摘要
2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底青年選票的選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場。事實上，當前青年購屋的問題如房價所得比偏高、房屋貸款負擔率偏高、薪資水準偏低，以及提高貸款成數不能解決青年購屋問題等。而以選舉為前提的青年購屋政策亦必須先考量直接補貼、以信保承擔的可行性、購屋貸款成數不宜偏高，以及須以潛在購屋人為考量等問題；否則，則須考量以經濟為基礎的青年購屋政策，包括考量提高所得水準、推動穩定房價政策、推動只租不售政策、協助有能力繳息的年輕族群購屋，以及推動利息補貼政策等。因此，若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策，才能解決青年購屋的問題。
關鍵字 青年購屋 房價所得比 貸款負擔率
一.前言
2018年7月16日，內政部部長新官上任，半個月後即射出挽救房市的第一支箭，提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底青年選票的選舉，因為唯有人民安居，生育率才會提高，投資會增加，成為正向循環，對國家的經濟發展具有助益，而對於因應年底的選舉，特別是對青年族群的誘因更是不言可諭，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策僅能以無效收場。
事實上，為了「安居」需求，並減輕年輕人購屋壓力，政府考慮比照危老重建專案，由信保基金提供融資保證，由於銀行貸款最多為8成，若再加1成信保，就可以達到9成，等於只要自備款1成即可購屋。觀其政策內容，其立意頗佳，但實質上有其理論的不正確與執行上的困難，引發外界的爭議與抨擊，政策推出後隨即夭折，凸顯執政者的選舉精算無法吻合社會的實質需求。因此，若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策，方能成其事。
二.青年購屋問題
一般而言，當前青年購屋的問題很多，但所得偏低與房價偏高應是較主要的因素，相關內容如下述。
(一).房價所得比偏高
台灣都會區房價偏高，但所得相對偏低，購屋不易，而這可從房價所得比的高低來加以觀察。根據內政部定義，所謂「房價所得比」是以中位數的住宅總價，除以家戶年可支配所得中位數，代表「需要花多少年的可支配所得，才能支付一戶中位數住宅總價」，數字越高，代表房價負擔能力越低。2018年8月，根據內政部營建署所發布的2018年第二季房價負擔能力指標統計，全國房價所得比為9.46倍，創歷史新高。其中，雙北房價所得比仍相對較高，台北市房價所得比為15.64倍，為全國最高，新北市次之為12.70倍，桃園市為8.30倍，台中市為9.63倍；台南市為7.58倍；亦即房價所得比偏高，讓年青人視購屋為畏途。
(二).房屋貸款負擔率偏高
房屋貸款負擔率是一項評估購屋負擔能力的指標，計算方式為「每月房貸支出/家庭月所得」，其數值代表中位數房價之每期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例情況，比例越大，則房價負擔能力越低。一般而言，攤還額度少於家戶所得的三成，對民眾是合理的負擔；若占五成以上，負擔能力就是過低。
根據內政部營建署所發布的2018年第二季房價負擔能力指標統計，全國房屋貸款負擔率則高達38.9%。其中，雙北房屋货款負擔率仍相對較高，台北市房貸款負擔率約64.29%；新北市為52.19%；桃園市貸款負擔率約34.10%；台中市貸款負擔率約39.60%；台南市貸款負擔率約31.14%。亦即全國房屋貸款負擔率近40%，意謂著購屋者必須付出約4成所得繳交房貸。另外，在六都的購屋民眾中，即使是最低的台南市，其居民也要付出三成以上的所得做為貸款支出費用，而台北市的購屋者更要付出六成以上的所得購屋支出，因此，國內多數民眾(特別是年青人)都面臨買不起房子，也繳不起房貸的窘境。有關台灣五都房市房價所得比及貸款負擔率比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣五都房市房價所得比及貸款負擔率比較表 單位：%
資料來源：1.內政部營建署。2.作者整理。
(三).薪資水準偏低
