摘要
2014年，國內房市交投開始呈現由盛而衰的反轉現象，2017年下半年始呈現以自住為主的購屋市場，2018年上半年，全台六都以台北市的房市表現最為明顯，且呈現「價穩量增」走勢，房仲業業務也呈現回溫現象。由於房仲業的佣金收入主要是依據「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，因此，房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，亦可看出房市的變化；2014年，由房仲全聯會發動史無前例的房仲820大遊行，並向內政部提出陳情的九大訴求；唯2016年，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱挫，房仲業者開始整併。2017年下半年，國內房市回穩，交投量價具增，房仲業表現反轉向上，且不論是房仲銷售年變量或月變量，均為2014年以來最佳，全台銷售額(服務費收入)年增幅超過二成，而2016年後，仲介經紀業營業保證金之退還金額占比亦呈現下降走勢，顯示房市回穩跡象明顯。而在房仲業務及收入具增的情況下，同時也反映國內房市確實已呈現價穩量增的走勢。
關鍵詞 房仲業 房仲820遊行 仲介經紀業營業保證金
一、前言
2013年，國內房市走低，2014年，房市開始呈現由盛而衰反轉現象，交投清冷，量價具挫，直至2017年下半年，國內房市始呈現以自住為主的剛性市場，而讓利與合理的房價則是造成房市交投相對熱絡的主要原因。根據信義房屋的交易統計，國內房市交投逐漸活絡，特別是2018年上半年，全台六都以台北市的房市表現最為明顯，不僅其推案量增加，占比超過北台灣的四成，且呈現「價穩量增」的現象，但主要仍以個案表現為主，亦即只要區位好、規劃佳，以及價格合理，則其建物產品都會受到消費者的青睞。
另外，若從房價指數與民間或官方的移轉交易量指標來看，房市呈現價格止跌盤整，且量能回溫的市況，雖然特定區域或特定產品如新興重劃區、房價處於高檔時的推案，以及高價的豪宅案等，其房價修正壓力相對較大，且屋齡之老化所帶來的都市更新案亦不明顯，但整體而言，一般的成屋市場價格表現相對穩定，而房仲業的撮合業務表現，則驗證了房市可能反轉的訊息。
二、台灣的房仲業
有關台灣的房仲業可分為下列幾個部分來說明。
(一).房仲業的定義
房仲業即所謂的「仲介」或「居間」業務，是指在市場上撮合房地產買賣雙方的一種有償行為，因此，所謂「房屋仲介」是指在房屋市場上，以專業知識服務買賣雙方，促使房屋交易成功，並達到活絡房地產市場，增加市場流通，進而促進國內經濟成長之目的。
根據行政院主計總處所編印之「中華民國行業別標準分類」中編號之不動產仲介業，凡從事不動產租售、居間、撮合，以及代辦業務而收取佣金之不動產經紀、代理、仲介等行業均屬之，尚包含有不動產經紀、房屋仲介、不動產租售代理等。因此，房仲業的主要業務為房屋租售之居間仲介服務，包括整批預售屋、餘屋、個別新成屋、中古屋住宅、辦公室、廠房、土地、停車位等產品之買賣、租賃、仲介等。
(二).房仲業的特色
一般而言，房仲業是一個簡單易懂，但有專業難學的行業，其具有下列的特色：
1.求職門檻低
房仲業的銷售能力十分重要，而促銷活動的好壞與仲介人員的人格特質有關，與學歷高低的關聯性較小，唯為增加仲介能力，仲介人員需要學習許多有關土地法規等專業知識。因此，一般仲介業的工作人員的學歷雖然相對不高，但有品牌的直營店大多會要求仲介人員，必須擁有大學畢業或碩士的資格。
2.收入差距大
在房仲業中，工作人員每成交一筆房地產交易時，其收入相對較高，但若沒有撮合成功的案例，就可能沒有收入，視採用普專或高專制度而定，期間可能數個月，甚或長達1年。基本上，仲介業者的年薪上都不高，但若努力開發，年薪可能達百萬，甚或千萬元，視仲介業者的才能與努力程度而定。
3.專業影響利潤
不動產業被視為是經濟的火車頭，主要因房市中具有龐大的商機，國內知名不動產連鎖仲介業者如全國、台灣、信義、永慶、中信、住商、東森、有巢氏、21世紀、太平洋…等，均擁有眾多的專業人才，包括政治、經濟、管理、統計、行銷、金融、不動產法規，以及社會結構與人口的變遷…等，透過不同專業人員的分析，大多能隨時掌握並隨時調整銷售策略，因此，若仲介業領導人有專業，經理人及仲介人員有能力、促銷有方法、掌握時代變動脈絡、洞悉心性、瞭解不動產稅賦與法規的變化，加上以人為本的服務方式，則房仲業是一種高度專業的行業，而高專業帶來高利潤，且對於房市的合理建構亦有其重大貢獻。
4.徵才活動頻繁
大體而言，房仲業的專職與兼職工作差別甚大，前者以專業取勝，後者以過度時期為考量，蓋因房仲業的服務績效以擁有好的人際關係為主，所需專業相對較少，但若無法獲得交易雙方的信賴，則因交易金額龐大，在房市交易的撮合過程中很容易被拒絕，人員流失率偏高；因此，如何讓潛在投資人信任十分重要，又因其以服務為主，因此，在房市交易中，不論房市是處於空頭或多頭，一般是業務人員愈多愈好，前者是交易需要仲介人員的促銷，後者是市場需要仲介業的加盟壯大，而這也昰仲介業者隨時都在徵才的主要原因。
(三).房仲業的收人來源
一般而言，房仲業的主要收入是獎金，而不是薪資(底薪)。若房仲為給薪制，則可分為普專制和高專制，前者有底薪，但是低獎金，工作著重在開發一般的房市交易；後者無底薪，但是高獎金，業務人員通常具有豐富的經驗，工作重點著重在特定專案的開發。
2000年，內政部訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」。依照規定，房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取服務報酬總額，合計不得超過該不動產實際成交價金6％，然而，此一6％的水準並非固定收費比率，房仲業者或經紀人員應依個案狀況，就其收費標準向消費者說明，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
在內政部所規範的仲介費用之規範下，若房仲業者撮合成交一間價值1千萬元的房子，則以目前的約定制來說，假設從買賣雙方共可以拿到6%的佣金。房價1000萬元，佣金則為60萬元。如果採普專制，並假設底薪是5萬元，獎金是8%，則仲介者拿到9.8萬元（5+60X8%）。如果採高專制，假設獎金是50%（60X50%），業務可拿到30萬元。由於成交獎金的比例各有不同，且奬金比例有不同的級距，加上收取之佣金可能少於6%的規定，故仲介者的所得差距甚大。
另外，房仲人員的收入是指房地產撮合成交以後所獲得之所得，但一般都要有專業與運氣的配合，因為成交率不高，特別是在房市不景氣時，房仲業者有時數月或半年，甚或更久，可能都無法成交一個案例，故其所得不穩定，薪酬差異甚大。
三、房市不景氣與房仲業
房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，相關內容簡述如下：
(一).房仲業的820遊行
