摘要
2020年，在疫情陰影以及低率與高貸款率的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，加上股市、經濟成⾧同步上揚，促使2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。然而，在新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診及死亡病例超過一億人及三百萬人的情況下，台灣亦無法倖免。2020年，國內疫情防制效果佳，但可能含有一般人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年上半年，國內發生三波本土疫情風暴，同年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情到三級警戒，為防止疫情擴散，中央與地方對於國內疫情防疫提出六項共識，並擬定疫情警戒的標準，並呼籲國人共同遵守。在政府打房政策及疫情衝擊所造成的凡事不確定性下，加上疫情與時俱變，對房市變動的影響包括疫情影響房市交投、政府打房政策對房市的衝擊、房價的錨定效應、疫情影響房市銷售與待銷售餘屋增加，以及房市政策與疫情的閉鎖效應等對房市的影響等。在台灣再度爆發疫情，同時影響看屋與買賣交易人潮，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，使得房市交投市場混亂，購屋決策難以確認，唯若考量政府的打房政策與疫情再起的雙重效應，國內房市由繁榮修正為平疲的「校正回歸」很難避免。
一.前言
2019年12月，中國武漢暴發肺炎疫情，2020年，被WHA訂名為COVID-19，疫情快速漫延至世界各國，2021年5月20日，全球確診人數已超過億人(1.67億人)，因疫情而死亡的人數則超過三百萬人(346萬人)，其死亡人數已超越一戰、二戰、韓戰等因戰爭而死亡人數的總和，堪稱為人類有史以來最大的浩劫。
疫情初起，各國仍處於觀望時期，而以美國為首的世界經濟則在美國總統川普的不當措施及錯誤帶領下，創下了美國在全世界中確診及死亡人數最高的記錄，因為對疫情防制的不當，不僅讓川普失去了連任的機會，其不符合時代潮流的各項政策也讓美國幾乎失去扮演國際領頭羊的角色，加上中國的大國崛起，而使得美國的國際威望再次受到打擊。
在同段期間內，也就是在2021年以前，台灣的防疫水準表現良好，低確診率與低死亡率一度被譽為國際防疫的模範生，國人亦以能生活在「國際間最安全的國家」而自豪，然而，2021年元月，桃園醫院的一場群聚感染事件引爆了防疫窗口，爾後，在短短的幾個月內，前後發生萬華茶館、宜蘭遊藝場、獅子會群聚現象，確診及死亡人數逐漸增加，唯指揮中心的「修正回歸」降低了人民的警覺性，只是疫情衝破防疫缺口後，確診及死亡人數逐日上升，同年5月23日，更創下單日確診人數增加457例以及單日6人死亡的最高記錄，同時也創下九天以內約三千個確診的案例(2994例)，且自2021年1至5月23日，國內本土累計確診案例已超過三千人(3102例，)除台東縣之外，無一縣市倖免；同月26日，僅經過三天，國內確診人數已超過六千人，疫情吃緊，一時風聲鶴唳，人心惶惶，而疫情再起後，政為為避免群聚現象帶來更多的病亡，除頒佈國內己進入第三級的警戒級法令之外，規定出外必須戴口罩，且嚴格規範群聚現象，而這也使國內看屋及賞屋的人潮大為減少，工地冷清，交易減少，加上政府的打房政策正如火如荼地推動，對國內房市的去化確實產生極大的抑制作用。
2021年初，疫情再度爆發，國內三次的疫情衝爆了國內建康安全環境的缺口，也讓防疫進入第三級警戒，疫情與時俱變，同時影響房市變化，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，而使得購屋決策難以確認，由於國內疫情再起，房市「修正回歸」的由盛而平疲的走勢很難避免。
二.台灣疫情變化
2019年12月，新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診病例超過億人，死亡數超過三百萬人，各國紛紛祭出防疫政策，試圖阻止疫情蔓延。疫情初起，台灣基於地形優勢，疫情控制尚稱良好，一度被譽為防疫良好國家的典範，然而，2020年，國內疫情防制效果佳可能含有國人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年以後，本土病例屢有增加，同年5月，國內確診數已快速增加超過千例，並於同月26日超過六千例大關，在防疫升級並限制人民戶外活動的同時，疫情風聲鶴唳之際，同時也對國內的房市變化造成衝擊。