在房市不景氣時期，降價是促成房地產交易量的主要因素，而價穩量增是當前房市的變動走勢，因此，年輕人無法購屋的主要癥結在於偏低的薪水，而不是較高的貸款成數或較低的利率水準，民國96年，工業及服務業、製造業的每人每月總薪資為44392元及43178元，十年之後，也就是民國106年，其總薪資分別為49989元及48660元，十年之間的每人每月總薪資成長率分別為12.61%與12.70%，同段期間內，國內消費者物價指數上漲11.12%，相較之下，當可發現人民的實質薪資所得之成長率偏低，亦即低薪問題已化成為「買不起、住不起」的問題，而內政部在未清楚事實，又無配套措施的情況下，乍然提出青年一成自備款購屋政策，其目的應是政策性的選舉因素，而非考量年輕人根本無法購屋的問題。有關台灣受僱員工薪資調查統計，可參閱表2的說明。
表2 台灣受僱員工薪資調查統計表 單位：新台幣元，%
資料來源：行政院主計處
說明：民國96-106年工業及服務業總薪資成長率12.61%；製造業總薪資成長率12.70%；消費者物價上漲率11.12%。
(四).信用保證基金的問題
政府為了鼓勵危老住宅重建，內政部已與中小企業信用保證基金簽訂契約，自2018年起，中央都更基金分4年提供100億元的信用保證融資額度，以平均一戶1千萬元重建費用估計，危老重建戶除了可向銀行貸款7成外，還申請最高300萬元的融資保證，幾乎等於重建零出資。於是才有「青年一成自備款購屋」專案的主張，實則政策擬定並未考量真正的問題在於偏低的所得，而非提高貸款成數與利率偏低的問題，亦即以信保基金支付一成房價的政策，在行政規範上或許可行，但在青年購屋的負擔上則不宜推動，說明如下述。
1.信保基金以國內中小企業為主
一般而言，申請信保基金必須符合中小企業的規定，而行政院核定「中小企業認定標準」之中小企業，惟不含金融及保險業、特殊娛樂業。另外，認定標準中所稱的中小企業，是指依法辦理公司登記或商業登記，並合於下列基準之事業，即：
(1).製造業、營造業、礦業及土石採取業實收資本額在新臺幣八千萬元以下，或經常僱用員工數未滿二百人者。
(2).除前款規定外之其他行業前一年營業額在新臺幣一億元以下，或經常僱用員工數未滿一百人者。
2.年青人非僱主，沒有事業基礎，也沒有利用企業經營來返還貸款的能力。
(五).平均薪資太低
國內平均水準偏低，是影響年青人無法購屋的主要因素，這可從幾個方面來說明。
1.年青人的薪資水準偏低
在國內的就業市場中，年青人所得水準偏低，收入普遍不足，很難配合購屋頭期款的需求；2017年8月，根據財政部公佈的「由財稅大數據探討臺灣近年薪資樣貌」研究報告為例，2016平均年薪為54.7 萬元，即如果年終一個月，需要月薪達到4.2 萬；年終兩個月，月薪則要3.9 萬，才能達到平均線的水準。而國內受雇人員的收入以在2-3 萬(23.5%)及2萬以下(16.2%)的人為最多，二者約占四成(39.7%)；另外，低薪族群女性高於男性約10%，在年齡組成上，21-40 歲的人佔了75%，且低薪族佔了總數的四分之一以上( 25.2%)；月薪百萬者7 成集中於半導體、電腦製造、銀行、券商與保險等業 。
2.選擇性的統計資料不宜
根據2018年5月，行政院召開「我國薪資現況、低薪研究及其對策」，指出2018年第一季實質總薪資為59,852元，創下歷年同期新高，而薪資不成長的原因包括外勞人數過多，拉低平均薪資、全球化、學歷貶值，以及非薪資報酬增加等。事實上，總薪資59852元指的是「第一季」的「實質平均總薪資」，其中，包含了為數不小的年終獎金在內，其上漲幅度為10.13%，明顯高於所謂的「平均月薪」。事實上，薪資分為「經常性薪資」及「非經常薪資」兩種，前者是指一般的「月薪」，即每個月都能領到的薪水，包含本薪、按月給付之固定津貼，以及獎金等；後者指的是非每月固定領的錢，如加班費、年終獎金、績效獎金與全勤獎金等。而在國內企業發放薪資的慣例中，第一季的正值年終獎金發放時期，故其薪資所得會大幅高於一般月薪的平均薪資，因此，政府不宜以每年第一季的薪資水準為比較基礎。
3.宜以中位數平均薪資代替平均數薪資
一般在所得平均水準的估算上，在所得分配不平均的情況下，平均薪資容易因為少數極端高薪而被拉高，使得平均薪資數值無法反應大多數人的狀況，因此「中位數」的所得應比「平均數」的所得更具代表性。
根據行政院主計處的資料，在2009年到2016年的平均薪資之比較中，可以發現這7年內平均月薪由35,629提升至39,238元，上漲幅度為10.13%。薪資中位數由31,110提升至33,502元，上漲幅度為7.69%。顯然薪資中位數的增加幅度低於平均薪資，亦或平均薪資的漲幅相對較大，因此，若用中位數佔平均薪資的比重來看，則呈現下降趨勢。
