2020年12月，中央銀行祭出四大房貸限制措施，包括限制全國公司法人購置住宅貸款、限制全國自然人第三戶以上購置住宅貸款、限制借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款、限制餘屋貸款，以及強調房市政策是打炒房而非打房；首次打房政策導致全台房市交易月減量約一成，包括房市貸款成數下降、房市成交量減少、建物買賣移轉棟數下降，顯示國內房市在政府房市政策的改變下，購屋人的購屋決策已經受到衝擊，並已出現由熱絡進入冷靜階段。2021年3月，中央銀行再度提出繼續打房政策的決議，強化購屋資金來源與限制，採以加重炒房者的稅賦為修正基礎，進一步考量稅制的問題，並以信用管制防制多屋族與公司法人囤房，同時回溯至2016年起取得房地，預售屋也比照辦理，唯同年329檔期的推案量不減反增，顯示房市的不理性現象明顯。由於房地合一2.0版將適用重稅的「短期交易」認定期間拉長，未來持有兩年內就出售房地將重課45%，持有兩年以上、未滿五年出售則課35%，並將預售屋及特定股權交易納入適用，特別是房地合一2.0版的實施對房市的影響甚大，雖業者認為2021年房市持續偏多，唯政府房市政策仍是影響房市變化的重要因素，雖有政策性落差，其後續影響不可忽視。
2021年第2季，國內仍處於COVID-19疫苗是否足夠以及疫苖效力疑慮的陰影，且2020年第四季的打房政策似仍無太大的影響，2021年第一季政府再加碼打房力度，而使國人陷於政府二度打房政策，唯同年329檔期推案量不減反增，此種非理性現象同時也讓國內有識之士對國內資產配置錯誤，導致國內經濟發展受到不利衝擊的隱憂。
依過去房市變化及政府對策經驗，台灣的房地產市場每隔數年就會發生投資或投機浪潮，引發房市交投活絡，以及房價不合理的上揚，主要因過去稅制的不甚合理，房地產的資本利得稅幾乎不必課稅，甚至是愈短期進出愈不會被課到稅，因為土地現值跟不上房市調整的步伐，因此，短期間內的房市交易幾不會有繳納土增稅的問題，而這種幾乎給予「免稅」優惠的房市政策，也讓政府的打房政策有了新的著力點。
2021年3月，政府繼2020年12月的打房政策以後，採以加重炒房者的稅賦為主要考量，加重的方式有二，一是提高稅率，二是重新規範「短期」的定義，亦即把短期所定義的時間從2年拉長為5年，而這也讓投機的機會相對減少，從而達到抑低房價不合理上漲的目的。
對房地產業者而言，只有在房市交易熱絡、房價持續看漲時，才有獲利的機會；至於買者是一般自住者需求還是炒房投機客，以及房價是否讓年輕人與一般民眾都買不起房子，則非其所關切重點，而這也是政府雖再三提出打房政策，而業者卻總是認為打房政策不合時宜，且效率有限，以及房價必然再度上揚的主要原因，而從329檔期推案量不減反增的過程中，見證了房市變化確實摻雜了很多人為的因素，而消費者的決策行為則易受情緒因素影響，且這種非經濟因素對房市所造成的衝擊有時勝於經濟因素。
對政府與人民而言，高房價之害波及國家與社會安全，前者易導致政經局勢的不安，後者會造成嚴重的社會問題，因此，執政者基於選票及國家經濟與社會安全的考量，其房市政策大抵都會全力避免房價飆漲，同時盡量防止人為炒作飆升。因此，政府房市政策是影響房市變化的重要因素，雖政策執行含有著時間落差，但政策波及不是今日的影響便是明日的衝擊，消費者購屋首須考量政府房市政策問題。
二.房市政策與房市變化
政府為了達到平抑房價以及繼續執政的目的，其房市政策經常適時適地而調整，且具有延續性，因此，若不論過去政府打房的歷史背景與執行效果為何，而單純以最近一年政府連續所推出的兩次打房政策為例，則可簡述如下述。
(一).背景因素
2020年，國內房市不合理的上揚已是一種非理性繁榮下的假像，引發學者呼籲政府應注意房市非理性繁榮對國家經濟與人民生活所帶來的衝擊，於是有了打房政策的產生；2020年12月3日，國發會向行政院會提出「健全房地產市場方案」報告，並在院會後提出五大打炒房策略，且強調若炒房現象持續，將會提出更積極的措施因應，也為往後的再打房政策預留下政策性改變或加強房市政策的伏筆。有關行政院會提出的五大打炒房措施，簡述如下：
1.強力稽查紅單交易。
2.加速推動實價登錄2.0修法，將預售屋不論自售或委託代售全面納管，並加重價格申報不實的罰則。