(一).國內疫情變化
2021年上半年，國內曾發生三波的本土疫情風暴，較早是在元月11日，部立桃園醫院爆發群聚事件，為安全的台灣防疫帶來隱憂；同年4月20日，華航諾富特事件爆出第一起機師確診，國內疫情急轉直下，防疫等級隨即修正並提高；爾後，國內又爆發萬華茶館、宜蘭遊藝場、獅子會群聚現象，並於5月11日爆出嚴重的疫情缺口，經由確診者無知但又好動的南北走動，逐漸滲透到全台灣各地，使得國內疫情在短短的幾個月內，便由第一級警戒快速進入第三級警戒。
2021年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情警戒到三級警戒，直到5月28日，隨即又延至6月14日，且全國標準一致一體執行，分三階段實施。亦即中央流行疫情指揮中心為因應國內COVID-19本土疫情持續嚴峻，雙北地區(臺北市、新北市)以外縣市亦持續有本土病例出現，為加強相關防疫措施，自5月19日即日起至6月14日止，提升全國疫情警戒至第三級，全國民眾持續落實遵循，並配合現行三級警戒管制措施，與政府共同努力，嚴守社區防線。有關2021年國內疫情等級及其簡單內涵，可參閱表1的說明。
表1 2021年台灣疫情等級變化之時間比較表
資料來源：作者整理。
(二).國內疫情防疫的共識
2019年底，冠狀病毒疾病(COVID-19）疫情蔓延，國內疫情擯制良好，被譽為全球防禦最佳的國家之一，但2021年上半年，因防治政策失當而出現嚴重疫情防制缺口，確診人數大幅增加，2021年5月20日，政府首度召開中央地方全國防疫會議，主要統合協調、調度防疫資源，並防範疫情假訊息，會中由中央與地方達成六項共識，相關內容如下述，即：(中央流行疫情指揮中心)
1盡快盤點22縣市疫情熱區，在熱區設置採檢站，並提報指揮中心，由中央評估與協助。
2.就採檢後確診的醫療程序，包含就醫或送集中檢疫所的設置程序等，指揮中心將現有流程制定後，讓各縣市有所依循，並持續盤點空間做為檢疫場所。
3.各地方政府防疫物資需求，包含採檢試劑，以及消防救護、環保清消與防疫旅館從業人員所需的物資，可提報中央指揮中心，會即時撥發物資，相關程序後補。
4.整合醫療資源，由衛生福利部次長石崇良全國統一盤點做最佳運用。
5.授權各地方公布足跡，某些跨縣市足跡將要彼此通力合作。
6.各醫療院所現存的武漢肺炎疫苗，都會優先給醫護人員接種，後續疫苗到貨後，依照疫苗狀況給第一線防疫人員施打。
(三).疫情警戒的標準
2021年5月，台灣因萬華茶市及獅子會事件而進入社區感染，疫情快速升級，2021年5月19日，全國防疫等級進入第三級，全國上下嚴陣以待。根據中央流行疫情指揮中心公告的「疫情警戒標準及因應事項」，防疫等級共依情形之嚴重性分成四級，依指揮中心判定的警戒標準將實施各級相應的防疫措施，而具體內容包括等級意沒涵及疫情警戒標準及因應事項，有關防疫四級的內容，可參閱表2的說明。(中央流行疫情指揮中心)
表2 台灣防疫等級及其因應比較表
資料來源：中央流行疫情指揮中心。
三.疫情與房市
在疫情衝擊所帶來的凡事不確定性下，有關疫情對房市變動的影響，可分為下列幾個部分來說明。
(一).打房政策初期未見效果
2021年上半年，國內房市承續2020年之熱絡走勢，房市價量齊揚，即使政府已連續推出多項打房政策，房市交投現象並未因此而受到明顯影響；爾後在疫情陰影以及低率且貸款八成的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，成交量創下了四年來新高，加上股市、經濟成⾧同步上揚，使得2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。由於房市非理性繁榮現象明顯，2020年12月，在學者專家的呼籲下，政府開始採用查、堵、追、殺、戒、罰等房市策略，且個人及法人均無法倖免。然而，政府那支看得見的手雖具有市場影響力，但決策的時間落差讓效率無法即使顯現，而讓市場中那一隻看不見的手-價格機能仍是主要的操縱者，由於獲利較高的科技業在中南部大肆擴廠，帶動薪資相對較高的科技業工程師族群，使得國內房市的自用買盤並未因政府的打房而有所停滯，反而在游資充裕以及偏低利率的帶動下而大幅提高，其中，蛋白區的土地與房市之主力產品仍是市場去化主軸，且需求量有增無減，加上南科、中科、竹科等附近地區的房市交投活絡，是國內房市持續走高的重要影響因素。