另外，若統計資料有極端值時，平均數容易形成偏高或偏低現象，而中位數則不受極端值影響，因其所代表的是最中間的數字，若中位數與平均數越接近，就代表資料分布較為平均，亦可以從中位數占平均數的比例來判斷資料分布情形。另方面，當「薪資中位數佔平均薪資的比重下降」時，代表高薪資者的薪資成長速度比較快；同時也代表著多數人仍落在低薪的左半邊，而位於右半邊的高薪者人數雖然沒有增加，但薪資卻越來越高，而當中位數趕不上平均數時，代表少數高薪者所得愈來愈高，而這也是最近幾年中，國內的平均薪資愈來愈高，但多數民眾反而覺得「無感」的原因。
根據財政部的薪資報告，2015年，國內的平均月薪為4.78萬元，中位數薪資則為3.51萬元，二者的差距為1.27萬元；若與主計總處公布的2015年薪資數據相比，平均月薪差距不大，但是薪資中位數，財政部資料比主計總處約少了5,000元，主要因兩者採用不同的統計方法，且樣本亦有所不同，因此，當吉尼係數愈高時，以中位數代替平均數時，才可看出真正的薪資水準。
(六).提高貸款成數不能解決青年購屋問題
2018年房市買氣持續復甦，台灣銀行、土地銀行等2大房貸龍頭宣示要強化房貸與土建融放款業務，前者預計新增1000億的房貸業務量，後者土建融放款金額也以成長5-10%的年增率為目標，預期民眾買房申貸條件將持續寬鬆。
目前房貸市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元購屋貸款方案，讓民眾依需求運用，民眾只要有足夠自備款，則購屋並不難。唯若根據永慶民調顯示，國內買賣雙方對於升息的承受力上限僅至2.5%左右，也就是升息3碼左右，且若僅升息1碼，就會造成4成買賣雙方房貸還款壓力，顯示若購屋人的自備款不足，或以最高的貸款成數購屋，則國際情勢變化或升息走勢，都會對消費者的購屋產生重大影響，且貸款成數愈高，其所面臨的風險也愈大。
三.以選舉為前提的青年購屋政策
房市政策若偏離經濟觀點，而僅以選舉為前提，則必將產生問題，如政府推動「青年一成自備款購屋」專案時，必須先考量三個基本問題，即直接補貼、信保承擔，以及控制貸款成數等，否則便無法執行，簡述如下:
1.直接補助
直接補助是指對購屋的年輕人之頭期款金額之補助，根據房地產商協調查，2016年平均頭期款為11%，年齡35歲以下支付的頭期款更低至8%，該年齡層甚至有16%的人是零頭期款。若以一千萬的房子及一成的頭期款為例，則購屋頭期款約為一百萬元，若全額補助，政府財政可能無法負擔，若補助金額太低(如十萬元)，則效果有限。
2.以信保承擔的可行性
以信保方式做房貸在財政上可行，且較能有效減輕青年購屋頭期款負擔，唯購屋人不是中小企業經營者，沒有足夠的營運資金生利，亦即償還本利有問題，在此情況下，即使政府以其公權力推動信保基金作為年輕人的購屋資金，但其風險依然偏高。
3.購屋貸款成數不宜偏高
2018年，國內的金融爛頭寸相對偏多，且公民營金融機構對於購屋的貸款額度亦有一定的規範，在有足夠的保障條件下，其貸款成數大多在七或八成之間，九成則須有足夠的另類特殊擔保條件，但基於風險考量，最高貸款成數不應超過九成，唯年輕人一般都缺乏強而有力的擔保條件，貸款成數偏高將使參與購屋的年青人成為「屋奴」。
4.須以潛在購屋人為考量
2017下半年，國內房價即有下修的走勢，唯購屋所須金額十分龐大，且價格風險仍然存在，因此，協助對象必須是具有潛在還款與信用能力的青年，而年輕人大多不具備還款的能力。
唯若前述這些問題均無法獲得有效解決，則「青年一成自備款購屋」專案便很難成功，因此，本專案在推出後即告失敗，也驗證了政府在選舉期間所考量的因素均是以勝選為主要的考量方式。
四.以經濟為基礎的青年購屋政策
整體而言，政府推動「青年一成自備款購屋」專案政策既然不可行，則必須正本清源，以經濟為基礎來考量青年購屋的政策問題，亦即必須先考量下列的問題，並尋求解決之道。
1.提高所得水準
