摘要
2020年下半年，國內房市呈現不合理的繁榮現象，「斡旋金」與「要約書」成為房市仲介業者要求接受服務與否的重要指標工具，同時也造成斡旋金的設定與索回上的相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先支付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。由於斡旋金與要約書是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，具有法律效力；亦即在房市交易市場中，「斡旋金」有交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，對房市交易的達成有其助益，唯其亦隱含許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，相關問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、易形成房市交易綁約行為、具有無法取回的風險、引發不肖業者的文攻武嚇，以及要約書可以代替斡旋金等問題。由於房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範多，買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
一.前言
2020下半年，在國內房市呈現不理性繁榮現象，房市交易中的「斡旋金」與「要約金」問題層出不窮，因為這不是買賣雙贏，而是相對不公平的交易模式，因為贏的一方大多屬於仲介業者，且若有不肖業者介入，則買方因交易不成而欲索回「斡旋金」的機會不大，因此，仲介品牌十分重要，其中，又以上市公司的直營店較受信賴。
一般而言，「斡旋金」是當前房地產交易市場上的經常用語，又稱「議價保證金」或「出價保證金」，其是指當買方出現對房地產標的物產生興趣而要求議價時，在仲介業者的要求下，買方所需支付的一筆費用；雖然在房市交易上並無斡旋金的法令規定，但卻是點燃房市交易的重要火種，特別是在房地產交投活絡之際，若缺少斡旋金的預先支出與運用，則仲介業者對於如何促成雙方交易協議便會缺少意願，或顯得力不從心；另外，斡旋金的設置雖對房市交易有利，但其所引發的爭議卻難以克服，亦成為房市交易中的重要亂源之一。
2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上(44％)，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量的支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，實體店面成為資金匯集的主戰場，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，能帶來穩定收益的「小資」店面 更受投資人的青賴，國內各地區的各種超乎行情的交易再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯，同時也凸顯房市仲介業者要求必須先有斡旋金，才會有進一步提供購屋服務的問題。
從行為經濟學的觀點，消費者的消費或投資行為通常是在有限理性的決策模式下行成的，而人類的不理性行為大抵是由情緒因子所操控，如預期心態所造成的羊群效應(Herd behavior)或花車遊行效應(Bandwagon effect)，造成國內房市不合理的上揚，因此，在所得偏低、餘屋偏高、人口紅利不再、人口老化嚴重…等不利房市發展的情況下，國內房市交易量價依然持續上升，此種不合理的現況導致房市的超乎預期之交易模式，並造成房市的非理性繁榮現象，同時也造成仲介市場的紊亂，並使得斡旋金與要約書問題再受到重視，蓋因在房市呈現不理性繁榮之際，仲介業者為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，若再加上不肖業者與律師事務所結合所造成的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
二.斡旋金與要約承諾書
一般而言，仲介業者為了達成買賣雙方同意並成交之目的，其在初期的運作中，通常會採取支付斡旋金與簽署要約書的做法，先將潛在購屋人以契約予以綁定，從而增加交易成功的機會，並以獲取仲介利益為主要目的，說明如下述。
(一).斡旋金
有關房市交易中的斡旋金內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.意義
依行政院公平交易委員會之決議，斡旋金是指當買方與賣方欲購買的價金有一段差距，由買方給付仲介人一筆費用，由其代理買方向賣方議價之制度，而房仲業者以此檢驗買方之誠意，並避免買方反悔，而由買方交付一定數額之金錢或代替物。
2.規範
根據行政院消費者保護會的規範，所謂斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方對某間房屋有偏好，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都屬於「斡旋金」。
3.議價保證
