摘要
2020年12月，在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使得2021年房市走勢充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發經濟與社會變化的隱憂。2021年第一季房市變動的影響因素包括政府打炒房政策影響房市變化、房市交易量下降、打炒房政策導致投資客減少，以及打炒房效應造成預售屋拋售等。而在國內建材價格最近十年(2011-2020)變動中，國內營建類股之變動分析可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲家數、營建類股下跌家數、股價最大漲幅、.股價最大跌幅、股價最大差距、營建類股之股王與股鬼變動，以及營建類股最近一年、五年、十年之變動等幾項指標來加以觀察，發現國內建材價格影響房價大幅上升並不明確，國內房價不合理上漲主要來自國內房市非理性的繁榮現象，而房市的不確定性則導致國人的非理性投資行為。由於政府的房市政策對國內房市具有時間落差，而此種遞延性效果會影響房市未來的發展。
一. 前言
時序正處於國、農曆新年之間，又逢部立桃園醫院引發COVID-19群體感染之時，使得國內房市交投蒙上一層陰影，加上續承2020年12月政府的打房政策，以及建材價格上升造成對房地產價格上揚的疑慮，而使國人陷於政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格帶動房價的不安，並使2021年第一季房市充滿了不確定性，並使國內的房地產市場去化受到衝擊，而房市的不確定性也引發國內經濟與社會變化的隱憂。
在國內房市交易中，各縣市的房市交易量價變化各有不同，唯若以大台北地區的房地產市場來觀察，則台北市購屋者偏好屋齡20年以上的社區，以30坪至50坪的三房型產品為主，且平均總價大約落在新台幣2500萬元左右；而新北市的熱門社區，其屋齡大多落在10年上下，凸顯新北市購屋者偏好新古屋，物件以套房、三房型產品為大宗，套房總價約在600萬至1200萬元間，三房型物件則為1500萬元至2500萬元。
在消費者主權下，不論是政府實施打房政策之前後，購屋人對房地產的需求都是以鋼性需求為主，而業者為了配合購屋人的需求，也盡量依消費者的需求而提出相對適合的產品為主。唯整體而言，2020年的房價大幅上揚並非來自市場的正常需求，且與建材價格的變動並無太大關聯，而是在疫情漫延下，國人心情因不確定性因素增加而引發的一種非理性投資與消費行為。
二. 當前國內房市變動分析
有關當前國內房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
(一).政府打炒房政策影響房市變化
2020年12月17日，中央銀行舉行第四季年終理事會，打炒房與雙率政策為會議中討論的重點，亦為國人最所關心的重大議題，蓋因在房市過熱的疑慮下，在2020年12月，新的房市管制措施陸續出爐，並將房市政策定位為「打炒房」，亦即僅對炒房的投資者或投機客加以抑制，但不對鋼性需求者的權益造成影響。
另外，由於新台幣升值壓力愈來愈沈重，雖然中央銀行積極防範台幣的大幅升值，或盡可能降低升幅，但新台幣仍連破中央銀行總裁楊金龍及前總栽彭淮南防線，並朝向28元大關逼近，因而備受市場關注。因此，央行除了打炒房政策之外，央行的匯率政策動向亦受到關注；至於與房市變動息息相關的利率政策，除了貸款利率維持低檔之外，重貼現率則續留在1.125％的歷史低點，主要因國際疫情反覆，全球央行寬鬆政策延續，為提供經濟復甦有利的資金環境，預估2021年全年利率為持續凍結的走勢。
台灣疫情控制尚稱良好，經濟成長及出口表現尚佳，但政府的財經政策仍須跟隨全球寬鬆腳步，因為市場閒置資金氾濫，再降息並無實質幫助，反而造成更多過剩資金無處可去，而若以央行在第二及第三季理事會政策利率均不做調整的決策模式，預估2021年的政策利率應會以持穩為主。
(二).房市交易量下降
2020年，國內房市雖有新冠肺炎疫情干擾，但因台灣防疫佳，加上低利、資金潮的環境，讓國內房市與股市呈現大幅成長的走勢，唯由於國內房市己出現非理性的房價上揚現象，卻未見政府率先提出因應模式；因此，同年8月，作者在「現代營建」專欄，以及國家政策研究基金會的報告中，便已再三呼籲政府宜即早提出對策，避免國內經濟及人民權益受到不利波及，2020年12月，政府終於宣佈打房政策，短期間內似對房市去化影響不明顯，唯政策效率具有遞延性，亦即政策具有時間落後因素，短期間或許不明顯，但長期間一定會產生影響，如根據台北市不動產仲介經紀業公會的報告，打房政策宣布後的一個月，買方已出現短期觀望現象，且短線有逐步撤出市場的情形，推估房市交易量將從2020年估約32萬棟萎縮5%-7%，亦即2021年成交量恐會回落到30萬棟以下。
(三).打炒房政策導致投資客或投機者減少
為了解決國內高房價問題，並抑制房市炒作與投機現象，政府積極推出多項打房政策，由於國內薪資水準跟不上房價，政府相關部會因而推出一連串的打炒房政策，似乎也遏制了一些投資客及買盤，如新北市三峽北大特區的房市交易中，整個北大特區以自住客占大多數，投資客已越來越少，且有高達九成都是自住客亦即投資客已明顯變少。
根據591新建案統計，2020年第4季全國推案戶數2.95萬戶，季減少18%，其中，以台北市季減4%最少，其次是桃園市季減少6%，新北市則季減少25%，而受到預售屋炒紅單大稽查的影響下，新竹縣市第4季推案戶數急縮40%，台中市也季減37%，台南市量縮最多達到45%。另外，新竹、台中及台南都有約四成的衰退，亦即政府為因應房市過熱，祭出信用管制，連番實施打「炒」房政策，讓部分縣市的房地產銷售戶數大幅度下滑。
(四).打炒房效應造成預售屋拋售