2011年，奢侈稅上路後，國內房市交易量迅速下滑，是房市反轉的重要因素，爾後，2012年8月1日，政府又實施不動產實價登錄，讓房屋交易資訊透明化，對消費者有利，但對原已不佳的房地產仲介人員的業務則是雪上加霜，2013年，國內房市反轉直下，不動產仲介業者收入下降，人員大幅流失；仲介業者為求自救，2014年8月20日，由房仲全聯會及全台21縣市房仲公會主導，針對一連串房市政策已嚴重衝擊業者生計的問題，而在台北市發動有史以來第一次的房仲大遊行，有三萬餘人參與，參與人員不穿品牌房仲制服，而以白色衣服登場，主要是為去識別化，也避免秋後算帳的疑慮，並提出儘速修法的主張，將屋主租賃納入實價登錄、開放二類謄本、訂定奢侈稅退場機制等3大訴求；同時也提出「政府無能、房仲無辜」、「錯誤政策、房價高漲」等9大口號。此外，全聯會也將每年8月20日訂為「不動產經紀日」，做為房仲業參與公益活動、社會服務之日。有關2014年房仲820大遊行，業者向內政部提出陳情的九大訴求包括：
1. 保障消費者權益，維護交易安全。
2. 保障合法業者，取締非法業者。
3. 二類謄本合理開放。
4. 取締非法不利，扼殺合法生存。
5. 二類謄本改革，違反公示原則。
6. 個資法無限上綱，罔顧交易安全
7. 政府無能，房仲無辜。
8. 錯誤政策，房價高漲。
9. 取消奢侈稅，還我合理房價。
只是國內房仲業所發起的抗議大遊行並未獲得政府的肯定與支持，2014年9月15日，政府實施二類謄本新制，由於此一新制不再公開所有權人的完整住址資料，改以去識別化方式，只公開部分住址資料與部分統一編號資料，房仲業者無法再依此資料開發案源，因而再度重擊國內房仲業者。
此外，2016年1月1日，政府實施年實施「房地合一、實價課稅」政策，其對房市的衝擊不亞於奢侈稅，亦使得國內房市表現由盛而衰，房仲業亦受到極大的衝擊。
(二).房仲業的整併
2013年以降，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱跌，有些房仲業者獲利了結，有些趁機收拾殘局，有些則是低價搶進，當然，亦有少數業者違法亂紀，為了存活而無所不用其極地改變經營手法，目的都是為了讓公司可以繼續存活。雖然房市景氣循環是常態現象，然而，由於房市持續不景氣，在2013年至2016年之間，有八成以上的房仲業者大多面臨慘賠的命運，簡述如下。
1.房市萎縮
2015年，房仲業的仲介表現清冷，全台買賣移轉棟數僅29.4萬棟，比十年前的2006年之45萬棟少了三成以上(34.67%)。由於房市低迷，仲介業者收入大幅度減少，僅能另尋生路，業務人員紛紛求去，市場萎縮，也讓仲介業的發展受到很大的波及。
2.提供跨區性的服務
在房市不景氣中，仲介業為尋求業務突破，有業者將觸角向內延伸，如全國不動產成立商仲事業部，在一年的嚐試營運中，已成功轉介客戶，並成交多筆農地、店面，跨區域成交，從台北到屏東，從花蓮到澎湖，也讓跨區性的服務逐漸為仲介業者所重視。
3.增加二樓以上的加盟店
在房市不景氣中，為了節省房仲龐大的租金費用及管銷成本，有些房仲業將租金相對較高的一樓辦公室往上遷移，並配合網路與較佳的服務來獲取更大的商機，而為順應店面往上調整的態勢，全國不動產亦率先開放台北市及雙和地區二樓以上辦公室加盟，此一彈性策略，對於房仲業的擴大具有極大成效。
4.積極拓展市場
面對低迷的房市，為了拓展業務，仲介業者必須改變思考模式及銷售方法，觀之房仲歷史，在加盟體系中，若房市景氣佳，則總部只要靜待業主加盟即可獲利，而房市不佳時，房仲業競爭激烈，必須積極搶進市場版圖，在此情況下，唯有利用主動出擊來鞏固既有店數，加強後續的服務以增進雙方交流，提供適切的資訊，同時達到拓展市場的目的。
5.進軍海外與商仲市場
國內房市表現不如預期，房仲業者紛紛開拓海外市場，如台灣房屋、中信房屋、大師房屋、全國不動產、美商ERA易而安不動產等，都積極向外發展。專做海外的房仲業者更是如雨後春筍般成立，如亞太國際地產集團、藍海房屋等。此外，太平洋房屋與專做海外房地產投資顧問服務的長富地產簽下合作備忘錄，提供客戶海內外更多諮詢與選擇，而這也是國內房市不佳，業者轉向海外市場的應對模式之一。
6.同業異質合作
在房市不景氣中，除了業者之間的整併之外，還有同業的合作，因其具有加乘的互補效果，如以經營二手市場的東森房屋與專精豪宅的大師房屋合作，進行流通聯賣，不僅共同銷售中古屋，共同合作搶奪國內代銷市場，更攜手海外共同開發，這種異質合作的模式，對於市場的開拓極為重要。
7.低價爭加盟
在房市不景氣中，有些業者以低價爭取加盟店的參與，主要目的是在房市回轉後，可以擁有較多的加盟店，進而擴大房市版圖，增加營運利基。以位於台北內湖的東龍不動產為例，在國內房市萎縮之際，其以低價搶市，推出免保證金、免加盟金，前兩年免月費的「三免」優惠，且第三年起的月費則為3000元，創下房仲月費最低紀錄；另外，若業者與原來的加盟店提前解約，東龍還幫忙支付保證金，藉以吸引店東跳槽。其主要考量因素是在房市不景氣時期，開店應會有損失，但未來若景氣好轉，則在資源戰與團體戰並重的時代，最後應是大者恆大的局面，小品牌及自有品牌的生存空間易被壓縮，規模會愈來愈小，因此，東龍房屋採取「重新開始投入來不及，不如直接花錢找夥伴」的加盟模式，做為其低價爭取加盟的主要策略。
8.網路仲介的興起
房仲業不只僅是實體的合併或合作，網路服務興起後，更有線上的合作與流通，藉以創造更大的效益，如目前市場涵蓋率達六成的樂屋網，其採用與10家大型房仲品牌合作模式，如刊登物件可與加盟總部直接串聯，使各品牌官網同步更新，藉以增加房市交易機會的能見度；另外，信義房屋雖為直營體系，但為拓展房市版圖，也攜手加入網路仲介的服務，期望在房市不景氣中，仍可擁有其潛在的購屋群。
四、房市回穩與房仲業
國內房市回穩現象明顯，對於房仲業的影響甚大，不僅房仲業務及收入增加，人員回流，更促使大型仲介業者積極加入拓展市場的行列，說明如下：
(一).房仲業成交量價具增
有關房仲業成交量價的表現，可分為下列幾個部分來說明。
1.房仲業銷售年變動率增加(2013-2017)
根據財政部統計資料庫資料顯示，國內不動產仲介業在經歷市場交易低迷與體質調整後，房市表現已有觸底回穩的跡象，2017年，不動產仲介業銷售額年增率16.45％，從2016年的377億元回升到2017年的439億元，並已超越2015年413億元的水準，因此，若從銷售額來看，房市已經有明顯止跌回穩的跡象。
若從六都的仲介業的表現來觀察，2017年，台北市的房仲銷售營業額為136億元，較2016年增加14.29%，但較2013年景氣熱絡時仍少了將近4成(-38.46%)；新北市的仲介則為80億元，年增率為23.08%，優於2015年的70億元，主要因新北市提供數量較多的新大樓可選擇，且北台灣的自住買氣持續回穩帶動。2017年，桃園市的仲介金額維持在43億元，與2016年相比，持平未變，主要因桃園地區的房仲銷售營業額領先回溫，故其變化並不明顯。中南部地區則可看出市場相對熱絡，2017年，台中市房仲業銷售額為59億元，年增率超過二成(22.92%)，台南市的增幅較大，由17億元跳升到21億元，不僅較去年增加23.53%，而且比最不景氣的2013年相較，亦增加三成以上(31.25%)，顯見台南地區的房市交易並未受到這波不景氣的影響。至於高雄市的仲介則是回到37億元的規模，年增幅度達23.33%，但若與2013年相較，則縮減幅度約為26.00%。