3.杜絕規避稅負，將透過修法「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」，防止有心人士逃漏稅。
4 為防範過多資金流入房市，政府已督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款，採取差別或審慎授信。
5.廣建社會住宅、擴增包租代管。
(二).第一次打房政策
2020年12月，政府有鑒於房價非理性的上揚，已對人民生活及國家經濟造成衝擊，因而由中央銀行祭出四大房貸限制措施，並視房市變化而做滾動式檢討，相關內容如下：
1.限制全國公司法人購置住宅貸款
在資金充裕且貸款條件相對浮濫下，促使人民積極貸款購屋，政府若要抑住非理性的購屋歪風，首需從金融環境著手，亦即對國人的購置住宅貸款加以限制，其中，又以法人代表為主要考量，亦即對司法人購置住宅貸款給予相對嚴格的規範，包括第一戶貸款最高貸款成數為六成；第二戶(含)以上貸款，最高貸款成數為五成，且二者均無寬限期。
2.限制全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款
人民購屋必須考量財務問題，而金融機構的房屋貸款為一般人購屋的主要資金來源，由於貸款額度有些可高達八成，引發人民相對加入購屋行列，於是對自然人三戶以上的購屋住宅貸款加以規範，最高貸款成數為六成，無寬限期。
3.限制借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款
由於市區建地稀有，而房地產最主要的成本為土地，若業者購入土地成本增加，則房價必然上升，因此，在打房政策中，除了對於借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款給予限制，除應檢附具體興建計畫，且最高貸款成數為六成五外，並保留其中一成等待工興建後始得撥貸。
4.限制餘屋貸款
餘屋貸款是指建築業以新建餘屋(含基地)為擔保所辦理的抵押貸款，而根據央行的調查與統計，國內30餘家銀行的建築業餘屋貸款平均約5.5 成，但最高可達8 成。鑒於各金融機構投信規範寬嚴不一，難以達成執行成效，必須訂定一致性規範，俾便國內金融機構遵循，因此，對餘屋貸款加以限制，亦即餘屋貸款最高成數為五成。
5.強調打炒房而非打房
2020年12月，在政府的打房政策中，強調政策是針對性審慎措施，而非全面性的禁止，亦即僅規範高風險貸款戶(包括建商與投資客或投機者)，並不影響首購族及換屋族，亦即對大多數實質需求貸款案件並沒有影響。
(三).2020年12月打房政策影響
一般而言，政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，根據信義房屋統計，在政府公布打炒房政策之後，2020年12月，全台門市前29日交易量大致較打炒房政策上路前，其月減量約一成(-8.6%)，顯示國內房市在政府房市政策的改變下，購屋人的購屋決策已經受到衝擊，並已出現由熱絡進入冷靜階段，簡述如下。
1.貸款成數下降
政府的打房政策主要是先從資金面著手，亦即對購屋人的貸款條件加以設限，主要包括公司法人、自然人、購地條款、餘屋貸款等的資金流通加以管制，對於第一戶、第二戶、第三戶的購買住宅貸款加以修正，且沒有寬限期，對購地貸款給予更嚴格的規範，如除減少貸款成數外，並規定在購地貸款的6.5成中，必須保留一成為動工款，且須檢附具體興建計畫。有關中央銀行對金融機構辧理購置高價住宅貸款規定修正要點比較，可參閱表1的說明。
表1 中央銀行對金融機構辧理購置高價住宅貸款規定修正要點比較表
|
類別 |
項目 |
修正前 |
修正後 |
|
公司法人 |
第一戶購置住宅貸款 |
無 |
6成，無寛限期 |
|
第二戶以上購置住宅貸款 |
無 |
5成，無寛限期 |
|
|
自然人 |
第三戶以上購置住宅貸款 |
無 |
6成，無寛限期 |
|
購置高價住宅貸款規範 |
6成，無寛限期 |
6成，無寛限期 |
|
|
購地貸款 |
無 |
※6.5成 |
|
|
餘屋貸款 |
無 |
5成，無寛限期 |
|
資料來源：1.中央銀行 2.作者整理。
說明：
