摘要
為抑低都會地區房價不當高漲問題，政府積極推動房地合一稅制，但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈，因而有修正之房地合一稅制的產生。在行政院所決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，自用住宅不限一屋，且售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅，施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房地產交易不會溯及既往。而修正後的房地合一稅制之條文若可實施，對擁有房地產者之影響不大，蓋因全國約有九成以上的自用住宅者可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。另外，房地合一稅制修正後，由重稅版改為輕稅版，其擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，國內房市是否已呈現反轉，或僅是一時反轉，必須進一步從房市變動情形來加以觀察。而在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，潛在購屋者應仍可在相同路段但不同行政區之間做是否購屋置產的考量。整體而言，長期間，台灣房市無空頭。
一.前言
在國內房市景氣的變動過程中，若由2014年的房市交投與房價表現來觀察，已可以看出房市走勢已有趨緩的情形，國內六都房價均已呈現反轉走勢，而此種趨勢變化是短期現象或長期趨勢，則必須考量農曆年房市檔期表現，以及政府政策是否持續推動有關，因此，有關台灣地區房地產行情之變化，其與影響房市是否翻轉的農曆年檔期及房市政策有關，而眾多房市中，又以房地合一政策的內容較有密切的關聯性。
在行政院所規劃的房地合一稅制改革方向中，認為不動產交易所得稅的改革，原則上決定朝向「房地合一實價課稅」方向推動，使過去房屋與土地分開課稅，並利用價格移轉方式避稅的情形，可以大為減少，並獲得稅制推動的根本改善。
為配合並執行行政院所擬訂的房市政策，財政部乃積極因應，在政策規劃上，房地合一課稅先專注於修正所得稅法，包括個人及企業售屋的相關法令，未來再納入土地交易所得合併課稅；另外，在財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準中，目前的課稅標的只有房屋，沒有土地，而若從房地合一的改革方向來觀察，應將土地交易利得納入課稅，如此可比照房屋按房屋評定現值的百分率推估所得的方式，讓土地按公告現值的百分率來計算。
整體而言，政府房地合一政策之主要目的是為了解決都會地區房價不當高漲所衍生的一些問題，同時也讓房市交易更為正常化與合理化。
二.修正前之房地合一政策(重稅版)
2014年7月，政府宣示將實施房地合一制策，也就是房地一起課徵稅賦，並於2015年正式實施。
(一).房地合一的意義
房地合一是指房屋及土地，以合併後的交易實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。根據現行所得稅法規定，個人財產交易所得中，僅就房屋課稅，並未考量其他稅賦，財政部修法重點在於房地合併，並按實價課徵所得稅，亦即未來擬納入土地項目，併同個人其他所得，課徵綜合所得稅。因此，「房地合一」課稅之目的在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。
(二).房地合一的評估原則
為求稅賦公平，並避免對一般守法民眾造成稅賦上的不公平，財政部規劃頒佈房地合一實價課稅時，必須符合三大評估原則，即：
1.只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響；
2.長期持有10年、20年，擁有2、3棟房屋，但並非拿來做買賣套利，儘量予以優惠，或不受稅制改革影響；
3.將農民土地房舍排除在外。
(三).房地合一的規劃
在房地合一稅制的規劃中，其課稅內容主要包括所得稅、交易稅、持有稅等，並考量對長期持有不動產者給予適當的所得稅之優惠。若以所得稅為例，其稅目包括所得稅、個人財產交易所得稅等，而其改革方向是對於無法提出成本的不動產交易案件，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，納入土地項目中，採房地合一，併入綜所稅課徵。
另外，在房地產持有稅中，對於房屋稅部分，除已修正房屋稅條例，提高法定稅率外，並授權各地方政府因地制宜訂定徵收率。有關財政部房地合一稅制改革規劃比較可參閲表1的說明。
表1 財政部房地合一稅制改革規劃內容比較表
資料來源：1.財政部。2.謝明瑞(2014)，房地合一之研究-房地合一稅能降低房價嗎？國政基金會。
