摘要
2024年是總統大選年，亦是國內房市價量變化較大的一年，主要因受到美國再三實施QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹問題，台灣的房價、房租、物原料，以及各種商品幾乎都往上調漲，如2023年房市代表字為「漲」，而房市十大新聞中，包括央行信用管制影響房市，以及房屋移轉棟數下降…等，大多與通膨有關。另外，影響未來一年房市的變化及展望因素包括經濟成長率表現不佳、採購經理人指數下降、房市低利率環境、總統大選影響房市變化、「侯康貸購屋」與「新青安購屋」比較，以及青年購屋貸款政策的邏輯爭議等。由於總統房市政策影響房市變化，雖然房市政策在選後大多不易落實，但執政者的房市政策卻足以影響房市的變化，一如執政者在大選前五個月所推出的「新青安專案」，不僅摧毀了長久以來的打房效果，也使得在房市交易量下跌與房價平疲之際，卻又因房市政策的改變而使得房價轉折上揚的情形，國人除需瞭解總統候選人的房市政策內容之外，也應瞭解政策的可行性，並慎選對台灣經濟發展及房市發展有前瞻性的總統候選人。
一、前言
2024年是總統大選年，而總統的房市政策是影響房市變化的重要因素，當此之際，朝野總統候選人都爭相提出有利於國人購屋的房市政策，由於青年選票足以左右大選結果，因此，總統候選人的房市政策特別著重於青年的剛性需求者，在勝選考量下，執政者在大選的半年前，就已開始規劃如何吸引青年選票的房市政策，因而有「新青安專案」的產生，其低利率、高貸款、延房款期限等的優惠措施，引發不少青年購屋者的進駐，並使得政府長久以來的打房政策效果毁於一旦，也是在國內房市交投不佳之際，房地產交易量逐漸下挫之時，國內房價卻仍得以居高不下的原因。
爾後，國民黨提出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」，以示有別於民黨的「青年安心成家購屋優惠貸款」，而民眾黨則提出「實價課稅」、「實坪制」、「實際居住免稅」的「三實政策」，雖然三黨的房市政策各有不同，其對購屋者的利蔽得失亦有差異，但厚待青年購屋的政策涵義則無太大的區別，在在說明大選的房市政策仍以獲取選票為主要考量。
依過去大選的經驗，總統的房市政策固然重要，但有些陳義過高的房市政策可能難以推動，觀之執政黨昔年信誓旦旦的「房市三箭」，以及台北市政府積極推動的「居住正義」，即使已進化到居住正義3.0，唯幾乎都是空口白話，僅有執政者基於選舉考量所推出的房市政策，才是有影響力的政策，而這也是為何執政者的「新青安專案」會引發眾多首購族進駐的原因，也是政府打房政策會由有效轉為無效，以及當前房價會從平疲走勢再轉變為持續上升的主要原因。
二. 2023年的房市回顧
為瞭解2024年總統大選前的房市行情變動，可分為下列幾個部分來說明。
1. 通膨影響房市
2008年，在歷經金融海嘯後，由於美國聯邦利率趨近於零，已無法以傳統貨幣政策改善經濟問題，美國聯準會開始推出貨幣量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策，從2008年的QE1到2020年的QE4(無上限QE)，促使物價持續上升，受到美國QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹的問題，台灣是國際經濟的一環，自然亦會受到通貨膨脹的困擾，2023年6月，在台灣的消費者物價指數(CPI)的變化中，就已連續22個月超過2%的通膨警戒線，而根據行政院主計處所發布的物價指數，2023年全年CPI上漲2.5％，創下15年來次高紀錄，並己接近潛進性通膨(3%)，唯在同段時間內，國人的薪資趕不上物價，且各種商品幾乎都跟著上漲，房價亦如是。
2.2023年房市代表字為「漲」
在房市方面，根據台灣房屋網路所做的調查，2023年的房市代表字是「漲」，約有半數國人認同(47%)，而房價利率雙漲，則是2023年影響民眾最重要的大事。若與過去的房市變化相比，則2022年的房市代表字是「升」，從代表字可以看出，自2019年以降，台灣的房市一直是呈向上走勢。
