摘要
2019年下半年，由於房市之土地及商用不動產交易量增加，國內房市有轉好的趨勢，而讓利政策的再啓動，以及不動產業者銷售策略的實施等，亦是影響房市去化的重要原因；唯當國內房市逐漸走榮之際，政府於2019年9月公布銀行資本規定的三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，其中，房貸風險權數改為依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻，從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下，由於此一政策性做法可推動銀行資本適足率的上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，影響房市之後續發展甚大，唯同時也增加金融市場的系統性風險。另方面，在房市即將落底之際，政府卻以法令修正來提升房市景氣的做法，雖有助於房市買氣的提升，唯營造選舉利多應是重要的考量因素。
一.前言
在選舉策略&資本改革VS房市變化的分析與說明中，選舉是指於2020年1月11日舉行的中華民國第15任總統、副總統選舉；資本改革是指金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，而房市變化則是指在國內房市即將落底，政府祭出銀行房貸風險權數的計算方式後，對國內房市可能產生的影響。
2019年9月，金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，且有關房貸部分，將從2020年下半年開始實施，亦即在大選過後的2020年第3季起適用。
根據2019年10月，戴德梁行所公布的第3季商用不動產調查，第3季單季土地交易量達881億元，累計前三季達2,318億元，不僅突破新台幣2,000億關卡，更創下歷史新高，其中，約有八成(70-80%)為開發商購地。由於「建商積極進駐土地市場，甚至搶購有限土地，其所根據的則是房市未來幾年的政策利多，因此，2019年全年交易量若可達28.5萬或29萬棟，甚或30萬棟，亦即只要全台建物買賣移轉棟數接近30萬棟，就代表市場落底，唯因國內預售屋、新成屋、中古屋供應量仍大，因此，2019年的全年交易量宜進一步考量，若可以超過38萬棟，則2019年就是落底年，而2020年的房市表現會更好。在此情況下，政府選擇在大選前的百天之內，公布在選後才得於實施的政策，應會改變相關業者及部分人民的決策模式，唯其對國內房市的影響，以及對國內金融業者所可能產生的衝擊，宜先做進一步的分析與考量。
二.巴塞爾協定與風險權數
2019年，金融監督管理委員會要求國內5家經營規模相對較大的系統性重要銀行(the domestic systemically important banks,D-SIBs)在2023年前加計增提4%資本，拉高資本標準，同時也導致系統性重要銀行及其金控都將面臨增資壓力。相關內容說明如下述。
(一). 巴塞爾委員會
1974年，由十國集團中央銀行行長倡議建立巴塞爾銀行監管委員會(Basel Committee on Banking Supervision)簡稱巴塞爾委員會；其中，十國是指美國、英國、法國、德國、義大利、日本、荷蘭、加拿大、比利時、瑞典等10大工業國(G10)，由十大工業國的中央銀行所共同成立，並制定了一系列重要的銀行監管規定，如1983年的銀行國外機構的監管原則，又稱為巴塞爾協定(Basel Concordat)，以及1988年的巴塞爾資本協議(Basel Accord)。這些規定雖不具法律約束力，但十國集團監管部門一致同意於規定時間內在十國集團實施，且由於該協議具有合理性、科學性和可操作性，因此，許多非十國集團國家的監管部門，特別是高度金融發展的國家，也相繼加入遵守巴塞爾協定和資本協議。1997年，巴塞爾委員會制定了有效銀行監管的核心原則，並獲得世界各國監管機構的普遍贊同，也逐漸成為構成國際社會普遍認可的銀行監管國際標準。
(二) 舊版巴塞爾協定
一般而言，舊版巴塞爾協定是指1988年所規範的協定；在競爭激烈的國際經濟社會，由於科技變動快速，金融市場競爭日愈嚴重，特別是1990年代以降，國際銀行業的環境已發生重大變化，市場風險、流動性風險，法律風險等對金融市場的破壞性日愈明顯，國際金融危機頻繁發生，因此，1988年版《巴塞爾協定》的市場適應性逐漸降低，主要因風險敏感度相對不足；由於缺乏風險敏感度之風險計提模式，導致經濟決策過程遭到扭曲，包括對於信用風險的加權，以及銀行不願支付額外費用建構完整的風險控管系統等，造成國際金融市場的紊亂，並影響經濟市場的長期發展。