(二).房市交投持續活絡
在房地產市場中，若有多種商品可供選擇，則當價格相同時，以效用較高的優先被選擇，而當效用㇐樣時，則價格低的優先被選擇，而這也讓新成屋與預售屋的價格隨時會有所修正，因此，當國內外的金融環境使這些屋主有條件去等待較佳的機會時，房價便有上升的可能，特別是地段較佳的個案，由於供給相對稀少，而經濟狀況良好的自用買盤基於生活條件或孩子就學的考量，為了買到相對較佳的房子，也只能依市場變化追高，而這也是國內房市持續活絡的原因。
(三).疫情不確定因素影響房市交投
房地產市場目前所面臨的變數不僅只有政府的房市緊縮政策，還有疫情所帶來的負面衝擊；一般而言，當一國的經濟景氣較佳時，政府相關的房市調控政策可視為確保房市穩健的因應措施，唯因疫情發展充滿著不確定因素，特別是在疫情無法獲得有效掌控，中央與地方對於疫苗的購置與施打又不同調的情況下，使得人心惶惶，並使國內房市在進入下半年後變得更為複雜而難以掌控，影響房市交投意願。
(四).疫情與房市銷售
2021年5月，全台疫情蔓延，但台灣一日生活圈的便捷也讓疫情快速擴散而横掃全國，大台北通勤居住的移動更是便捷，且新北市為台北市的重要衛星都市，又以板橋、中和為確診熱區，但新北市的確診熱區卻同時也是「新北房市熱區」，其特色是交易量大、人口數多、交通便捷，二者相互配合，而這也讓疫情下的房市的銷售受到影響。
根據全球居不動產情報室的說明，若觀察國外房市情況，確實因為市中心相較密集，加上大多在家工作，不少人在低利情勢下，出現換屋至市中心外圍居住，且房價也相對便宜，進而出現疫情移民潮。唯目前國內民眾仍在恐慌階段，短期還不至於會做出換屋、買房決定，若隨著疫苗施打，或是全民防疫有成，未來也有可能出現於市中心外圍且低密度區塊的置產可能性。
(五).疫情與餘屋
根據內政部統計，2019年全台第二季，屋齡五年內，仍待銷售的餘屋，以新北市15,857宅最多，其次依序為桃園12,106宅，高雄10,289宅，其餘都會區均低於1萬宅。六都以台北市5,266宅最少。新北、桃園、高雄近5年餘屋量也都穩坐前三。2021年，疫情升溫，為房市投下不確定因素。根據房屋交易網統計，新北市由於重劃區多、建商推案量大，全台前15大新建案餘屋量區域有7個在新北市，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重及土城等區域，餘屋愈多，其賣壓也愈大。
由於疫情緊張為影響房市投下不確定的因素，尤其是待售建案多的地區更是首當其衝。根據591新建案統計六都、新竹各行政區新案待售餘屋量，淡水以7,360戶名列第一，其次為板橋區5,962戶、北屯區4,721戶。另外，六都前15名待售餘屋最多的行政區，新北市的推案量就將近半數，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重及土城等區域，主要是這些區域重劃區多，且建商推案量大，也讓新北市成為全台賣壓最高的地方。有關台灣各主要縣市之房市餘屋數變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣各主要縣市之房市餘屋數最多縣市比較表 單位：個；戶
資料來源：1.591新建案，2021年5月。
說明：全國餘屋數以新北市為最多，其餘屋推案數約占全國的一半。六都以台北市餘屋為最少。
(六).房價的錨定效應
在國人有土斯有財的觀念根深柢固，以及國內特殊的政經環境下，房價是否下降與建商的成本結構及銷售策略有關，而房價若要下跌，則視建商長期的支付能力而定；唯若以目前的情勢研判，房價大幅下修的機會並不大，因為疫情升溫以後，將導致原先缺工的狀況將更嚴重，在營建原物料及人力成本都無法降低的情況下，除非開發商退出市場，否則相關成本仍然會反映在房價上，連帶為中古屋開價帶來錨定效應(Anchoring Effect)，亦即業者在做銷售決策時，會受其所接收到的第一個訊息影響，而且基於第一個訊息做出後續的判斷，不管訊息是對的或錯的，因此，房價欲跌不易。
(七)政策與疫情交互影響房市
在房地產市場交投過程中，政府的房市政策為影響房市變化的重要因素，若以當前房市相對活絡的情況來觀察，則短期內，政府的打房政策對房市交易量的影響較大，但對房價的影響則相對有限。若國內疫情持續增溫，則2021年第3季前房市量能應會持續縮減，下半年交易量也將維持疲弱格局。若是國內疫情能迅速獲得掌控，則房市交易量將會因7月上路的房地合一稅2.0、實價登錄2.0等新制上路，呈現「成交量減少再回穩」的情形。然而，由於政府的房市政策具有時間落後因素，使得一般人難以瞭解政府政策的影響能力，唯若再加上疫情帶來的閉鎖效應(lock-in effect)，二者相互交疊，其影響力將更為強大，蓋因天災(COVID-19的不斷漫延)人禍(持續的打房政策)所引發的後續效應，國人實不可忽視，亦即房市的非理性繁榮必然會受到政策與疫情的交互衝擊。