整體而言，房地合一政策的施行必須同時考量短期與長期的作法，並須有良好的配套措施以之因應；此外，行政院若根據中研院稅改建議書提出的「房地合一實價課稅」推動，且財政部能於2014年底前，把修法草案送到行政院，進行跨部會審議，則2015年便可實施，且應可解決部分都會地區房價不當高漲問題。
三.修正後之房地合一政策(輕稅版)
一般而言，房地合併按實際交易價格課徵所得稅，是不動產稅制的重大變革，為順利達成改革目標，財政部於2014年下半年曾數次召開稅改座談會，凝聚共識後，再提出可行的改革方案，同年年底向行政院提出修正草案，唯因房地合一稅制受到朝野雙方的質疑，因而有再修正的主張，其相關原因如下述。
1.民意反彈
在政府的房地合一政策中，雖是基於健全國內房市與居住正義的考量，但政策公佈以後，卻造成國內房市的反彈，不僅房地產交易量呈現萎縮狀態，房價也逐漸呈現反轉走勢，從而引發部分業者及房屋持有人的強烈反對，幾經民意衝擊，加上房市及房價均已呈現萎縮情形，於是政府逐漸朝向政策推動但修法因應的模式，而讓修正前後的房地合一政策內容有著很大的不同。
2015年2月12日，政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，亦即財政部定案版之房地合一政策內容已大幅度修正，對於投資人或投機客而言，已不再具有重大的殺傷力，特別是奢侈稅是不論賺賠，都要課稅10～15％，房地合一實價課稅是針對不動產出售獲利，課以17％的稅，稅基、稅率都不同，但合理性會提高；以目前房價正處於高檔轉折階段，房價大幅揚升的機率相對較低，在高持有成本的考量下，投資客或投機客炒房不易，有助房市健康而理性。
2.政策修訂
在財政部二度提出的「房地合一、實價課稅」稅制規劃案中，已做成多項重大決議，房地合一仍將選擇「最輕稅版本」，但轉以「炒房重、自住輕」的方向做為改革訴求。在課徵稅率部分，營利事業及個人出售房產，確定採取單一稅率17%，但為配合特種貨物及勞務稅（奢侈稅）同步退場，另訂個人短期買賣房產的差別稅率，初步至少20%以上，並可能依照巢運等公民團體要求訂為30%，藉以回應外界對投機炒房應課重稅的訴求。
在爭議較大的自用住宅免稅條款中，由於行政院堅持房地合一課稅改革案，要以保障最大多數自用住宅為原則，財政部原訂「一戶一屋、售價2,000萬元以下才得享免稅」的主張再度修正，改為自用住宅在特定條件下，不再以一戶為限，出售價格低於4,000萬元者，即可享有免稅。
在行政院拍板決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，且自用住宅不限一屋，但售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅；為抑制短期炒房，持有未及二年的房產將採差別稅率，初步訂為20%以上。
3.政策影響
在修正之房地合一稅制中，自用住宅雖不限一屋免稅，但會訂有出售次數與期間限制，如五年內僅能出售一戶自用住宅享有免稅，且需符合設籍、自用與售價不超過4,000萬元等條件，其出售利得不論高低，均排除課稅。
財政部原僅限新法生效前五年取得的房產，新法生效後出售，才需按實價課稅，至於溯及既往的時間長短，未來再由立院決定。另外，房地合一課稅的施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房產交易，則不會溯及既往，「日出條款」將會保留。有關個人房地合一實價課稅方案內容比較，可參閱表2的說明。
表2 個人房地合一實價課稅方案內容比較表
資料來源：行政院、財政部
4.房地合一新制
在新版房地合一課稅中，自用住宅成為最大的受益者，全台約有95%的自住房屋，未來出售時不必再繳交易利得稅；少數課稅房屋，經由重購退稅優惠，亦可免除稅負負擔，亦即出售房產如屬自用住宅，將可排除課稅。唯自用住宅售價須低於4,000萬元，且應由本人、配偶，以及未成年子女設籍做自用住宅使用。
符合條件的自用住宅，未來出售時，因為土地增值稅的課徵制度並未廢除，仍需繳交土地部分的土地增值稅，但是房地合一制之下，合併房屋及土地售價後，扣除土地漲價數額部分的增值利得，完全不必再繳納所得稅。
目前，個人出售自用住宅，土地部分免課所得稅，房屋則有財產交易所得稅。由於國內有95%的自用住宅，售價在3,000萬元以下，因此，新版房地合一制對自有住宅者相對有利。有關新版或修正之房地合一稅的內容，可參閱表3的說明。
表3 修正之房地合一方案內容比較表
資料來源：同表2。
整體而言，財政部修正後的房地合一制(輕稅版)條文若可實施，對擁有房地產者之影響相對不大，全國約有9成以上的自用住宅者可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，對於房市中的中低總價小宅產品而言，除可能成為房市主流產品外，亦可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動，長期間應仍有上揚的空間；長期間，台灣房市無空頭。
四.房市變化