經由前述分析說明可知，2016年，國內的房地產交易量已有回升的走勢，但交易量的增加主要是源於供給面的讓利行為，亦即當前房市交易量增加並不表示房價就會反轉向上，特別是目前市場並投資買盤回籠的跡象並不明顯，潛在購屋人宜參考近期成交的實價資料，並作為是否進駐的參考。有關台灣六都不動產仲介業銷售額統計比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都不動產仲介業銷售額統計比較表 單位：億元；%
資料來源：1.財政部 2.作者整理。
(二).房仲業銷售月變動率上揚(2013-2018年之1-2月)
根據財政統計資料庫資料顯示，2017年下半年，國內房市呈現回溫現象，若以2018年前兩個月的不動產仲介業表現為例，其仲介收入應是2014年以來最佳的一次，全台銷售額 (即服務費收入)為65.6 億元，年增幅超過二成(約22%)，雖仍低於2014年的景氣高峰，唯若從區域的分布狀況來看，台灣中南部地區仍是表現相對穩健的區域。另外，若以六都表現來觀察，台南市與高雄市的表現最佳，年增漲幅度都在三成(35%)以上，且比2014年景氣高峰時的表現更佳。
另方面，由於大台北以外區域的房價所得比相對偏低，加上前瞻計劃增添區域發展前景，房市表現活絡，如2018年前二月，房市延續 2017 年以來的反彈走勢，其中，南部地區的台南與高雄，其增幅都超過三成以上，而以台南市的仲介銷售額將近4成為最高(38.46%)，高雄市的36.00%次之；台北市與新北市前兩月的銷售額年增率為14.29%與15.56%；另方面，中南部地區的交易價量亦呈穩定發展，而中南部地區的土地交易則相對活絡，不動產仲介表現也穩定。不過目前市場上並未有顯著的投資型需求，顯示市場中仍缺少房價大幅上漲的動能，房市買方仍以首購族與換屋族為主。唯若以每年前兩個月的資料來加以觀察，亦可發現國內房市有回穩的情形。有關歷年前二月台灣六都不動產仲介銷售額變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都不動產仲介銷售額變動比較表(2018年1-2月) 單位：億元、%
資料來源：1財政統計資料庫 2.作者估算
(三).仲介經紀營保基金變化
根據《不動產經紀業管理條例》規定，每家不動產仲介公司成立時，必須向不動產仲介經紀營保基金不動產仲介經紀營保基金繳交會費，退出後一年內，委員會要退還25萬元保證金；由於保證金退的金額愈多，或其占比愈大，表示房仲業退出市場經營者也較多，能反映房市的不景氣情形，故能反映實際進退場的房仲數之變化。
若從房仲營業保證基金統計來觀察，2015年，營保金呈現繳少退多現象，其年度繳存金額大幅下降，減少幅度達六成以上(61.76％)，降幅為歷年來最高，2016年，需要退還保證金業者逾1300家，退費總額將近2億元(1.9億)，顯見市場很不樂觀。2016農曆年後，約有三分之一的從業人員面臨失業或轉業的危機，是2015年政府實施打房政策以來，房仲業者變化最劇烈的一年，其退還金額占比高達174.26%，為歷年來之最高。
一般而言，房市不佳時，由多人合資經營的加盟店通常會產生內部股東分歧的情形，有些人會選擇釋股退出，有些人會選擇留下，有些人則會開始節省支出，尋找便宜店面，或是轉換房仲品牌，以應對房市不景氣的過度時期。以台灣房仲加盟第一大的永慶房產集團為例，其認為房市降價趨勢將加速同業的淘汰，營運規模才是決定房仲未來生存空間的重要因素，因此，積極再拓店數，並以三成的成交市占率，以及總銷金額5000億元為目標。另外，2015年11月，台灣房屋集團取得台中連鎖房仲品牌永春不動產約50家店的經營權，為不動產業整併的里程埤，而仲介業的經營變動與保證金的退還金額多寡相互關聯，有關中華民國不動產仲介經紀業營業保證金統計比較，可參閱表3的說明。
表3 中華民國不動產仲介經紀業營業保證金統計比較表 單位：元，%
資料來源：1.住展雜誌 2.作者估算
3.交易價穩量增
根據信義房屋的交易統計，2018年上半年中，房市中已可感受到旺季逐漸來臨的訊息，特別是台北市的房市表現最為明顯，不僅其推案量增加，且房價亦呈現回穩走勢，「價穩，量增」或「價盤，量緩增」的現象明顯，推論北台灣房市買氣有持續回春的情形。
2018年4月，國內房市平均交易量的月增率3%，年增率 2%，唯台北市交易量月增及年增最均超過二成，分別為20%及23%，且平均成交價格為每坪 61.8 萬元，不僅高於上個月與上年同期的水準，而且高於平均水準甚多。另外，新北市 4 月表現穩定，月增率下降3%，但年增率為3%，成交總價以700-1000 萬元為最多，首購買氣穩定回流；桃園市的平均成交單價為每坪19.6 萬元，月增及年增都超過 5%。至於台中市交易量則表現相對穩定，波動幅度並不大，但平均成交單價則拉高至每坪 20 萬元，高雄市的交易量則呈下降走勢，月變動率下降 4%，年交易量則減少約 2 成。有關台灣主要都會區房市價量比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣主要都會區房市價量比較表 單位：萬元/坪、%
資料來源：1.信義房屋 2.作者估算
說明：不包括一樓、頂樓、預售屋。
4.房價指數回穩
根據信義房屋的房價指數統計資料，2017年，北市、新北市、桃園、台中與高雄市的房價指數年變動率等均已由負轉為正數，也就是過去一年中，國內五都房價已經止跌回穩；2018年第1季，房價已高於去年同期，顯示房市已經擺脫2014 年以來的不景氣初期的急跌期，進入價格盤整，但量能回溫的景氣修正階段。
2018年第1 季，台北市的房價指數為276.3，季增3.2%，年增0.68%，房價水準和去年同期相當，新北市的房價指數則為296.1，大致較上一季持平，但較去年同期高出2.45%，其他縣市的房價指數的年變動率如桃園市、台中市、高雄市等，均有增加的情形。唯國內主要都會區房價指數年增率的漲幅雖在0.68%-4.79%之間，房價水準明顯高於2017年同期，唯推論國內房市應仍處於景氣修正階段，亦即房價波動應屬於下跌後的反彈走勢，而非價格已經有回升的上漲趨勢。有關2018年第一季台灣主要都會區房價指數比較，可參閱表6的說明。
表6 2018年第一季台灣主要都會區房價指數比較表 單位：%
資料來源：1.信義不動產 2.作者估算。
整體而言，2018年第1 季，全國房市以長期價量表現較去年同季為佳，且成交量有逐季增加趨勢，但短期價量仍屬盤整觀望結構，且南北房市發展差異大，南北房市是否相互影響則須進一步觀察。
5.銀行房貸競爭激烈
房地產交易是一項高財務槓桿的交易模式，房市活絡與否必須伴隨金融機構的融資模式，2018年上半年，國內房市在買氣回溫，且建商讓利不斷的趨勢下，交投活絡，銀行的土建融資年增率增加約一成。根據金管會統計，目前國內購置住宅貸款(房貸)餘額前五名銀行依序為土地銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、台北富邦銀行、華南銀行等，前五大行庫房貸業務市占率近4 成。另外，過去房貸市場是以公股行庫為主，唯當房市回穩時，包括北富銀、中信銀等民營銀行也積極搶攻房貸市場。又根據土地銀行統計，不動產放款已突破1.1 兆元，再創歷年新高，特別是2018年，房市採實坪登記新制、國內利率暫不調整、軍公教加薪效應，以及建商讓利趨勢明顯等四大利多因素下，將帶動買氣回升，導致公民營銀行的房貸競爭愈來愈激烈，連相對保守的臺灣銀行也積極投入房貸業務，說明國內房市確實有回穩情形，未來看壞的空間相對有限。