(三). 新版巴塞爾資本協定
新版《巴塞爾協定》是指2008年所規範的協定，主要是針對舊版《巴塞爾協定》的缺點和不足，巴塞爾銀行監理委員會與各國金融監管部門、金融機構等乃不斷地在現有基礎上做出部分補充規定與改進，因而形成新的金融規範。1988年6月，《巴塞爾協定》(Basel Accord)由巴塞爾銀行監理委員會所公佈之《銀行自有資本計算及自有資本標準之國際通例》(International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards)所制定，2008年金融海嘯以後，經過多次修正與說明，新版《巴塞爾資本協定》乃逐漸成形。
一般而言，《新版巴塞爾資本協定》是建立在最低資本要求(Minimum Capital Requirement)、監管部門監督檢查(Supervisory Review Process)、市場紀律(Market Discipline)的三大支柱上；其中，第一支柱的最低資本要求主要因《新版巴塞爾資本協定》有鑒於1988年《舊版巴塞爾協定》對於風險敏感度之欠缺，因而發展出一套以信用風險為主要風險之計提法則，且從寬認定信用評等方式，無論採內部評等法，或由外部評等機構評級資本品質的標準法，均設有一定的規範。而新版與舊版《巴塞爾資本協定》最大的差別在於新版引入政府對金融監管體系的控管，以及加入市場紀律等二大支柱，主要目的在求管制上的全面性及完整性，並讓金融風險減低到最小。
(四).風險權數
風險權數與風險性資產(Risk-Weighted Assets)有關，而所謂風險性資產是指計算金融機構法定資本要求的基礎。一般而言，銀行的資產主要是各種貸款，以及其所持有的其他各種資產如金融市場中的不同證券等。由於銀行所擁有的資產種類所涉及的風險程度不一，如一般貸款的風險高於住宅抵押貸款，因此，銀行監管單位為銀行不同類別的資產定出風險權數(risk weighting)，將風險權數乘以各類資產的帳面值，即可算出銀行的風險性資產。
(五).資本適足率
金融機構在監管單位所認定的風險權數下處理有關的金融業務，再規定每家銀行的資本不得低於風險性資產的某個百分比，就構成了所謂的資本充足比率，或資本適足率(Capital Adequacy Ratio)，其是指商業銀行資本充足程度的比率，也稱為資本風險(加權)資產率(Capital to Risk (Weighted) Assets Ratio，CRAR)；因此，資本充足率是指資本總額與加權風險資產總額的比例，主要在說明或反映當銀行在存款人與債權人的資產遭到損失之前，該銀行能以自有資本承擔損失的程度。基於保護債權人的立場，監管部門規定該項指標的目的在於抑制風險資產的過度膨脹，保護存款人和其他債權人的利益，同時也保證銀行等金融機構可以按照《巴塞爾協議》的規範來正常運營和發展。
根據《巴塞爾協議》的規範，資本適足率的最低標準為：銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。而核心資本又稱為一級資本(Tier 1 capital)或產權資本，是指權益資本和公開儲備總額，為銀行資本的構成部分，且至少要占資本總額的50%，不得低於兌現金融資產總額的4%。另外，風險權數由0至100%，一般標準是現金及對政府的短期放款，其風險權數為0，即不需要為這種風險極低的資產持有資本，住宅抵押貸款的權數為50%，一般貸款權數為100%。
(六).房貸風險權數
在銀行的融資過程中，「風險權數」攸關銀行計提資本多寡，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會縮減放款、或是降低貸款成數，反之則會增加放款。因此，房貸風險權數一旦降低，等同擴增銀行的放款量數，房貸業務相對容易，有助銀行增加房貸放款的意願，或是更有餘力去承做高風險的放款，如中小企業或是海外放款，拉高利差，不僅可以提升銀行的獲利能力，而且有助於股價的表現。另外，依現行規定，銀行做自用住宅放款適用35%的風險權數，非自用住宅為75%。而根據巴塞爾委員會的最新規定，一律依房貸成數計算風險權數，且從2022年實施。
(七). 住宅放款類別