2020年12月，央行實施的信用管制內容包含針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期等，這些針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出的對策，對尚未交屋的預售屋衝擊最大。主要因央行的信用管制措施不僅限縮房屋貸款成數，且無寬限期的規定，讓手中多戶的預售屋完工後將面臨鉅額的房貸差額需進一步補足，資金壓力大，僅能以抛售方式降低持有風險；根據屋比房屋所公布的資料，2020年12月7日，中央銀行實施信用管制前後一個月，全台預售屋的網路待售物件從29,104件增加為34,228件，亦即國內房市在打房政策公布的一個月內，拋售的房地產件數大增5,124件，增幅超過一成(17.61%)。有關政府房市管制前後預售屋在網路待售件數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 政府房市管制前後預售屋網路待售件數變動比較表 單位：%
資料來源：屋比房屋
說明：以中央銀行實施前(2020.12.07)及央行管制後一個月(2021.01.08)全台及六都預售屋網路待售物件之統計，唯各縣市均未考量一樓之物件。
三.2020年營建類股變動分析
2020年，在國內房價持續上揚過程中，除了少部分的專業誌(如現代營建專欄)認為國內房價上揚是一種非理性的上漲現象外，大部分的學者專家及不動產業者都將其視為是外資的引進，包括中美貿易戰以及台商回流，造成對國內房地產的需求大幅度上升；另外，有業者將國內房市活絡與房價大幅上揚的原因歸為建材價格的揚升，唯若根據「現代營建」所建立的建材資料庫資料，並以過去一年國內房地產建材價格指數的變動率來觀察，便可發現在50家上市公司中，建材價格上漲的家數雖比建材價格指數下跌的家數為多，唯其漲跌的家數之變化不大，亦即國內房價的揚升其實是一種非理性的上漲現象，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象，亦可顯示現代營建雜誌專欄報導與國政基金會分析的專業性與正確性。
為便於說明國內房市與營建類股之連動情形，有關最近十年(2011-2020)國內營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2020年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近十年中(2011-2020)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如上曜-、F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見營建業的競爭激烈，若財力不佳，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯若與前一年相較，2019年的上市營建業上市家數並無太大的變化，2020年則增加為50家。
2.股票總加權指數變動
在最近十年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近十年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏，唯2018年回跌，2019年的股票加權總指數則因中美貿易戰所造成之轉單因素，再呈現上揚走勢(8.79%)，2020年，因疫情影響國內外經濟走勢，國人集中於國內消費，加上台商及其資金回流，造成國內股市及房市雙雙上漲的情形，股價加權總指數為15606.18，年增長率超過三成(34.84%)。
3.營建股價上漲家數
在營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，107年則減少為26家，108年減少為24家，109年則增加為28家，顯示國內房地產市場雖有逐漸復甤情形，唯其力道仍相對不足，亦即國內房價上升的原因來自建材價格的揚升之說服力相對有限。
4.營建股價下跌家數
在同段期間內，營建個股之股價下降的股數則增減有別，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，唯107年的股價下跌家數又增加為23檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯，唯推升力量依然不足；108年營建個股價位下降家數並無太大變化，下跌家數為23家，109年再減少為22家，唯變動不大。
5.股價最大漲幅
在營建市場中，若以2019车的股價最大漲幅第一及第二名的漲幅均超過七成以上，第三名的漲幅則超過六成，分別為新巴巴(74.17%)、三發(73.14%)、聯上發(64.62%)；另外，第四、第五名分別為國產(59.640%)與總太(55.05%)，且前五大的平均漲幅超過六成(65.32%)。若以2020年的前五名來觀察，股價上漲最高的前五名分別為愛山林，其建材股價上漲幅度達一倍以上(175.80%)、新巴巴(90.43%)、國揚76.52%)，以及欣陸(52.19%)，且前五名的漲幅均在五成以上。
6.股價最大跌幅