六、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2013年，房市走低，2014年，國內房市交投開始呈現反轉現象，2017年下半年，始呈現自住為主的購屋市場，2018年上半年，台北市的房市表現最為明顯，呈現「價穩量增」現象，且房仲業業務也呈現回溫現象。
2.「房屋仲介」是指在房屋市場上，以專業知識服務買賣雙方，促使房屋交易成功，並達到活絡房地產市場，增加市場流通之目的。凡從事不動產租售、居間、撮合及代辦業務而收取佣金之不動產經紀、代理及仲介等行業屬之。
3.房仲業的主要收入來源是獎金，而不是薪資(底薪)，可分為普專制和高專制，而其佣金收任主要是依據內政部訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
4.房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，2013年，國內房市反轉直下，人員大幅流失；2014年，房仲全聯會在台北市發動房仲820大遊行，並向內政部提出陳情的九大訴求。
5. 2016年，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱挫，房仲業者開始整併，相關內容包括房市萎縮、提供跨區性的服務、增加二樓以上的加盟店、積極拓展市場、進軍海外與商仲市場、同業異質合作、低價爭加盟，以及網路仲介的興起等。
6.2017年下半年，國內房市回穩，房仲業成交量價具增，表現為2014年以來最佳，全台銷售額(即服務費收入)年增幅超過二成。另外，2016年，不動產仲介經紀業營業保證金退還比率已呈現下降走勢，顯示房市回穩跡象明顯。
7.房仲業的業務及收入具增，同時也反映國內房市呈現穩定發展的走勢，如房市推案量增加、交易價穩量增、房價指數回穩，以及銀行房貸競爭激烈等。
8.在房市逐漸翻轉過程中，建議潛在購屋人應隨時抓緊進駐時機，因房價最低點難以掌握，但相對低點應可考量；特別是2018年11月24日舉行九合一選舉，政策性利多可帶動房市走榮。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，捷運不動產今非昔比。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。6月1日。
2014年，國內房市交投開始呈現由盛而衰的反轉現象，2017年下半年始呈現以自住為主的購屋市場，2018年上半年，全台六都以台北市的房市表現最為明顯，且呈現「價穩量增」走勢，房仲業業務也呈現回溫現象。由於房仲業的佣金收入主要是依據「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，因此，房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，亦可看出房市的變化；2014年，由房仲全聯會發動史無前例的房仲820大遊行，並向內政部提出陳情的九大訴求；唯2016年，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱挫，房仲業者開始整併。2017年下半年，國內房市回穩，交投量價具增，房仲業表現反轉向上，且不論是房仲銷售年變量或月變量，均為2014年以來最佳，全台銷售額(服務費收入)年增幅超過二成，而2016年後，仲介經紀業營業保證金之退還金額占比亦呈現下降走勢，顯示房市回穩跡象明顯。而在房仲業務及收入具增的情況下，同時也反映國內房市確實已呈現價穩量增的走勢。
關鍵詞 房仲業 房仲820遊行 仲介經紀業營業保證金
一、前言
2013年，國內房市走低，2014年，房市開始呈現由盛而衰反轉現象，交投清冷，量價具挫，直至2017年下半年，國內房市始呈現以自住為主的剛性市場，而讓利與合理的房價則是造成房市交投相對熱絡的主要原因。根據信義房屋的交易統計，國內房市交投逐漸活絡，特別是2018年上半年，全台六都以台北市的房市表現最為明顯，不僅其推案量增加，占比超過北台灣的四成，且呈現「價穩量增」的現象，但主要仍以個案表現為主，亦即只要區位好、規劃佳，以及價格合理，則其建物產品都會受到消費者的青睞。
另外，若從房價指數與民間或官方的移轉交易量指標來看，房市呈現價格止跌盤整，且量能回溫的市況，雖然特定區域或特定產品如新興重劃區、房價處於高檔時的推案，以及高價的豪宅案等，其房價修正壓力相對較大，且屋齡之老化所帶來的都市更新案亦不明顯，但整體而言，一般的成屋市場價格表現相對穩定，而房仲業的撮合業務表現，則驗證了房市可能反轉的訊息。
二、台灣的房仲業
有關台灣的房仲業可分為下列幾個部分來說明。
(一).房仲業的定義
房仲業即所謂的「仲介」或「居間」業務，是指在市場上撮合房地產買賣雙方的一種有償行為，因此，所謂「房屋仲介」是指在房屋市場上，以專業知識服務買賣雙方，促使房屋交易成功，並達到活絡房地產市場，增加市場流通，進而促進國內經濟成長之目的。
根據行政院主計總處所編印之「中華民國行業別標準分類」中編號之不動產仲介業，凡從事不動產租售、居間、撮合，以及代辦業務而收取佣金之不動產經紀、代理、仲介等行業均屬之，尚包含有不動產經紀、房屋仲介、不動產租售代理等。因此，房仲業的主要業務為房屋租售之居間仲介服務，包括整批預售屋、餘屋、個別新成屋、中古屋住宅、辦公室、廠房、土地、停車位等產品之買賣、租賃、仲介等。
(二).房仲業的特色
一般而言，房仲業是一個簡單易懂，但有專業難學的行業，其具有下列的特色：
1.求職門檻低
房仲業的銷售能力十分重要，而促銷活動的好壞與仲介人員的人格特質有關，與學歷高低的關聯性較小，唯為增加仲介能力，仲介人員需要學習許多有關土地法規等專業知識。因此，一般仲介業的工作人員的學歷雖然相對不高，但有品牌的直營店大多會要求仲介人員，必須擁有大學畢業或碩士的資格。
2.收入差距大
在房仲業中，工作人員每成交一筆房地產交易時，其收入相對較高，但若沒有撮合成功的案例，就可能沒有收入，視採用普專或高專制度而定，期間可能數個月，甚或長達1年。基本上，仲介業者的年薪上都不高，但若努力開發，年薪可能達百萬，甚或千萬元，視仲介業者的才能與努力程度而定。
3.專業影響利潤
不動產業被視為是經濟的火車頭，主要因房市中具有龐大的商機，國內知名不動產連鎖仲介業者如全國、台灣、信義、永慶、中信、住商、東森、有巢氏、21世紀、太平洋…等，均擁有眾多的專業人才，包括政治、經濟、管理、統計、行銷、金融、不動產法規，以及社會結構與人口的變遷…等，透過不同專業人員的分析，大多能隨時掌握並隨時調整銷售策略，因此，若仲介業領導人有專業，經理人及仲介人員有能力、促銷有方法、掌握時代變動脈絡、洞悉心性、瞭解不動產稅賦與法規的變化，加上以人為本的服務方式，則房仲業是一種高度專業的行業，而高專業帶來高利潤，且對於房市的合理建構亦有其重大貢獻。