一般而言，國際對於住宅放款的規定分兩大類，且級距各為六級，亦即自用住宅放款的級距依序是20%、25%、30%、40%、50%、70%等；非自用住宅放款則為是30%、35%、45%、60%、75%、105%等。若是以各銀行房貸成數為6-8成，依照國際規定，適用風險權數是30%，比現行35%還低，一旦適用，有助於銀行提高資本適足率，進而擴大房貸等相關放款，房貸戶也可以拿到更好的授信條件。
(八). 房貸風險權數與房市
在銀行的房貨業務之運作過程中，由於房貸風險權數的改變應與提升國內的房市交投有關，蓋因國內房價偏高，根據591房屋交易網之新建案統計，全台主要縣市的新建案中，若以其中位數房價與家戶可支配所得中位數為比較依據，則2019年8月，台北市的房價所得比為28.84倍，新北市的部分地區如板橋、永和等，房價幾乎與台北市的蛋白區一致，房價所得比為16.5倍，為國內房價僅次於台北市的地區，桃竹一帶的房價所得比約在十倍左右，被視為是民眾較能夠負擔的購屋區域，唯與國際所公認的合理倍數仍相差甚大；又因房價所得比偏高，購屋不易，因此，房貸風險權數的改變應有助於國內房市的交投，對房市的活絡相對有利。
(九).系統性風險難以規避
系統性風險(Systematic risk)又稱為市場風險或不可分散風險，是不能通過資產組合而消除的風險，也是影響所有資產變動的風險，如戰爭、政權更迭、金融危機、自然災害、總體政策調整…等所造成的風險。在房貸風險權數改變的影響下，若因房貸風險權數的改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家經濟發展歁慮。
整體而言，國內房市有轉好的趨勢，當此之際，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其正當性或正確性為何，雖見仁見智各有不同，唯若在房市由冷而逐漸轉熱的過程中，金管會的改變房貸權數之時間公布，營造選舉利多應是重要的考量因素。
五.政府的資本規定改革
一般而言，政府房市政策是影響房地產去化的重要因素，特別是有關資金的調度與配置，其影響更為明顯，茲以金管會於2019年9月所公布的銀行資本規定三大改革為例，並以房市中的住宅貸款做為說明。
(一).銀行資本規定三大改革
2019年9月，金管會釋出不動產及銀行利多因素，宣布即將放寬銀行業兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務。另外，房貸部分從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用；個人貸款部分則從2020年1月起實施。有關金管會推動銀行資本規定三大改革比較，可參閱表1的說明。
表1 金管會推動銀行資本規定三大改革比較表
資料來源：1.金管會；2.經濟日報。
(二).住宅貸款
有關住宅貸款的規範如下述。
1.住宅貸款風險權數的規範
根據我國現行住宅貸款的風險權數之規範，主要分為自用35%與非自用75%；而根據巴塞爾委員會最新規定，則一律依房貸成數計算風險權數，並從2022年開始實施。國內多數房貸成數大約在六到八成之間，而若依國際新規定，自用貸款成數六到八成，適用的風險權數是30%，比國內現行規定35%低，修正後既可符合國際規定，亦對國內市場活絡有所助益。相關內容說明如下述。
2.資本適足率的規範
資本適足率是指商業銀行資本充足程度的比率。根據《巴塞爾協議》，資本充足率的最低標準為「銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%」，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。亦即根據國際清算銀行(Bank for International Settlement，BIS) 的銀行資本適足率(BIS Capital Adequacy Ratio, CAR)規定，其是以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率。根據我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。
(三).對房市的影響
在房市的住宅貸款方面，金管會規劃調整風險權數，可增加房貸金額，為房市的利多因素，說明如下述。
1.房貸適用較低風險權數影響房市
財政部將銀行低於適足率的情形分不同程度處分，區分為8％、6％、4％、2％，除原本的限制盈餘分配外，增列限制其申設分支機構、限制其投資或開辦新業務、停止其部分業務，並強制其解除經理人職務等處分。若資本適足率低於2％，更將強制進行清理，或退出市場。金管會提出修正後，銀行承做房貸業務時，其資本適足率的風險權數降低，可減輕銀行增資壓力，並對房市有正面活絡意義，特定地區房價有看漲空間。