在政府的「健房」政策下，特別是在房地合一稅制內容及實施方式仍不確定的情況下，對國內房市的變化影響甚大，茲舉其較重要者說明如下：
1.待售案件增加
根據IMF的研究，影響房地產市場變動最大的因素是稅制，而觀之國內房市走勢變化，確實也與房地產稅賦的頒訂與修正有關，因此，若以房地合一稅的政策而論，2014年，政府推出房地合一制，並擬以2015年實施以後，即對國內房市造成重大衝擊，都會地區的房市委售物件快速攀升，至2015年元月，國內六都的待售物件超過一成，其中，又以桃園縣桃園區的委售物件幾達該縣市的三成為最多(29.88%)，超過二成者有桃園縣的中壢區與台南市的永康區，其待售物件占比分別為22.29%與20.90%；至於委售物件相對較低的為新北市的板橋與三重，桃園縣的平鎮，台中市的北區等，其待售比例也都接近一成，有關台灣各主要都會區房地產委售物件統計比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣各主要都會區房地產委售物件統計比較表 單位：%、萬元/坪
資料來源：手.好房網 2.作者整理。
說明：1.以各縣市住宅、住辦新成屋、公寓、大樓、預售屋、套房、透天厝。2.截止日期為2015年1月29日。
2.建築業者趁勢追擊
2015年2月12日，政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，使得原本對房市造成極大震撼的威力已大為減弱，部分建商在房市政策已然放寬的條件下紛紛搶進，如保有營建類股王最久的華固建設，率先「錢進」台北市敦化北路買地，預估在都更程序完成並取得建照後，應可在2015年第4季或2016年第一季正式推案。另外，遠雄建設也宣布已備妥130億元購地，準備在六都、新竹及彰化購地開發，主要因財政部宣布輕稅版房地實價稅，房市似已利空出盡，市場買氣應該會好轉，看好全台主要都會區自住型剛性需求，因此，積極購地，用以因應未來市場之所需。
3.房市及房價反轉速度趨緩
一般而言，財政部房地合一輕稅版條文若可實施，對擁有房地產者之影響不會太大，特別是修正條款已避開4,000萬元排富條款門檻，對於首善地區的台北市房地產市場而言，雖然四千萬元的排富條款相對偏低，但對於房市中的中低總價小宅產品而言，除可能成為房市主流產品外，亦可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。
另外，房地合一實價課稅的目的之一是更換現行懲罰性的奢侈稅，在此情況下，全國約有9成以上的自用住宅者，可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，並讓沈寂的房市逐漸轉為活絡。
4.房價仍有上揚空間
在房市政策的推動過程中，房地合一稅制的擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，因此，國內房市是否已呈現反轉，或僅是一時反轉，可以由房價反轉最快，房價下降幅度也相對較大的台北市房市變動情形來加以觀察。
若以台北市的公寓與新成屋的房價之變化來觀察，便可發現在房地合一政策的陰影下，2014年的房價仍呈上揚走勢，如台北市的舊公寓住宅中，大同與松山的房價漲幅都在一成以上，分別上揚10.94%與10.85%，其他如南港、內湖、萬華等的漲幅亦接近一成：另外，在新成屋方面，松山區的房價漲幅接近三成(27.43%)，其餘如文山、士林、南港、大同等的漲幅都在一成以上，亦即新成屋的漲幅普遍較舊公寓為高，有關台北市公寓暨新成屋房價變動比較，可參閱表5的說明。
表5 台北市公寓暨新成屋房價變動比較表 單位：%、萬元/坪
資料來源：1.內政部實價資訊網 2.優美地產公司 3.作者整理。
5.區位影響房價
在房地產市場中，區位是影響房價變動的重要因素，如台北市房價變化即常因為區位不同而有很大的差異，然而，在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，對於潛在購屋者而言，應仍有可資選擇的空間，因為台北市的面積不大，雖然劃分為十二個行政區，但彼此之間的房價差異有些極大，因而造成不同行政區但卻相同路段的房價不同之情形，且其差價有些超過三成以上。
以民權西路的房價為例，該路經過中山與大同兩個不同的行政區，但中山區的房地產每坪均價超過大同區達26.1萬元，亦即後者房價約僅有前者的68.63%；其他如師大路、金華街、中坡北路、光復南路等，雖其房價差距相對較小，但都存在著同一路段或路名但不同行政區，卻產生房價差異的原因；在此情況下，消費者其實可以在不同行政區與相同路段之間，做一個相對明確的選擇，並做為是否購屋置產的考量因素，有關台北市同區不同路房價差異比較，可參閱表6的說明。
表6 台北市同路不同區之房價差異比較表 單位：%、萬元/坪
資料來源：同表4
五.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1. 2014年的房市交投與房價表現不佳，國內六都房價均已呈現反轉走勢，此種趨勢變化是短期現象或長期趨勢，則必須考量農曆年房市檔期表現，以及政府房市政策是否持續推動有關。