在營建市場中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為日勝生(-33.55%)、宏盛(-27.84%)、全坤興(-22.39%)、欣陸(-16.89%)，以及寶徠(-14.57%)等，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過二成(23.05%)，但與2018年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，若以推案量相對較多，且爭議性較大的遠雄為例，由於大巨蛋可望回復的情況下，遠雄股價已呈現回升走勢，且2019年的股價上升幅度為5.90%，2020年的升幅更達三成以上(34.46%)，顯見台北市大巨蛋的解套，對遠雄的長遠發展是一大利多。若以2020年(民109年)的前五名來觀察，其建材股價跌幅最高的前五名分別為三發，其跌幅將近五成(-42.80%)、名軒(-33.33%)、全坤興(-22.33%)、新建(-19.51%)，以及華建(-17.88%)等，其中，全坤興已連續二年的跌幅都在二成以上。
7.股價最大差距
一般而言，股價之最大差距是指在同段期間內，其所有營建類股之上市股價中最高價與最低價的差距；在營建類股中，最近10年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元、106年的82.36元、107年的81.59元、108年的79.93元，以及109年的82.29元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元，107年，其差距則進一步縮小為81.59元，108年則再減縮為77.93元，109年則再超越八十元的關卡。
8.營建類股之股王與股鬼變動
對營建股的投資人而言，營建類股之股王與股鬼是指當期之股價最高與最低的營建個股；最近十年中(民100-109年)，營建類股的股王前七年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固、長虹、長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比去年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，107年，長虹再續任股王，股價上升為88.00元，108年，華固再成為營建類股的股王，股價為87.10元，109年，華固續任營建類股王，其股價為87.00元；另外，最近八年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐、裕豐，第八年的股鬼轉由皇昌接任，第九年再由皇昌續任，股價為7.17元，第十年則由新建所替代，其股價亦創新低，而為4.71元；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄，107年再轉由新建(6.41)接替，108年為皇昌(7.17)，109年則由新建接替，且其股價創年新低，而為4.71元。有關最近十年(2011-2020)或(民100-109年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌表2的說明。
9.營建類股最近一年、五年、十年之變動
一般而言，若從建材價格十的變化情形來觀察，應可看出建材價格變動的走勢，因此，若根據國內營建類股價格十年的變化，並將其分為最近一年、五年、十年的股價變化，就其最近一年(2020年與2019年之比)、最近五年(2020年與2015年之比)、最近十年(2020年與2011年之比)的前三大最大漲幅與最大跌幅的變化，應可看出台灣建材價格變動的走勢，茲簡化說明如下。
(1).最近一年(2020/2019)
漲幅最大的三支個股，分別是愛山林(175.80%)、新巴巴(90.43%)、欣陸(52.19%)。
跌幅最大的三支個股，分別是三發(-42.80%)、名軒(-28.19%)、全坤興(-22.33%)。
(2).最近五年(2020/2015)
漲幅最大的三支個股，分別是新巴巴(340.27%)、總太(226.41%)、根基(221.02%)。
跌幅最大的三支個股，分別是太設(-42.02%)、基泰(-28.19%)、名軒(-28.192%)。
(3).最近十年(2020/2011)
漲幅最大的三支個股，分別是新基(239.43%)、國揚(213.24%)、潤弘(182.16%)。
跌幅最大的三支個股，分別是名軒(-46.91%)、新建(-38.59%)、台開(-37.74%)。
10.建材價格影響房價大幅上升不明確
經由前述的分析說明可知，國內房價大幅度上升的原因不宜歸於建材價格的上升，因為若不考量工資因素，單以建材價格的變化來考量，則從過去一年、五年、十年等的價格變動中，建材價格互有漲跌，且推動房價上揚的力道有限，便可發現國內房價的不合理上揚主要來自國內房市的非理性繁榮現象，而非來自建材價格的揚升。有關台灣地區建材股價一年、五年、十年變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣地區建材股價一年、五年、十年變動比較表(2011-2020) 單位：%
資料來源：1.取自謝明瑞在「現代營建」所建立之營建類股資料庫。
2.作者估算並整理。
說明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近10年資料為主(2011-2020)。
3.2011年資料為2011年12月24日收盤價。
4.2015年資料為2016年01月22日收盤價。
5.2020年資料為2011年01月20日收盤價。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使2021年房市充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發經濟與社會變化的隱憂。
2. 影響國內2021年第一季的房市變動因素包括政府打炒房政策影響房市變化、.房市交易量下降、打炒房政策導致投資客減少，以及打炒房效應造成預售屋拋售等。
