不動產交易實價登錄制度於8月上路，10月中開放查詢，結果開放第一天查詢就塞爆了內政部網站，顯然民眾非常重視這一個政策。理由很簡單，對很多人來說，買一棟自有住宅可能是一輩子追求的目標，但是由於房價高漲，讓很多人望屋興嘆。現在採行實價登錄以後，這些人就會仔細尋找是否可能會有更合適的房子。尤其是，大家都覺得造成目前房價太高的理由之一，就是建商炒作出來的，在實價登錄以後，真正的交易價格就會顯現出來，到時一定會有一些較低價格的房子出現，現在大家搶著上網，希望能找到真正便宜的房子，所以「實價登錄」應該算是一個可以讓人民有感的政策。

我們認為在實施實價登錄之後，在短期內應該會出現房價下跌的壓力，主要理由包括：第一，由於原先沒有實際交易價格，建商很容易炒作房價，哄抬市場；但是，成交價格卻往往比訂價低一至二成。因此當實際交易價格顯現時，馬上就會出現價格降低的效果。第二，由於實價登錄以後，買方會預期較低的價格，因此在買方縮手且要求降價的情況下，短期內成交價格必然會呈現下降的走勢。至於下跌的幅度當然與原先虛報價格的高低有關；而且也與該地區市場熱絡與否有關。交易熱絡的地區，原先房價就比較容易公開，因此在房價透明之後，也比較不會因為房價透明而下降。但是原先交易較少的，如一些較稀有的豪宅，其原先被哄抬的空間較大，現在降價空間也比較大。這對於未來房價下跌具有指標性的作用。

第三，奢侈稅在二年前開徵，現在已經滿兩年了，未來可能會有比較大量持有超過兩年的房屋進入市場，會進一步造成房價下跌的壓力。再加上實價登錄以後，民眾看到房價在逐漸下跌，進場購屋的意願可能會更低。第四，主計總處預估今年經濟成長率大約只有1.66%，明年預估也只有3.67%左右。在經濟不振的情況下，不動產市場的買氣自然會受到相當的抑制，明年住宅實質有效需求應該也會有限。

因此，在實價登錄以後，短期內房價下跌的可能性會很高。依目前初步公開的資料顯示，房價大約被浮報了一至二成，可以合理推估，短期房價會下跌一至二成，回到真正的成交價格。至於未來會不會持續下跌，就必須看未來經濟成長及民眾實質需求增加的情況而定了。

實價登錄對於房價會產生立即的抑制效果，但只是一個短期現象，長期來看，房價不但不會跌，反而可能會因為市場交易透明化，而讓交易更為活絡，從而對於房地產市場產生正面的作用。主要理由如下：第一，在市場價格透明的情況下，購買者或投資者不用擔心受到賣方的剝削，因此他們買賣及投資不動產的可能性都會增加，這對於不動產市場的長期發展會有正面助益。第二，在市場價格公開的情況下，買賣雙方的訊息接近，交易更容易完成，因此可以提升交易量，對於活絡市場有幫助。第三，長期下，等現行的公告現值逐漸接近市價之後，再改成實價課稅，可以抑制有人炒房或大量持有不動產，如此達到房價長期穩定的目標。

無論如何，房地產依實價登錄，可以說是健全國內房地產市場最重要的一步，短期內可以匡正賣方任意開價的問題，使得房價出現立即下降的效果；長期下，由於一般的買家或賣家不再受到建商或仲介的欺瞞，反而可以使得交易更容易進行，因此對於活絡市場會有幫助。最終，長期下不動產稅制應該要朝著實價課稅的方向調整，如此才能真正達到房價長期穩健的目標。

（本文刊載於2012年10月21日經濟日報社論）
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