經由前述分析說明可知，2021年5月，國內疫情再起，房地產走勢與疫情發展密切關聯，若疫情持續升高，則房市第3季交易量將會減少，下半年交易量也將維持疲弱格局；若疫情受控，但因房地合一稅2.0即將展開，房市交易將會先減後回穩，之後仍回歸基本面。房地合一稅2.0、實價登錄2.0正式上路之後，房市交易量縮的情境預計在第3季出現，但有可能因疫情警戒升級而提前發生，房市反轉可待。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年，在疫情陰影以及低率且貸款八成的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，加上股市、經濟成⾧同步上揚，促使2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。
2. 2019年12月，新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診病例超過億人，各國紛紛祭出防疫政策。2020年，國內疫情防制效果佳，但可能含有一般人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年上半年，國內發生三波本土疫情風暴，國內疫情亦由第一級警戒快速進入第三級警戒。
3.根據中央流行疫情指揮中心的「疫情警戒標準及因應事項」，防疫等級共依情形之嚴重性分成四級，而2021年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情警戒到三級警戒，為防止疫情擴散，中央與地方對於國內疫情防疫提出六項共識，並擬定疫情警戒的標準，且須國人共同遵守。
4.在政府打房政策及疫情衝擊所造成的不確定性下，對房市變動的影響包括不確定因素影響房市交投、政府打房政策對房市的衝擊、房價的錨定效應、疫情影響房市銷售、疫情促使待銷售餘屋增加，以及房市政策與疫情的閉鎖效應等對房市的影響，房市可能提早呈現反轉現象，亦即國內房市由繁榮修正為平疲的「校正回歸」很難避免。
5.2021年初，台灣再度爆發疫情，國內防疫進入第三級警戒，同時影響看屋與賞屋人潮，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，使得購屋決策難以確認，唯若依國內房市歷年走勢來觀察，建議購屋人若有足夠的自備款，就宜即早進場買地段相對較好的產品，不論新舊，亦不考量大小，即早進駐應是較佳的選擇，且以有車位者為 較佳考量。
參考文獻
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謝明瑞(2021)，購屋不宜忽視政府的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2021)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2021年5月。
2020年，在疫情陰影以及低率與高貸款率的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，加上股市、經濟成⾧同步上揚，促使2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。然而，在新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診及死亡病例超過一億人及三百萬人的情況下，台灣亦無法倖免。2020年，國內疫情防制效果佳，但可能含有一般人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年上半年，國內發生三波本土疫情風暴，同年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情到三級警戒，為防止疫情擴散，中央與地方對於國內疫情防疫提出六項共識，並擬定疫情警戒的標準，並呼籲國人共同遵守。在政府打房政策及疫情衝擊所造成的凡事不確定性下，加上疫情與時俱變，對房市變動的影響包括疫情影響房市交投、政府打房政策對房市的衝擊、房價的錨定效應、疫情影響房市銷售與待銷售餘屋增加，以及房市政策與疫情的閉鎖效應等對房市的影響等。在台灣再度爆發疫情，同時影響看屋與買賣交易人潮，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，使得房市交投市場混亂，購屋決策難以確認，唯若考量政府的打房政策與疫情再起的雙重效應，國內房市由繁榮修正為平疲的「校正回歸」很難避免。