3. 在最近十年(2011-2020)中，國內營建類股之變動情形可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲家數、營建類股下跌家數、股價最大漲幅、.股價最大跌幅、股價最大差距、營建類股之股王與股鬼變動，以及營建類股最近一年、五年、十年之變動等幾個指標來加以觀察，便可發現國內建材價格影響房價大幅上升並不明確。
4. 國內房價不合理上漲主要來自國內房市非理性的繁榮現象，而房市的不確定性則導致國人的非理性投資行為。
5. 政府的房市政策對國內房市具有時間落差，而此種遞延性效果會影響房市未來的發展。
6. 面對政府房市政策的房市遞延性效果與房市發展的不確定性，建議投資人宜審慎考量進入房市的適當時機，避免躁進投資，影響自身權益。
參考文獻
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2020年12月，在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使得2021年房市走勢充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發經濟與社會變化的隱憂。2021年第一季房市變動的影響因素包括政府打炒房政策影響房市變化、房市交易量下降、打炒房政策導致投資客減少，以及打炒房效應造成預售屋拋售等。而在國內建材價格最近十年(2011-2020)變動中，國內營建類股之變動分析可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲家數、營建類股下跌家數、股價最大漲幅、.股價最大跌幅、股價最大差距、營建類股之股王與股鬼變動，以及營建類股最近一年、五年、十年之變動等幾項指標來加以觀察，發現國內建材價格影響房價大幅上升並不明確，國內房價不合理上漲主要來自國內房市非理性的繁榮現象，而房市的不確定性則導致國人的非理性投資行為。由於政府的房市政策對國內房市具有時間落差，而此種遞延性效果會影響房市未來的發展。
一. 前言
時序正處於國、農曆新年之間，又逢部立桃園醫院引發COVID-19群體感染之時，使得國內房市交投蒙上一層陰影，加上續承2020年12月政府的打房政策，以及建材價格上升造成對房地產價格上揚的疑慮，而使國人陷於政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格帶動房價的不安，並使2021年第一季房市充滿了不確定性，並使國內的房地產市場去化受到衝擊，而房市的不確定性也引發國內經濟與社會變化的隱憂。
在國內房市交易中，各縣市的房市交易量價變化各有不同，唯若以大台北地區的房地產市場來觀察，則台北市購屋者偏好屋齡20年以上的社區，以30坪至50坪的三房型產品為主，且平均總價大約落在新台幣2500萬元左右；而新北市的熱門社區，其屋齡大多落在10年上下，凸顯新北市購屋者偏好新古屋，物件以套房、三房型產品為大宗，套房總價約在600萬至1200萬元間，三房型物件則為1500萬元至2500萬元。
在消費者主權下，不論是政府實施打房政策之前後，購屋人對房地產的需求都是以鋼性需求為主，而業者為了配合購屋人的需求，也盡量依消費者的需求而提出相對適合的產品為主。唯整體而言，2020年的房價大幅上揚並非來自市場的正常需求，且與建材價格的變動並無太大關聯，而是在疫情漫延下，國人心情因不確定性因素增加而引發的一種非理性投資與消費行為。
二. 當前國內房市變動分析
有關當前國內房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。
(一).政府打炒房政策影響房市變化
2020年12月17日，中央銀行舉行第四季年終理事會，打炒房與雙率政策為會議中討論的重點，亦為國人最所關心的重大議題，蓋因在房市過熱的疑慮下，在2020年12月，新的房市管制措施陸續出爐，並將房市政策定位為「打炒房」，亦即僅對炒房的投資者或投機客加以抑制，但不對鋼性需求者的權益造成影響。
另外，由於新台幣升值壓力愈來愈沈重，雖然中央銀行積極防範台幣的大幅升值，或盡可能降低升幅，但新台幣仍連破中央銀行總裁楊金龍及前總栽彭淮南防線，並朝向28元大關逼近，因而備受市場關注。因此，央行除了打炒房政策之外，央行的匯率政策動向亦受到關注；至於與房市變動息息相關的利率政策，除了貸款利率維持低檔之外，重貼現率則續留在1.125％的歷史低點，主要因國際疫情反覆，全球央行寬鬆政策延續，為提供經濟復甦有利的資金環境，預估2021年全年利率為持續凍結的走勢。
台灣疫情控制尚稱良好，經濟成長及出口表現尚佳，但政府的財經政策仍須跟隨全球寬鬆腳步，因為市場閒置資金氾濫，再降息並無實質幫助，反而造成更多過剩資金無處可去，而若以央行在第二及第三季理事會政策利率均不做調整的決策模式，預估2021年的政策利率應會以持穩為主。
(二).房市交易量下降
2020年，國內房市雖有新冠肺炎疫情干擾，但因台灣防疫佳，加上低利、資金潮的環境，讓國內房市與股市呈現大幅成長的走勢，唯由於國內房市己出現非理性的房價上揚現象，卻未見政府率先提出因應模式；因此，同年8月，作者在「現代營建」專欄，以及國家政策研究基金會的報告中，便已再三呼籲政府宜即早提出對策，避免國內經濟及人民權益受到不利波及，2020年12月，政府終於宣佈打房政策，短期間內似對房市去化影響不明顯，唯政策效率具有遞延性，亦即政策具有時間落後因素，短期間或許不明顯，但長期間一定會產生影響，如根據台北市不動產仲介經紀業公會的報告，打房政策宣布後的一個月，買方已出現短期觀望現象，且短線有逐步撤出市場的情形，推估房市交易量將從2020年估約32萬棟萎縮5%-7%，亦即2021年成交量恐會回落到30萬棟以下。
(三).打炒房政策導致投資客或投機者減少