提高薪資，是政府勞工政策中很重要的一項，特別是對弱勢勞工而言，基本工資的保障，可避免生活陷入困境。為維護社會安定，保障勞工基本生活，勞動部於2017年8月18日召開第32次「基本工資審議委員會」會議，由勞、資、學、政四方委員，從整體社會經濟情勢綜合考量，包括國內經濟成長率、消費者物價指數、勞動生產力、初入職場勞工每月經常性薪資等經社數據通盤考量後達成決議：自2018年1月1日起，每月基本工資由21,009元調整至22,000元，調升991元，調幅4.72％；每小時基本工資則比照每月基本工資之調幅，由133元調整至140元。此次每月基本工資調升至22,000元後，勞動部預估約有166餘萬名勞工受惠；至於每小時基本工資調升至140元，有助於提高年青人的生活水準。因此，基本工資調升，除可照顧邊際勞工的基本生活，且能帶動內需面的總體經濟成長，對國家經濟面能產生有利的正向循環，並藉由基本工資調漲，照顧邊際勞工的基本生活，帶動國內消費支出及經濟成長，對經濟面產生正向循環，對青年購屋亦有所助益。
2.推動穩定房價政策
都會貧富差距不斷擴大，如何穩定房價十分重要，這不是打房政策，也不是稅制改革，而是都會市場供需問題，政府若能強化交通建設，廣建社會住宅，積極推動都市更新…等，應可有效穩定房價的中長期政策，若能進一步以經濟成長的動力來推升年青人的薪資所得，才是解決青年購屋問題的重要政策。
3.推動只租不售政策
在年青輕人所得相對偏低之際，政府宜積極推動只租不售的社會住宅；而所謂社會住宅(social housing)又稱為社會出租住宅(Social Rented Housing)，是指政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於視的是只租不售的社會住宅推動政策規劃是否周延，推動過程是否偏差，以及執行進度是否過度緩慢等。
4.協助有能力繳息的年輕族群購屋
一般而言，當購屋人的自備款不足，暫時買不起房子，但繳得出貸款本息能力的人，政府應給予政策上的協助，唯政策擬定必須有配套措施的限制，如設立進入門檻，並預防投機客借人頭趁勢介入炒作等。
5.推動利息補貼政策
為了協助中低所得或2年內自購住宅，並辦理貸款之家庭解決居住問題，提供「自購住宅貸款利息補貼」；申請人須先向政府提出申請，經政府審查核定後，自行購買住宅並向金融機構貸款，由政府補貼部分貸款利息，以減輕貸款利息負擔。其立意雖佳，但申請條件相對嚴格，且政策不甚周延，亦未考量潛力較大的首購族的需求；因此，政府的利息補貼政策應著重於大幅增加首購族的房貸優惠政策，一方面協助青年首購，一方面政府實質補貼利息，則其效果應遠勝於貸款成數的增加，而當年輕人進入職場，還款能力增加以後，既不會對銀行造成還不起貸款的風險，也不會因所得不足而讓年青人淪為「屋奴」。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底的選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場。若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策。
2.當前青年購屋的問題很多，相關因素如房價所得比偏高、房屋貸款負擔率偏高、薪資水準偏低、信用保證基金的問題、平均薪資太低，以及提高貸款成數不能解決青年購屋問題等。
3.以選舉為前提的青年購屋政策必須先考量三個基本問題，即直接補貼、以信保承擔的可行性、購屋貸款成數不宜偏高，以及須以潛在購屋人為考量。
4.以經濟為基礎的青年購屋政策必先考量下列的問題，並尋求解決之道，包括提高所得水準、推動穩定房價政策、推動只租不售政策、協助有能力繳息的年輕族群購屋，以及推動利息補貼政策等。
參考文獻
財政部(2017)，「由財稅大數據探討臺灣近年薪資樣貌」研究報告
行政院(2018)，「我國薪資現況、低薪研究及其對策」。
李同榮(2018)，青年首購政策三建議，經濟日報，2018-08-02
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，捷運不動產今非昔比。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利。國家政策研究基金會。
2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底青年選票的選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場。事實上，當前青年購屋的問題如房價所得比偏高、房屋貸款負擔率偏高、薪資水準偏低，以及提高貸款成數不能解決青年購屋問題等。而以選舉為前提的青年購屋政策亦必須先考量直接補貼、以信保承擔的可行性、購屋貸款成數不宜偏高，以及須以潛在購屋人為考量等問題；否則，則須考量以經濟為基礎的青年購屋政策，包括考量提高所得水準、推動穩定房價政策、推動只租不售政策、協助有能力繳息的年輕族群購屋，以及推動利息補貼政策等。因此，若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策，才能解決青年購屋的問題。
