摘要
2020年12月後，央行連續七度祭出房市信用管制措施，貸款成數及金額縮減，影響房市去化，唯抑低過熱的房市變化亦逐漸見其效，如交易量價降溫、全體銀行不動產貸款年增率減緩等，並使國內房市由賣方轉為買方市場，亦可視為當前國內房市交投沈寂的縮影。爾後在央行連續打房政策以及川普政府的對等關稅之衝擊下，國內房市交投價量具挫，且房市有逐漸走低的趨勢。2025年5月，輝達公司宣布總部進駐北士科，不僅為區域房市帶來強力支撐，更為國內不甚景氣的房地產市場帶來一股交投活絡的熱潮，主要因輝達公司為全球最有價值的公司之一，因此，其台灣總部進入北士科以後，因為輝達效應所帶動的商機，預估將帶動周邊建案的新行情，同時也讓台北市三大科學園區及距離北士科較近的周邊房價變化再受關注。
一.前言
2025年5月，在央行連續七次的打房政策以後，加上川普政府的對等關稅之衝擊下，國內房市交投不佳，價量具挫，且對房市的價量變化已在政府的控管下逐漸形成相對合理走勢，唯因不動產貸款餘額續創新高，以及銀行資源仍過度集中於不動產部門，對國內房市的長遠發展相對不利，亦可說明當前國內房市變動的縮影。
另外，由於影響房地產變動的因素極多，其關聯性亦相對複雜，除了國內政府打房政策的後續影響之外，國際經濟情勢如川普的對等關稅、新台幣的升值、輝達總部的進駐北士科等，都是影響國內房市變化的重要因素。
整體而言，當前國內房市是處於量縮價跌的態勢，而輝達效應則是注入國內內房市活水的重要動力。
二.國內房市的輝達效應
2024年下半年以前，在新青安專案的拉抬下，全台房價大漲，唯央行的第七波信用管制政策讓房市呈現走低情形；2025年5月，輝達公司宣布總部設點北士科，不僅為區域房市帶來強力支撐，更為國內不甚景氣的房地產市場帶來一股交投活絡的熱潮，可視為是國內房市的輝達效應(NVIDIA Effect)。
1993年4月，由Jensen Huang(黃仁勳)、Chris Malachowsky 和Curtis Priem共同創立輝達(NVIDIA)，並由黃仁勳擔任CEO，也是共同創辦人，其是一家以設計和銷售圖形處理器為主的無廠半導體公司(fabless company)。自創立以來，NVIDIA 推出了多種晶片產品，包括GPU、CPU 和主機板晶片組。NVIDIA 的GeForce 系列GPU 是其最廣為人知的產品線，涵蓋從入門到頂級的圖形處理器。總部設在加利福尼亞州的聖塔克拉拉，位於矽谷的中心位置。
1999年，輝達(NVIDIA)公司在美國那斯達克掛牌上市，2024年，輝達已成為全球最有價值的公司之一，其市值3.5兆美元，是繼蘋果後第二家市值突破3.5兆的公司，股價漲幅超過300倍，不論是投資人或相關企業經營者，對未來輝達公司的發展都充滿信心，2025年，有超過 400 萬的開發人員創建數以千計的加速運算應用程式，更有超過40,000 家公司使用 NVIDIA AI 技術；此外，全球有大約 15,000家新創公司在 NVIDIA Inception 計畫中成長茁壯，是當前國際上極為知名的產業，故輝達公司的設置地點廣受各界注意。2025年5月，執行長黃仁勳公布台灣總部落腳北士科以後，在輝達效應的驅使下，預估將帶動周邊建商新行情，更有機會成為企業主籌設新址的首選。國內各界亦看好輝達的北士科設廠將會帶動房價成長，預估在2025年便有機會讓北士科周邊房價單坪上看120萬元甚或以上的價位，唯若要超越南軟、內科的房價上限，在短期間內可能仍難以達成目標。
2025年，輝達宣布在北士科設立台灣總部以後，預期將會帶動高科技人才與上下游企業進駐，房市與商辦需求可望同步升溫，並將加速社子島等周邊區域發展，亦可能推動附近的芝山、士林、北投、石牌等老社區進行都市更新整合，可視為是台灣房市的輝達效應(NVIDIAEffect)之延展。
三.台北三大科學園區的房市變化
輝達(NVIDIA)公司以其國際知名廠商，以及市值唯二超過3.5兆美元的高知名度進駐台北，並於北士科設廠，也使得台北市的科學園區周邊房價變化再受關注，為便於比較分析，茲將台北市的三大科學園區的房價變化說明如下述。