4.徵才活動頻繁
大體而言，房仲業的專職與兼職工作差別甚大，前者以專業取勝，後者以過度時期為考量，蓋因房仲業的服務績效以擁有好的人際關係為主，所需專業相對較少，但若無法獲得交易雙方的信賴，則因交易金額龐大，在房市交易的撮合過程中很容易被拒絕，人員流失率偏高；因此，如何讓潛在投資人信任十分重要，又因其以服務為主，因此，在房市交易中，不論房市是處於空頭或多頭，一般是業務人員愈多愈好，前者是交易需要仲介人員的促銷，後者是市場需要仲介業的加盟壯大，而這也昰仲介業者隨時都在徵才的主要原因。
(三).房仲業的收人來源
一般而言，房仲業的主要收入是獎金，而不是薪資(底薪)。若房仲為給薪制，則可分為普專制和高專制，前者有底薪，但是低獎金，工作著重在開發一般的房市交易；後者無底薪，但是高獎金，業務人員通常具有豐富的經驗，工作重點著重在特定專案的開發。
2000年，內政部訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」。依照規定，房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取服務報酬總額，合計不得超過該不動產實際成交價金6％，然而，此一6％的水準並非固定收費比率，房仲業者或經紀人員應依個案狀況，就其收費標準向消費者說明，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
在內政部所規範的仲介費用之規範下，若房仲業者撮合成交一間價值1千萬元的房子，則以目前的約定制來說，假設從買賣雙方共可以拿到6%的佣金。房價1000萬元，佣金則為60萬元。如果採普專制，並假設底薪是5萬元，獎金是8%，則仲介者拿到9.8萬元（5+60X8%）。如果採高專制，假設獎金是50%（60X50%），業務可拿到30萬元。由於成交獎金的比例各有不同，且奬金比例有不同的級距，加上收取之佣金可能少於6%的規定，故仲介者的所得差距甚大。
另外，房仲人員的收入是指房地產撮合成交以後所獲得之所得，但一般都要有專業與運氣的配合，因為成交率不高，特別是在房市不景氣時，房仲業者有時數月或半年，甚或更久，可能都無法成交一個案例，故其所得不穩定，薪酬差異甚大。
三、房市不景氣與房仲業
房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，相關內容簡述如下：
(一).房仲業的820遊行
2011年，奢侈稅上路後，國內房市交易量迅速下滑，是房市反轉的重要因素，爾後，2012年8月1日，政府又實施不動產實價登錄，讓房屋交易資訊透明化，對消費者有利，但對原已不佳的房地產仲介人員的業務則是雪上加霜，2013年，國內房市反轉直下，不動產仲介業者收入下降，人員大幅流失；仲介業者為求自救，2014年8月20日，由房仲全聯會及全台21縣市房仲公會主導，針對一連串房市政策已嚴重衝擊業者生計的問題，而在台北市發動有史以來第一次的房仲大遊行，有三萬餘人參與，參與人員不穿品牌房仲制服，而以白色衣服登場，主要是為去識別化，也避免秋後算帳的疑慮，並提出儘速修法的主張，將屋主租賃納入實價登錄、開放二類謄本、訂定奢侈稅退場機制等3大訴求；同時也提出「政府無能、房仲無辜」、「錯誤政策、房價高漲」等9大口號。此外，全聯會也將每年8月20日訂為「不動產經紀日」，做為房仲業參與公益活動、社會服務之日。有關2014年房仲820大遊行，業者向內政部提出陳情的九大訴求包括：
1. 保障消費者權益，維護交易安全。
2. 保障合法業者，取締非法業者。
3. 二類謄本合理開放。
4. 取締非法不利，扼殺合法生存。
5. 二類謄本改革，違反公示原則。
6. 個資法無限上綱，罔顧交易安全
7. 政府無能，房仲無辜。
8. 錯誤政策，房價高漲。
9. 取消奢侈稅，還我合理房價。
只是國內房仲業所發起的抗議大遊行並未獲得政府的肯定與支持，2014年9月15日，政府實施二類謄本新制，由於此一新制不再公開所有權人的完整住址資料，改以去識別化方式，只公開部分住址資料與部分統一編號資料，房仲業者無法再依此資料開發案源，因而再度重擊國內房仲業者。
此外，2016年1月1日，政府實施年實施「房地合一、實價課稅」政策，其對房市的衝擊不亞於奢侈稅，亦使得國內房市表現由盛而衰，房仲業亦受到極大的衝擊。
(二).房仲業的整併
2013年以降，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱跌，有些房仲業者獲利了結，有些趁機收拾殘局，有些則是低價搶進，當然，亦有少數業者違法亂紀，為了存活而無所不用其極地改變經營手法，目的都是為了讓公司可以繼續存活。雖然房市景氣循環是常態現象，然而，由於房市持續不景氣，在2013年至2016年之間，有八成以上的房仲業者大多面臨慘賠的命運，簡述如下。
1.房市萎縮
2015年，房仲業的仲介表現清冷，全台買賣移轉棟數僅29.4萬棟，比十年前的2006年之45萬棟少了三成以上(34.67%)。由於房市低迷，仲介業者收入大幅度減少，僅能另尋生路，業務人員紛紛求去，市場萎縮，也讓仲介業的發展受到很大的波及。
2.提供跨區性的服務
在房市不景氣中，仲介業為尋求業務突破，有業者將觸角向內延伸，如全國不動產成立商仲事業部，在一年的嚐試營運中，已成功轉介客戶，並成交多筆農地、店面，跨區域成交，從台北到屏東，從花蓮到澎湖，也讓跨區性的服務逐漸為仲介業者所重視。
3.增加二樓以上的加盟店
在房市不景氣中，為了節省房仲龐大的租金費用及管銷成本，有些房仲業將租金相對較高的一樓辦公室往上遷移，並配合網路與較佳的服務來獲取更大的商機，而為順應店面往上調整的態勢，全國不動產亦率先開放台北市及雙和地區二樓以上辦公室加盟，此一彈性策略，對於房仲業的擴大具有極大成效。
4.積極拓展市場
面對低迷的房市，為了拓展業務，仲介業者必須改變思考模式及銷售方法，觀之房仲歷史，在加盟體系中，若房市景氣佳，則總部只要靜待業主加盟即可獲利，而房市不佳時，房仲業競爭激烈，必須積極搶進市場版圖，在此情況下，唯有利用主動出擊來鞏固既有店數，加強後續的服務以增進雙方交流，提供適切的資訊，同時達到拓展市場的目的。
5.進軍海外與商仲市場
國內房市表現不如預期，房仲業者紛紛開拓海外市場，如台灣房屋、中信房屋、大師房屋、全國不動產、美商ERA易而安不動產等，都積極向外發展。專做海外的房仲業者更是如雨後春筍般成立，如亞太國際地產集團、藍海房屋等。此外，太平洋房屋與專做海外房地產投資顧問服務的長富地產簽下合作備忘錄，提供客戶海內外更多諮詢與選擇，而這也是國內房市不佳，業者轉向海外市場的應對模式之一。
6.同業異質合作
在房市不景氣中，除了業者之間的整併之外，還有同業的合作，因其具有加乘的互補效果，如以經營二手市場的東森房屋與專精豪宅的大師房屋合作，進行流通聯賣，不僅共同銷售中古屋，共同合作搶奪國內代銷市場，更攜手海外共同開發，這種異質合作的模式，對於市場的開拓極為重要。
7.低價爭加盟
