球供應鏈將受到考驗，飯店零售業受到衝擊，不動產交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，同年3月，仲量行再進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升；除此之外，更特別提出「企業最佳回應時程表」，讓企業面對疫情肆虐時，能夠按依照步驟快速反應，維持業務永續，進而促成企業轉型。未來的企業經營中，企業可能會把遠距離辦公納入常規，並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域，並對國內的辦公租賃市場產生衝擊。
(二).疫情在短期間內難以停止
2020年首季，「新冠肺炎」疫情已延燒全球逾百國，封城、停工、空中交通管控等措施，讓相關產業鏈可能造成斷鏈危機，全球經濟受創，各投資機構紛紛下調全球經濟成長率，美國、英國等國家也降息救市，並對房市產生重大衝擊。特別是疫情持續延燒至亞洲，進而漫延全世界，前者如日、韓疫情爆發，後者如義大利、伊朗確診人數暴增，且有全球化蔓延的趨勢，又因疫情似無法在短期間內停止，而長期的不確定性將對國內及國外房市產生重大衝擊。
(三).疫情導致國內房市看跌
在疫情逐漸漫延期間，人民對房市前景的看法普遍不佳，根據永慶房屋於2020第二季的網路調查，有六成以上的消費者認為新冠肺炎會使房價下跌(63%)，其中，有將近一半的受訪者(49%)認為，國內房價將以小幅下跌(5％-10％)；除此之外，有七成以上的消費者(72%)認為，新冠肺炎對於房市的影響會持續到2020年第二、三季，主要因在全球新增病例尚未趨緩的情況下，疫情恐無法短期內結束，而若疫情無法有效控制，則影響時間將持續拉長。
另外，根據永慶房屋針對消費者對2020年第二季房價趨勢的看法之調查，被調查者認為房價會下跌的比例，便可發現由2020年第一季的30％跳升至第二季的55％，亦即房價看跌的比例大幅增加25%，創下2018年以來新高；另方面，看漲及持平比例皆下降逾一成，顯見新冠肺炎對房市的影響更甚於中美貿易戰。而在看跌的比例中，以小幅看跌(5％-10％)為最多，其占比在4成以上(44％)，而大幅看跌(10％以上)的比例占1成以上(11％)。亦即大多數的消費者認為第二季房價將下跌，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會不高。
若進一步觀察國內都會區對於第二季房價的看法，則發現在台北、新北、新竹、台中與高雄的五都房市中，看跌房價比例均超過五成，顯示對房價信心可能出現潰堤現象；若與上一季相比，七大都會區看跌比例都有一成以上的增幅(15%)，其中又以台北(28%)、台中(29%)、新竹(34%)等三個都會區較多。
經由前述說明可知，由於新冠肺炎在全球持續擴散，WHO也宣布為「全球大流行」之嚴重疫情，對於各國及世界經濟、產業、房市等的衝擊將難以估算，而若根據國內的調查，大多數的消費者預期房價將小幅下修約一成(5％-10％)，顯見疫情的擴散確實己對國內房市產生重大衝擊。
三.麥肯錫的新冠肺炎影響報告
麥肯錫公司(McKinsey & Company)為世界知名的管理諮詢公司，其營運重點是為企業或政府的高層幹部獻策，並針對龐雜的經營問題給予適當的解決方案，素有「顧問界的高盛」之稱。而若根據麥肯錫針對新冠肺炎疫情的未來發展之研究，可分為下列幾個部分來加以觀察，茲簡述如下述。
(一).對疫情樂觀看法
在新冠肺炎病毒擴散其間，持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將延遲復原，但受到大規模隔離、旅遊禁令影響，企業或消費者支出都會大幅下降，預估恢復速度較快的亞洲地區，供應鏈要到2020年第3季才有起色，歐美則是要等到第4季，亦即2020年第4季，全球才可望復甦。
(二).對疫情悲觀看法
在COVID-19擴散全球之際，持悲觀態度者則認為，由於經濟持續緊縮，全球經濟受損程度，其嚴重情形可比擬2008年的金融危機，主要經濟體受到打擊，影響GDP量體甚大，預估2021年前兩季才會復甦；疫情已打亂供應鏈，包括全球旅遊、航空、汽車產業全受創。