為了解決國內高房價問題，並抑制房市炒作與投機現象，政府積極推出多項打房政策，由於國內薪資水準跟不上房價，政府相關部會因而推出一連串的打炒房政策，似乎也遏制了一些投資客及買盤，如新北市三峽北大特區的房市交易中，整個北大特區以自住客占大多數，投資客已越來越少，且有高達九成都是自住客亦即投資客已明顯變少。
根據591新建案統計，2020年第4季全國推案戶數2.95萬戶，季減少18%，其中，以台北市季減4%最少，其次是桃園市季減少6%，新北市則季減少25%，而受到預售屋炒紅單大稽查的影響下，新竹縣市第4季推案戶數急縮40%，台中市也季減37%，台南市量縮最多達到45%。另外，新竹、台中及台南都有約四成的衰退，亦即政府為因應房市過熱，祭出信用管制，連番實施打「炒」房政策，讓部分縣市的房地產銷售戶數大幅度下滑。
(四).打炒房效應造成預售屋拋售
2020年12月，央行實施的信用管制內容包含針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期等，這些針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出的對策，對尚未交屋的預售屋衝擊最大。主要因央行的信用管制措施不僅限縮房屋貸款成數，且無寬限期的規定，讓手中多戶的預售屋完工後將面臨鉅額的房貸差額需進一步補足，資金壓力大，僅能以抛售方式降低持有風險；根據屋比房屋所公布的資料，2020年12月7日，中央銀行實施信用管制前後一個月，全台預售屋的網路待售物件從29,104件增加為34,228件，亦即國內房市在打房政策公布的一個月內，拋售的房地產件數大增5,124件，增幅超過一成(17.61%)。有關政府房市管制前後預售屋在網路待售件數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 政府房市管制前後預售屋網路待售件數變動比較表 單位：%
| 六都 | 管制前 | 管制後一月 | 件數變化 | 增幅(%) | 排序 |
| 台北市 | 595 | 718 | 123 | 20.7 | 2 |
| 新北市 | 2699 | 3141 | 443 | 16.4 | 4 |
| 桃園市 | 1736 | 1978 | 242 | 13.9 | 6 |
| 台中市 | 9404 | 11765 | 2361 | 25.1 | 1 |
| 台南市 | 2994 | 3590 | 596 | 19.9 | 3 |
| 高雄市 | 2507 | 2918 | 411 | 16.4 | 5 |
說明：以中央銀行實施前(2020.12.07)及央行管制後一個月(2021.01.08)全台及六都預售屋網路待售物件之統計，唯各縣市均未考量一樓之物件。
三.2020年營建類股變動分析
2020年，在國內房價持續上揚過程中，除了少部分的專業誌(如現代營建專欄)認為國內房價上揚是一種非理性的上漲現象外，大部分的學者專家及不動產業者都將其視為是外資的引進，包括中美貿易戰以及台商回流，造成對國內房地產的需求大幅度上升；另外，有業者將國內房市活絡與房價大幅上揚的原因歸為建材價格的揚升，唯若根據「現代營建」所建立的建材資料庫資料，並以過去一年國內房地產建材價格指數的變動率來觀察，便可發現在50家上市公司中，建材價格上漲的家數雖比建材價格指數下跌的家數為多，唯其漲跌的家數之變化不大，亦即國內房價的揚升其實是一種非理性的上漲現象，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象，亦可顯示現代營建雜誌專欄報導與國政基金會分析的專業性與正確性。
為便於說明國內房市與營建類股之連動情形，有關最近十年(2011-2020)國內營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明：
1.營建業上市家數
2020年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市之廠商，亦未考量上櫃股票；若進一步觀察，便可發現在最近十年中(2011-2020)，有些廠商已經下市，如福益；有些則是最近幾年內才上市之營建業者，如上曜-、F-鼎固、夆典、達麗、愛山林、新巴巴、三發等；顯見營建業的競爭激烈，若財力不佳，或無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰；就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者有增加的情形，唯若與前一年相較，2019年的上市營建業上市家數並無太大的變化，2020年則增加為50家。
2.股票總加權指數變動
在最近十年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)唯105年反彈回升，股市因外資搶進，上漲幅度達二成以上(21.58%)，106年，台股因外資效應步入萬點行情，繼105年股市上漲二成以上後，股市上漲再度超過二成(20.53%)，顯見國內股票市場活絡，而若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近十年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，再進入衰退，又於2016年反轉回升，且2017年持續走俏，唯2018年回跌，2019年的股票加權總指數則因中美貿易戰所造成之轉單因素，再呈現上揚走勢(8.79%)，2020年，因疫情影響國內外經濟走勢，國人集中於國內消費，加上台商及其資金回流，造成國內股市及房市雙雙上漲的情形，股價加權總指數為15606.18，年增長率超過三成(34.84%)。