在房市不景氣中，有些業者以低價爭取加盟店的參與，主要目的是在房市回轉後，可以擁有較多的加盟店，進而擴大房市版圖，增加營運利基。以位於台北內湖的東龍不動產為例，在國內房市萎縮之際，其以低價搶市，推出免保證金、免加盟金，前兩年免月費的「三免」優惠，且第三年起的月費則為3000元，創下房仲月費最低紀錄；另外，若業者與原來的加盟店提前解約，東龍還幫忙支付保證金，藉以吸引店東跳槽。其主要考量因素是在房市不景氣時期，開店應會有損失，但未來若景氣好轉，則在資源戰與團體戰並重的時代，最後應是大者恆大的局面，小品牌及自有品牌的生存空間易被壓縮，規模會愈來愈小，因此，東龍房屋採取「重新開始投入來不及，不如直接花錢找夥伴」的加盟模式，做為其低價爭取加盟的主要策略。
8.網路仲介的興起
房仲業不只僅是實體的合併或合作，網路服務興起後，更有線上的合作與流通，藉以創造更大的效益，如目前市場涵蓋率達六成的樂屋網，其採用與10家大型房仲品牌合作模式，如刊登物件可與加盟總部直接串聯，使各品牌官網同步更新，藉以增加房市交易機會的能見度；另外，信義房屋雖為直營體系，但為拓展房市版圖，也攜手加入網路仲介的服務，期望在房市不景氣中，仍可擁有其潛在的購屋群。
四、房市回穩與房仲業
國內房市回穩現象明顯，對於房仲業的影響甚大，不僅房仲業務及收入增加，人員回流，更促使大型仲介業者積極加入拓展市場的行列，說明如下：
(一).房仲業成交量價具增
有關房仲業成交量價的表現，可分為下列幾個部分來說明。
1.房仲業銷售年變動率增加(2013-2017)
根據財政部統計資料庫資料顯示，國內不動產仲介業在經歷市場交易低迷與體質調整後，房市表現已有觸底回穩的跡象，2017年，不動產仲介業銷售額年增率16.45％，從2016年的377億元回升到2017年的439億元，並已超越2015年413億元的水準，因此，若從銷售額來看，房市已經有明顯止跌回穩的跡象。
若從六都的仲介業的表現來觀察，2017年，台北市的房仲銷售營業額為136億元，較2016年增加14.29%，但較2013年景氣熱絡時仍少了將近4成(-38.46%)；新北市的仲介則為80億元，年增率為23.08%，優於2015年的70億元，主要因新北市提供數量較多的新大樓可選擇，且北台灣的自住買氣持續回穩帶動。2017年，桃園市的仲介金額維持在43億元，與2016年相比，持平未變，主要因桃園地區的房仲銷售營業額領先回溫，故其變化並不明顯。中南部地區則可看出市場相對熱絡，2017年，台中市房仲業銷售額為59億元，年增率超過二成(22.92%)，台南市的增幅較大，由17億元跳升到21億元，不僅較去年增加23.53%，而且比最不景氣的2013年相較，亦增加三成以上(31.25%)，顯見台南地區的房市交易並未受到這波不景氣的影響。至於高雄市的仲介則是回到37億元的規模，年增幅度達23.33%，但若與2013年相較，則縮減幅度約為26.00%。
經由前述分析說明可知，2016年，國內的房地產交易量已有回升的走勢，但交易量的增加主要是源於供給面的讓利行為，亦即當前房市交易量增加並不表示房價就會反轉向上，特別是目前市場並投資買盤回籠的跡象並不明顯，潛在購屋人宜參考近期成交的實價資料，並作為是否進駐的參考。有關台灣六都不動產仲介業銷售額統計比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都不動產仲介業銷售額統計比較表 單位：億元；%
| 年度 | 全台灣 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 2013 | 614 | 221 | 117 | 71 | 78 | 16 | 50 |
| 2014 | 527 | 181 | 92 | 58 | 66 | 17 | 44 |
| 2015 | 413 | 136 | 70 | 41 | 55 | 17 | 33 |
| 2016 | 377 | 119 | 65 | 43 | 48 | 17 | 30 |
| 2017 | 439 | 136 | 80 | 43 | 59 | 21 | 37 |
| 2016/2017(%) | 16.45 | 14.29 | 23.08 | 1.00 | 22.92 | 23.53 | 23.33 |
| 2013/2017(%) | -29.50 | -38.46 | -31.62 | -39.44 | -24.36 | 31.25 | -26.00 |
(二).房仲業銷售月變動率上揚(2013-2018年之1-2月)
根據財政統計資料庫資料顯示，2017年下半年，國內房市呈現回溫現象，若以2018年前兩個月的不動產仲介業表現為例，其仲介收入應是2014年以來最佳的一次，全台銷售額 (即服務費收入)為65.6 億元，年增幅超過二成(約22%)，雖仍低於2014年的景氣高峰，唯若從區域的分布狀況來看，台灣中南部地區仍是表現相對穩健的區域。另外，若以六都表現來觀察，台南市與高雄市的表現最佳，年增漲幅度都在三成(35%)以上，且比2014年景氣高峰時的表現更佳。
另方面，由於大台北以外區域的房價所得比相對偏低，加上前瞻計劃增添區域發展前景，房市表現活絡，如2018年前二月，房市延續 2017 年以來的反彈走勢，其中，南部地區的台南與高雄，其增幅都超過三成以上，而以台南市的仲介銷售額將近4成為最高(38.46%)，高雄市的36.00%次之；台北市與新北市前兩月的銷售額年增率為14.29%與15.56%；另方面，中南部地區的交易價量亦呈穩定發展，而中南部地區的土地交易則相對活絡，不動產仲介表現也穩定。不過目前市場上並未有顯著的投資型需求，顯示市場中仍缺少房價大幅上漲的動能，房市買方仍以首購族與換屋族為主。唯若以每年前兩個月的資料來加以觀察，亦可發現國內房市有回穩的情形。有關歷年前二月台灣六都不動產仲介銷售額變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都不動產仲介銷售額變動比較表(2018年1-2月) 單位：億元、%
| 時間 | 總計 | 新北市 | 台北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 2013 | 74.1 | 13.2 | 24.4 | 8.6 | 12.1 | 1.7 | 7.2 |
| 2014 | 80.2 | 15.9 | 26.3 | 10.0 | 10.2 | 2.4 | 6.4 |
| 2015 | 64.9 | 11.5 | 22.1 | 6.0 | 8.2 | 2.3 | 4.6 |
| 2016 | 45.5 | 7.4 | 14.5 | 5.5 | 5.9 | 1.8 | 3.9 |
| 2017 | 54.0 | 9.0 | 16.1 | 5.6 | 7.6 | 2.6 | 5.0 |
| 2018 | 65.6 | 10.4 | 18.4 | 6.9 | 8.8 | 3.6 | 6.8 |
| 年變動(%) | 21.48. | 15.56 | 14.29 | 23.21 | 15.79 | 38.46 | 36.00 |