2.為抑低都會地區房價不當高漲問題，政府積極推動房地合一稅制，但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈，因而有修正之房地合一稅制的產生，且二者的內容差異極大。
3. 在財政部提出的「房地合一、實價課稅」稅制規劃案中，選擇「最輕稅版本」，但轉以「炒房重、自住輕」的方向做為改革訴求。而在行政院所決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，自用住宅不限一屋，且售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅，施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房產交易不會溯及既往。
4. 政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，使得部分建商在房市政策已然放寬的條件下紛紛搶進，主要因房市似已利空出盡，看好全台主要都會區自住型剛性需求，因此，積極購地，用以因應未來市場之所需。
5. 財政部修正後的房地合一制(輕稅版)條文若可實施，對擁有房地產者之影響不大，對於房市中的中低總價小宅產品而言，仍可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。
6.在房市政策的推動過程中，房地合一稅制的擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，國內房市是否已呈現反轉，或僅 是一時反轉，必須進一步從房市變動情形來加以觀察。如台北市部分行政區的 舊公寓住宅與新成屋房價仍曾上升走勢，且新成屋的漲幅普遍較舊公寓為高。
7.房價變化常因區位不同而有差異，在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，對於潛在購屋者而言，應仍有可資選擇的空間，亦即在不同行政區與相同路段之間，做為是否購屋置產的考量因素。
8.長期間，台灣房市無空頭。
參考文獻
謝明瑞(2015)，現代營建專欄。2015年3月1日。
(本篇論文主要取自現代營建專欄104年3月號)
為抑低都會地區房價不當高漲問題，政府積極推動房地合一稅制，但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈，因而有修正之房地合一稅制的產生。在行政院所決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，自用住宅不限一屋，且售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅，施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房地產交易不會溯及既往。而修正後的房地合一稅制之條文若可實施，對擁有房地產者之影響不大，蓋因全國約有九成以上的自用住宅者可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。另外，房地合一稅制修正後，由重稅版改為輕稅版，其擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，國內房市是否已呈現反轉，或僅是一時反轉，必須進一步從房市變動情形來加以觀察。而在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，潛在購屋者應仍可在相同路段但不同行政區之間做是否購屋置產的考量。整體而言，長期間，台灣房市無空頭。
一.前言
在國內房市景氣的變動過程中，若由2014年的房市交投與房價表現來觀察，已可以看出房市走勢已有趨緩的情形，國內六都房價均已呈現反轉走勢，而此種趨勢變化是短期現象或長期趨勢，則必須考量農曆年房市檔期表現，以及政府政策是否持續推動有關，因此，有關台灣地區房地產行情之變化，其與影響房市是否翻轉的農曆年檔期及房市政策有關，而眾多房市中，又以房地合一政策的內容較有密切的關聯性。
在行政院所規劃的房地合一稅制改革方向中，認為不動產交易所得稅的改革，原則上決定朝向「房地合一實價課稅」方向推動，使過去房屋與土地分開課稅，並利用價格移轉方式避稅的情形，可以大為減少，並獲得稅制推動的根本改善。
為配合並執行行政院所擬訂的房市政策，財政部乃積極因應，在政策規劃上，房地合一課稅先專注於修正所得稅法，包括個人及企業售屋的相關法令，未來再納入土地交易所得合併課稅；另外，在財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準中，目前的課稅標的只有房屋，沒有土地，而若從房地合一的改革方向來觀察，應將土地交易利得納入課稅，如此可比照房屋按房屋評定現值的百分率推估所得的方式，讓土地按公告現值的百分率來計算。