(三).全球供應鏈受到到嚴重衝擊
2020年第一季，新冠肺炎病毒擴散全球，疫情漫延期間，全球的供應鏈受疫情衝擊甚大，影響範圍擴大到全部供應鏈，特別是物流系統，而這也讓所有的產業都將面臨挑戰，若與2003年的SARS時相比，全球更依賴中國供應鏈，然而，即使中國逐步復工，初期零件生產速度可能仍跟不上需求，企業必需衡量供應商的可能性與風險，積極分散零組件來源，同時瞭解物流商的能力，俾便讓企業的損失達到最小。
四.政府在疫情下應重視的房市問題
一般而言，政府的房市政策是影響房市景氣與否的重要因素，而在疫情日愈嚴重，且短期間內似仍難以控制的情況下，對人民的生命安全及生活安定產生重大的影響，當此之際，政府在房市面更應強化並注重房地產的相關問題，唯政府在調整房市政策之前，宜先對當前國人的房價負擔能力有所瞭解。
(一).瞭解人民的房價負擔能力
一般而言，房價負擔能力指標是參考房價所得比及貸款負擔率等二項指標，主要在以衡量對房價可負擔的程度，數值越低，表示負擔能力越高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得，茲說明如下。
1.房價所得比偏高
房價所得比(House price income ratio)是指消費者必需花多少年的可支配所得，才可以買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。其計算式為：房價年所得比=購買房屋總價/家庭月所得x 12月。另外，房價所得比又稱為房價收入比，其是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對於房產的實際購買能力。而根據世界銀行的判定，其認為在已發展國家(Developed Countries)中，正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發展中國家(Developing Countries)合理的房價收入比則在3-6之間，比值越大，表示家庭對住房的支付能力越低。
2020年2月10日，根據內政部發布2019年第3季房價負擔能力指標，其中，全國貸款負擔率為34.73％，房價所得比為8.47倍，若與上季比較，二者均有下降的走勢，亦即國內的房價負擔能力似有逐漸提升的情形，唯若與世界銀行所認定的標準相較，則臺灣的房價所得比依然偏高。
2.貸款負擔率偏重
房屋貸款負擔率是一項評估購屋負擔能力的指標，其計算式為「每月房貸支出/家庭月所得」，亦即貸款負擔率＝房屋貸款／家戶每月可支配所得，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得，為衡量房價負擔能力的指標。負擔率越低，表示家戶單位對於房價上揚承擔能力越高。2019年第三季，因房價中位數較上季下跌，致貸款負擔率及房價所得比呈現下跌的趨勢，對購屋人及不動產業者都是一項利多因素，唯對所得相對偏低的國人而言，其貸款負擔率依然偏重。有關2019年第3季臺灣及六都之房價所得比及負擔能力比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣及六都房價所得比及負擔能力比較表(2019年第3季) 單位：%；倍
| 六都/項目 |
貸款負擔率 (%) |
貸款負擔率(%) |
房價所得比 (倍) |
房價所得比(倍) | ||
| 季變動值 | 年變動值 | 季變動值 | 年變動值 | |||
| 全國 | 34.73 | -1.33 | -1.44 | 8.47 | -0.32 | -0.35 |
| 新北市 | 47.80 | -0.79 | -1.99 | 11.66 | -0.19 | -0.49 |
| 台北市 | 56.28 | -2.97 | -1.42 | 13.73 | -0.72 | -0.34 |
| 桃園市 | 29.67 | -0.49 | -1.12 | 7.24 | -0.12 | -0.27 |
| 臺中市 | 38.49 | 0.49 | 0.52 | 9.39 | 0.12 | 0.13 |