在不動產交易過程中，仲介業者要求買方所先支付的斡旋金，其實就是房屋交易市場中的「議價保證金」，買方透過斡旋金表現其購買的誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金，視為買賣價金之一部分。因此，「斡旋金」在房市交易中扮演著相當重要，但卻又備受爭議的角色。主要因「斡旋金」制度並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產龐大的交易金額，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，唯若發生爭議，仍必須透過司法判決獲得救濟。
4.處理方式
買方在支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，其時間常短視雙方簽約內容而定，但一般約為三到十天，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效，但若在此期間內，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約之約定方式通知中止斡旋，此時，不動產經紀業者應將斡旋金全額無息返還予買方。
5.違約處理
當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。一般的解決方式是如果買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。
(二).要約承諾書
房市交易的要約承諾書簡稱為要約書，依行政院消費者保護會的規範，所謂要約書是指買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
由於不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部的要約書因應而生，而要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負有履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。因為根據民法第154條規定，「契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」另外，民法第154條第1項前段、第155條、第158條、第160條第2項亦分別有明文規定。
(三).斡旋金與要約書的差別
一般而言，斡旋金與要約書的設置都是在不損及買賣雙方權益下，為了達成房地產交易目的所做的一種契約行為，唯二者在使用上仍有其差異，茲簡述如下述。
1.法律效力
一般而言，斡旋金與要約書雖未有明確的法定規定，但二者都是以契約模式簽定，而只要是雙方同意所簽定的契約書，基本上都具有法律效力。
2付款金額
由於斡旋金與要約書並無法律上的明確規範，付款金額由雙方共同決定，並以賣家決定者為最多，其金額雖無定論，一般約為出價的2%，唯市場行情以10萬元左右為最多；要約書無需支付任何費用，唯若有買賣糾紛時，其所須付出的金額相對較高。
3.違約金
房屋交易的買賣雙方簽定斡旋金與要約書時，若順利成交，則房地產交易成功，唯若無法成交，則買方所支付的斡旋金將成為違約金而被全額沒收；若為要約書，則買方所須支付的違約金約為出價的3%，其金額遠高於斡旋金。
(四).要約書與斡旋金可擇一使用
為避免斡旋金所產生的糾紛，1997年(民國八十六年)，內政部即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。2015年1月13日，行政院公平交易委員會決議：房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」，以及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。而根據公平交易法第24條規定：「事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事。」是項行為構成要件為：事業須基於「競爭之目的」，有「陳述或散布不實情事」之行為，以及行為結果須「足以損害他人營業信譽」等。
經由上述說明可知，在房市交易中，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字，並註明日期及時間，以避免爭議。
三.斡旋金的問題
在房市交易市場中，買賣雙方為了表現購屋與賣屋誠意，不論是斡旋金或是要約書，都是購屋人經由房仲業者購屋時所必須經過的過程，唯「斡旋金」愈多，並不代表越能表達議價誠意，因為若仲介業者與屋主協商成功，達到價格共識後，這筆斡旋金會直接變成購屋的定金；如果協商失敗，斡旋金則會全數退回給買方，唯這種看似安全無虞的設計，一旦實際進入交易過程時，便可能產生許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，而這也是買賣雙方在房地產交易前所必須考量的因素。
1.斡旋金有助於房地產的成交
在房市交易中，由於其所需金額相當龐大，基於保護雙方權益之考量，「斡旋金」制度確有其優點，因為斡旋金同時預防買方與賣方反悔，當買賣雙方簽下斡旋轉定的同時，則任何一方的毁約，都必須付出違約金，亦即斡旋金可以防止任何一方的惡性違約，並影響另一方權益，因此，斡旋金有助於房地產的成交。
2.斡旋金多寡並無一定的規範
由於斡旋金並不是額外的款項，而是買家出價的訂金，因此，斡旋金到底要會付多少為佳，並無定論，且現行法令並無明定斡旋金範圍，一般是大約支付價金約1%，而實務上大多是10萬元左右的金額，蓋因斡旋金額愈高，風險愈大，且若與房價相比，要說服屋主同意賣房，其所重視的應是買方出價的高低，而非斡旋金的多寡。