(一).南港軟體產業園區(南軟)
南港軟體產業園區(南軟)是位於臺北市南港區的知識型產業園區，該園區產業主要是以軟體IC設計、數位創意、生物科技，以及文化創意等知識密集型產業為主，允許支援性服務產業進駐，藉以完備園區生活機能，並保留引進新興產業的彈性，以增加產業競爭力。
事實上，「南港軟體工業園區」是由經濟部產業園區管理局主導，台北市政府支持協辦的國家級重大建設。主要設置目的在建立我國發展資訊軟體及知識密集產業之國際形象，提供最完善、先進之軟體發展環境。目前在南港軟體園區的知名公司有中磊電子、台灣東洋藥品工業、飛利浦巨路國際、百佳泰、科懋生物科技、威鋒數位開發…等公司，是一個頗具發展潛力的園區。
對房市而言，政府推動東區門戶計畫，加上接連釋出重大建設利多因素，南港早已擺脫昔日「黑鄉」的刻板印象，轉身為北市最受矚目的房市熱區之一。此外，南港擁有台鐵、高鐵、客運轉運站、捷運板南線、文湖線，以及規劃中的基隆捷運，加上南軟園區、國家生技園區、台北生技園區、南港展覽館、中國信託金融園區、LaLaport等大型建設，吸引了眾多建商進場卡位，並帶動區域房價一路攀升，目前南港新建案的成交單價已在百萬元以上，部分預售案甚至可以達到每坪150萬以上；當地的房市交投亦隨著南軟的擴大而逐漸活絡，如在最近十年中(2015-2024)，其房價的漲幅就超過四成以上(43.32%)。有關台北市南港成屋平均房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台北市南港成屋平均房價變動比較表 單位：萬元/坪； %
| 年代 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 均價 | 57.5 | 52.4 | 50.5 | 51.0 | 55.8 | 57.2 | 60.8 | 69.2 | 66.8 | 69.2 | 75.1 |
| 變動 | 3.65 | -5.15 | -1.86 | 0.49 | 4.83 | 1.33 | 3.66 | 8.37 | -2.36 | 2.38 | 5.90 |
| 排序 | 5 | -1 | -3 | 8 | 3 | 7 | 4 | 1 | -2 | 6 | 2 |
(二).內湖科技園區(內科)
內湖科技園區(內科)是位於台北市內湖區西側的知識型工業園區，乃臺灣第一座由民間投資及政府放寬產業進駐而發展出來的科學園區，自二千年後開始活躍。內湖科技園區原名為「內湖輕工業區」，自民國58年即劃定該區域，面積原為128.9 公頃，惟當時並未使用開發。主要因內湖區最早是以農業、磚瓦業，以及煤礦業為主的傳統產業地區，民國七O年代時，住宅區內散布著許多違法小型工廠，不僅缺少規劃，零散分布，且生產過程中所帶來的污染性極大，影響居民生活品質甚巨。然而，在企業主與政府的規劃下，內湖科技園區(内科)在臺北市政府最原始的規劃中只是個輕工業區，卻因擁有便捷的交通網絡和臺北都會區的優質人力等條件，很快地吸引了高科技產業的注意，同時也讓國内外大廠的進駐，更讓原本的輕工業區，成功轉型為科技園區。
在「內科」典型的群聚效應帶動下，影響臺灣高科技產業的前100大企業都已進駐內湖科技園區，包括明碁、光寶、仁寶、普立爾、華邦、精業、大眾、致伸等知名公司等，都將總公司的全球運籌總部設在內湖六期，知識經濟的新生態已然成形。當前的內湖科技園區的範圍面積有149.72公頃，包含堤頂大道東側，內湖路一段，港墘路，瑞光路全程，至南到民權東路，當地的房地產行情亦是水漲船高，在最近十年中(2015-2024)，其房價的漲幅超過二成以上(26.01%)。有關台北市內湖成屋平均房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市內湖成屋平均房價變動比較表 單位：萬元/坪； %