一.前言
2019年12月，中國武漢暴發肺炎疫情，2020年，被WHA訂名為COVID-19，疫情快速漫延至世界各國，2021年5月20日，全球確診人數已超過億人(1.67億人)，因疫情而死亡的人數則超過三百萬人(346萬人)，其死亡人數已超越一戰、二戰、韓戰等因戰爭而死亡人數的總和，堪稱為人類有史以來最大的浩劫。
疫情初起，各國仍處於觀望時期，而以美國為首的世界經濟則在美國總統川普的不當措施及錯誤帶領下，創下了美國在全世界中確診及死亡人數最高的記錄，因為對疫情防制的不當，不僅讓川普失去了連任的機會，其不符合時代潮流的各項政策也讓美國幾乎失去扮演國際領頭羊的角色，加上中國的大國崛起，而使得美國的國際威望再次受到打擊。
在同段期間內，也就是在2021年以前，台灣的防疫水準表現良好，低確診率與低死亡率一度被譽為國際防疫的模範生，國人亦以能生活在「國際間最安全的國家」而自豪，然而，2021年元月，桃園醫院的一場群聚感染事件引爆了防疫窗口，爾後，在短短的幾個月內，前後發生萬華茶館、宜蘭遊藝場、獅子會群聚現象，確診及死亡人數逐漸增加，唯指揮中心的「修正回歸」降低了人民的警覺性，只是疫情衝破防疫缺口後，確診及死亡人數逐日上升，同年5月23日，更創下單日確診人數增加457例以及單日6人死亡的最高記錄，同時也創下九天以內約三千個確診的案例(2994例)，且自2021年1至5月23日，國內本土累計確診案例已超過三千人(3102例，)除台東縣之外，無一縣市倖免；同月26日，僅經過三天，國內確診人數已超過六千人，疫情吃緊，一時風聲鶴唳，人心惶惶，而疫情再起後，政為為避免群聚現象帶來更多的病亡，除頒佈國內己進入第三級的警戒級法令之外，規定出外必須戴口罩，且嚴格規範群聚現象，而這也使國內看屋及賞屋的人潮大為減少，工地冷清，交易減少，加上政府的打房政策正如火如荼地推動，對國內房市的去化確實產生極大的抑制作用。
2021年初，疫情再度爆發，國內三次的疫情衝爆了國內建康安全環境的缺口，也讓防疫進入第三級警戒，疫情與時俱變，同時影響房市變化，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，而使得購屋決策難以確認，由於國內疫情再起，房市「修正回歸」的由盛而平疲的走勢很難避免。
二.台灣疫情變化
2019年12月，新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診病例超過億人，死亡數超過三百萬人，各國紛紛祭出防疫政策，試圖阻止疫情蔓延。疫情初起，台灣基於地形優勢，疫情控制尚稱良好，一度被譽為防疫良好國家的典範，然而，2020年，國內疫情防制效果佳可能含有國人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年以後，本土病例屢有增加，同年5月，國內確診數已快速增加超過千例，並於同月26日超過六千例大關，在防疫升級並限制人民戶外活動的同時，疫情風聲鶴唳之際，同時也對國內的房市變化造成衝擊。
(一).國內疫情變化
2021年上半年，國內曾發生三波的本土疫情風暴，較早是在元月11日，部立桃園醫院爆發群聚事件，為安全的台灣防疫帶來隱憂；同年4月20日，華航諾富特事件爆出第一起機師確診，國內疫情急轉直下，防疫等級隨即修正並提高；爾後，國內又爆發萬華茶館、宜蘭遊藝場、獅子會群聚現象，並於5月11日爆出嚴重的疫情缺口，經由確診者無知但又好動的南北走動，逐漸滲透到全台灣各地，使得國內疫情在短短的幾個月內，便由第一級警戒快速進入第三級警戒。
2021年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情警戒到三級警戒，直到5月28日，隨即又延至6月14日，且全國標準一致一體執行，分三階段實施。亦即中央流行疫情指揮中心為因應國內COVID-19本土疫情持續嚴峻，雙北地區(臺北市、新北市)以外縣市亦持續有本土病例出現，為加強相關防疫措施，自5月19日即日起至6月14日止，提升全國疫情警戒至第三級，全國民眾持續落實遵循，並配合現行三級警戒管制措施，與政府共同努力，嚴守社區防線。有關2021年國內疫情等級及其簡單內涵，可參閱表1的說明。