(1).購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。
(2).高價住宅認定標準：台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上。
(3).餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅(含基地)為擔保所辦理之抵押貸款。
※在購地貸款的6.5成中，保留1成為動工款，並須檢附具體興建計畫。
2.房市成交量減少
在2020年12月所頒布的房市政策中，政府雖強調房市政策是打炒房而不是打房，但部分買方已產生觀望心態，也讓房市稍稍降溫。其中，有「北桃園、南台南」之稱，並以主打航空城與南科為房市主題的桃園市與台南市之影響較大，其房市成交量下修幅度則由桃園市拔得頭籌，其月減率達一成以上(15.5％)；台南市成交量則亦減少3.6％。另外，雙北市因房市買家以自住為主，加上房價漲勢相對平穩，其影響尚未顯現。
3.建物買賣移轉棟數下降
自2020年第四季政府開始關注房市炒作議題，並提出打炒房政策後，國內房市交投熱度隨之趨緩，各地交易狀況同受影響，買氣轉趨觀望，這可從2021年1月六都「建物買賣移轉棟數」的改變情形來加以佐證，因為在六都的房市交易中，其僅台中市的建物買賣移轉棟數較2020年12月成長，其餘五都皆呈現衰退情形。亦即在政府「打炒房」政策的影響下，2021年元月的六都房市交易量下滑，僅台中市上升4.6%，其餘五都皆下跌走勢，跌幅在7.81%~15.45%之間，平均月減率為8.29%。
根據六都政府公布2021年1月「建物買賣移轉棟數」資料，僅台中市較上月上升4.59%，其餘都會區交易都下降，其中，以高雄市月減15.45%最多，其次為桃園市12.93%，平均月減幅達8.29%，其與去年同期比較則呈現全面上揚，台中市年增96.24%幾乎翻倍，高雄市也有58.09%年成長，平均年增幅達五成以上(55.17%)。有關政府打房政策與六都建物移轉棟數變化比較，可參閱表2的說明。
表2 政府打房政策與六都建物移轉棟數變化比較表(2021年元月) 單位：%
|
六都 |
2021.01 |
2020.12 |
2020.01 |
月變動率 |
年變動率 |
備註 |
|
台北市 |
2968 |
3252 |
1915 |
-8.73 |
54.99 |
|
|
新北市 |
5726 |
6408 |
3952 |
-10.64 |
44.89 |
月減率第3 |
|
桃園市 |
4128 |
4741 |
2970 |
-12.93 |
38.99 |
月減率第2 |
|
台中市 |
5536 |
5293 |
2821 |
4.59 |
96.24 |
年增率第1 |
|
台南市 |
2077 |
2253 |
1554 |
-7.81 |
33.66 |
年增率最少 |
|
高雄市 |
3617 |
4278 |
2288 |
-15.45 |
58.09 |
月減率第1 |
|
全計 |
24052 |
26225 |
15500 |
-8.29 |
55.17 |
|
資料來源：1.永慶房屋； 2.作者整理。
(四).第二次打房政策
2021年3月18日，中央銀行再度提出繼續打房政策的決議，除了強化購屋資金的來源與限制外，並進一步考量稅制的問題。
1.購屋資金限制
消費者購屋首須考量購屋資金的來源及其所須支付的利息成本支出，因此，貸款利率的高低影響消費者的購屋意願。在第二次政策修正中，利率不變，且已連續四凍，重貼現率維持1.125%的低點，延續寬鬆貨幣政策。
2以信用管制打擊多屋族與公司法人囤房
根據央行的預測，其認為在未來一年的經濟前景中，國內經濟呈現相對樂觀，唯為控管金融機構不動產授信風險，因而加碼打炒房，主要是調整選擇性信用管制措施，其原因有二，一是銀行不動產貸款增幅仍大；二是避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險。由於央行這波選擇性信用管制主要針對持有多戶自然人、高價住宅以及法人，並非所有都納入管制，但是對於房價下跌的預期心理應會持續發酵並引起作用。
(五).推動房地合一稅制2.0