| 臺南市 | 28.41 | -0.77 | 0.41 | 6.93 | -0.19 | 0.10 |
| 高雄市 | 29.06 | -2.42 | -1.91 | 7.09 | -0.59 | -0.46 |
1. 內政部不動產資訊平台(網址：http://pip.moi.gov.tw/V2)
2.作者整理。
(二).人民對房屋貸款負擔率下降而無感
房屋貸款負擔率為民眾購屋貸款負擔占所得的比例，依家戶每月可支配所得及可攤還金額的比例來估算；在當前金融業的房貸業務中，通常會假設在貸款七成、期限為20年，本利平均攤還的情況進行計算。計算公式為「房屋貸款每月攤還額」除以「家戶月可支配所得」（兩者皆取中位數），即：
貸款負擔率=房價貸款每月攤還金額(取中位數)/家戶每月可支配所得(取中位數)
2020年2月10日，根據內政部所發布的2019年第3季房價負擔能力指標，全國貸款負擔率為34.73％，較上季下降1.33％，較2019年同季下降1.44％，房價負擔能力為「略低」等級；另外，全國房價所得比為8.47倍，較上季下降0.32倍，比2019年同季下降0.35倍。亦即2019年第三季貸款負擔率較上季下降，且房價負擔能力似有逐漸提升的趨勢。
另外，房價負擔能力指標中的貸款負擔率，其比例越大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為「可合理負擔」、「略低」、「偏低」、「過低」四種不同的房價負擔能力等級；依據內政部的規範，則在六都中，桃園市、台南市及高雄市房價負擔能力微幅下降，為「可合理負擔」等級。
若進一步觀察六都的貸款負擔率，便可發現台北市的房屋貸款負擔率高達56.28，為全國最高的地區，也是被認為不須考慮購屋的地區，而新北市為47.80，台中市為38.49，皆為不宜考量購屋的地區；另方面，六都中的桃園市、台南市及高雄市的房價負擔能力略低於三成，為「可合理負擔」等級，亦即可以考量購屋的地區。唯全國的負擔率仍超過三成(34.73)，亦即國內房屋貸款負擔率似有下降走勢，但屬可合理負擔的都會地區仍屬有限，亦即房屋貸款負擔率雖有下降情形，但人民因為所得水準相對偏低而無感；有關台灣房市貸款負擔率比例及房價負擔能力等級比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣房市貸款負擔率比例及房價負擔能力等級比較表單位：%
| 貸款負擔率比例 | 房價負擔能力等級 | 備註 |
| 貸款負擔率<30% | 可合理負擔 | 即時進駐購屋市場 |
| 30%<=貸款負擔率<40% | 略低 | 可以考量 |
| 40%<=貸款負擔率<50% | 偏低 | 不宜考量 |
| 貸款負擔率>=50% | 太低 | 不須考量 |
總之，房屋貸款負擔率數值與民眾房價負擔能力之間的關係密切，蓋因其代表中位數房價之每期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例情況，比例越大，表示房價負擔能力越低。一般而言，攤還額度少於家戶所得的三成，對民眾是合理的負擔；若佔了五成以上，負擔能力就是過低。另外，貸款負擔率依照不同比例區分為「可合理負擔」、「略低」、「偏低」、「過低」四種不同的房價負擔能力等級，而國內平均房屋貸款負擔率並不在「可合理負擔」的範圍內，亦即政府的房市政策應仍有改善的空間。
(三).疫情下政府應重視之房市問題
在國內所關注的房市問題中，政府宜重視並加以解決，茲說明如下述。
1.高房價為房市的最主要問題
根據中信房屋的調查，在人民最所關心的房市問題中，包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策、社會住宅、實價登錄、危老都更、居住正義、租屋亂相，以及其他等十大問題，其中，以房地產價格偏高的問題較為人民所詬病，且有三成以上的受訪者(35.4％)，建議政府要注意到高房價問題；其次為「房地稅制」與「金融利率政策」，二者的占比分別為17.9％與11％。另方面，政府所積極推動的實價登錄(3.7%)、危老都更(3.2%)等，其占比反而都遠在一成以下。