表1 2021年台灣疫情等級變化之時間比較表
| 時間 | 疫情等級 | 期 間 | 備註 |
| 1月14日 | 第一級警戒 | 1月11至4月20日 | 部桃群聚感染 |
| 5月11日 | 第二級警戒 | 5月11至6月.08日 | 萬華茶室 |
| 5月13日 | 雙北準第三級警戒 | 5月13日 | 獅子會群聚感染 |
| 5月15日 | 雙北第三級警戒 | 5月15至5月28日 | 雙北早全國4天 |
| 5月19日 | 全國第三級警戒 | 5月19至5月28日(延後至6月14曰) | 全國進入第三級警戒 |
(二).國內疫情防疫的共識
2019年底，冠狀病毒疾病(COVID-19）疫情蔓延，國內疫情擯制良好，被譽為全球防禦最佳的國家之一，但2021年上半年，因防治政策失當而出現嚴重疫情防制缺口，確診人數大幅增加，2021年5月20日，政府首度召開中央地方全國防疫會議，主要統合協調、調度防疫資源，並防範疫情假訊息，會中由中央與地方達成六項共識，相關內容如下述，即：(中央流行疫情指揮中心)
1盡快盤點22縣市疫情熱區，在熱區設置採檢站，並提報指揮中心，由中央評估與協助。
2.就採檢後確診的醫療程序，包含就醫或送集中檢疫所的設置程序等，指揮中心將現有流程制定後，讓各縣市有所依循，並持續盤點空間做為檢疫場所。
3.各地方政府防疫物資需求，包含採檢試劑，以及消防救護、環保清消與防疫旅館從業人員所需的物資，可提報中央指揮中心，會即時撥發物資，相關程序後補。
4.整合醫療資源，由衛生福利部次長石崇良全國統一盤點做最佳運用。
5.授權各地方公布足跡，某些跨縣市足跡將要彼此通力合作。
6.各醫療院所現存的武漢肺炎疫苗，都會優先給醫護人員接種，後續疫苗到貨後，依照疫苗狀況給第一線防疫人員施打。
(三).疫情警戒的標準
2021年5月，台灣因萬華茶市及獅子會事件而進入社區感染，疫情快速升級，2021年5月19日，全國防疫等級進入第三級，全國上下嚴陣以待。根據中央流行疫情指揮中心公告的「疫情警戒標準及因應事項」，防疫等級共依情形之嚴重性分成四級，依指揮中心判定的警戒標準將實施各級相應的防疫措施，而具體內容包括等級意沒涵及疫情警戒標準及因應事項，有關防疫四級的內容，可參閱表2的說明。(中央流行疫情指揮中心)
表2 台灣防疫等級及其因應比較表
| 分級 | 意涵 | 防疫措施與建議「疫情警戒標準及因應事項」 |
| 第一級 | 出現境外移入導致零星社區感染病例 |
1.搭乘大眾運輸、出入人多擁擠的公共場所時需全程配戴口罩。 2.建議取消或延後非必要之群聚集會活動。 3.各營業場所及公共場域執行實聯制、社交距離控管、體溫測量、消毒等防疫措施。 |
| 第二級 | 出現感染源不明之本土病例 |
1.未配合口罩規定者可予以開罰。 2.停辦室外500人以上，室內100人以上之集會活動。 3.集會活動需落實確保民眾維持社交距離、全程佩戴口罩、體溫量測、消毒、人流管制、總量管制、動線規劃等措施，否則應暫緩辦理。 4.營業場所啟動人流管制作業，無法落實防疫措施之業者因暫停營業。必要時強制關閉休閒娛樂相關之營業場所及公共場域。 |
| 第三級 | 單週出現3件以上社區群聚事件，或1天確診10名以上感染源不明之本土病例 |
1.外出需全程佩戴口罩。 2.停止室內5人以上、室外10人以上之聚會。 3.必要性服務、醫療及公務所需以外，其餘營業及公共場域關閉。 4.發生群聚社區如需執行快速圍堵，民眾需配合病毒篩檢，並不得任意離開、進行活動。 |
| 第四級 | 14天內平均每日確診100例以上，且過半數找不到傳染鏈 |
1.非必要不得外出， 2.家戶內亦保持社交距離或佩戴口罩。 3.停止任何聚會活動，全面停班停課。 4.針對疫情嚴重的鄉鎮市區或縣市層級，實施區域封鎖 5.指揮中心視疫情狀況適時參酌採行。 |
三.疫情與房市
在疫情衝擊所帶來的凡事不確定性下，有關疫情對房市變動的影響，可分為下列幾個部分來說明。
(一).打房政策初期未見效果
