日前內政部公布二○二○第三季的房價比前年底上漲了一些，在房價上漲的同時，國人購屋貸款的壓力也上升到歷史新高，以台北市為例，第三季的家戶平均貸款支出已達到平均月收入的六十一點一％，其次為新北市的四十八點六％，台中市第三卅九點九％，而全台灣平均為卅六點八％，也接近歷史新高。

以國外平均標準來看，只要房貸支出超過月收入的廿五％，就會造成家庭的壓力；由於現在國內利率低，因此內政部以卅％當作標準，現在房貸利率只有約一點四％，卅％或許還可應付，萬一未來利率上升，就可能讓貸款家庭的壓力增加。雖然低利率可能還會維持一段時間，但房貸時間長達廿或卅年，未來十年以後是否還是低利率很難說。

其實台灣住宅市場上的最大問題，還是在於房價相對於所得是相當高的。以美國而言，全國平均房價大約是平均年所得的五倍（房價所得比）左右；台灣土地較少，人口密度很高，房價比較高是可以理解的，但是目前全台灣的房價所得比達到九點二倍，就表示房價偏高，很多家庭無法承擔購屋的壓力。即使在平均所得最高的台北市，由於房價更高，第三季台北市的房價所得比已達到十五點三倍，也就是台北市民平均要不吃不喝十五年才能買房，這對許多年輕家庭幾乎就是不可能的任務。

上個月立法院終於通過實價登錄2.0，這是從業人員和學術界企盼多年的政策，當然受到大多數人的支持。其中最重要的規定有二項，一個是公布交易物件的詳細地址，而不是只公布區段。在確定交易地址的情況下，買賣雙方可以知道前一手交易價格，或是附近的交易價格，雙方都不容易被另外一方占便宜，同時交易也更容易進行，這對不動產市場交易正常化會有很大的助益。另一個重要規定是，預售屋的買賣也要登錄，因此一些購買預售屋的投資客或是建商本身，就很難利用預售屋的紅單交易來炒作或哄抬價格。

從上面二個重要規定來看，主要是提供不動產市場交易上更明確的訊息，讓交易更容易進行，而且不容易炒作。不過，這些規定固然可以讓不動產市場交易更容易進行，但是對於抑制台灣高漲的房價可能產生不了太多效果，因為真正左右市場價格的還是來自於一些重要的其他因素，比方說，短期有所得上升、貨幣供給增加和利率降低等因素，而長期則有人口成長、土地供給和不動產交易和持有成本等因素。

當前雖然台灣經濟景氣還可以，但是主要是因為國外熱錢太多，造成國內股價上漲，利率降低，貸款成本降低，自住者和投資者的需求都會增加，進而推動房價上漲。不久前，央行採取選擇性信用管制，限制多戶持有者的購屋貸款比例，這是一個有效的政策，可以很快降低投資者的需求。而長期下，造成台灣房價長期上升的最主要原因還是在於持有稅率偏低所致，雖然目前實施不動產兩稅合一，而且持有多戶不動產者也會面臨累進稅率，但是不動產的評價太低，造成不動產的有效稅率偏低。在不動產的實質持有稅很低的情況下，許多有錢人就會投資多戶不動產，有些甚至空置養地養房也無所謂，因為持有成本很低，只要未來房價能上漲就可以賺到錢了。

現在既然有實價登錄2.0，每棟房子的評價應該可以容易接近市價，建議政府應該認真考慮未來要依實價來課稅，這才是長期抑制房價最有效的方式。

(本文刊於2021年1月10日聯合報)