3.營建股價上漲家數
在營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆墨，因此，104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。唯105年，營建類股再由黑翻紅，上漲家數由104年的1家增加為105年的30家，106年，再增加為37家，107年則減少為26家，108年減少為24家，109年則增加為28家，顯示國內房地產市場雖有逐漸復甤情形，唯其力道仍相對不足，亦即國內房價上升的原因來自建材價格的揚升之說服力相對有限。
4.營建股價下跌家數
在同段期間內，營建個股之股價下降的股數則增減有別，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔、49檔，房市表現亦相對不佳，唯在105年的大幅回檔，股價下降的家數大幅減少為19檔，106年再減少為12檔，唯107年的股價下跌家數又增加為23檔，而營建股價的高低起伏變動，可以看出房市的低迷與反轉，亦可推論房市止跌回升的態勢轉趨明顯，唯推升力量依然不足；108年營建個股價位下降家數並無太大變化，下跌家數為23家，109年再減少為22家，唯變動不大。
5.股價最大漲幅
在營建市場中，若以2019车的股價最大漲幅第一及第二名的漲幅均超過七成以上，第三名的漲幅則超過六成，分別為新巴巴(74.17%)、三發(73.14%)、聯上發(64.62%)；另外，第四、第五名分別為國產(59.640%)與總太(55.05%)，且前五大的平均漲幅超過六成(65.32%)。若以2020年的前五名來觀察，股價上漲最高的前五名分別為愛山林，其建材股價上漲幅度達一倍以上(175.80%)、新巴巴(90.43%)、國揚76.52%)，以及欣陸(52.19%)，且前五名的漲幅均在五成以上。
6.股價最大跌幅
在營建市場中，最近一年股價最大跌幅前五名分別為日勝生(-33.55%)、宏盛(-27.84%)、全坤興(-22.39%)、欣陸(-16.89%)，以及寶徠(-14.57%)等，前五大跌勢股票的平均跌幅雖然超過二成(23.05%)，但與2018年的股價跌幅都在四成以上，已經有很大的回升走勢。另外，若以推案量相對較多，且爭議性較大的遠雄為例，由於大巨蛋可望回復的情況下，遠雄股價已呈現回升走勢，且2019年的股價上升幅度為5.90%，2020年的升幅更達三成以上(34.46%)，顯見台北市大巨蛋的解套，對遠雄的長遠發展是一大利多。若以2020年(民109年)的前五名來觀察，其建材股價跌幅最高的前五名分別為三發，其跌幅將近五成(-42.80%)、名軒(-33.33%)、全坤興(-22.33%)、新建(-19.51%)，以及華建(-17.88%)等，其中，全坤興已連續二年的跌幅都在二成以上。
7.股價最大差距
一般而言，股價之最大差距是指在同段期間內，其所有營建類股之上市股價中最高價與最低價的差距；在營建類股中，最近10年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元、104年的45.70元、105年的59.48元、106年的82.36元、107年的81.59元、108年的79.93元，以及109年的82.29元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少，唯105年的差距再拉大，106年的差距則又勝過去年，差距達82.36元，僅次於102年的87.24元，107年，其差距則進一步縮小為81.59元，108年則再減縮為77.93元，109年則再超越八十元的關卡。
8.營建類股之股王與股鬼變動
對營建股的投資人而言，營建類股之股王與股鬼是指當期之股價最高與最低的營建個股；最近十年中(民100-109年)，營建類股的股王前七年分別為華固、長虹、長虹、興發富、華固、長虹、長虹，106年，長虹股價繼續攀高，股價達87.50元，比去年同期的64.10元上漲三成以上(36.51%)，107年，長虹再續任股王，股價上升為88.00元，108年，華固再成為營建類股的股王，股價為87.10元，109年，華固續任營建類股王，其股價為87.00元；另外，最近八年的股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐、裕豐、裕豐，第八年的股鬼轉由皇昌接任，第九年再由皇昌續任，股價為7.17元，第十年則由新建所替代，其股價亦創新低，而為4.71元；其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為長虹與裕豐，二者均有4次股價最高與最低的紀錄，107年再轉由新建(6.41)接替，108年為皇昌(7.17)，109年則由新建接替，且其股價創年新低，而為4.71元。有關最近十年(2011-2020)或(民100-109年)，台灣營建類股的股價變動情形，可參酌表2的說明。
9.營建類股最近一年、五年、十年之變動
一般而言，若從建材價格十的變化情形來觀察，應可看出建材價格變動的走勢，因此，若根據國內營建類股價格十年的變化，並將其分為最近一年、五年、十年的股價變化，就其最近一年(2020年與2019年之比)、最近五年(2020年與2015年之比)、最近十年(2020年與2011年之比)的前三大最大漲幅與最大跌幅的變化，應可看出台灣建材價格變動的走勢，茲簡化說明如下。
(1).最近一年(2020/2019)
漲幅最大的三支個股，分別是愛山林(175.80%)、新巴巴(90.43%)、欣陸(52.19%)。
跌幅最大的三支個股，分別是三發(-42.80%)、名軒(-28.19%)、全坤興(-22.33%)。