2021年上半年，國內房市承續2020年之熱絡走勢，房市價量齊揚，即使政府已連續推出多項打房政策，房市交投現象並未因此而受到明顯影響；爾後在疫情陰影以及低率且貸款八成的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，成交量創下了四年來新高，加上股市、經濟成⾧同步上揚，使得2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。由於房市非理性繁榮現象明顯，2020年12月，在學者專家的呼籲下，政府開始採用查、堵、追、殺、戒、罰等房市策略，且個人及法人均無法倖免。然而，政府那支看得見的手雖具有市場影響力，但決策的時間落差讓效率無法即使顯現，而讓市場中那一隻看不見的手-價格機能仍是主要的操縱者，由於獲利較高的科技業在中南部大肆擴廠，帶動薪資相對較高的科技業工程師族群，使得國內房市的自用買盤並未因政府的打房而有所停滯，反而在游資充裕以及偏低利率的帶動下而大幅提高，其中，蛋白區的土地與房市之主力產品仍是市場去化主軸，且需求量有增無減，加上南科、中科、竹科等附近地區的房市交投活絡，是國內房市持續走高的重要影響因素。
(二).房市交投持續活絡
在房地產市場中，若有多種商品可供選擇，則當價格相同時，以效用較高的優先被選擇，而當效用㇐樣時，則價格低的優先被選擇，而這也讓新成屋與預售屋的價格隨時會有所修正，因此，當國內外的金融環境使這些屋主有條件去等待較佳的機會時，房價便有上升的可能，特別是地段較佳的個案，由於供給相對稀少，而經濟狀況良好的自用買盤基於生活條件或孩子就學的考量，為了買到相對較佳的房子，也只能依市場變化追高，而這也是國內房市持續活絡的原因。
(三).疫情不確定因素影響房市交投
房地產市場目前所面臨的變數不僅只有政府的房市緊縮政策，還有疫情所帶來的負面衝擊；一般而言，當一國的經濟景氣較佳時，政府相關的房市調控政策可視為確保房市穩健的因應措施，唯因疫情發展充滿著不確定因素，特別是在疫情無法獲得有效掌控，中央與地方對於疫苗的購置與施打又不同調的情況下，使得人心惶惶，並使國內房市在進入下半年後變得更為複雜而難以掌控，影響房市交投意願。
(四).疫情與房市銷售
2021年5月，全台疫情蔓延，但台灣一日生活圈的便捷也讓疫情快速擴散而横掃全國，大台北通勤居住的移動更是便捷，且新北市為台北市的重要衛星都市，又以板橋、中和為確診熱區，但新北市的確診熱區卻同時也是「新北房市熱區」，其特色是交易量大、人口數多、交通便捷，二者相互配合，而這也讓疫情下的房市的銷售受到影響。
根據全球居不動產情報室的說明，若觀察國外房市情況，確實因為市中心相較密集，加上大多在家工作，不少人在低利情勢下，出現換屋至市中心外圍居住，且房價也相對便宜，進而出現疫情移民潮。唯目前國內民眾仍在恐慌階段，短期還不至於會做出換屋、買房決定，若隨著疫苗施打，或是全民防疫有成，未來也有可能出現於市中心外圍且低密度區塊的置產可能性。
(五).疫情與餘屋
根據內政部統計，2019年全台第二季，屋齡五年內，仍待銷售的餘屋，以新北市15,857宅最多，其次依序為桃園12,106宅，高雄10,289宅，其餘都會區均低於1萬宅。六都以台北市5,266宅最少。新北、桃園、高雄近5年餘屋量也都穩坐前三。2021年，疫情升溫，為房市投下不確定因素。根據房屋交易網統計，新北市由於重劃區多、建商推案量大，全台前15大新建案餘屋量區域有7個在新北市，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重及土城等區域，餘屋愈多，其賣壓也愈大。
由於疫情緊張為影響房市投下不確定的因素，尤其是待售建案多的地區更是首當其衝。根據591新建案統計六都、新竹各行政區新案待售餘屋量，淡水以7,360戶名列第一，其次為板橋區5,962戶、北屯區4,721戶。另外，六都前15名待售餘屋最多的行政區，新北市的推案量就將近半數，包括淡水、板橋、新店、新莊、林口、三重及土城等區域，主要是這些區域重劃區多，且建商推案量大，也讓新北市成為全台賣壓最高的地方。有關台灣各主要縣市之房市餘屋數變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣各主要縣市之房市餘屋數最多縣市比較表 單位：個；戶
| 排名 | 縣市別 | 行政區 | 個案數 | 餘屋數 | 備註 |
| 01 | 新北市 | 淡水區 | 67 | 7360 | 餘屋最多 |
| 02 | 新北市 | 板橋區 | 67 | 5962 | |
| 03 | 台中市 | 北屯區 | 104 | 4721 | |
| 04 | 桃園市 | 桃園區 | 118 | 4555 | |
| 05 | 桃園市 | 龟出區 | 47 | 4354 | |
| 06 | 桃園市 | 中壢區 | 95 | 3964 | |
| 07 | 新北市 | 新店區 | 55 | 3308 | |