在國內房價非理性的高漲下，政府積極實施打炒房政策，除了從金流方面加以管制之外，並積極從事法令的修正，其中，以房地合一的修正法案，也就是房地合一2.0修法最為國人所關注，蓋因若根據政院版的修正條文，則其適用範圍將回溯至2016年取得房地開始，且預售屋也比照辦理，雖然目前尚未通過修法，唯其影響至深且巨，至於何時開始實施房地合一2.0版，則由行政院視房市變化訂定生效日。
根據行政院的房地合一2.0版修正草案，將適用重稅的「短期交易」案件認定期間拉長，未來持有兩年內就出售房地將重課45%，持有兩年以上、未滿五年出售則課35%，並將預售屋及特定股權交易納入適用。另外，根據行政院版修正條文，只要是2016年起取得的房地，等未來修法完成生效，都要適用2.0版課稅，預售屋、特定股權交易也比照適用。而回溯原因主要是為不造成反效果，因此將房地合一2.0版適用範圍回溯至2016年起取得者，與現行範圍一致，而這些案件如果在條文生效日後「出售交易」，持有期間未滿五年者都要課35%或45%重稅。而若房地合一2.0版回溯至2016年起取得案件適用，影響最大將是近一、兩年才買入打算短期炒作的投機客，對未來房市的影響甚大。有關2021年房地合一稅修法前後比較，可參閱表3的說明。
表3 2021年房地合一稅修法前後比較
|
適用對象 |
適用稅率(%) |
持有期間 |
|
|
現制(2021.03.18前) |
修正(2021.03.18後) |
||
|
境內個人 |
45 |
1年以內 |
2年以內 |
|
35 |
超過1年未逾2年 |
超過2年未逾5年 |
|
|
20 |
超過2年未逾10年 |
超過5年未逾10年 |
|
|
15 |
超過10年 |
超過10年 |
|
|
非境內個人 |
45 |
1年以內 |
2年以內 |
|
35 |
超過1年 |
超過2年 |
|
資料來源：1.行政院 2.作者整理，
(六)2021年3月第二次打房政策之影響
2021年3月，政府第二次的打房政策推動過程中，對329房市檔期似無任何影響，反而造成年329 檔期新推案的爆量，主要因素除了與房市穩健復甦帶動建商推案信心有關之外，另一部份則是2020年第四季因政府打炒房的延推案量，亦即政府連續祭出打炒房政策，但市場買氣未受干擾。預估今年房市 329檔期推案量約2607.8 億元，年增率超過四成(43.23%)，其中，台北市則重回領頭羊角色，其推案金額超過一千億元，達1180 億元，為北台灣推案量最高的縣市，主要是豪宅案與造鎮案再現熱潮所致，前者如信義計畫區的「隱玥信義」，後者如元利建設國發院開發案第一期的「元利森活莊園」。
在2021年的329 檔期中，大台北地區房市的共同特色為「商辦及廠辦不斷湧現」，如內湖的「金矽谷 NO.25」、中和的「台灣科技公園」、新莊的「國家置地」，其推案量均超過 200 億元。另外，住宅市場部份，台北市坪數規劃大多集中於40-70 坪，主要是以換屋型的供給為主，其以過去投資性的小宅大異其趣，唯新北市仍以小宅為主流。
另外，北市推案量超過百億元以上的行政區為信義、松山、南港、文山等地，而新案數量較多的則集中於中正、大安、士林、文山與南港；至於新北市預估推案量約為 885 億元，推案熱區包括新店、三重、淡水，尤以新店推案量打破300 億元為最多，主要新案集中於央北重劃區。有關北台灣房市329檔推案量統計比較，可參閱表4的說明。
表4 歷年329檔期北台灣房市推案量統計比較表(2015-2021) 單位：億元；%
|
年度 |
推案量 |
年增率 |
備註 |
|
2015 |
2262.22 |
- |
- |
|
2016 |
1995.51 |
-11.79 |
跌幅第二 |
|
2017 |
2130.20 |
6.75 |
漲幅第二 |
|
2018 |
2096.94 |
-1.56 |
跌幅第三 |
|
2019 |
2219.71 |
5.85 |
漲幅第三 |
|
2020 |
1820.75 |
-17.97 |
跌幅最大 |
|
※2021 |
2607.80 |
43.23 |
漲幅最大 |
資料來源：1.住展雜誌 2.作者整理。
說明：※2021年329檔期為預估量，其他年度為實際推案量。
(七).未來房市預期變動