關鍵字 青年購屋 房價所得比 貸款負擔率
一.前言
2018年7月16日，內政部部長新官上任，半個月後即射出挽救房市的第一支箭，提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底青年選票的選舉，因為唯有人民安居，生育率才會提高，投資會增加，成為正向循環，對國家的經濟發展具有助益，而對於因應年底的選舉，特別是對青年族群的誘因更是不言可諭，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策僅能以無效收場。
事實上，為了「安居」需求，並減輕年輕人購屋壓力，政府考慮比照危老重建專案，由信保基金提供融資保證，由於銀行貸款最多為8成，若再加1成信保，就可以達到9成，等於只要自備款1成即可購屋。觀其政策內容，其立意頗佳，但實質上有其理論的不正確與執行上的困難，引發外界的爭議與抨擊，政策推出後隨即夭折，凸顯執政者的選舉精算無法吻合社會的實質需求。因此，若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策，方能成其事。
二.青年購屋問題
一般而言，當前青年購屋的問題很多，但所得偏低與房價偏高應是較主要的因素，相關內容如下述。
(一).房價所得比偏高
台灣都會區房價偏高，但所得相對偏低，購屋不易，而這可從房價所得比的高低來加以觀察。根據內政部定義，所謂「房價所得比」是以中位數的住宅總價，除以家戶年可支配所得中位數，代表「需要花多少年的可支配所得，才能支付一戶中位數住宅總價」，數字越高，代表房價負擔能力越低。2018年8月，根據內政部營建署所發布的2018年第二季房價負擔能力指標統計，全國房價所得比為9.46倍，創歷史新高。其中，雙北房價所得比仍相對較高，台北市房價所得比為15.64倍，為全國最高，新北市次之為12.70倍，桃園市為8.30倍，台中市為9.63倍；台南市為7.58倍；亦即房價所得比偏高，讓年青人視購屋為畏途。
(二).房屋貸款負擔率偏高
房屋貸款負擔率是一項評估購屋負擔能力的指標，計算方式為「每月房貸支出/家庭月所得」，其數值代表中位數房價之每期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例情況，比例越大，則房價負擔能力越低。一般而言，攤還額度少於家戶所得的三成，對民眾是合理的負擔；若占五成以上，負擔能力就是過低。
根據內政部營建署所發布的2018年第二季房價負擔能力指標統計，全國房屋貸款負擔率則高達38.9%。其中，雙北房屋货款負擔率仍相對較高，台北市房貸款負擔率約64.29%；新北市為52.19%；桃園市貸款負擔率約34.10%；台中市貸款負擔率約39.60%；台南市貸款負擔率約31.14%。亦即全國房屋貸款負擔率近40%，意謂著購屋者必須付出約4成所得繳交房貸。另外，在六都的購屋民眾中，即使是最低的台南市，其居民也要付出三成以上的所得做為貸款支出費用，而台北市的購屋者更要付出六成以上的所得購屋支出，因此，國內多數民眾(特別是年青人)都面臨買不起房子，也繳不起房貸的窘境。有關台灣五都房市房價所得比及貸款負擔率比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣五都房市房價所得比及貸款負擔率比較表 單位：%
| 都會區 | 房價所得比 | 貸款負擔率 | 全國所得比=1 | 全國負擔率=1 |
| 台北市 | 15.64 | 64.29 | 1.6533 | 1.6527 |
| 新北市 | 12.70 | 52.19 | 1.3425 | 1.3416 |
| 桃園市 | 8.30 | 34.10 | 0.8774 | 0.8766 |
| 台中市 | 9.63 | 39.60 | 1.0180 | 1.0180 |
| 台南市 | 7.58 | 31.14 | 0.8013 | 0.8005 |
| 全國平均 | 9.46 | 38.90 | 1 | 1 |
(三).薪資水準偏低