| 2014/2018(%) | -18.20 | -34.59 | -30.04 | -31.00 | -13.73 | 50.00 | 6.25 |
(三).仲介經紀營保基金變化
根據《不動產經紀業管理條例》規定，每家不動產仲介公司成立時，必須向不動產仲介經紀營保基金不動產仲介經紀營保基金繳交會費，退出後一年內，委員會要退還25萬元保證金；由於保證金退的金額愈多，或其占比愈大，表示房仲業退出市場經營者也較多，能反映房市的不景氣情形，故能反映實際進退場的房仲數之變化。
若從房仲營業保證基金統計來觀察，2015年，營保金呈現繳少退多現象，其年度繳存金額大幅下降，減少幅度達六成以上(61.76％)，降幅為歷年來最高，2016年，需要退還保證金業者逾1300家，退費總額將近2億元(1.9億)，顯見市場很不樂觀。2016農曆年後，約有三分之一的從業人員面臨失業或轉業的危機，是2015年政府實施打房政策以來，房仲業者變化最劇烈的一年，其退還金額占比高達174.26%，為歷年來之最高。
一般而言，房市不佳時，由多人合資經營的加盟店通常會產生內部股東分歧的情形，有些人會選擇釋股退出，有些人會選擇留下，有些人則會開始節省支出，尋找便宜店面，或是轉換房仲品牌，以應對房市不景氣的過度時期。以台灣房仲加盟第一大的永慶房產集團為例，其認為房市降價趨勢將加速同業的淘汰，營運規模才是決定房仲未來生存空間的重要因素，因此，積極再拓店數，並以三成的成交市占率，以及總銷金額5000億元為目標。另外，2015年11月，台灣房屋集團取得台中連鎖房仲品牌永春不動產約50家店的經營權，為不動產業整併的里程埤，而仲介業的經營變動與保證金的退還金額多寡相互關聯，有關中華民國不動產仲介經紀業營業保證金統計比較，可參閱表3的說明。
表3 中華民國不動產仲介經紀業營業保證金統計比較表 單位：元，%
| 年期(民國/西元) | 繳存金額 | 退還金額 | 占比(%) |
| 91(2002) | 386,810,000 | 10,000,000 | 2.59 |
| 92(2003) | 144,960,000 | 1,250,000 | 0.86 |
| 93(2004) | 188,100,000 | 13,750,000 | 7.31 |
| 94(2005) | 189,950,000 | 13,750,000 | 7.24 |
| 95(2006) | 160,000,000 | 29,750,000 | 18.59 |
| 96(2007) | 173,600,000 | 44,710,000 | 25.75 |
| 97(2008) | 150,660,000 | 64,800,000 | 43.01 |
| 98(2009) | 137,960,000 | 104,848,560 | 76.00 |
| 99(2010) | 242,720,000 | 107,920,000 | 44.46 |
| 100(2011) | 249,740,000 | 74,646,636 | 29.88 |
| 101(2012) | 185,980,000 | 82,966,821 | 44.61 |
| 102(2013) | 272,450,000 | 118,304,736 | 43.42 |
| 103(2014) | 240,900,000 | 112,860,000 | 46.85 |
| 104(2015) | 179,210,000 | 129,000,000 | 71.98 |
| 105(2016) | 109,150,000 | 190,210,000 | 174.26 |
| 106(2017) | 125,650,000 | 195,110,000 | 155.28 |
| 107(2018) | 57,100,000 | 68,900,000 | 120.67 |
| 總計 | 3,194,940,000 | 1,362,776,753 | 0.4265 |
資料來源：中華民國不動產仲介經紀業營業保證金管理委員會(2018)
統計期間:090/01/01 ~ 107/06/07 製表時間:107年6月7日 16:35:03
五、房仲業變化與房市變動趨勢
在房仲業的業務及收入具增的情況下，同時也反映國內房市呈現穩定發展的走勢，有關當前房仲業與房市的變動情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.降價個案點閱率增加
房市是否回穩或轉為相對活絡，亦可從房地產售價下降的資訊較受消費者青睞的程度來加以觀察，根據永慶房仲網統計，在台北市各行政區降價物件的點閱量普遍增加，且其增加幅度比一般物件之點閱量增加甚多，前三名分別是萬華區、內湖區及文山區，增加幅度都在4成以上，說明在房市不景氣中，賣方只要有降價的行為，就能觸動買方購屋的意願，且屋齡愈高，降價幅度愈大，而這也是降價個案的點閱量可以大幅提升，同時亦帶來較多成交機會的主要原因，可視為是房市交易的先行指標。
2.推案量增加
根據住展雜誌的統計，2018年，北台灣房市 520 檔推案量預估量高達 2737.33 億元，若與2017年同期比較，其增加率將近九成(89.6%)，創下近4年新高。主要因為北台灣的房市交易中，建案推量持續增加，而新北、桃園、新竹等地重劃區的推案亦相對熱絡，推案量大幅擴增。其中，台北市是520 檔期推案量最大的縣市，預估量高達 1118.5 億元，主要因北市建案增加甚多，且此一趨勢從 329 檔延續到 520 檔，造成持續約兩個月的向上攀升。另外，在房市不景氣中，小宅與豪宅的選擇各有考量，如2017年以小宅為主，2018年則以大坪數的房地產為佳。
同段期間內，新北市 520 檔推案預估量雖然亦比去年同期增加，但仍低於北市的推案量。新北推案主要來自於重劃區，如板橋江翠北側、三重二重疏洪道與仁義段、林口新市鎮、新店中央新村北側、中和華中橋西側、土城暫緩發展區等重劃區等。在產品規劃方面，台北市以大坪數為主，新北市則以首購、首換產品為大宗，豪宅案僅占極少數。至於桃園、新竹 520 檔推案主力還是維持中小坪數的基調，其中，又以龜山 A7 推案動能最強，其次是青埔特區，且推案量有增加的趨勢。另外，若以北台灣的520之推案量來觀察，則以台北市的4成為最高(40.86%)，新北市的三成次之(33.13%)，再次為桃園市、新竹地區、基隆市，以及宜蘭地區，其占比分別為17.82%、4.96%、2.34%，以及0.89%等，有關2018年520檔期北台灣推案量比較，可參閱表4的說明。
表4 2018年520檔期北台灣推案量比較表 單位：億元，%
| 縣市別 | 案量(億元) | 占比(%) | 排序 |
| 台北市 | 1118.50 | 40.86 | 1 |
| 新北市 | 906.80 | 33.13 | 2 |
| 桃園市 | 487.90 | 17.82 | 3 |
| 基隆市 | 64.00 | 2.34 | 5 |
| 宜蘭地區 | 24.28 | 0.89 | 6 |
| 新竹地區 | 135.85 | 4.96 | 4 |