事實上，高房價問題原因複雜，目前投資客比例已大幅減少，房價也維持平盤，但因民眾對所得增加無感，財富效用遞減，房地產負擔沈重。政府能否有效提升民眾的收入，以及薪資結構政策能否有效改善，應是政府必須考量並解決的問題。有關政府在疫情嚴重下強化房市應注意問題比較，可參閱表3的說明。
表3 政府在疫情嚴重下強化房市應注意問題比較表 單位：%
| 房市問題項目 | 排名 | 占比 | 相對比 | 備註 |
| 高房價 | 1 | 35.4 | 100.00 | 高房價是政府最必須重視 |
| 房地產稅制 | 2 | 17.9 | 50.56 | 稅制是影響房市重要因素 |
| 金融與利率 | 3 | 11.0 | 31.07 | 利率高低影響房市交投 |
| 住宅政策 | 4 | 9.6 | 27.12 | 住宅政策影響房市供需 |
| 社會住宅 | 6 | 6.9 | 19.49 | 配合無住屋者需求 |
| 實價登錄 | 7 | 3.7 | 10.45 | 避免人為烘抬提供確實房價 |
| 危老都更 | 8 | 3.2 | 9.04 | 居住安全與都市發展 |
| 居住正義 | 9 | 3.2 | 9.04 | 住者有其屋與減少所得差距 |
| 租屋亂相 | 10 | 1.8 | 5.08 | 合理房租與保障租賃權益 |
| 其他 | 5 | 7.3 | 20.62 | 上述九項以外的房市問題 |
2積極提高人民的平均所得水準
國內的房價所得比偏高與人民的所得偏低有密切的關聯，而國人的勞動所得偏低也有其重要的影響因素，觀察台灣的國民所得水準，便可發現在2000- 2014年期間，台灣GDP 成長將近90 %，換算每年的成長率為4 %以上，然而，儘管台灣GDP每年成長，但台灣人的薪資卻沒有跟著成長。
若進一步觀察二千年以前(1995-2000)的人民所得分布情形，發現臺灣的勞動所得占國內生產淨額比率下降，資本所得占國內生產淨額比率上升，而這是一種台灣接單、大陸生產模式所造成的結果；由於一般勞工在兩岸生產模式中並無太大貢獻，導致資本彈性提高，壓低了勞動所得，而這也國人薪資所得偏低，以及房價相對偏高的主要原因。另方面，1998年後，折舊在國內生產毛額比率快速攀升，折舊降低了生產所得利潤，不利於薪資的提升。其中，科技業為主要攀升產業，政府稅負優惠政策向科技業傾斜，加上央行長期壓低台幣幣值，低競爭力科技產業拖垮了台灣經濟與薪資水平。
當此之際，台灣似可參考德國經驗，立法提高勞工權益，有助提升勞動所得占比。亦即政府應停止對科技業過度的優惠補貼，央行也應停止匯率干預，讓資源流向具競爭力的中小企業與創新創業，使台灣經濟成長的果實方能全民共享。若能積極提高勞工權益，並能提高人民所得，則國內的房市的房價所得比、房屋貸款負擔率偏高等問題，應可獲得初步的解決。
3.輔導企業應重視BCP規劃
所謂BCP規劃是指企業的業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)，在實務上，業務連續性計劃是一套基於業務運行規律的管理要求和規章流程，使一個組織在突發事件前能迅速作出反應，以確保關鍵業務功能可以持續，而不造成業務中斷或業務流程本質的改變。
一般而言，業務連續性是指企業有應對風險、自動調整和快速反應的能力，以保證企業的業務之連續運轉。因此，企業提供業務連續性應該包括三個面向，即高可用性(High availability)，其是指提供在本地故障情況下，能繼續應用的能力；連續操作(Continuous operations)，其是指當所有設備無故障時，可以保持業務連續運行的能力；以及災難恢復(Disaster Recovery)，其是指當災難破壞生產中心時，在不同的地點恢復數據的能力；且這三個面向不是孤立的，而是相互關聯的。由於COVID-19病毒波及全球，且疫情日愈嚴重，因此，仲量聯行建議企業經營者首先必須考量員工健康與福祉，其次則是擬定業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)。企業除了要反應靈敏且彈性策略運作外，並須在準備、防護、監控與溝通等四大面向保持警覺，而政府則扮演著溝通及促進發展的角色。