在房市不景氣時期，降價是促成房地產交易量的主要因素，而價穩量增是當前房市的變動走勢，因此，年輕人無法購屋的主要癥結在於偏低的薪水，而不是較高的貸款成數或較低的利率水準，民國96年，工業及服務業、製造業的每人每月總薪資為44392元及43178元，十年之後，也就是民國106年，其總薪資分別為49989元及48660元，十年之間的每人每月總薪資成長率分別為12.61%與12.70%，同段期間內，國內消費者物價指數上漲11.12%，相較之下，當可發現人民的實質薪資所得之成長率偏低，亦即低薪問題已化成為「買不起、住不起」的問題，而內政部在未清楚事實，又無配套措施的情況下，乍然提出青年一成自備款購屋政策，其目的應是政策性的選舉因素，而非考量年輕人根本無法購屋的問題。有關台灣受僱員工薪資調查統計，可參閱表2的說明。
表2 台灣受僱員工薪資調查統計表 單位：新台幣元，%
| 年度 | 工業及服務業 | 製造業 | ||||
| 每人每月總工時 | 每人每月總薪資 | 成長率(%) | 每人每月總工時 | 每人每月總薪資 | 成長率(%) | |
| 96年平均 | 180.4 | 44392 | - | 187.4 | 43178 | - |
| 100年平均 | 178.7 | 45508 | 2.51 | 185.1 | 43316 | 0.32 |
| 105年平均 | 169.5 | 48790 | 7.21 | 175.1 | 47258 | 9.101 |
| 106年平均 | 169.6 | 49989 | 2.46 | 175.5 | 48660 | 2.967 |
| 107年4月 | 153.6 | 45559 | -0.886 | 159.2 | 43086 | -11.45 |
| 107年6月(估) | 165.7 | 47969 | 5.29 | 172.3 | 45700 | 6.07 |
說明：民國96-106年工業及服務業總薪資成長率12.61%；製造業總薪資成長率12.70%；消費者物價上漲率11.12%。
(四).信用保證基金的問題
政府為了鼓勵危老住宅重建，內政部已與中小企業信用保證基金簽訂契約，自2018年起，中央都更基金分4年提供100億元的信用保證融資額度，以平均一戶1千萬元重建費用估計，危老重建戶除了可向銀行貸款7成外，還申請最高300萬元的融資保證，幾乎等於重建零出資。於是才有「青年一成自備款購屋」專案的主張，實則政策擬定並未考量真正的問題在於偏低的所得，而非提高貸款成數與利率偏低的問題，亦即以信保基金支付一成房價的政策，在行政規範上或許可行，但在青年購屋的負擔上則不宜推動，說明如下述。
1.信保基金以國內中小企業為主
一般而言，申請信保基金必須符合中小企業的規定，而行政院核定「中小企業認定標準」之中小企業，惟不含金融及保險業、特殊娛樂業。另外，認定標準中所稱的中小企業，是指依法辦理公司登記或商業登記，並合於下列基準之事業，即：
(1).製造業、營造業、礦業及土石採取業實收資本額在新臺幣八千萬元以下，或經常僱用員工數未滿二百人者。
(2).除前款規定外之其他行業前一年營業額在新臺幣一億元以下，或經常僱用員工數未滿一百人者。
2.年青人非僱主，沒有事業基礎，也沒有利用企業經營來返還貸款的能力。
(五).平均薪資太低
國內平均水準偏低，是影響年青人無法購屋的主要因素，這可從幾個方面來說明。
1.年青人的薪資水準偏低
在國內的就業市場中，年青人所得水準偏低，收入普遍不足，很難配合購屋頭期款的需求；2017年8月，根據財政部公佈的「由財稅大數據探討臺灣近年薪資樣貌」研究報告為例，2016平均年薪為54.7 萬元，即如果年終一個月，需要月薪達到4.2 萬；年終兩個月，月薪則要3.9 萬，才能達到平均線的水準。而國內受雇人員的收入以在2-3 萬(23.5%)及2萬以下(16.2%)的人為最多，二者約占四成(39.7%)；另外，低薪族群女性高於男性約10%，在年齡組成上，21-40 歲的人佔了75%，且低薪族佔了總數的四分之一以上( 25.2%)；月薪百萬者7 成集中於半導體、電腦製造、銀行、券商與保險等業 。
2.選擇性的統計資料不宜