在利率方面，歷經2022年的升息波段，2023年的房貸利率正式破2%，此外，2023年居住類指數為新高的104.35，其中，年增率連續2年超過2%，其中房租指數2023為103.88，年增率達2.16%，年增率創下27年以來新高， CPI年增率上修到2.5%，物價飆升，生活壓力大，加上平均地權條例新制實施，預售屋轉售受限，因此「平均地權」與「利率和物價雙漲」成為民眾最關心的兩大房市新聞，並使「漲」成為購屋族最有感的關鍵字。有關2023年台灣房市十大關鍵字票選排行榜比較，可參閱表1的說明。
表1 2023年台灣房市十大關鍵字票選排行榜比較表
資料來源﹕1.台灣房屋集團趨勢中心；2.作者整理。
3.網路訪問調查時間為2023年11月3日至28日。
3.2023年房市十大新聞
政府為了壓制國內房價的不當高漲，於2023 年7 月1 日通過平均地權條例修正案並正式實施，修正案的宗旨是打擊房市投機，杜絕炒作，引導房地產市場正常發展，修正內容包括五大項目，即限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約、轉售及私法人購屋許可制；並且明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能，亦是抑制國內房價及房屋需求的最主要因素，影響房市變化甚大。
根據台灣房屋集團趨勢中心網路票選新聞，2023年，在國內的十大房市新聞中，以「平均地權條例上路 預售屋禁換約轉售」最有感，其占比超過四成(45.5%)，是預售屋禁止換約為房市十大新聞第一的主要原因；其次是「新青安房貸購屋利率1.775%起」，以及「央行五度升息 房貸利率突破2%大關」，成為2023年前三大房市的重要新聞，故知房市變化主要是受到政府房市政策的影響。有關2023年台灣房市十大新聞票選排行榜可參閱表2的說明。
表2. 2023年台灣房市十大新聞票選排行比較表
資料來源﹕1.台灣房屋集團趨勢中心；2.作者整理。
3.網路訪問調查時間為2023年11月3日至28日。
4.通勤月票是指交通部推出的「TPASS行政院通勤月票」，其中，TPASS取自Taiwan (台灣)、Transport (交通運輸）、共好(Together)、Tour (行遊) 與Trust (信賴）等英文字首的「T」，於2023年7月正式上線，第一階段涵蓋北中南三大生活圈月票，包括基北北桃、中彰投苗、南高屏等方案。
4.央行信用管制影響房市
在過去三年中，政府為了抑制國內房價的不當高漲，除了行政院頒定各種打房政策之外，中央銀行亦以金融管制方式來達到房市交投不當活絡的方式，而在過去的五波打房政策中，從2020年12月第一波至2023年6月15日的第五波信用管制中，確實對國內房市產生抑制作用，亦是國內房由熱轉冷的重要因素，有關中央銀行第一至第五波房市選擇性信用管制內容比較，可參閱表3的說明。
表3 中央銀行第一至第五波房市選擇性信用管制內容比較表
資料來源﹕1.中央銀行；2永慶房屋；3作者整理
5.房屋移轉棟數下降
在房市交易中，房屋移轉棟數的變化可視為房市活絡與否的重要指標，2023年下半年的房市中，因為受到《平均地權條例》修正並禁止預售屋轉讓、私法人購屋採許可制，以及設檢舉獎金等因素影響，讓2023年上半年房市移轉棟數減少約二成。
若進一步觀察，2023年1至12月，在國內六大都會區建物買賣移轉棟數中，六都整體交易量合計為236363棟，與2022年同期的243633棟數比較年減2.98%，其中，以桃園市年減7.35%最多，台北市與台中市年減率分別為6.56%與5.92%，下降幅度為第二及第三名，而以新北市年減0.29%為最小。而台南市則是六都中唯一買賣移轉棟數增加的都會區，其年增率達8.07%。至於未來房市走勢，由於預售或成屋市場是「供給大於需求」，買氣不佳，房價呈現緩跌，但若總統政見成為事實，則2024年的「低首付」或「零首付」產品應會重現市場，唯2023全年交易量縮約3%，值得投資人注意，有關台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟, %
資料來源：1.六都地政局；2.永慶房屋 3.作者估算整理。
5.新青安專案是引發國內房價再上漲的主要因素