3.斡旋金形成房市交易綁約
依現行房市交易模式，當潛在購屋人與屋主簽下斡旋金時，則在斡旋金轉為定金前，仲介可以無條件退還買家全額款項；但一旦斡旋金轉為定金後，表示購屋契約成立，如果違約不買或是不賣，這定金就等同違約金，而購屋人為了保有其斡旋金額，可能會暫時停止尋找其他標的物，買方付了斡旋金等同簽訂「專任約」的賣家，因為在簽委託買賣時，屋主事先都會勾選「斡旋只要收到底價，自動轉為定金」的條款，亦即只要買方同意簽下斡旋書，而且價格有達到屋主底價，那麼這份合約就已經即時生效，如果賣家反悔，視同違約，就得賠償違約金，因此，買方支付斡旋金亦可視為是對該房地產交易的一種綁約行為。
4.沒有斡旋金就沒有後續服務的動力
一般而言，仲介業者以達成買賣雙方成交，並獲取仲介費用為目的，是一種純粹以服務獲取利潤為目的的行業，從售屋前的引導介紹到售屋後的屋況維護與保障之諮詢，理應都是其應有的服務範圍，唯大多數的仲介業者都是在完成成交目的，並獲得仲介利潤後，便停止了所有的服務，更甚者則是沒有斡旋金就沒有後續服務的做法，特別是在房市交投活絡時期，潛在購屋人若沒有交付斡旋金，仲介業者幾乎就沒有後續服務的動力，蓋因交易成功可獲得高額仲介費用，交易不成功，亦可利用各種方法留下斡旋金，而這也讓斡旋金成為仲介業者獲利的主要來源。
5.斡旋金具有無法取回的風險
買方請求仲介人代其議價而支付斡旋金，此為委任事物之處理，仲介者請求買方預付必要費用，爾後，仲介者即成為買方交付定金之代理人，故於斡旋成功時，即代買方交付定金，買賣雙方之買賣契約即成立，而當事人之間則適用其買賣契約約定之效力，且亦適用解約定金之效力。唯房市交易中，仲介業者素質高低不同，正牌與雜牌房仲業者相互交疊，不肖業者充斥其間，造成購屋的許多糾紛，如以斡旋金已轉為定金，或已付給賣方定金為由，或轉介另外標的代替…等理由而拒不退回斡旋金，亦即斡旋金具有無法取回的風險。
6.斡旋金引發不當的文攻武嚇
在房市交易中，當購屋人因交易不成而索回斡旋金時，仲介業者可能會已各種理由加以延宕，或要求個別處理等，而讓斡旋金無法順利取回，特別是有部分不肖仲介業者會露出文人流氓本色，以文攻武嚇方式來加以阻止，原本親切熱心服務的業者立刻化為不達目的便不羆干休面目，會談時不僅有西裝革履的大漢圍繞，雖語氣溫和，但仍讓購屋人心存畏懼，而且與不肖業者聯合的法律事務所之存證信函會接踵而來，軟硬兼施，要求付出倍於行情的違約金，且相關人員均遭受法令文書恐嚇，威脅必須付出相對高昂的代價，又因其騷擾的對象不僅是買方的當事人，還包括購屋人雙方的父母親，而老人家一般難以承受法院控訴的驚嚇，而這樣的恐嚇威脅，通常會讓不肖的房仲業者達到併吞斡旋金或更高的違約金之目的，但同時也造成對購屋人及正派仲介業者的傷害。
7.斡旋金可以用要約書代替
在房市交易中，仲介業者通常會要求買方先支付斡旋金，藉以綁住買賣雙方另尋標的，進而達成交易成功的目的；然而，在實務上，消費者購屋不一定得付「斡旋金」，依買家的買房意願，可選擇「要約書」或「斡旋金」，而要約書視同契約書，有三天審閱期，如果賣方承諾買方之要約條件，則買方必須支付定金，亦即讓這份契約產生效力；但如果賣方不同意買方所提出的要約條件，這份契約就等同失效。依據規定，要約書與斡旋契約相同，一樣具有法律效益，一旦賣家同意要約書內容，這筆交易就等同生效，賣家可以依法索討違約金，且這筆金額一般是出價的3%，比一般的斡旋金還高。因此，若購屋人中意其標的物，則以「斡旋金」的方式議價，其議價結果會較佳。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，房市呈現不合理的繁榮現象，斡旋金與要約書成為房市仲介業者要求服務的工具，為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
2.斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
3. 房市交易的要約承諾書或要約書是指買方不支付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
4.斡旋金與要約書都是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，二者都具有法律效力；前者約為出價的2%，唯市場行情約為10萬元；後者無須支付費用；唯若違約時，前者沒收斡旋金，後者須支付的違約金約為出價的3%，且要約書與斡旋金可擇一使用。
5. 在房市交易市場中，「斡旋金」有若交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，唯其隱含許多陷阱，且暗藏無法回的危機等，主要問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、形成房市交易綁約行為、具有無法取回風險、要約書可以代替斡旋金、以及斡旋金所引發的文攻武嚇等。
6.房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範很多，建議買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
參考文獻
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Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