(2).最近五年(2020/2015)
漲幅最大的三支個股，分別是新巴巴(340.27%)、總太(226.41%)、根基(221.02%)。
跌幅最大的三支個股，分別是太設(-42.02%)、基泰(-28.19%)、名軒(-28.192%)。
(3).最近十年(2020/2011)
漲幅最大的三支個股，分別是新基(239.43%)、國揚(213.24%)、潤弘(182.16%)。
跌幅最大的三支個股，分別是名軒(-46.91%)、新建(-38.59%)、台開(-37.74%)。
10.建材價格影響房價大幅上升不明確
經由前述的分析說明可知，國內房價大幅度上升的原因不宜歸於建材價格的上升，因為若不考量工資因素，單以建材價格的變化來考量，則從過去一年、五年、十年等的價格變動中，建材價格互有漲跌，且推動房價上揚的力道有限，便可發現國內房價的不合理上揚主要來自國內房市的非理性繁榮現象，而非來自建材價格的揚升。有關台灣地區建材股價一年、五年、十年變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣地區建材股價一年、五年、十年變動比較表(2011-2020) 單位：%
| (編號)證券代碼 |
證券 名稱 |
2011年收盤價 |
2015年 收盤價 |
2020年收盤價 | 2020/2019(去年比) | 2020/2015(五年比) | 2020/2011(十年比) | 備註 |
| (00) | 福益.上曜 | 11.30 | - | 12.40 | (-1.59) | - | 9.73 | |
| (01)1436 | 華友聯 | - | 40.00 | 37.70 | (-3.95) | -5.75 | - | |
| (02)1438 | 裕豐 | - | 4.60⊕ | 11.70 | (-4.49) | 154.35 | - | |
| (03)1442 | 名軒 | 22.75 | 16.85 | 12.10 | (-33.33 | -28.19 | -46.91 |
一年跌第2 五年跌第3十年跌第1 |
| (04)1805 | 寶徠 | - | - | 11.40 | (26.67) | - | - | |
| (05)1808 | 潤隆 | 29.90 | 23.85 | 57.70 | (-3.51) | 141.93 | 92.98 | |
| (06)2501 | 國建 | 10.55 | 12.65 | 19.20 | (-8.13) | 51.78 | 81.99 | |
| (07)2504 | 國產 | 11.10 | 7.48 | 21.60 | (54.29) | 188.77 | 94.59 | 一年升第2 |
| (08)2505 | 國揚 | 10.20 | 10.30 | 31.95 | (76.52) | 210.19 | 213.24 | 十年升第2 |
| (09)2506 | 太設 | - | 15.85 | 9.19 | (-9.01) | -42.02 | - | 五年跌第1 |
| (10)2509 | 全坤興 | 17.10 | 21.10 | 16.70 | (-22.33 | -20.85 | -2.34 | 一年跌第3 |
| (11)2511 | 太子 | 15.50 | 8.63 | 10.76 | (0.09) | 24.68 | -30.97 | |
| (12)2515 | 中工 | 8.10 | 6.06 | 8.97 | (24.93) | 48.02 | 10.74 | |
| (13)2516 | 新建 | 7.67 | 6.09 | 4.71⊕ | (-19.51 | -22.66 | -38.59 | 十年跌第2 |
| (14)2520 | 冠德 | 13.65 | 13.50 | 32.20 | (17.73) | 138.52 | 135.90 | |
| (15)2524 | 京城 | 18.25 | 18.25 | 35.10 | (10.90) | 92.33 | 92.33 | |
| (16)2527 | 宏璟 | 10.70 | 15.05 | 18.70 | (-6.50) | 24.25 | 74.77 | |
| (17)2528 | 皇普 | 11.05 | 7.28 | 23.00 | (15.29) | 215.93 | 108.14 | |
| (18)2530 | 華建 | 9.49 | 15.25 | 13.55 | (-17.88 | 42.78 | -11.15 | |
| (19)2534 | 宏盛 | 13.05 | 14.80 | 18.55 | (-12.71 | 25.34 | 42.15 | |
| (20)2535 | 達欣工 | 16.90 | 13.95 | 25.75 | (20.89) | 84.59 | 52.37 | |
| (21)2536 | 宏普 | 20.80 | 20.55 | 21.75 | (-2.68) | 5.84 | 4.57 | |
| (22)2537 | 聯上發 | 14.35 | 8.13 | 8.96 | (-16.26 | 10.21 | -37.56 | |
| (23)2538 | 基泰 | 12.80 | 13.80 | 9.91 | (-14.94 | -28.19 | -22.58 | 五年跌第2 |
| (24)2539 | 櫻花建 | 18.95 | 24.10 | 30.00 | (0.33) | 24.48 | 58.31 | |
| (25)2540 | 愛山林 | - | 30.85 | 67.70 | (175.8) | 119.45 | - | 一年升第1 |