2023年上半年，國內房市的交易量下降，交投不佳，唯房價並未明顯下降，主要因大選的房市政策所帶來的影響，緣於執政者為拉抬選情，在大選前五個月推出房市利多政策，而以2023年8月1日，正式推動「新青年安心成家購屋優惠貸款」升級方案，針對貸款額度、利息補貼、貸款年限、寬限期進行調整，擴大補助金額，吸引許多年青人加入購屋的行列，特別是首購族趁此有利時機而大舉進駐，在剛性需求的大幅度增加下，促使本是低迷不佳的房市再起波灡，並使得政府打房政策效果失效，國內房市價量由平疲再轉趨上揚，亦是執政黨為了大選而讓國內房價再起波瀾的主要原因。
三.2024年的房市展望
一般而言，影響房市變化的因素很多，未來一年房市的變化及展望可分為下列幾個部分來說明。
1.經濟成長率表現不佳
全球經濟受到各國緊縮政策影響，已開發國家的經濟成長率明顯放緩，亦即2023年的經濟成長率普遍偏低；根據國際貨幣基金(IMF)的預測，2023年全球經濟成長率為2.7%，是金融危機與疫情衝擊之外，2001年以來最低迷的一年。若以最近兩年的資料來觀察，則東協五國、中國、臺灣、美國、歐元區等經濟區的經濟成長率來觀察，便可發現除了中國的經濟成長率為正成長之外(1.2%)，其餘各經濟體的經濟成長率均為下降走勢，而經濟成長率的下降，直接或間接影響房市未來的變化。有關全球經濟成長率預測值變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全球經濟成長率預測值變動比較表 單位﹕%
資料來源﹕1.國際貨幣基金 2.作者整理。
說明﹕
1.東協五國是指印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國，其於1967年簽署「曼谷宣言」，創建東協。
2.歐元區是指27個歐洲聯盟成員國，其中的20個國家組成之貨幣同盟。這些國家採用歐元為其通用貨幣和唯一法償。其他7個歐盟成員國使用自己的貨幣。
2.採購經理人指數下降
採購經理人是指企業中負責支付原料或產品採購金額的最高層級負責人，通常由採購相關部門（採購、資材、供應鏈管理等）經理級以上高階主管填寫問卷，少數則由財務相關部門高階人員填寫。因此，採購經理人指數(Purchasing Managers Index, PMI)係每月對受訪企業的採購經理人進行調查，並依調查結果編製成指數，為一綜合性指標。
採購經理人指數介於0%-100%之間，若高於50%，表示製造業或非製造業景氣正處於擴張期(Expansion)，若低於50%，表示處於緊縮期(Contraction)。而由PMI的變動情形，便可發現台灣的製造業景氣持續隆溫，其2022年的PMI跌幅遠比日本、美國、韓國、中國、歐元區為高，上半年，台灣的PMI仍處於景氣擴張期(PMI>50)，但6月以後每況愈下，不僅比其他先進國家為低，且其降幅亦為最大，顯示當前國內的經濟發展不如預期。
2023年，台灣製造業採購經理人指數經季節調整後已連續9個月緊縮，若以2023年11月的台灣PMI為例，便可發現國內三大產業均為PMI緊縮情形，各產業依緊縮速度排序為電力暨機械設備產業（43.7%）、電子暨光學產業（44.3%）與基礎原物料產業（46.3%）。另外，食品暨紡織產業（53.0%）、化學暨生技醫療產業（51.7%）與交通工具產業（51.7%）的PMI雖屬擴張，唯其與緊縮期的差距不大，顯示當前國內的經濟景氣不甚樂觀。另外，隨著各國製造業採購經理人指數趨向收縮，以及製造業開始去庫存化，種種跡象都顯示前景不佳。
3.「侯康貸購屋」與「新青安購屋」
一般而言，在不考量購屋人的還貸能力條件下，侯友宜的「侯康貸」購屋專案之青年購屋政策相較於賴清德所提出的「新青安專案」具有更多的誘因，且有更大的吸引力，因為「侯康」購屋專案是直接將貸款額度拉高到1500萬元，並且提出全額貸款及免頭期款的利多，加上購屋人較所關心的利息問題是由政府補貼，如前5年利息補貼0.5％，後5年利息由公股銀行減少0.125％，並有5年寬限期，這種1500萬全額貸買房的「侯康貸購屋」專案，可視為是賴清德「新青安購屋」專案的進階版。
4.青年購屋貸款政策的邏輯爭議