(本文修改後刊於2020年10月18日風傳媒)
2020年下半年，國內房市呈現不合理的繁榮現象，「斡旋金」與「要約書」成為房市仲介業者要求接受服務與否的重要指標工具，同時也造成斡旋金的設定與索回上的相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先支付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。由於斡旋金與要約書是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，具有法律效力；亦即在房市交易市場中，「斡旋金」有交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，對房市交易的達成有其助益，唯其亦隱含許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，相關問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、易形成房市交易綁約行為、具有無法取回的風險、引發不肖業者的文攻武嚇，以及要約書可以代替斡旋金等問題。由於房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範多，買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
一.前言
2020下半年，在國內房市呈現不理性繁榮現象，房市交易中的「斡旋金」與「要約金」問題層出不窮，因為這不是買賣雙贏，而是相對不公平的交易模式，因為贏的一方大多屬於仲介業者，且若有不肖業者介入，則買方因交易不成而欲索回「斡旋金」的機會不大，因此，仲介品牌十分重要，其中，又以上市公司的直營店較受信賴。
一般而言，「斡旋金」是當前房地產交易市場上的經常用語，又稱「議價保證金」或「出價保證金」，其是指當買方出現對房地產標的物產生興趣而要求議價時，在仲介業者的要求下，買方所需支付的一筆費用；雖然在房市交易上並無斡旋金的法令規定，但卻是點燃房市交易的重要火種，特別是在房地產交投活絡之際，若缺少斡旋金的預先支出與運用，則仲介業者對於如何促成雙方交易協議便會缺少意願，或顯得力不從心；另外，斡旋金的設置雖對房市交易有利，但其所引發的爭議卻難以克服，亦成為房市交易中的重要亂源之一。
2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，北台灣房市928檔期之房市表現比去年同期增加四成以上(44％)，更創下歷史新高；此外，都會地區的辦公大樓交投活絡，商辦、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益的加持，在兩股需求力量的支撐下，商辦、廠辦市場呈現供不應求情形；另方面，工業土地交易量增價揚，低總價之保值型店面交易活絡，主要因台商資金回流，實體店面成為資金匯集的主戰場，在低利環境、寬鬆貨幣政策下，能帶來穩定收益的「小資」店面 更受投資人的青賴，國內各地區的各種超乎行情的交易再三浮現，說明當前國內房市不合理的繁榮現象十分明顯，同時也凸顯房市仲介業者要求必須先有斡旋金，才會有進一步提供購屋服務的問題。
從行為經濟學的觀點，消費者的消費或投資行為通常是在有限理性的決策模式下行成的，而人類的不理性行為大抵是由情緒因子所操控，如預期心態所造成的羊群效應(Herd behavior)或花車遊行效應(Bandwagon effect)，造成國內房市不合理的上揚，因此，在所得偏低、餘屋偏高、人口紅利不再、人口老化嚴重…等不利房市發展的情況下，國內房市交易量價依然持續上升，此種不合理的現況導致房市的超乎預期之交易模式，並造成房市的非理性繁榮現象，同時也造成仲介市場的紊亂，並使得斡旋金與要約書問題再受到重視，蓋因在房市呈現不理性繁榮之際，仲介業者為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，若再加上不肖業者與律師事務所結合所造成的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
二.斡旋金與要約承諾書
一般而言，仲介業者為了達成買賣雙方同意並成交之目的，其在初期的運作中，通常會採取支付斡旋金與簽署要約書的做法，先將潛在購屋人以契約予以綁定，從而增加交易成功的機會，並以獲取仲介利益為主要目的，說明如下述。
(一).斡旋金
有關房市交易中的斡旋金內容，可分為下列幾個部分來說明。
1.意義
依行政院公平交易委員會之決議，斡旋金是指當買方與賣方欲購買的價金有一段差距，由買方給付仲介人一筆費用，由其代理買方向賣方議價之制度，而房仲業者以此檢驗買方之誠意，並避免買方反悔，而由買方交付一定數額之金錢或代替物。
2.規範
根據行政院消費者保護會的規範，所謂斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方對某間房屋有偏好，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都屬於「斡旋金」。
3.議價保證