| 08 | 新北市 | 新莊區 | 49 | 2788 | |
| 09 | 台中市 | 南屯區 | 72 | 2592 | |
| 10 | 台中市 | 西屯區 | 56 | 2262 | |
| 11 | 新北市 | 林口區 | 60 | 2140 | |
| 12 | 新北市 | 三重區 | 78 | 2084 | |
| 13 | 高雄市 | 楠梓區 | 54 | 2008 | |
| 14 | 新北市 | 土城區 | 36 | 1704 | |
| 15 | 高雄市 | 三民區 | 42 | 1154 |
說明：全國餘屋數以新北市為最多，其餘屋推案數約占全國的一半。六都以台北市餘屋為最少。
(六).房價的錨定效應
在國人有土斯有財的觀念根深柢固，以及國內特殊的政經環境下，房價是否下降與建商的成本結構及銷售策略有關，而房價若要下跌，則視建商長期的支付能力而定；唯若以目前的情勢研判，房價大幅下修的機會並不大，因為疫情升溫以後，將導致原先缺工的狀況將更嚴重，在營建原物料及人力成本都無法降低的情況下，除非開發商退出市場，否則相關成本仍然會反映在房價上，連帶為中古屋開價帶來錨定效應(Anchoring Effect)，亦即業者在做銷售決策時，會受其所接收到的第一個訊息影響，而且基於第一個訊息做出後續的判斷，不管訊息是對的或錯的，因此，房價欲跌不易。
(七)政策與疫情交互影響房市
在房地產市場交投過程中，政府的房市政策為影響房市變化的重要因素，若以當前房市相對活絡的情況來觀察，則短期內，政府的打房政策對房市交易量的影響較大，但對房價的影響則相對有限。若國內疫情持續增溫，則2021年第3季前房市量能應會持續縮減，下半年交易量也將維持疲弱格局。若是國內疫情能迅速獲得掌控，則房市交易量將會因7月上路的房地合一稅2.0、實價登錄2.0等新制上路，呈現「成交量減少再回穩」的情形。然而，由於政府的房市政策具有時間落後因素，使得一般人難以瞭解政府政策的影響能力，唯若再加上疫情帶來的閉鎖效應(lock-in effect)，二者相互交疊，其影響力將更為強大，蓋因天災(COVID-19的不斷漫延)人禍(持續的打房政策)所引發的後續效應，國人實不可忽視，亦即房市的非理性繁榮必然會受到政策與疫情的交互衝擊。
經由前述分析說明可知，2021年5月，國內疫情再起，房地產走勢與疫情發展密切關聯，若疫情持續升高，則房市第3季交易量將會減少，下半年交易量也將維持疲弱格局；若疫情受控，但因房地合一稅2.0即將展開，房市交易將會先減後回穩，之後仍回歸基本面。房地合一稅2.0、實價登錄2.0正式上路之後，房市交易量縮的情境預計在第3季出現，但有可能因疫情警戒升級而提前發生，房市反轉可待。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年，在疫情陰影以及低率且貸款八成的金融環境下，國內房地產市場呈現非理性的繁榮現象，加上股市、經濟成⾧同步上揚，促使2021年的台灣房地產市場續呈上揚之走勢。
2. 2019年12月，新型冠狀病毒（COVID-19）擴散全球，確診病例超過億人，各國紛紛祭出防疫政策。2020年，國內疫情防制效果佳，但可能含有一般人難以知曉的「修正回歸」因素；2021年上半年，國內發生三波本土疫情風暴，國內疫情亦由第一級警戒快速進入第三級警戒。
3.根據中央流行疫情指揮中心的「疫情警戒標準及因應事項」，防疫等級共依情形之嚴重性分成四級，而2021年5月19日，疫情指揮中心提升全國疫情警戒到三級警戒，為防止疫情擴散，中央與地方對於國內疫情防疫提出六項共識，並擬定疫情警戒的標準，且須國人共同遵守。
4.在政府打房政策及疫情衝擊所造成的不確定性下，對房市變動的影響包括不確定因素影響房市交投、政府打房政策對房市的衝擊、房價的錨定效應、疫情影響房市銷售、疫情促使待銷售餘屋增加，以及房市政策與疫情的閉鎖效應等對房市的影響，房市可能提早呈現反轉現象，亦即國內房市由繁榮修正為平疲的「校正回歸」很難避免。
5.2021年初，台灣再度爆發疫情，國內防疫進入第三級警戒，同時影響看屋與賞屋人潮，加上政府的打房政策不曾停止，在多重因素相互交疊下，使得購屋決策難以確認，唯若依國內房市歷年走勢來觀察，建議購屋人若有足夠的自備款，就宜即早進場買地段相對較好的產品，不論新舊，亦不考量大小，即早進駐應是較佳的選擇，且以有車位者為 較佳考量。
參考文獻
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