在台灣的政經結構體系下，房市問題不是經濟問題，而是國安問題，因此，在大選過程中，各黨總統候選人提出其更好的房市政見無可厚非，唯應更符合人民的需求，「侯康貸購屋」專案既是「新青安購屋」專案的進階版，理應更周全，且更符合年青人的需求，唯執政黨在自認其房市政見高明的同時，另方面卻又提出在野黨的相關政見必須更為周全，而非亂開支票，因為購屋後必須考量購屋人的還款能力，讓青年族群住者有其屋之外，也能兼顧生活品質，做好良善的財務規劃，否則將適得其反，讓青年背負更大的壓力與風險。
整體而言，政策的推動有賴於決策者本身的意志，國父曾言「若吾心信其可行，則移山填海之難，亦有成功之日；吾心信其不可行，雖反掌折枝之易，亦無收效之期其認為可行」，在此情兄下，若執政黨的房市政見是可行的，為何在野黨的進階房市政見就不可行?這樣的批判是否得宜，實值得國人深思。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2024年元月，是臺灣大選月份，由於總統的房市政策對房市的後續發展影響甚大，宜對過去一年的房市變化加以分析，並對未來一年的房市變化加以說明。
2.受到美國QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹問題，台灣的房價、房租、物原料，以及各種商品幾乎都上漲，如2023年房市代表字為「漲」，房市十大新聞亦以房價、利率、政策、央行信用管制影響房市，以及房屋移轉棟數下降等有關。
3.影響未來一年房市的變化及展望因素包括.經濟成長率表現不佳、採購經理人指數下降、房市低利率環境大抵不變、總統大選為影響房市變化的主要變數、「侯康貸購屋」與「新青安購屋」，以及青年購屋貸款政策的邏輯爭議等。
4.2024年正逢總統大選年，由於總統房市政策影響房市變化，投資人除需瞭解總統候選人的房市政策內容之外，也應瞭解政策的可行性，並慎選對台灣經濟發展及房市發展有前瞻性的總統候選人。
參考文獻
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2024年是總統大選年，亦是國內房市價量變化較大的一年，主要因受到美國再三實施QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹問題，台灣的房價、房租、物原料，以及各種商品幾乎都往上調漲，如2023年房市代表字為「漲」，而房市十大新聞中，包括央行信用管制影響房市，以及房屋移轉棟數下降…等，大多與通膨有關。另外，影響未來一年房市的變化及展望因素包括經濟成長率表現不佳、採購經理人指數下降、房市低利率環境、總統大選影響房市變化、「侯康貸購屋」與「新青安購屋」比較，以及青年購屋貸款政策的邏輯爭議等。由於總統房市政策影響房市變化，雖然房市政策在選後大多不易落實，但執政者的房市政策卻足以影響房市的變化，一如執政者在大選前五個月所推出的「新青安專案」，不僅摧毀了長久以來的打房效果，也使得在房市交易量下跌與房價平疲之際，卻又因房市政策的改變而使得房價轉折上揚的情形，國人除需瞭解總統候選人的房市政策內容之外，也應瞭解政策的可行性，並慎選對台灣經濟發展及房市發展有前瞻性的總統候選人。
一、前言
2024年是總統大選年，而總統的房市政策是影響房市變化的重要因素，當此之際，朝野總統候選人都爭相提出有利於國人購屋的房市政策，由於青年選票足以左右大選結果，因此，總統候選人的房市政策特別著重於青年的剛性需求者，在勝選考量下，執政者在大選的半年前，就已開始規劃如何吸引青年選票的房市政策，因而有「新青安專案」的產生，其低利率、高貸款、延房款期限等的優惠措施，引發不少青年購屋者的進駐，並使得政府長久以來的打房政策效果毁於一旦，也是在國內房市交投不佳之際，房地產交易量逐漸下挫之時，國內房價卻仍得以居高不下的原因。
爾後，國民黨提出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」，以示有別於民黨的「青年安心成家購屋優惠貸款」，而民眾黨則提出「實價課稅」、「實坪制」、「實際居住免稅」的「三實政策」，雖然三黨的房市政策各有不同，其對購屋者的利蔽得失亦有差異，但厚待青年購屋的政策涵義則無太大的區別，在在說明大選的房市政策仍以獲取選票為主要考量。