整體而言，政府房地合一政策之主要目的是為了解決都會地區房價不當高漲所衍生的一些問題，同時也讓房市交易更為正常化與合理化。
二.修正前之房地合一政策(重稅版)
2014年7月，政府宣示將實施房地合一制策，也就是房地一起課徵稅賦，並於2015年正式實施。
(一).房地合一的意義
房地合一是指房屋及土地，以合併後的交易實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。根據現行所得稅法規定，個人財產交易所得中，僅就房屋課稅，並未考量其他稅賦，財政部修法重點在於房地合併，並按實價課徵所得稅，亦即未來擬納入土地項目，併同個人其他所得，課徵綜合所得稅。因此，「房地合一」課稅之目的在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。
(二).房地合一的評估原則
為求稅賦公平，並避免對一般守法民眾造成稅賦上的不公平，財政部規劃頒佈房地合一實價課稅時，必須符合三大評估原則，即：
1.只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響；
2.長期持有10年、20年，擁有2、3棟房屋，但並非拿來做買賣套利，儘量予以優惠，或不受稅制改革影響；
3.將農民土地房舍排除在外。
(三).房地合一的規劃
在房地合一稅制的規劃中，其課稅內容主要包括所得稅、交易稅、持有稅等，並考量對長期持有不動產者給予適當的所得稅之優惠。若以所得稅為例，其稅目包括所得稅、個人財產交易所得稅等，而其改革方向是對於無法提出成本的不動產交易案件，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，納入土地項目中，採房地合一，併入綜所稅課徵。
另外，在房地產持有稅中，對於房屋稅部分，除已修正房屋稅條例，提高法定稅率外，並授權各地方政府因地制宜訂定徵收率。有關財政部房地合一稅制改革規劃比較可參閲表1的說明。
表1 財政部房地合一稅制改革規劃內容比較表
| 項目 | 稅目 | 改 革 方 向 |
| 所得稅 | 所得稅 | 目前個人及營利事業出售土地，交易所得免稅，擬修法廢除。 |
| 個人財產交易所得 | 對於無法提出成本的不動產交易案件，財政部每年頒訂的個人售屋財產交易所得標準，擬納入土地項目，採房地合一，併入綜所稅課徵。 | |
| 交易稅 | 奢侈稅 | 原則不廢除，擬修法改為以實際交易所得課稅。 |
| 土地增值稅 | 對於假農舍、假農地買賣交易利得，擬取消土增稅之免稅待遇。 | |
| 持有稅 | 房屋稅 | 已修正房屋稅條例，提高法定稅率，授權各地方政府因地制宜訂定徵收率。 |
| 長期持有優惠方式 | 所得稅 | 對於長期持有者房地產者，擬給予稅率或所得額減免的租稅優惠。 |
整體而言，房地合一政策的施行必須同時考量短期與長期的作法，並須有良好的配套措施以之因應；此外，行政院若根據中研院稅改建議書提出的「房地合一實價課稅」推動，且財政部能於2014年底前，把修法草案送到行政院，進行跨部會審議，則2015年便可實施，且應可解決部分都會地區房價不當高漲問題。
三.修正後之房地合一政策(輕稅版)
一般而言，房地合併按實際交易價格課徵所得稅，是不動產稅制的重大變革，為順利達成改革目標，財政部於2014年下半年曾數次召開稅改座談會，凝聚共識後，再提出可行的改革方案，同年年底向行政院提出修正草案，唯因房地合一稅制受到朝野雙方的質疑，因而有再修正的主張，其相關原因如下述。
1.民意反彈
在政府的房地合一政策中，雖是基於健全國內房市與居住正義的考量，但政策公佈以後，卻造成國內房市的反彈，不僅房地產交易量呈現萎縮狀態，房價也逐漸呈現反轉走勢，從而引發部分業者及房屋持有人的強烈反對，幾經民意衝擊，加上房市及房價均已呈現萎縮情形，於是政府逐漸朝向政策推動但修法因應的模式，而讓修正前後的房地合一政策內容有著很大的不同。
2015年2月12日，政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，亦即財政部定案版之房地合一政策內容已大幅度修正，對於投資人或投機客而言，已不再具有重大的殺傷力，特別是奢侈稅是不論賺賠，都要課稅10～15％，房地合一實價課稅是針對不動產出售獲利，課以17％的稅，稅基、稅率都不同，但合理性會提高；以目前房價正處於高檔轉折階段，房價大幅揚升的機率相對較低，在高持有成本的考量下，投資客或投機客炒房不易，有助房市健康而理性。
2.政策修訂
在財政部二度提出的「房地合一、實價課稅」稅制規劃案中，已做成多項重大決議，房地合一仍將選擇「最輕稅版本」，但轉以「炒房重、自住輕」的方向做為改革訴求。在課徵稅率部分，營利事業及個人出售房產，確定採取單一稅率17%，但為配合特種貨物及勞務稅（奢侈稅）同步退場，另訂個人短期買賣房產的差別稅率，初步至少20%以上，並可能依照巢運等公民團體要求訂為30%，藉以回應外界對投機炒房應課重稅的訴求。