| (26)2542 | 興富發 | 44.50 | 29.30 | 43.10 | (-5.27) | 47.10 | -3.15 | |
| (27)2543 | 皇昌 | 5.90⊕ | 7.98 | 6.73 | (-6.14) | -15.66 | 14.07 | |
| (28)2545 | 皇翔 | 45.40 | 19.70 | 36.40 | (3.12) | 84.77 | -19.82 | |
| (29)2546 | 根基 | 13.95 | 14.75 | 47.35 | (24.77) | 221.02 | 239.43 |
一年升第3 十年升第1 |
| (30)2547 | 日勝生 | 20.75 | 10.05 | 11.05 | (8.33) | 9.95 | 53.25 | |
| (31)2548 | 華固 | 62.40㊣ | 51.60㊣ | 87.0㊣ | (-0.11) | 68.60 | 39.42 | |
| (32)2597 | 潤弘 | 24.10 | 38.40 | 68.00 | (9.15) | 77.08 | 182.16 | 十年升第3 |
| (33)2841 | 台開 | 11.50 | 10.10 | 7.16 | (-3.89) | -19.11 | -37.74 | 十年降第3 |
| (34)2923 | F-鼎固 | - | 18.15 | 28.70 | (23.97) | 58.13 | - | |
| (35)3052 | 夆典 | - | 9.33 | 11.90 | (-2.46) | 27.55 | - | |
| (36)3056 | 總太 | 18.85 | 11.55 | 37.70 | (22.80) | 226.41 | 100.00 | 五年升第2 |
| (37)3266 | 昇陽 | - | - | 14.35 | (5.90) | - | - | |
| (38)3703 | 欣陸 | 10.65 | 9.57 | 19.10 | (52.19) | 99.58 | 79.34 | 一年降第3 |
| (39)5515 | 建國 | 13.25 | 8.53 | 12.80 | (28.13) | 50.06 | -3.40 | |
| (40)5519 | 隆大 | - | 12.75 | 14.60 | (0.69) | 14.51 | - | |
| (41)5521 | 工信 | - | 10.65 | 9.33 | (10.28) | -12.39 | - | |
| (42)5522 | 遠雄 | 47.90 | 32.45 | 51.90 | (34.46) | 59.94 | 8.35 | |
| (43)5525 | 順天 | 13.95 | 15.45 | 21.55 | (4.11) | 39.48 | 54.48 | |
| (44)5531 | 鄉林 | 21.65 | 9.32 | 13.95 | ( 50.97) | 49.68 | -35.57 | |
| (45)5533 | 皇鼎 | 17.50 | 16.85 | 16.00 | (1.59) | -5.04 | -8.57 | |
| (46)5534 | 長虹 | 51.30 | 41.55 | 79.10 | (-3.65) | 90.37 | 54.19 | |
| (47)6177 | 達麗 | - | 18.80 | 28.75 | (4.17) | 52.93 | - | |
| (48)9906 | 新巴巴 | - | 9.04 | 39.80 | (90.43) | 340.27 | - | 五年升第1 |
| (49)9946 | 三發 | - | 11.20 | 14.50 | (-42.80 | 29.46 | - | 一年降第1 |
| 集中市場指數% | 50檔營建類股 | 7110 | 7664 | 15606 | (34.84) | 103.63 | 119.49 | 一年五年十年均為上漲走勢 |
2.作者估算並整理。
說明：
1.本表資料不包括上櫃、下市及全額交割股票。
2.本表資料以最近10年資料為主(2011-2020)。
3.2011年資料為2011年12月24日收盤價。
4.2015年資料為2016年01月22日收盤價。
5.2020年資料為2011年01月20日收盤價。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使2021年房市充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發經濟與社會變化的隱憂。
2. 影響國內2021年第一季的房市變動因素包括政府打炒房政策影響房市變化、.房市交易量下降、打炒房政策導致投資客減少，以及打炒房效應造成預售屋拋售等。
3. 在最近十年(2011-2020)中，國內營建類股之變動情形可從營建業上市家數、股票總加權指數變動、營建股價上漲家數、營建類股下跌家數、股價最大漲幅、.股價最大跌幅、股價最大差距、營建類股之股王與股鬼變動，以及營建類股最近一年、五年、十年之變動等幾個指標來加以觀察，便可發現國內建材價格影響房價大幅上升並不明確。
4. 國內房價不合理上漲主要來自國內房市非理性的繁榮現象，而房市的不確定性則導致國人的非理性投資行為。
5. 政府的房市政策對國內房市具有時間落差，而此種遞延性效果會影響房市未來的發展。
6. 面對政府房市政策的房市遞延性效果與房市發展的不確定性，建議投資人宜審慎考量進入房市的適當時機，避免躁進投資，影響自身權益。
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