一般而言，由於影響房市變化的因素很多，且購屋行為包含太多的人性因子，而人性變化難以掌握，因此，預測房市變化並不容易。政府預測房市傾向房市將會受到政府房市政策影響；業者則根據利潤因素而預測房市政策效率有限，且後市房價必然看漲；學者專家雖可依按學理因素加以推斷，但真正預測準確的並不多見；一般普羅大眾則是見風轉舵，莫衷一是，且經常隨著業者的大內宣起舞；唯若根據致力於房價透明化的樂居之研究，其採用交易量前100大社區表現(價格指標)、移轉棟數(成交量指標)、建案開工數(建商資金投入度)等三大指標做為瞭解房市變化的依據，再進一步綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法(整理市場上對於多空看法的因素)，因而可以獲得相對完整的結論。根據樂居的判斷，則2021年三大指標持續增強，亦即房市持續偏多，顯示2021年的房市為維持偏多的走勢。
事實上，影響房市變動的因素雖多，但政府的房市政策則是必須考量的重要因素，主要因其可以利用公權力改變金流、物流、人流，亦可利用稅制來影響市場供需與人民需求，特別是房地合一2.0版一旦修正通過並實施，則未來的房市必然會受到重大影響，同年的329檔期呈現不降反增的現象，除了因為是2020年的延推量所造成之外，政策的時間落差應是重要因素，在人民對房市政策從無感到有感的過程中，一但消費者無法享有較低的購屋成本，在所得未見增加，而父母親又無力伸出援手的情況下，若疫情獲得較佳控制，國際經濟活動恢復活絡景象，則國內房市去化必然受到衝擊。
三.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年12月，中央銀行祭出四大房貸限制措施，並視房市變化而做滾動式檢討，相關內容包括.限制全國公司法人購置住宅貸款、限制全國自然人第三戶以上購置住宅貸款、限制借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款、限制餘屋貸款，以及強調房市政策是打炒房而非打房。
2.政府實施打炒房政策以後，全台房市交易月減量約一成，包括房市貸款成數下降、房市成交量減少、建物買賣移轉棟數下降，顯示國內房市在政府房市政策的改變下，購屋人的購屋決策已經受到衝擊，並已出現由熱絡進入冷靜階段。
3.2021年3月，中央銀行再度提出繼續打房政策的決議，強化購屋資金來源與限制，採以加重炒房者的稅賦為修正基礎，並進一步考量稅制的問題，並以信用管制防制多屋族與公司法人囤房。同時回溯至2016年起取得房地，預售屋也比照辦理，影響房市後續發展甚大。
4.房地合一2.0版將適用重稅的「短期交易」認定期間拉長，未來持有兩年內就出售房地將重課45%，持有兩年以上、未滿五年出售則課35%，並將預售屋及特定股權交易納入適用。
5.在政府第二次的打房政策中，對329房市檔期不僅沒有影響，反而造成329 檔期新推案量大幅增加，除了與房市穩健復甦帶動建商推案信心外，2020年第4季因政府打房的延推案量有關。
6.若根據「樂居」採用價格指標、成交量指標、建商資金投入度等三大指標做為瞭解房市變化的依據，再進一步綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法，則2021年房市持續偏多。
7.政府房市政策是影響房市變化的重要因素，特別是房地合一2.0版的實施對房市的影響甚大，購屋人的情緒因子易受業者影響，造成房市非理性的活絡現象，建議投資人在進駐房市之前，宜先考量疫情之後的國際經濟變化及政府的政策因素。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。2020.10.18
謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。2020.10.28
謝明瑞(2020)，台灣房市政策的認知偏誤，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，打炒房及負人口紅利與房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年4月。