2.對房市影響
根據金管會的試算，個人貸款放寬後，銀行平均資本適足率將從原本的14.08%提高到14.16%；由於房貸業務量大，其拉高資本適足率的效益將更大。蓋因風險權數愈低，所估算的資本適足率就愈高，表示銀行可資動用的資金愈大，可減少銀行增資的壓力，並讓銀行更願意承做相關業務，包括不動產業、民眾未來跟銀行借房貸、消費性貸款等，對於房市的後續發展應是正向的影響。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出于本文的結論與建議如下述。
邱金蘭(2019)，調整風險權數，金管會釋房貸大利多，經濟日報，2019.09.11
郭秋榮(2003)，巴塞爾銀行監理委員會資本適足率之規範及其新制之影響，經濟研究，國家發展委員會經濟研究處。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市呈現「亮」點？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2019年10月。
劉怡婷(2018)，論資本適足率之銀行監理架構-以新版巴賽爾資本協定為中心。取自網路Ja.lawbank.com.tw
2019年下半年，由於房市之土地及商用不動產交易量增加，國內房市有轉好的趨勢，而讓利政策的再啓動，以及不動產業者銷售策略的實施等，亦是影響房市去化的重要原因；唯當國內房市逐漸走榮之際，政府於2019年9月公布銀行資本規定的三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，其中，房貸風險權數改為依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻，從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下，由於此一政策性做法可推動銀行資本適足率的上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，影響房市之後續發展甚大，唯同時也增加金融市場的系統性風險。另方面，在房市即將落底之際，政府卻以法令修正來提升房市景氣的做法，雖有助於房市買氣的提升，唯營造選舉利多應是重要的考量因素。
一.前言
在選舉策略&資本改革VS房市變化的分析與說明中，選舉是指於2020年1月11日舉行的中華民國第15任總統、副總統選舉；資本改革是指金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，而房市變化則是指在國內房市即將落底，政府祭出銀行房貸風險權數的計算方式後，對國內房市可能產生的影響。
2019年9月，金管會宣布將放寬銀行業有關不動產融資方面的兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務，且有關房貸部分，將從2020年下半年開始實施，亦即在大選過後的2020年第3季起適用。
根據2019年10月，戴德梁行所公布的第3季商用不動產調查，第3季單季土地交易量達881億元，累計前三季達2,318億元，不僅突破新台幣2,000億關卡，更創下歷史新高，其中，約有八成(70-80%)為開發商購地。由於「建商積極進駐土地市場，甚至搶購有限土地，其所根據的則是房市未來幾年的政策利多，因此，2019年全年交易量若可達28.5萬或29萬棟，甚或30萬棟，亦即只要全台建物買賣移轉棟數接近30萬棟，就代表市場落底，唯因國內預售屋、新成屋、中古屋供應量仍大，因此，2019年的全年交易量宜進一步考量，若可以超過38萬棟，則2019年就是落底年，而2020年的房市表現會更好。在此情況下，政府選擇在大選前的百天之內，公布在選後才得於實施的政策，應會改變相關業者及部分人民的決策模式，唯其對國內房市的影響，以及對國內金融業者所可能產生的衝擊，宜先做進一步的分析與考量。
二.巴塞爾協定與風險權數
2019年，金融監督管理委員會要求國內5家經營規模相對較大的系統性重要銀行(the domestic systemically important banks,D-SIBs)在2023年前加計增提4%資本，拉高資本標準，同時也導致系統性重要銀行及其金控都將面臨增資壓力。相關內容說明如下述。
(一). 巴塞爾委員會