4. 鼓勵企業應重視組織韌性
一般而言，組織韌性(Organizational Resilience)是指企業「能夠預測、準備、應對、適應環境的持續變化，以及突發性的營運中斷，讓組織能繼續生存和繁榮發展的能力」。它超越了風險管理的範疇，從更全面地視角確保企業組織能健康運營。一個有韌性的組織不僅能夠長期生存，且能歷經時間考驗創造榮景，並獲得最後的成功。因此，組織韌性是一個組織在動態、互聯的世界中，能夠實現長遠發展的必要戰略。而要達成組織韌性，需要通過增強組織各方面的能力與條件，實現營運改善的目標，讓組織的領導者能夠自信而快速地採取經過風險評估的策略，從而達到改變狀況並獲得成功的目的。在疫情衝擊下，國內百業受到嚴重波及，政府宜鼓勵企業重視組織韌性，共渡經營難關。
5. 重視企業的營運韌性
一般而言，組織韌性包括營運韌性(Operational resilience)、供應鏈韌性(Supply chain resilience)，以及資訊韌性(Information resilience)等三大領域，用以協助組織增加發展潛力，並取得戰略適應能力(指有能力成功應對不斷變化的環境)、敏捷的領導力(指能勇於承擔風險並對威脅做出迅速和適當的回應)，以及穩健的治理(指基於信任、透明和創新文化，確保經營願景和組織價值)等三大優勢。而當企業面臨肺炎疫情日愈擴散時，追求「營運韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點，並能及時因應突發事件。由於組織韌性及營運韌性都必須經由人力素質的提升，以及企業的運作方能竟其功，而政府推動的政策則是重要影響因素。
總之，2020年第一季，疫情漫延仍沒有停止跡象，但國內百業經營已受到嚴重波及，在企業經營面對嚴峻考驗的情況下，政府除了給予相關業者適當的補助之外，經濟部、財政部、科技部...等相關部會更應積極發揮企業輔導的功能，蓋因國內企業若無法渡過COVID-19的疫情難闗，則國人的生活水準及國家的經濟發展將會受到嚴重的影響。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可列出本文的結論與建議如下述。
1.新冠肺炎疫情已席捲全球，若與美國、英國、義大利、西班牙相比，台灣疫情相對和緩，但疫情散播速度驚人，不僅造成國內防疫單位的隱憂，而且已對國內不動產業造成極大的衝擊，唯政府對國內房市缺乏積極的作為，亦無積極而明確的因應模式，以致國人普遍對2020年的房市表現傾向悲觀的看法。
2.2020年3月，仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、零售市場、工業市場、物流市場、辦公租賃市場、飯店零售，以及住宅等七大面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升，疫情導致國內房市看跌。
3.麥肯錫公司針對龐雜的經營問題給予適當的解決方案，在新冠肺炎病毒擴散其間，持樂觀態度者認為，各國經濟與市場經濟走勢將延遲復原，預估2020年第4季，全球可望復甦。悲觀者則認為2021年前兩季才會復甦；另外，全球供應鏈將受到嚴重衝擊。
4.政府應面對逐漸擴散的COVID-19疫情，其應注意之房市問題包括高房價、房地產稅制、金融與利率、住宅政策、社會住宅、實價登錄、危老都更、居住正義，租屋亂相，以及其他等十大問題，而為解決問題，政府宜提高人民的平均所得水準、輔導企業應重視BCP規劃，同時鼓勵企業應重視組織與企業營運韌性。
5.由於新冠病毒肆虐期間難以掌控，建議政府宜適時提出適當的房市政策，保障國人住屋的權益，研擬多套情境評估最佳方案，同時要嚴陣以待短中長期的持續性經濟衰退，即早提出策略以之因應。
參考文獻
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Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376
★蕭惠玲 國立空中大學資訊管理學系講師
☆陳重光 國立空中大學商學系講師