根據2018年5月，行政院召開「我國薪資現況、低薪研究及其對策」，指出2018年第一季實質總薪資為59,852元，創下歷年同期新高，而薪資不成長的原因包括外勞人數過多，拉低平均薪資、全球化、學歷貶值，以及非薪資報酬增加等。事實上，總薪資59852元指的是「第一季」的「實質平均總薪資」，其中，包含了為數不小的年終獎金在內，其上漲幅度為10.13%，明顯高於所謂的「平均月薪」。事實上，薪資分為「經常性薪資」及「非經常薪資」兩種，前者是指一般的「月薪」，即每個月都能領到的薪水，包含本薪、按月給付之固定津貼，以及獎金等；後者指的是非每月固定領的錢，如加班費、年終獎金、績效獎金與全勤獎金等。而在國內企業發放薪資的慣例中，第一季的正值年終獎金發放時期，故其薪資所得會大幅高於一般月薪的平均薪資，因此，政府不宜以每年第一季的薪資水準為比較基礎。
3.宜以中位數平均薪資代替平均數薪資
一般在所得平均水準的估算上，在所得分配不平均的情況下，平均薪資容易因為少數極端高薪而被拉高，使得平均薪資數值無法反應大多數人的狀況，因此「中位數」的所得應比「平均數」的所得更具代表性。
根據行政院主計處的資料，在2009年到2016年的平均薪資之比較中，可以發現這7年內平均月薪由35,629提升至39,238元，上漲幅度為10.13%。薪資中位數由31,110提升至33,502元，上漲幅度為7.69%。顯然薪資中位數的增加幅度低於平均薪資，亦或平均薪資的漲幅相對較大，因此，若用中位數佔平均薪資的比重來看，則呈現下降趨勢。
另外，若統計資料有極端值時，平均數容易形成偏高或偏低現象，而中位數則不受極端值影響，因其所代表的是最中間的數字，若中位數與平均數越接近，就代表資料分布較為平均，亦可以從中位數占平均數的比例來判斷資料分布情形。另方面，當「薪資中位數佔平均薪資的比重下降」時，代表高薪資者的薪資成長速度比較快；同時也代表著多數人仍落在低薪的左半邊，而位於右半邊的高薪者人數雖然沒有增加，但薪資卻越來越高，而當中位數趕不上平均數時，代表少數高薪者所得愈來愈高，而這也是最近幾年中，國內的平均薪資愈來愈高，但多數民眾反而覺得「無感」的原因。
根據財政部的薪資報告，2015年，國內的平均月薪為4.78萬元，中位數薪資則為3.51萬元，二者的差距為1.27萬元；若與主計總處公布的2015年薪資數據相比，平均月薪差距不大，但是薪資中位數，財政部資料比主計總處約少了5,000元，主要因兩者採用不同的統計方法，且樣本亦有所不同，因此，當吉尼係數愈高時，以中位數代替平均數時，才可看出真正的薪資水準。
(六).提高貸款成數不能解決青年購屋問題
2018年房市買氣持續復甦，台灣銀行、土地銀行等2大房貸龍頭宣示要強化房貸與土建融放款業務，前者預計新增1000億的房貸業務量，後者土建融放款金額也以成長5-10%的年增率為目標，預期民眾買房申貸條件將持續寬鬆。
目前房貸市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元購屋貸款方案，讓民眾依需求運用，民眾只要有足夠自備款，則購屋並不難。唯若根據永慶民調顯示，國內買賣雙方對於升息的承受力上限僅至2.5%左右，也就是升息3碼左右，且若僅升息1碼，就會造成4成買賣雙方房貸還款壓力，顯示若購屋人的自備款不足，或以最高的貸款成數購屋，則國際情勢變化或升息走勢，都會對消費者的購屋產生重大影響，且貸款成數愈高，其所面臨的風險也愈大。
三.以選舉為前提的青年購屋政策
房市政策若偏離經濟觀點，而僅以選舉為前提，則必將產生問題，如政府推動「青年一成自備款購屋」專案時，必須先考量三個基本問題，即直接補貼、信保承擔，以及控制貸款成數等，否則便無法執行，簡述如下:
1.直接補助
直接補助是指對購屋的年輕人之頭期款金額之補助，根據房地產商協調查，2016年平均頭期款為11%，年齡35歲以下支付的頭期款更低至8%，該年齡層甚至有16%的人是零頭期款。若以一千萬的房子及一成的頭期款為例，則購屋頭期款約為一百萬元，若全額補助，政府財政可能無法負擔，若補助金額太低(如十萬元)，則效果有限。
2.以信保承擔的可行性
以信保方式做房貸在財政上可行，且較能有效減輕青年購屋頭期款負擔，唯購屋人不是中小企業經營者，沒有足夠的營運資金生利，亦即償還本利有問題，在此情況下，即使政府以其公權力推動信保基金作為年輕人的購屋資金，但其風險依然偏高。
3.購屋貸款成數不宜偏高
2018年，國內的金融爛頭寸相對偏多，且公民營金融機構對於購屋的貸款額度亦有一定的規範，在有足夠的保障條件下，其貸款成數大多在七或八成之間，九成則須有足夠的另類特殊擔保條件，但基於風險考量，最高貸款成數不應超過九成，唯年輕人一般都缺乏強而有力的擔保條件，貸款成數偏高將使參與購屋的年青人成為「屋奴」。
4.須以潛在購屋人為考量