在不動產交易過程中，仲介業者要求買方所先支付的斡旋金，其實就是房屋交易市場中的「議價保證金」，買方透過斡旋金表現其購買的誠意，當賣方承諾該出價條件時，斡旋金即轉為定金，視為買賣價金之一部分。因此，「斡旋金」在房市交易中扮演著相當重要，但卻又備受爭議的角色。主要因「斡旋金」制度並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產龐大的交易金額，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，唯若發生爭議，仍必須透過司法判決獲得救濟。
4.處理方式
買方在支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，其時間常短視雙方簽約內容而定，但一般約為三到十天，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效，但若在此期間內，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約之約定方式通知中止斡旋，此時，不動產經紀業者應將斡旋金全額無息返還予買方。
5.違約處理
當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。一般的解決方式是如果買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。
(二).要約承諾書
房市交易的要約承諾書簡稱為要約書，依行政院消費者保護會的規範，所謂要約書是指買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
由於不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部的要約書因應而生，而要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負有履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。因為根據民法第154條規定，「契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」另外，民法第154條第1項前段、第155條、第158條、第160條第2項亦分別有明文規定。
(三).斡旋金與要約書的差別
一般而言，斡旋金與要約書的設置都是在不損及買賣雙方權益下，為了達成房地產交易目的所做的一種契約行為，唯二者在使用上仍有其差異，茲簡述如下述。
1.法律效力
一般而言，斡旋金與要約書雖未有明確的法定規定，但二者都是以契約模式簽定，而只要是雙方同意所簽定的契約書，基本上都具有法律效力。
2付款金額
由於斡旋金與要約書並無法律上的明確規範，付款金額由雙方共同決定，並以賣家決定者為最多，其金額雖無定論，一般約為出價的2%，唯市場行情以10萬元左右為最多；要約書無需支付任何費用，唯若有買賣糾紛時，其所須付出的金額相對較高。
3.違約金
房屋交易的買賣雙方簽定斡旋金與要約書時，若順利成交，則房地產交易成功，唯若無法成交，則買方所支付的斡旋金將成為違約金而被全額沒收；若為要約書，則買方所須支付的違約金約為出價的3%，其金額遠高於斡旋金。
(四).要約書與斡旋金可擇一使用
為避免斡旋金所產生的糾紛，1997年(民國八十六年)，內政部即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。2015年1月13日，行政院公平交易委員會決議：房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」，以及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。而根據公平交易法第24條規定：「事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事。」是項行為構成要件為：事業須基於「競爭之目的」，有「陳述或散布不實情事」之行為，以及行為結果須「足以損害他人營業信譽」等。
經由上述說明可知，在房市交易中，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字，並註明日期及時間，以避免爭議。
三.斡旋金的問題
在房市交易市場中，買賣雙方為了表現購屋與賣屋誠意，不論是斡旋金或是要約書，都是購屋人經由房仲業者購屋時所必須經過的過程，唯「斡旋金」愈多，並不代表越能表達議價誠意，因為若仲介業者與屋主協商成功，達到價格共識後，這筆斡旋金會直接變成購屋的定金；如果協商失敗，斡旋金則會全數退回給買方，唯這種看似安全無虞的設計，一旦實際進入交易過程時，便可能產生許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，而這也是買賣雙方在房地產交易前所必須考量的因素。
1.斡旋金有助於房地產的成交
在房市交易中，由於其所需金額相當龐大，基於保護雙方權益之考量，「斡旋金」制度確有其優點，因為斡旋金同時預防買方與賣方反悔，當買賣雙方簽下斡旋轉定的同時，則任何一方的毁約，都必須付出違約金，亦即斡旋金可以防止任何一方的惡性違約，並影響另一方權益，因此，斡旋金有助於房地產的成交。
2.斡旋金多寡並無一定的規範
由於斡旋金並不是額外的款項，而是買家出價的訂金，因此，斡旋金到底要會付多少為佳，並無定論，且現行法令並無明定斡旋金範圍，一般是大約支付價金約1%，而實務上大多是10萬元左右的金額，蓋因斡旋金額愈高，風險愈大，且若與房價相比，要說服屋主同意賣房，其所重視的應是買方出價的高低，而非斡旋金的多寡。