依過去大選的經驗，總統的房市政策固然重要，但有些陳義過高的房市政策可能難以推動，觀之執政黨昔年信誓旦旦的「房市三箭」，以及台北市政府積極推動的「居住正義」，即使已進化到居住正義3.0，唯幾乎都是空口白話，僅有執政者基於選舉考量所推出的房市政策，才是有影響力的政策，而這也是為何執政者的「新青安專案」會引發眾多首購族進駐的原因，也是政府打房政策會由有效轉為無效，以及當前房價會從平疲走勢再轉變為持續上升的主要原因。
二. 2023年的房市回顧
為瞭解2024年總統大選前的房市行情變動，可分為下列幾個部分來說明。
1. 通膨影響房市
2008年，在歷經金融海嘯後，由於美國聯邦利率趨近於零，已無法以傳統貨幣政策改善經濟問題，美國聯準會開始推出貨幣量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策，從2008年的QE1到2020年的QE4(無上限QE)，促使物價持續上升，受到美國QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹的問題，台灣是國際經濟的一環，自然亦會受到通貨膨脹的困擾，2023年6月，在台灣的消費者物價指數(CPI)的變化中，就已連續22個月超過2%的通膨警戒線，而根據行政院主計處所發布的物價指數，2023年全年CPI上漲2.5％，創下15年來次高紀錄，並己接近潛進性通膨(3%)，唯在同段時間內，國人的薪資趕不上物價，且各種商品幾乎都跟著上漲，房價亦如是。
2.2023年房市代表字為「漲」
在房市方面，根據台灣房屋網路所做的調查，2023年的房市代表字是「漲」，約有半數國人認同(47%)，而房價利率雙漲，則是2023年影響民眾最重要的大事。若與過去的房市變化相比，則2022年的房市代表字是「升」，從代表字可以看出，自2019年以降，台灣的房市一直是呈向上走勢。
在利率方面，歷經2022年的升息波段，2023年的房貸利率正式破2%，此外，2023年居住類指數為新高的104.35，其中，年增率連續2年超過2%，其中房租指數2023為103.88，年增率達2.16%，年增率創下27年以來新高， CPI年增率上修到2.5%，物價飆升，生活壓力大，加上平均地權條例新制實施，預售屋轉售受限，因此「平均地權」與「利率和物價雙漲」成為民眾最關心的兩大房市新聞，並使「漲」成為購屋族最有感的關鍵字。有關2023年台灣房市十大關鍵字票選排行榜比較，可參閱表1的說明。
表1 2023年台灣房市十大關鍵字票選排行榜比較表
| 排名 | 代表字 | 原因說明 | 占比 | 備註 |
| 01 | 漲 | 通膨物價連續上升，房價利率全上漲 | 46.8 | 與2021年相同 |
| 02 | 打 | 政府連續打房，房價仍持續上升 | 37.0 | |
| 03 | 青 | 新青年安心貸款，吸引首購族買房 | 24.3 | 帶動房價再上揚 |
| 04 | 憂 | 建商憂心賣不掉，買方憂心買不起 | 23.0 | |
| 05 | 緩 | 經濟景氣發展緩，房市氣同時放緩 | 21.3 | |
| 06 | 禁 | 平均地權條例修，禁投機客換約轉售 | 15.3 | |
| 07 | 蝸 | 租售價格皆走揚，小宅蝸居成趨勢 | 14.9 | 以三低房為主流 |
| 08 | 停 | 大選打房呈觀望，買家購屋亦暫停 | 14.0 | |
| 09 | 跌 | 短線投資客縮手，預售屋量跌價修 | 10.6 | |
| 10 | 小 | 小家庭多買小宅，危老多為小基地 | 9.8 |
3.網路訪問調查時間為2023年11月3日至28日。
3.2023年房市十大新聞
政府為了壓制國內房價的不當高漲，於2023 年7 月1 日通過平均地權條例修正案並正式實施，修正案的宗旨是打擊房市投機，杜絕炒作，引導房地產市場正常發展，修正內容包括五大項目，即限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約、轉售及私法人購屋許可制；並且明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能，亦是抑制國內房價及房屋需求的最主要因素，影響房市變化甚大。