2017下半年，國內房價即有下修的走勢，唯購屋所須金額十分龐大，且價格風險仍然存在，因此，協助對象必須是具有潛在還款與信用能力的青年，而年輕人大多不具備還款的能力。
唯若前述這些問題均無法獲得有效解決，則「青年一成自備款購屋」專案便很難成功，因此，本專案在推出後即告失敗，也驗證了政府在選舉期間所考量的因素均是以勝選為主要的考量方式。
四.以經濟為基礎的青年購屋政策
整體而言，政府推動「青年一成自備款購屋」專案政策既然不可行，則必須正本清源，以經濟為基礎來考量青年購屋的政策問題，亦即必須先考量下列的問題，並尋求解決之道。
1.提高所得水準
提高薪資，是政府勞工政策中很重要的一項，特別是對弱勢勞工而言，基本工資的保障，可避免生活陷入困境。為維護社會安定，保障勞工基本生活，勞動部於2017年8月18日召開第32次「基本工資審議委員會」會議，由勞、資、學、政四方委員，從整體社會經濟情勢綜合考量，包括國內經濟成長率、消費者物價指數、勞動生產力、初入職場勞工每月經常性薪資等經社數據通盤考量後達成決議：自2018年1月1日起，每月基本工資由21,009元調整至22,000元，調升991元，調幅4.72％；每小時基本工資則比照每月基本工資之調幅，由133元調整至140元。此次每月基本工資調升至22,000元後，勞動部預估約有166餘萬名勞工受惠；至於每小時基本工資調升至140元，有助於提高年青人的生活水準。因此，基本工資調升，除可照顧邊際勞工的基本生活，且能帶動內需面的總體經濟成長，對國家經濟面能產生有利的正向循環，並藉由基本工資調漲，照顧邊際勞工的基本生活，帶動國內消費支出及經濟成長，對經濟面產生正向循環，對青年購屋亦有所助益。
2.推動穩定房價政策
都會貧富差距不斷擴大，如何穩定房價十分重要，這不是打房政策，也不是稅制改革，而是都會市場供需問題，政府若能強化交通建設，廣建社會住宅，積極推動都市更新…等，應可有效穩定房價的中長期政策，若能進一步以經濟成長的動力來推升年青人的薪資所得，才是解決青年購屋問題的重要政策。
3.推動只租不售政策
在年青輕人所得相對偏低之際，政府宜積極推動只租不售的社會住宅；而所謂社會住宅(social housing)又稱為社會出租住宅(Social Rented Housing)，是指政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於視的是只租不售的社會住宅推動政策規劃是否周延，推動過程是否偏差，以及執行進度是否過度緩慢等。
4.協助有能力繳息的年輕族群購屋
一般而言，當購屋人的自備款不足，暫時買不起房子，但繳得出貸款本息能力的人，政府應給予政策上的協助，唯政策擬定必須有配套措施的限制，如設立進入門檻，並預防投機客借人頭趁勢介入炒作等。
5.推動利息補貼政策
為了協助中低所得或2年內自購住宅，並辦理貸款之家庭解決居住問題，提供「自購住宅貸款利息補貼」；申請人須先向政府提出申請，經政府審查核定後，自行購買住宅並向金融機構貸款，由政府補貼部分貸款利息，以減輕貸款利息負擔。其立意雖佳，但申請條件相對嚴格，且政策不甚周延，亦未考量潛力較大的首購族的需求；因此，政府的利息補貼政策應著重於大幅增加首購族的房貸優惠政策，一方面協助青年首購，一方面政府實質補貼利息，則其效果應遠勝於貸款成數的增加，而當年輕人進入職場，還款能力增加以後，既不會對銀行造成還不起貸款的風險，也不會因所得不足而讓年青人淪為「屋奴」。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2018年8月，內政部提出「青年一成自備款購屋」專案，其立基前提是「安居」為內政部重要的核心業務，其後續動機則是為了因應年底的選舉，唯在專業不足，而又倉促推動的情況下，政策以無效收場。若要解決青年購屋問題，必須正本清源，並提出有效且可行的政策。
2.當前青年購屋的問題很多，相關因素如房價所得比偏高、房屋貸款負擔率偏高、薪資水準偏低、信用保證基金的問題、平均薪資太低，以及提高貸款成數不能解決青年購屋問題等。
3.以選舉為前提的青年購屋政策必須先考量三個基本問題，即直接補貼、以信保承擔的可行性、購屋貸款成數不宜偏高，以及須以潛在購屋人為考量。
4.以經濟為基礎的青年購屋政策必先考量下列的問題，並尋求解決之道，包括提高所得水準、推動穩定房價政策、推動只租不售政策、協助有能力繳息的年輕族群購屋，以及推動利息補貼政策等。
參考文獻
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