1974年，由十國集團中央銀行行長倡議建立巴塞爾銀行監管委員會(Basel Committee on Banking Supervision)簡稱巴塞爾委員會；其中，十國是指美國、英國、法國、德國、義大利、日本、荷蘭、加拿大、比利時、瑞典等10大工業國(G10)，由十大工業國的中央銀行所共同成立，並制定了一系列重要的銀行監管規定，如1983年的銀行國外機構的監管原則，又稱為巴塞爾協定(Basel Concordat)，以及1988年的巴塞爾資本協議(Basel Accord)。這些規定雖不具法律約束力，但十國集團監管部門一致同意於規定時間內在十國集團實施，且由於該協議具有合理性、科學性和可操作性，因此，許多非十國集團國家的監管部門，特別是高度金融發展的國家，也相繼加入遵守巴塞爾協定和資本協議。1997年，巴塞爾委員會制定了有效銀行監管的核心原則，並獲得世界各國監管機構的普遍贊同，也逐漸成為構成國際社會普遍認可的銀行監管國際標準。
(二) 舊版巴塞爾協定
一般而言，舊版巴塞爾協定是指1988年所規範的協定；在競爭激烈的國際經濟社會，由於科技變動快速，金融市場競爭日愈嚴重，特別是1990年代以降，國際銀行業的環境已發生重大變化，市場風險、流動性風險，法律風險等對金融市場的破壞性日愈明顯，國際金融危機頻繁發生，因此，1988年版《巴塞爾協定》的市場適應性逐漸降低，主要因風險敏感度相對不足；由於缺乏風險敏感度之風險計提模式，導致經濟決策過程遭到扭曲，包括對於信用風險的加權，以及銀行不願支付額外費用建構完整的風險控管系統等，造成國際金融市場的紊亂，並影響經濟市場的長期發展。
(三). 新版巴塞爾資本協定
新版《巴塞爾協定》是指2008年所規範的協定，主要是針對舊版《巴塞爾協定》的缺點和不足，巴塞爾銀行監理委員會與各國金融監管部門、金融機構等乃不斷地在現有基礎上做出部分補充規定與改進，因而形成新的金融規範。1988年6月，《巴塞爾協定》(Basel Accord)由巴塞爾銀行監理委員會所公佈之《銀行自有資本計算及自有資本標準之國際通例》(International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards)所制定，2008年金融海嘯以後，經過多次修正與說明，新版《巴塞爾資本協定》乃逐漸成形。
一般而言，《新版巴塞爾資本協定》是建立在最低資本要求(Minimum Capital Requirement)、監管部門監督檢查(Supervisory Review Process)、市場紀律(Market Discipline)的三大支柱上；其中，第一支柱的最低資本要求主要因《新版巴塞爾資本協定》有鑒於1988年《舊版巴塞爾協定》對於風險敏感度之欠缺，因而發展出一套以信用風險為主要風險之計提法則，且從寬認定信用評等方式，無論採內部評等法，或由外部評等機構評級資本品質的標準法，均設有一定的規範。而新版與舊版《巴塞爾資本協定》最大的差別在於新版引入政府對金融監管體系的控管，以及加入市場紀律等二大支柱，主要目的在求管制上的全面性及完整性，並讓金融風險減低到最小。
(四).風險權數
風險權數與風險性資產(Risk-Weighted Assets)有關，而所謂風險性資產是指計算金融機構法定資本要求的基礎。一般而言，銀行的資產主要是各種貸款，以及其所持有的其他各種資產如金融市場中的不同證券等。由於銀行所擁有的資產種類所涉及的風險程度不一，如一般貸款的風險高於住宅抵押貸款，因此，銀行監管單位為銀行不同類別的資產定出風險權數(risk weighting)，將風險權數乘以各類資產的帳面值，即可算出銀行的風險性資產。
(五).資本適足率
金融機構在監管單位所認定的風險權數下處理有關的金融業務，再規定每家銀行的資本不得低於風險性資產的某個百分比，就構成了所謂的資本充足比率，或資本適足率(Capital Adequacy Ratio)，其是指商業銀行資本充足程度的比率，也稱為資本風險(加權)資產率(Capital to Risk (Weighted) Assets Ratio，CRAR)；因此，資本充足率是指資本總額與加權風險資產總額的比例，主要在說明或反映當銀行在存款人與債權人的資產遭到損失之前，該銀行能以自有資本承擔損失的程度。基於保護債權人的立場，監管部門規定該項指標的目的在於抑制風險資產的過度膨脹，保護存款人和其他債權人的利益，同時也保證銀行等金融機構可以按照《巴塞爾協議》的規範來正常運營和發展。