| 年代 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 均價 | 54.1 | 54.2 | 51.8 | 51.3 | 53.2 | 56.2 | 58.8 | 58.6 | 61.6 | 63.6 | 68.3 |
| 變動 | 2.80 | 0.05 | -2.44 | -0.50 | 1.93 | 2.99 | 2.61 | -0.21 | 3.01 | 2.00 | 4.75 |
| 排序 | 4 | 7 | -1 | -2 | 7 | 3 | 5 | -3 | 2 | 6 | 1 |
(三).北投士林科技園區(北士科)
北投士林科技園區(北士科，Beitou Shilin Technology Park，BSTP），是位於臺北市北投區南側洲美地區一帶的產業園區，唯北投士林科技園區雖距離士林芝山一帶最近，實則整個區域均位於北投區內。園區範圍主要分為兩部分，東側（軟橋段）由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，內有中正高中、文林國小等學校。西側（新洲美段）則為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路，全區包含25公頃的科技產業專用區設於福國路、承德路口附近。園區土地中市有地共9.76公頃，其餘皆為私有地，唯已於2009年1月5日公告實施區段徵收。
另外，北投士林園區占地約94.38公頃，座落於北投區與士林區交界，與兒童新樂園、科教館、天文館等學術地標接壤。鄰近有數座醫院、新光醫院、國立陽明交通大學、臺北榮民總醫院、國立臺北護理健康大學等地標，因此以「智慧健康產業」為主軸發展，被台北市視為是市內下一個新興產業發展區域。
根據實價登錄資料統計，在台北市的三大產業園區中，其房價均呈逐年上升之走勢，若以最近兩年的預售屋單價變化來做觀察，並以2024年為例，便可發現三個園區的房地產價位中，以南港經貿園區的126萬元最貴，年漲幅17%，其次為內科的121.8萬，年漲幅10.7%；而北士科的均價為111萬元，不僅是台北市房價相對較低的產業園區，2023年更呈微幅下降，房價下降1.2%，是首都唯一價跌的產業園區。唯輝達公司宣布以北士科設廠後，短期內每坪價格有機會上看120萬元，相關的公司如電子和醫院等預計會在附近設立據點，且企業未來招募員工，平均年薪預期會相對較高，將會帶動附近的商家、餐飲、不動產等行業，唯若要在短期內超越南港、內湖等房市價位，以當前房市動能，可能相對不易，但估計未來5到10年房價趨勢是大漲小回的走勢。
最近十年中(2015-2024)中，其房價的漲幅超過二成以上(24.44%)。有關台北市士林成屋平均房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台北市士林成屋平均房價變動比較表 單位：萬元/坪； %
| 年代 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| 均價 | 55.7 | 54.0 | 52.6 | 51.0 | 52.8 | 51.3 | 64.0 | 59.0 | 63.7 | 63.1 | 67.2 |
| 變動 | 2.81 | -1.71 | -1.39 | -1.62 | 1.74 | -1.46 | 12.70 | -5.02 | 4.76 | -0.60 | 4.06 |
| 排序 | 4 | -2 | -5 | -3 | 5 | -4 | 1 | -1 | 2 | -6 | 3 |
(四).台北市三大科學園區的房市變化
政府經建政策是將台灣設為科技島，而科技產業是目前台灣經濟產業的重推手，園區周邊的房市也長期被看好，根據實價登錄資料，統計台北市三大產業園區近兩年的預售屋單價，並以2024年的房價為例，便可發現在台北市的三個園區的價位中，以南港經貿園區的每坪126.8萬元為最高，其年成長率超過一成(17.3%)，亦為三個園區中房價最高的園區；另外，內湖與北士科次之，其變動率分別為10.73%與-1.16%，有關台北市三大產業園區預售平均售價變動比較，可參閱表4的說明。