根據台灣房屋集團趨勢中心網路票選新聞，2023年，在國內的十大房市新聞中，以「平均地權條例上路 預售屋禁換約轉售」最有感，其占比超過四成(45.5%)，是預售屋禁止換約為房市十大新聞第一的主要原因；其次是「新青安房貸購屋利率1.775%起」，以及「央行五度升息 房貸利率突破2%大關」，成為2023年前三大房市的重要新聞，故知房市變化主要是受到政府房市政策的影響。有關2023年台灣房市十大新聞票選排行榜可參閱表2的說明。
表2. 2023年台灣房市十大新聞票選排行比較表
| 排名 | 房市十大新聞 | 占比(%) | 備註 |
| 01 | 平均地權條例上路，預售屋禁換約轉售 | 45.5 | 房價受壓抑 |
| 02 | 新青安房貸，購屋利率1.775%起 | 39.6 | 房價再高漲 |
| 03 | 央行五度升息，房貸利率突破2% | 26.8 | |
| 04 | 基泰大直民宅塌陷，走公辦都更 | 26.0 | |
| 05 | 蛋價電價齊揚，9月CPI創八個月新高 | 23.8 | |
| 06 | 工料雙漲，政府打炒房，爛尾樓湧現 | 17.9 | |
| 07 | 台積電棄桃園龍漂潭1.4奈米廠傳落腳中科 | 17.0 | |
| 08 | 囤房稅2.0擬全國歸戶，稅率上限提至4.8% | 13.6 | |
| 09 | 第五波信用管制，特定區第二戶限貨7成 | 13.2 | |
| 10 | TPASS通勤月票7月上路，機捷旅運量增 | 12.8 | 重要而忽略 |
3.網路訪問調查時間為2023年11月3日至28日。
4.通勤月票是指交通部推出的「TPASS行政院通勤月票」，其中，TPASS取自Taiwan (台灣)、Transport (交通運輸）、共好(Together)、Tour (行遊) 與Trust (信賴）等英文字首的「T」，於2023年7月正式上線，第一階段涵蓋北中南三大生活圈月票，包括基北北桃、中彰投苗、南高屏等方案。
4.央行信用管制影響房市
在過去三年中，政府為了抑制國內房價的不當高漲，除了行政院頒定各種打房政策之外，中央銀行亦以金融管制方式來達到房市交投不當活絡的方式，而在過去的五波打房政策中，從2020年12月第一波至2023年6月15日的第五波信用管制中，確實對國內房市產生抑制作用，亦是國內房由熱轉冷的重要因素，有關中央銀行第一至第五波房市選擇性信用管制內容比較，可參閱表3的說明。
表3 中央銀行第一至第五波房市選擇性信用管制內容比較表
| 管制對象 | 住宅項目 | 第一波2020.12.07 | 第二波2021.0318 | 第三波2022.09.22 | 第四波2022.12.15 | 第五波2023.06.15 |
| 自然人 |
一般 住宅 |
1第3戶以上最高貸款成數6成 2.無寬限期 |
1第3戶以上最高貸款成數5.5成 2第4戶以上最高貸款成數5成. |
1.特定地區﹕七都 2.第2戶無寬限期 |
1第3戶以上最高貸款成數4成 |
1.特定地區﹕七都 2.第2戶最高貸款成數7成 |
| 自然人 |
高價 住宅 |
1第4戶以上最高貸款成數4成 2.最高貸款成數5.5成. |
1最高貸款成數4成 |
5.房屋移轉棟數下降
在房市交易中，房屋移轉棟數的變化可視為房市活絡與否的重要指標，2023年下半年的房市中，因為受到《平均地權條例》修正並禁止預售屋轉讓、私法人購屋採許可制，以及設檢舉獎金等因素影響，讓2023年上半年房市移轉棟數減少約二成。
若進一步觀察，2023年1至12月，在國內六大都會區建物買賣移轉棟數中，六都整體交易量合計為236363棟，與2022年同期的243633棟數比較年減2.98%，其中，以桃園市年減7.35%最多，台北市與台中市年減率分別為6.56%與5.92%，下降幅度為第二及第三名，而以新北市年減0.29%為最小。而台南市則是六都中唯一買賣移轉棟數增加的都會區，其年增率達8.07%。至於未來房市走勢，由於預售或成屋市場是「供給大於需求」，買氣不佳，房價呈現緩跌，但若總統政見成為事實，則2024年的「低首付」或「零首付」產品應會重現市場，唯2023全年交易量縮約3%，值得投資人注意，有關台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟, %
| 六都 | 2023 | 2022 | 2023.12 | 2023.11 | 2023.12 | 年變 | 上月比較 | 去年同月 |
| 台北市 | 26735 | 28611 | 2380 | 2441 | 2117 | -6.56 | -2.50 | 12.42 |
| 新北市 | 60009 | 60184 | 5828 | 6042 | 4988 | -0.29 | -3.54 | 16.84 |
| 桃園市 | 40706 | 43935 | 3900 | 3931 | 3938 | -7.35 | -0.79 | -0.96 |
| 台中市 | 47693 | 50695 | 5699 | 4299 | 4924 | -5.92 | 32.57 | 15.74 |
| 台南市 | 24954 | 23091 | 2398 | 3204 | 1749 | 8.07 | -25.26 | 37.11 |
| 高雄市 | 36266 | 37117 | 3546 | 3502 | 2761 | -2.29 | 1.26 | 28.43 |
| 合計 | 236363 | 243633 | 23751 | 23419 | 20477 | -2.98 | 1.42 | 15.99 |
|
|
||||||||
| 年度 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
| 六都計 | 236363 | 243633 | 267665 | 250175 | 232031 | 212172 | 203853 | 245396 |
| 變動率 | -2.98 | -8.98 | 6.99 | 7.82 | 9.36 | 4.08 | -16.93 | - |
5.新青安專案是引發國內房價再上漲的主要因素
2023年上半年，國內房市的交易量下降，交投不佳，唯房價並未明顯下降，主要因大選的房市政策所帶來的影響，緣於執政者為拉抬選情，在大選前五個月推出房市利多政策，而以2023年8月1日，正式推動「新青年安心成家購屋優惠貸款」升級方案，針對貸款額度、利息補貼、貸款年限、寬限期進行調整，擴大補助金額，吸引許多年青人加入購屋的行列，特別是首購族趁此有利時機而大舉進駐，在剛性需求的大幅度增加下，促使本是低迷不佳的房市再起波灡，並使得政府打房政策效果失效，國內房市價量由平疲再轉趨上揚，亦是執政黨為了大選而讓國內房價再起波瀾的主要原因。
三.2024年的房市展望
一般而言，影響房市變化的因素很多，未來一年房市的變化及展望可分為下列幾個部分來說明。
1.經濟成長率表現不佳
全球經濟受到各國緊縮政策影響，已開發國家的經濟成長率明顯放緩，亦即2023年的經濟成長率普遍偏低；根據國際貨幣基金(IMF)的預測，2023年全球經濟成長率為2.7%，是金融危機與疫情衝擊之外，2001年以來最低迷的一年。若以最近兩年的資料來觀察，則東協五國、中國、臺灣、美國、歐元區等經濟區的經濟成長率來觀察，便可發現除了中國的經濟成長率為正成長之外(1.2%)，其餘各經濟體的經濟成長率均為下降走勢，而經濟成長率的下降，直接或間接影響房市未來的變化。有關全球經濟成長率預測值變動比較，可參閱表5的說明。
表5 全球經濟成長率預測值變動比較表 單位﹕%
| 國家別 | 東協五國 | 中國 | 臺灣 | 美國 | 歐元區 |
| 2022 | 5.3 | 3.2 | 3.3 | 1.6 | 3.2 |
| 2023 | 4.9 | 4.4 | 2.8 | 1.0 | 0.7 |
| 變動比 | -0.4 | 1.2 | -0.5 | -0.6 | -2.5 |
| 相對比 | 0.9245 | 1.3750 | 0.8485 | 0.6250 | 0.2188 |
說明﹕
1.東協五國是指印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國，其於1967年簽署「曼谷宣言」，創建東協。
2.歐元區是指27個歐洲聯盟成員國，其中的20個國家組成之貨幣同盟。這些國家採用歐元為其通用貨幣和唯一法償。其他7個歐盟成員國使用自己的貨幣。