根據《巴塞爾協議》的規範，資本適足率的最低標準為：銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。而核心資本又稱為一級資本(Tier 1 capital)或產權資本，是指權益資本和公開儲備總額，為銀行資本的構成部分，且至少要占資本總額的50%，不得低於兌現金融資產總額的4%。另外，風險權數由0至100%，一般標準是現金及對政府的短期放款，其風險權數為0，即不需要為這種風險極低的資產持有資本，住宅抵押貸款的權數為50%，一般貸款權數為100%。
(六).房貸風險權數
在銀行的融資過程中，「風險權數」攸關銀行計提資本多寡，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會縮減放款、或是降低貸款成數，反之則會增加放款。因此，房貸風險權數一旦降低，等同擴增銀行的放款量數，房貸業務相對容易，有助銀行增加房貸放款的意願，或是更有餘力去承做高風險的放款，如中小企業或是海外放款，拉高利差，不僅可以提升銀行的獲利能力，而且有助於股價的表現。另外，依現行規定，銀行做自用住宅放款適用35%的風險權數，非自用住宅為75%。而根據巴塞爾委員會的最新規定，一律依房貸成數計算風險權數，且從2022年實施。
(七). 住宅放款類別
一般而言，國際對於住宅放款的規定分兩大類，且級距各為六級，亦即自用住宅放款的級距依序是20%、25%、30%、40%、50%、70%等；非自用住宅放款則為是30%、35%、45%、60%、75%、105%等。若是以各銀行房貸成數為6-8成，依照國際規定，適用風險權數是30%，比現行35%還低，一旦適用，有助於銀行提高資本適足率，進而擴大房貸等相關放款，房貸戶也可以拿到更好的授信條件。
(八). 房貸風險權數與房市
在銀行的房貨業務之運作過程中，由於房貸風險權數的改變應與提升國內的房市交投有關，蓋因國內房價偏高，根據591房屋交易網之新建案統計，全台主要縣市的新建案中，若以其中位數房價與家戶可支配所得中位數為比較依據，則2019年8月，台北市的房價所得比為28.84倍，新北市的部分地區如板橋、永和等，房價幾乎與台北市的蛋白區一致，房價所得比為16.5倍，為國內房價僅次於台北市的地區，桃竹一帶的房價所得比約在十倍左右，被視為是民眾較能夠負擔的購屋區域，唯與國際所公認的合理倍數仍相差甚大；又因房價所得比偏高，購屋不易，因此，房貸風險權數的改變應有助於國內房市的交投，對房市的活絡相對有利。
(九).系統性風險難以規避
系統性風險(Systematic risk)又稱為市場風險或不可分散風險，是不能通過資產組合而消除的風險，也是影響所有資產變動的風險，如戰爭、政權更迭、金融危機、自然災害、總體政策調整…等所造成的風險。在房貸風險權數改變的影響下，若因房貸風險權數的改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家經濟發展歁慮。
整體而言，國內房市有轉好的趨勢，當此之際，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其正當性或正確性為何，雖見仁見智各有不同，唯若在房市由冷而逐漸轉熱的過程中，金管會的改變房貸權數之時間公布，營造選舉利多應是重要的考量因素。
五.政府的資本規定改革
一般而言，政府房市政策是影響房地產去化的重要因素，特別是有關資金的調度與配置，其影響更為明顯，茲以金管會於2019年9月所公布的銀行資本規定三大改革為例，並以房市中的住宅貸款做為說明。
(一).銀行資本規定三大改革
2019年9月，金管會釋出不動產及銀行利多因素，宣布即將放寬銀行業兩大項資本規定，其中，房貸風險權數改依貸款成數計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻從1,000萬元以下擴大到2,000萬元以下；由於銀行資本適足率上升，有助減少增資的壓力，並使銀行更願意承做相關業務。另外，房貸部分從2020年下半年開始實施，亦即2020年第3季起適用；個人貸款部分則從2020年1月起實施。有關金管會推動銀行資本規定三大改革比較，可參閱表1的說明。
表1 金管會推動銀行資本規定三大改革比較表
| 項目 | 規定內容 | 可能影響 | 實施時間 |
| 住宅貸款 |
跟進國際作法，依房貸成數計算風險權數。 分六級，自用20%-70%；非自用30%-105% |
1.風險權數可望降低，有助銀行承做更多房貸業務。 2.對銀行及房市具正面效益。 |