| 總計 | 2737.33 | 100.00 | - |
3.交易價穩量增
根據信義房屋的交易統計，2018年上半年中，房市中已可感受到旺季逐漸來臨的訊息，特別是台北市的房市表現最為明顯，不僅其推案量增加，且房價亦呈現回穩走勢，「價穩，量增」或「價盤，量緩增」的現象明顯，推論北台灣房市買氣有持續回春的情形。
2018年4月，國內房市平均交易量的月增率3%，年增率 2%，唯台北市交易量月增及年增最均超過二成，分別為20%及23%，且平均成交價格為每坪 61.8 萬元，不僅高於上個月與上年同期的水準，而且高於平均水準甚多。另外，新北市 4 月表現穩定，月增率下降3%，但年增率為3%，成交總價以700-1000 萬元為最多，首購買氣穩定回流；桃園市的平均成交單價為每坪19.6 萬元，月增及年增都超過 5%。至於台中市交易量則表現相對穩定，波動幅度並不大，但平均成交單價則拉高至每坪 20 萬元，高雄市的交易量則呈下降走勢，月變動率下降 4%，年交易量則減少約 2 成。有關台灣主要都會區房市價量比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣主要都會區房市價量比較表 單位：萬元/坪、%
|
單價 縣市別 |
成交單價 | 成交單價變動 | |||
| 2017年4月 | 2018年3月 | 2018年4月 | 年變動率(%) | 月變動率(%) | |
| 台北市 | 59.1 | 60.4 | 61.8 | 4.57 | 2.32 |
| 新北市 | 33.5 | 33.6 | 32.9 | -1.79 | -2.08 |
| 桃園市 | 18.1 | 18.4 | 19.6 | 8.29 | 6.52 |
| 台中市 | 20.1 | 18.6 | 20.0 | -0.50 | 7.53 |
| 高雄市 | 16.1 | 17.3 | 16.8 | 4.35 | -2.89 |
說明：不包括一樓、頂樓、預售屋。
4.房價指數回穩
根據信義房屋的房價指數統計資料，2017年，北市、新北市、桃園、台中與高雄市的房價指數年變動率等均已由負轉為正數，也就是過去一年中，國內五都房價已經止跌回穩；2018年第1季，房價已高於去年同期，顯示房市已經擺脫2014 年以來的不景氣初期的急跌期，進入價格盤整，但量能回溫的景氣修正階段。
2018年第1 季，台北市的房價指數為276.3，季增3.2%，年增0.68%，房價水準和去年同期相當，新北市的房價指數則為296.1，大致較上一季持平，但較去年同期高出2.45%，其他縣市的房價指數的年變動率如桃園市、台中市、高雄市等，均有增加的情形。唯國內主要都會區房價指數年增率的漲幅雖在0.68%-4.79%之間，房價水準明顯高於2017年同期，唯推論國內房市應仍處於景氣修正階段，亦即房價波動應屬於下跌後的反彈走勢，而非價格已經有回升的上漲趨勢。有關2018年第一季台灣主要都會區房價指數比較，可參閱表6的說明。
表6 2018年第一季台灣主要都會區房價指數比較表 單位：%
| 年季別 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 台中市 | 高雄市 |
| 2018年第1季 | 276.30 | 296.10 | 301.02 | 295.58 | 256.22 |
| 2017年第1季 | 274.44 | 289.02 | 287.25 | 284.83 | 254.26 |
| 2017年第4季 | 267.73 | 295.62 | 295.10 | 302.74 | 257.14 |
| 季增減率(%) | 3.20 | 0.16 | 2.01 | -2.37 | -0.36 |
| 年增減率(%) | 0.68 | 2.45 | 4.79 | 3.77 | 0.77 |
整體而言，2018年第1 季，全國房市以長期價量表現較去年同季為佳，且成交量有逐季增加趨勢，但短期價量仍屬盤整觀望結構，且南北房市發展差異大，南北房市是否相互影響則須進一步觀察。
5.銀行房貸競爭激烈
房地產交易是一項高財務槓桿的交易模式，房市活絡與否必須伴隨金融機構的融資模式，2018年上半年，國內房市在買氣回溫，且建商讓利不斷的趨勢下，交投活絡，銀行的土建融資年增率增加約一成。根據金管會統計，目前國內購置住宅貸款(房貸)餘額前五名銀行依序為土地銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、台北富邦銀行、華南銀行等，前五大行庫房貸業務市占率近4 成。另外，過去房貸市場是以公股行庫為主，唯當房市回穩時，包括北富銀、中信銀等民營銀行也積極搶攻房貸市場。又根據土地銀行統計，不動產放款已突破1.1 兆元，再創歷年新高，特別是2018年，房市採實坪登記新制、國內利率暫不調整、軍公教加薪效應，以及建商讓利趨勢明顯等四大利多因素下，將帶動買氣回升，導致公民營銀行的房貸競爭愈來愈激烈，連相對保守的臺灣銀行也積極投入房貸業務，說明國內房市確實有回穩情形，未來看壞的空間相對有限。
六、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2013年，房市走低，2014年，國內房市交投開始呈現反轉現象，2017年下半年，始呈現自住為主的購屋市場，2018年上半年，台北市的房市表現最為明顯，呈現「價穩量增」現象，且房仲業業務也呈現回溫現象。
2.「房屋仲介」是指在房屋市場上，以專業知識服務買賣雙方，促使房屋交易成功，並達到活絡房地產市場，增加市場流通之目的。凡從事不動產租售、居間、撮合及代辦業務而收取佣金之不動產經紀、代理及仲介等行業屬之。
3.房仲業的主要收入來源是獎金，而不是薪資(底薪)，可分為普專制和高專制，而其佣金收任主要是依據內政部訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
4.房市景氣與否，影響房仲業的生計甚巨，2013年，國內房市反轉直下，人員大幅流失；2014年，房仲全聯會在台北市發動房仲820大遊行，並向內政部提出陳情的九大訴求。
5. 2016年，國內房市持續不景氣，房市交投量價俱挫，房仲業者開始整併，相關內容包括房市萎縮、提供跨區性的服務、增加二樓以上的加盟店、積極拓展市場、進軍海外與商仲市場、同業異質合作、低價爭加盟，以及網路仲介的興起等。
6.2017年下半年，國內房市回穩，房仲業成交量價具增，表現為2014年以來最佳，全台銷售額(即服務費收入)年增幅超過二成。另外，2016年，不動產仲介經紀業營業保證金退還比率已呈現下降走勢，顯示房市回穩跡象明顯。
7.房仲業的業務及收入具增，同時也反映國內房市呈現穩定發展的走勢，如房市推案量增加、交易價穩量增、房價指數回穩，以及銀行房貸競爭激烈等。
8.在房市逐漸翻轉過程中，建議潛在購屋人應隨時抓緊進駐時機，因房價最低點難以掌握，但相對低點應可考量；特別是2018年11月24日舉行九合一選舉，政策性利多可帶動房市走榮。
參考文獻
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