3.斡旋金形成房市交易綁約
依現行房市交易模式，當潛在購屋人與屋主簽下斡旋金時，則在斡旋金轉為定金前，仲介可以無條件退還買家全額款項；但一旦斡旋金轉為定金後，表示購屋契約成立，如果違約不買或是不賣，這定金就等同違約金，而購屋人為了保有其斡旋金額，可能會暫時停止尋找其他標的物，買方付了斡旋金等同簽訂「專任約」的賣家，因為在簽委託買賣時，屋主事先都會勾選「斡旋只要收到底價，自動轉為定金」的條款，亦即只要買方同意簽下斡旋書，而且價格有達到屋主底價，那麼這份合約就已經即時生效，如果賣家反悔，視同違約，就得賠償違約金，因此，買方支付斡旋金亦可視為是對該房地產交易的一種綁約行為。
4.沒有斡旋金就沒有後續服務的動力
一般而言，仲介業者以達成買賣雙方成交，並獲取仲介費用為目的，是一種純粹以服務獲取利潤為目的的行業，從售屋前的引導介紹到售屋後的屋況維護與保障之諮詢，理應都是其應有的服務範圍，唯大多數的仲介業者都是在完成成交目的，並獲得仲介利潤後，便停止了所有的服務，更甚者則是沒有斡旋金就沒有後續服務的做法，特別是在房市交投活絡時期，潛在購屋人若沒有交付斡旋金，仲介業者幾乎就沒有後續服務的動力，蓋因交易成功可獲得高額仲介費用，交易不成功，亦可利用各種方法留下斡旋金，而這也讓斡旋金成為仲介業者獲利的主要來源。
5.斡旋金具有無法取回的風險
買方請求仲介人代其議價而支付斡旋金，此為委任事物之處理，仲介者請求買方預付必要費用，爾後，仲介者即成為買方交付定金之代理人，故於斡旋成功時，即代買方交付定金，買賣雙方之買賣契約即成立，而當事人之間則適用其買賣契約約定之效力，且亦適用解約定金之效力。唯房市交易中，仲介業者素質高低不同，正牌與雜牌房仲業者相互交疊，不肖業者充斥其間，造成購屋的許多糾紛，如以斡旋金已轉為定金，或已付給賣方定金為由，或轉介另外標的代替…等理由而拒不退回斡旋金，亦即斡旋金具有無法取回的風險。
6.斡旋金引發不當的文攻武嚇
在房市交易中，當購屋人因交易不成而索回斡旋金時，仲介業者可能會已各種理由加以延宕，或要求個別處理等，而讓斡旋金無法順利取回，特別是有部分不肖仲介業者會露出文人流氓本色，以文攻武嚇方式來加以阻止，原本親切熱心服務的業者立刻化為不達目的便不羆干休面目，會談時不僅有西裝革履的大漢圍繞，雖語氣溫和，但仍讓購屋人心存畏懼，而且與不肖業者聯合的法律事務所之存證信函會接踵而來，軟硬兼施，要求付出倍於行情的違約金，且相關人員均遭受法令文書恐嚇，威脅必須付出相對高昂的代價，又因其騷擾的對象不僅是買方的當事人，還包括購屋人雙方的父母親，而老人家一般難以承受法院控訴的驚嚇，而這樣的恐嚇威脅，通常會讓不肖的房仲業者達到併吞斡旋金或更高的違約金之目的，但同時也造成對購屋人及正派仲介業者的傷害。
7.斡旋金可以用要約書代替
在房市交易中，仲介業者通常會要求買方先支付斡旋金，藉以綁住買賣雙方另尋標的，進而達成交易成功的目的；然而，在實務上，消費者購屋不一定得付「斡旋金」，依買家的買房意願，可選擇「要約書」或「斡旋金」，而要約書視同契約書，有三天審閱期，如果賣方承諾買方之要約條件，則買方必須支付定金，亦即讓這份契約產生效力；但如果賣方不同意買方所提出的要約條件，這份契約就等同失效。依據規定，要約書與斡旋契約相同，一樣具有法律效益，一旦賣家同意要約書內容，這筆交易就等同生效，賣家可以依法索討違約金，且這筆金額一般是出價的3%，比一般的斡旋金還高。因此，若購屋人中意其標的物，則以「斡旋金」的方式議價，其議價結果會較佳。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2020年下半年，國內房市續呈上揚走勢，房市呈現不合理的繁榮現象，斡旋金與要約書成為房市仲介業者要求服務的工具，為了促使買賣雙方快速成交，在斡旋金的設定與索回上便相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。
2.斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
3. 房市交易的要約承諾書或要約書是指買方不支付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
4.斡旋金與要約書都是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，二者都具有法律效力；前者約為出價的2%，唯市場行情約為10萬元；後者無須支付費用；唯若違約時，前者沒收斡旋金，後者須支付的違約金約為出價的3%，且要約書與斡旋金可擇一使用。
5. 在房市交易市場中，「斡旋金」有若交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，唯其隱含許多陷阱，且暗藏無法回的危機等，主要問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、形成房市交易綁約行為、具有無法取回風險、要約書可以代替斡旋金、以及斡旋金所引發的文攻武嚇等。
6.房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範很多，建議買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。
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(本文修改後刊於2020年10月18日風傳媒)