2020年 第3季 |
| 零售債權 | 適用較低風險權數的門檻，從現行對單一個人放款1000萬元以下於放寬到2000萬元以下。 |
1有助銀行擴大消費性貸款、車貸、學貸等個人貸款業務。 2有助中小企業以負責人名義的周轉金貸款業務 |
2020年1月 |
| 內部評等法 | 信用風險可採用內部評等法 | 對體質好的銀行有助提高資本適足率。 | 2022年 |
(二).住宅貸款
有關住宅貸款的規範如下述。
1.住宅貸款風險權數的規範
根據我國現行住宅貸款的風險權數之規範，主要分為自用35%與非自用75%；而根據巴塞爾委員會最新規定，則一律依房貸成數計算風險權數，並從2022年開始實施。國內多數房貸成數大約在六到八成之間，而若依國際新規定，自用貸款成數六到八成，適用的風險權數是30%，比國內現行規定35%低，修正後既可符合國際規定，亦對國內市場活絡有所助益。相關內容說明如下述。
2.資本適足率的規範
資本適足率是指商業銀行資本充足程度的比率。根據《巴塞爾協議》，資本充足率的最低標準為「銀行資本和風險加權的總資產之間比率至少為8%」，其中，核心資本和風險加權的總資產之間比率至少為4%。亦即根據國際清算銀行(Bank for International Settlement，BIS) 的銀行資本適足率(BIS Capital Adequacy Ratio, CAR)規定，其是以銀行自有資本淨額除以其風險性資產總額而得的比率。根據我國銀行法規定，銀行的資本適足比率必須達到8%，目的在規範金融機構操作過多的風險性資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。
(三).對房市的影響
在房市的住宅貸款方面，金管會規劃調整風險權數，可增加房貸金額，為房市的利多因素，說明如下述。
1.房貸適用較低風險權數影響房市
財政部將銀行低於適足率的情形分不同程度處分，區分為8％、6％、4％、2％，除原本的限制盈餘分配外，增列限制其申設分支機構、限制其投資或開辦新業務、停止其部分業務，並強制其解除經理人職務等處分。若資本適足率低於2％，更將強制進行清理，或退出市場。金管會提出修正後，銀行承做房貸業務時，其資本適足率的風險權數降低，可減輕銀行增資壓力，並對房市有正面活絡意義，特定地區房價有看漲空間。
2.對房市影響
根據金管會的試算，個人貸款放寬後，銀行平均資本適足率將從原本的14.08%提高到14.16%；由於房貸業務量大，其拉高資本適足率的效益將更大。蓋因風險權數愈低，所估算的資本適足率就愈高，表示銀行可資動用的資金愈大，可減少銀行增資的壓力，並讓銀行更願意承做相關業務，包括不動產業、民眾未來跟銀行借房貸、消費性貸款等，對於房市的後續發展應是正向的影響。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出于本文的結論與建議如下述。
- 2019年下半年，國內房市有轉好的趨勢，政府以法令修正來提升房市景氣的做法，其營造選舉利多應是重要的考量因素。
- 新版與舊版《巴塞爾資本協定》最大的差別在於新版另設有監管部門監督檢查、市場紀律等二大支柱，且無論採內部評等法，或由外部評等機構評級資本品質的標準法，均設有一定的規範，而讓金融風險因為管控周延而相對減少。
- 在國內金融市場中，若因房貸風險權數改變而造成系統性風險與非系統性風險的增加，或使國內金融風險持續擴大，則國家的經濟發展極為不利。
- .政府房市政策是影響房地產去化的重要因素，2019年9月，金管會公布銀行資本規定三大改革，包括住宅貸款、零售債權，以及內部評等法等，影響房市之後續發展甚大。
- 2019年的房市有轉好的趨勢，政府又增加了房貸風險權數改變的利多政策，唯購屋所需的資金極為龐大，建議政策要適當可行，不宜短線操作，購屋人亦不宜躁進，宜以較佳的財務規劃為考量。
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謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，由房市變化探討購屋時機，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市呈現「亮」點？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
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