在爭議較大的自用住宅免稅條款中，由於行政院堅持房地合一課稅改革案，要以保障最大多數自用住宅為原則，財政部原訂「一戶一屋、售價2,000萬元以下才得享免稅」的主張再度修正，改為自用住宅在特定條件下，不再以一戶為限，出售價格低於4,000萬元者，即可享有免稅。
在行政院拍板決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，且自用住宅不限一屋，但售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅；為抑制短期炒房，持有未及二年的房產將採差別稅率，初步訂為20%以上。
3.政策影響
在修正之房地合一稅制中，自用住宅雖不限一屋免稅，但會訂有出售次數與期間限制，如五年內僅能出售一戶自用住宅享有免稅，且需符合設籍、自用與售價不超過4,000萬元等條件，其出售利得不論高低，均排除課稅。
財政部原僅限新法生效前五年取得的房產，新法生效後出售，才需按實價課稅，至於溯及既往的時間長短，未來再由立院決定。另外，房地合一課稅的施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房產交易，則不會溯及既往，「日出條款」將會保留。有關個人房地合一實價課稅方案內容比較，可參閱表2的說明。
表2 個人房地合一實價課稅方案內容比較表
| 項 目 | 內 容 | ||
| 課徵方式 | 稅基 | (房屋+土地實際售價)-土地漲價數額 | |
| 範圍 | 原則暫限以施行日前五年取得的房產，新制施行後出售者，才適用實價課稅。 | ||
| 稅率(%) | 持有期間＜2年 | 20％或30％ | |
| 持有期間＞2年 | 17％ | ||
| 自用住宅 | 免稅條款 | 主要住所 | 做為自用住宅，且完成設籍 |
| 售價 | 低於4000萬元 | ||
| 出售次數 | 五年內以一次為限 | ||
| 換屋退稅 | 賣大換大；賣高換高 | 全額退稅 | |
| 賣大換小；賣高換低 | 比例退稅 | ||
| 獎勵措施 | 長期持有 | 二年以上享有減徵 | |
| 減徵率 | 最低4%；最高80% | ||
| 配套 | 奢侈稅 | 不動產部分停徵 | |
| 土增稅 | 維持現制 | ||
| 預定施行日 | 2016年 | ||
4.房地合一新制
在新版房地合一課稅中，自用住宅成為最大的受益者，全台約有95%的自住房屋，未來出售時不必再繳交易利得稅；少數課稅房屋，經由重購退稅優惠，亦可免除稅負負擔，亦即出售房產如屬自用住宅，將可排除課稅。唯自用住宅售價須低於4,000萬元，且應由本人、配偶，以及未成年子女設籍做自用住宅使用。
符合條件的自用住宅，未來出售時，因為土地增值稅的課徵制度並未廢除，仍需繳交土地部分的土地增值稅，但是房地合一制之下，合併房屋及土地售價後，扣除土地漲價數額部分的增值利得，完全不必再繳納所得稅。
目前，個人出售自用住宅，土地部分免課所得稅，房屋則有財產交易所得稅。由於國內有95%的自用住宅，售價在3,000萬元以下，因此，新版房地合一制對自有住宅者相對有利。有關新版或修正之房地合一稅的內容，可參閱表3的說明。
表3 修正之房地合一方案內容比較表
| 架構 | 項目 | 內 容 |
| 基本架構 | 課稅方式 | 房地合一的獲利，實價分離課稅 |
| 實施日期 | 民國105年1月1日實施 | |
| 日出條款 |
1.持有未滿2年，稅率30% 2.105年後取得且持有超過2年，稅率17% |
|
| 稅基 | 與土增稅稅基相減(減土地漲價數額)，避免重複課稅，且優惠同步轉軌 | |
| 範圍 | 可核發建照之建地，農地農舍免稅 | |
| 減免優惠 | 自住 | 自住6年以上、4000萬元以下，每6年內一次免稅 |
| 長期持有 | 持有超過2年，每年減徵4%，最高減80% | |
| 重購退稅 | 自用住宅可重購退稅，重購價格低於出售價，可按比例退稅 | |
| 盈虧互抵 | 個人虧損可後抵3年度房地交易所得，企業可後抵10年 | |
| 配套措施 |
1.不動產奢侈稅同步停徵 2.避免炒作，外資稅率30% |
|
| 影響範圍 | 戶數 | 首年個人5251件，首年企業1060件 |
| 稅收 | 扣除奢侈稅停徵，首年淨稅收3.87億元 | |
| 稅收用途 |
1.購屋(3.4萬戶)及租金(5萬戶)補貼 2.長照保險列舉扣除(10億元)補貼金額共41.5億元 |
整體而言，財政部修正後的房地合一制(輕稅版)條文若可實施，對擁有房地產者之影響相對不大，全國約有9成以上的自用住宅者可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，對於房市中的中低總價小宅產品而言，除可能成為房市主流產品外，亦可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動，長期間應仍有上揚的空間；長期間，台灣房市無空頭。