2.採購經理人指數下降
採購經理人是指企業中負責支付原料或產品採購金額的最高層級負責人，通常由採購相關部門（採購、資材、供應鏈管理等）經理級以上高階主管填寫問卷，少數則由財務相關部門高階人員填寫。因此，採購經理人指數(Purchasing Managers Index, PMI)係每月對受訪企業的採購經理人進行調查，並依調查結果編製成指數，為一綜合性指標。
採購經理人指數介於0%-100%之間，若高於50%，表示製造業或非製造業景氣正處於擴張期(Expansion)，若低於50%，表示處於緊縮期(Contraction)。而由PMI的變動情形，便可發現台灣的製造業景氣持續隆溫，其2022年的PMI跌幅遠比日本、美國、韓國、中國、歐元區為高，上半年，台灣的PMI仍處於景氣擴張期(PMI>50)，但6月以後每況愈下，不僅比其他先進國家為低，且其降幅亦為最大，顯示當前國內的經濟發展不如預期。
2023年，台灣製造業採購經理人指數經季節調整後已連續9個月緊縮，若以2023年11月的台灣PMI為例，便可發現國內三大產業均為PMI緊縮情形，各產業依緊縮速度排序為電力暨機械設備產業（43.7%）、電子暨光學產業（44.3%）與基礎原物料產業（46.3%）。另外，食品暨紡織產業（53.0%）、化學暨生技醫療產業（51.7%）與交通工具產業（51.7%）的PMI雖屬擴張，唯其與緊縮期的差距不大，顯示當前國內的經濟景氣不甚樂觀。另外，隨著各國製造業採購經理人指數趨向收縮，以及製造業開始去庫存化，種種跡象都顯示前景不佳。
3.「侯康貸購屋」與「新青安購屋」
一般而言，在不考量購屋人的還貸能力條件下，侯友宜的「侯康貸」購屋專案之青年購屋政策相較於賴清德所提出的「新青安專案」具有更多的誘因，且有更大的吸引力，因為「侯康」購屋專案是直接將貸款額度拉高到1500萬元，並且提出全額貸款及免頭期款的利多，加上購屋人較所關心的利息問題是由政府補貼，如前5年利息補貼0.5％，後5年利息由公股銀行減少0.125％，並有5年寬限期，這種1500萬全額貸買房的「侯康貸購屋」專案，可視為是賴清德「新青安購屋」專案的進階版。
4.青年購屋貸款政策的邏輯爭議
在台灣的政經結構體系下，房市問題不是經濟問題，而是國安問題，因此，在大選過程中，各黨總統候選人提出其更好的房市政見無可厚非，唯應更符合人民的需求，「侯康貸購屋」專案既是「新青安購屋」專案的進階版，理應更周全，且更符合年青人的需求，唯執政黨在自認其房市政見高明的同時，另方面卻又提出在野黨的相關政見必須更為周全，而非亂開支票，因為購屋後必須考量購屋人的還款能力，讓青年族群住者有其屋之外，也能兼顧生活品質，做好良善的財務規劃，否則將適得其反，讓青年背負更大的壓力與風險。
整體而言，政策的推動有賴於決策者本身的意志，國父曾言「若吾心信其可行，則移山填海之難，亦有成功之日；吾心信其不可行，雖反掌折枝之易，亦無收效之期其認為可行」，在此情兄下，若執政黨的房市政見是可行的，為何在野黨的進階房市政見就不可行?這樣的批判是否得宜，實值得國人深思。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2024年元月，是臺灣大選月份，由於總統的房市政策對房市的後續發展影響甚大，宜對過去一年的房市變化加以分析，並對未來一年的房市變化加以說明。
2.受到美國QE政策後的影響，世界各主要國家幾乎都面臨通貨膨脹問題，台灣的房價、房租、物原料，以及各種商品幾乎都上漲，如2023年房市代表字為「漲」，房市十大新聞亦以房價、利率、政策、央行信用管制影響房市，以及房屋移轉棟數下降等有關。
3.影響未來一年房市的變化及展望因素包括.經濟成長率表現不佳、採購經理人指數下降、房市低利率環境大抵不變、總統大選為影響房市變化的主要變數、「侯康貸購屋」與「新青安購屋」，以及青年購屋貸款政策的邏輯爭議等。
4.2024年正逢總統大選年，由於總統房市政策影響房市變化，投資人除需瞭解總統候選人的房市政策內容之外，也應瞭解政策的可行性，並慎選對台灣經濟發展及房市發展有前瞻性的總統候選人。
參考文獻
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