表4 台北市三大產業園區預售屋均價統計比較表 單位：萬元/坪
| 台北市產業園區 | 2023年 | 2024年 | 變動率 | 均價排名 |
| 南港經貿園區(南軟) | 108.1 | 126.8 | 17.30 | 1 |
| 內湖科技園區(內科) | 110.0 | 121.8 | 10.73 | 2 |
| 北投士林科技園區(北士科) | 112.3 | 111.0 | -1.16 | 3 |
說明：1.實價登錄之園區周邊一公里內之預售屋住宅交易平均價。
2.不包含關係人交易及地上權特殊交易案件。
3.統計時間為2025年5月19日。
(五)台北三大園區的房市發展
在國內房市發展過程中，若根據台北三大科學園區的設立時間及發展模式，南港、內湖的開發較早，其與新興開發的北士科相比，新案釋出的供給相對稀少，加上港湖整體機能較成熟，尤其南港近年還有多項重大開發案加持，使預售案更具創價空間，漲幅表現相對較佳。
2022年，北士科園區開始推案後，在2023年的新青安專案之推波助瀾下，房價快速衝上百萬大關，但在邁向推案高峰之際，卻因央行連續推出打房政策，國內房市價量持續走低，加上北士科近期的推案分布有所調整，過去推案集中在靠近既有商圈較近，且房價較高的地段，2024年則有不少新案坐落生活機能仍待培養，但價格相對較低的新洲美一帶，導致2024年北士科的預售屋均價較2023年略為下降，亦是台北三大園區中唯一房市走低的園區。
2025年5月，輝達總部宣布進駐北士科，除地上權開發問題得以解決外，引進的高科技高薪研發人才，以及上下游產業鏈的群聚效應，預估應可帶動北士科周邊的住宅市場，而其因就業增加所帶來的買氣，受惠的雖是社子島的加速都更整合開發，唯其周邊的房地產如芝山、士林、明德、石牌…等(依其與北士科的行車距離而定)之房市水漲船高，目前則以芝山的房價獨占鼇頭，且其未來發展亦受到關注，有關北士科鄰近捷運站房地產交易量價變動比較，可參閱表5的說明。
表5 北士科鄰近捷運站房地產交易量價變動比較表 單位：萬元/坪
| 捷運站 | 行車時間(分) | 平均屋齡(年) | 交易量(件) | 平均單價 | 價排名 |
| 北投 | 9 | 27 | 52 | 77.6 | 7 |
| 奇岩 | 7 | 19 | 61 | 70.3 | 10 |
| 唭哩岸 | 5 | 34 | 67 | 62.5 | 11 |
| 石牌 | 3 | 30 | 85 | 79.9 | 5 |
| 明德 | 2 | 32 | 95 | 78.4 | 6 |
| 芝山 | 0 | 33 | 23 | 83.7 | 4 |
| 士林 | 2 | 39 | 20 | 93.9 | 2 |
| 劍潭 | 4 | 34 | 83 | 70.7 | 9 |
| 圓山 | 6 | 30 | 36 | 73.0 | 8 |
| 民權西路 | 8 | 18 | 117 | 95.4 | 1 |
| 雙連 | 10 | 19 | 21 | 92.3 | 3 |
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.自2020年12月以降，央行已七度祭出房市信用管制措施，房市的合理變化亦逐漸見其效，房市交易降溫、賣方市場轉為買方市場，可視為當前國內房市變動的縮影。
2.2025年5月，輝達公司宣布總部設點北士科，不僅為區域房市帶來強力支撐，更為國內不甚景氣的房地產市場帶來一股交投活絡的熱潮。主要因輝達公司為全球最有價值的公司之一，其台灣總部進駐北士科以後，預估將帶動周邊建案新行情，
3.輝達效應帶動芝山、士林、明德等距離北士科園區相對較近的周邊房價變化再受關注。
4.當前國內房市屬買方市場，基於房價為長期看漲的走勢，建議投資人可以依自己的財力狀況擇時擇地進駐。
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