四.房市變化
在政府的「健房」政策下，特別是在房地合一稅制內容及實施方式仍不確定的情況下，對國內房市的變化影響甚大，茲舉其較重要者說明如下：
1.待售案件增加
根據IMF的研究，影響房地產市場變動最大的因素是稅制，而觀之國內房市走勢變化，確實也與房地產稅賦的頒訂與修正有關，因此，若以房地合一稅的政策而論，2014年，政府推出房地合一制，並擬以2015年實施以後，即對國內房市造成重大衝擊，都會地區的房市委售物件快速攀升，至2015年元月，國內六都的待售物件超過一成，其中，又以桃園縣桃園區的委售物件幾達該縣市的三成為最多(29.88%)，超過二成者有桃園縣的中壢區與台南市的永康區，其待售物件占比分別為22.29%與20.90%；至於委售物件相對較低的為新北市的板橋與三重，桃園縣的平鎮，台中市的北區等，其待售比例也都接近一成，有關台灣各主要都會區房地產委售物件統計比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣各主要都會區房地產委售物件統計比較表 單位：%、萬元/坪
| 縣市別 | 行政區 | 待售物件占全市比率(%) | 待售物件排名 | 行政區平均行情 | 平均行情排名 |
| 台北市 | 中山區 | 14.77 | 9 | 71.2 | 2 |
| 內湖區 | 13.20 | 58.9 | 3 | ||
| 松山區 | 11.63 | 73.9 | 1 | ||
| 新北市 | 淡水區 | 10.59 | 23.3 | 6 | |
| 板橋區 | 9.55 | 43.8 | 4 | ||
| 三重區 | 9.42 | 38.0 | 5 | ||
| 桃園縣 | 桃園區 | 29.88 | 1 | 18.7 | 8 |
| 中壢區 | 22.29 | 2 | 17.4 | 9 | |
| 平鎮區 | 9.63 | 15.4 | |||
| 台中市 | 北屯區 | 20.16 | 4 | 17.0 | 10 |
| 西屯區 | 18.51 | 5 | 21.3 | 7 | |
| 北區 | 9.68 | 17.0 | 10 | ||
| 台南市 | 永康區 | 20.90 | 3 | 12.6 | |
| 東區 | 17.73 | 6 | 15.2 | ||
| 安平區 | 11.37 | 12.1 | |||
| 高雄市 | 楠梓區 | 15.35 | 7 | 12.6 | |
| 左營區 | 14.95 | 8 | 16.9 | ||
| 三民區 | 14.35 | 10 | 14.7 |
說明：1.以各縣市住宅、住辦新成屋、公寓、大樓、預售屋、套房、透天厝。2.截止日期為2015年1月29日。
2.建築業者趁勢追擊
2015年2月12日，政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，使得原本對房市造成極大震撼的威力已大為減弱，部分建商在房市政策已然放寬的條件下紛紛搶進，如保有營建類股王最久的華固建設，率先「錢進」台北市敦化北路買地，預估在都更程序完成並取得建照後，應可在2015年第4季或2016年第一季正式推案。另外，遠雄建設也宣布已備妥130億元購地，準備在六都、新竹及彰化購地開發，主要因財政部宣布輕稅版房地實價稅，房市似已利空出盡，市場買氣應該會好轉，看好全台主要都會區自住型剛性需求，因此，積極購地，用以因應未來市場之所需。
3.房市及房價反轉速度趨緩
一般而言，財政部房地合一輕稅版條文若可實施，對擁有房地產者之影響不會太大，特別是修正條款已避開4,000萬元排富條款門檻，對於首善地區的台北市房地產市場而言，雖然四千萬元的排富條款相對偏低，但對於房市中的中低總價小宅產品而言，除可能成為房市主流產品外，亦可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。
另外，房地合一實價課稅的目的之一是更換現行懲罰性的奢侈稅，在此情況下，全國約有9成以上的自用住宅者，可以遠離實價課稅的困擾，房市及房價反轉速度趨緩，並讓沈寂的房市逐漸轉為活絡。
4.房價仍有上揚空間
在房市政策的推動過程中，房地合一稅制的擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，因此，國內房市是否已呈現反轉，或僅是一時反轉，可以由房價反轉最快，房價下降幅度也相對較大的台北市房市變動情形來加以觀察。
若以台北市的公寓與新成屋的房價之變化來觀察，便可發現在房地合一政策的陰影下，2014年的房價仍呈上揚走勢，如台北市的舊公寓住宅中，大同與松山的房價漲幅都在一成以上，分別上揚10.94%與10.85%，其他如南港、內湖、萬華等的漲幅亦接近一成：另外，在新成屋方面，松山區的房價漲幅接近三成(27.43%)，其餘如文山、士林、南港、大同等的漲幅都在一成以上，亦即新成屋的漲幅普遍較舊公寓為高，有關台北市公寓暨新成屋房價變動比較，可參閱表5的說明。
表5 台北市公寓暨新成屋房價變動比較表 單位：%、萬元/坪
|
屋地別 排名 |
舊 公 寓 | 新 成 屋 | ||||
| 行政區 | 行情價 | 年漲幅 | 行政區 | 行情價 | 年漲幅 | |
| 1 | 大同 | 43.6 | 10.94 | 松山 | 102.2 | 27.43 |
| 2 | 松山 | 66.4 | 10.85 | 文山 | 56.2 | 18.07 |
| 3 | 南港 | 46.3 | 9.98 | 士林 | 76.0 | 15.85 |
| 4 | 內湖 | 44.9 | 8.19 | 南港 | 70.8 | 14.19 |
| 5 | 萬華 | 35.4 | 6.31 | 大同 | 63.7 | 12.35 |
5.區位影響房價
在房地產市場中，區位是影響房價變動的重要因素，如台北市房價變化即常因為區位不同而有很大的差異，然而，在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，對於潛在購屋者而言，應仍有可資選擇的空間，因為台北市的面積不大，雖然劃分為十二個行政區，但彼此之間的房價差異有些極大，因而造成不同行政區但卻相同路段的房價不同之情形，且其差價有些超過三成以上。
以民權西路的房價為例，該路經過中山與大同兩個不同的行政區，但中山區的房地產每坪均價超過大同區達26.1萬元，亦即後者房價約僅有前者的68.63%；其他如師大路、金華街、中坡北路、光復南路等，雖其房價差距相對較小，但都存在著同一路段或路名但不同行政區，卻產生房價差異的原因；在此情況下，消費者其實可以在不同行政區與相同路段之間，做一個相對明確的選擇，並做為是否購屋置產的考量因素，有關台北市同區不同路房價差異比較，可參閱表6的說明。
表6 台北市同路不同區之房價差異比較表 單位：%、萬元/坪
| 共同路名 | 行政區 | 住宅均價 | 每坪差價 | 比率 |
| 民權西路 | 中山區 | 83.2 | 26.1 | 1 |
| 大同區 | 57.1 | - | 0.6863 | |
| 師大路 | 大安區 | 84.8 | 20.2 | 1 |
| 中正區 | 64.0 | - | 0.7547 | |
| 金華街 | 大安區 | 90.0 | 18.2 | 1 |
| 中正區 | 71.8 | - | 0.7978 | |
| 中坡北路 | 信義區 | 74.1 | 16.4 | 1 |
| 南港區 | 57.7 | - | 0.7787 | |
| 光復南路 | 大安區 | 91.6 | 14.6 | 1 |
| 信義區 | 90.2 | - | 0.9847 | |
| 松山區 | 77.0 | - | 0.8406 |
五.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1. 2014年的房市交投與房價表現不佳，國內六都房價均已呈現反轉走勢，此種趨勢變化是短期現象或長期趨勢，則必須考量農曆年房市檔期表現，以及政府房市政策是否持續推動有關。
2.為抑低都會地區房價不當高漲問題，政府積極推動房地合一稅制，但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈，因而有修正之房地合一稅制的產生，且二者的內容差異極大。
3. 在財政部提出的「房地合一、實價課稅」稅制規劃案中，選擇「最輕稅版本」，但轉以「炒房重、自住輕」的方向做為改革訴求。而在行政院所決定的房地合一實價課稅制中，自用住宅免稅條款確定排富，自用住宅不限一屋，且售價4,000萬元以內的房產，交易利得可享免稅，施行年度預定為2016年，但納入實價課稅範圍的房產交易不會溯及既往。
4. 政府宣布新版的房地合一實價課稅方案，由於放寬認定課稅標準，使得部分建商在房市政策已然放寬的條件下紛紛搶進，主要因房市似已利空出盡，看好全台主要都會區自住型剛性需求，因此，積極購地，用以因應未來市場之所需。
5. 財政部修正後的房地合一制(輕稅版)條文若可實施，對擁有房地產者之影響不大，對於房市中的中低總價小宅產品而言，仍可藉以活絡房地產市場，唯房價應不致明顯鬆動。
6.在房市政策的推動過程中，房地合一稅制的擬訂規模由大而小，對房市的影響由重而輕，對市民或購屋者的衝擊由大而小，國內房市是否已呈現反轉，或僅 是一時反轉，必須進一步從房市變動情形來加以觀察。如台北市部分行政區的 舊公寓住宅與新成屋房價仍曾上升走勢，且新成屋的漲幅普遍較舊公寓為高。
7.房價變化常因區位不同而有差異，在房價反轉時間及變化趨勢可能逐漸縮小的情況下，對於潛在購屋者而言，應仍有可資選擇的空間，亦即在不同行政區與相同路段之間，做為是否購屋置產的考量因素。
8.長期間，台灣房市無空頭。
參考文獻
謝明瑞(2015)，現代營建專欄。2015年3月1日。
(本篇論文主要取自現代營建專欄104年3月號)