摘要
房地產為上下游關聯性甚大的產業，房市發展與國內外的政經局勢變動息息相關，每逢選舉時，更因候選人的房市政見，以及資源抽離所造成的排擠效應，而讓房市無法顯現其真正的價量之變動走勢。特別是在2014年的九合一選舉後，執政黨潰敗，首都藍營候選人所提出的房市政策無法順利推動，其他各黨亦無明確的房市政策，亦少有對房價變動對人民生活所產生的衝擊分析，並提出政策以之因應，對國內房市未來的發展將造成重大影響；2014年第4季，國內房市已呈現明顯的翻轉情形，房價亦呈現反轉下降之走勢，其後市變化值得進一步加以觀察，決策者更須重視房市反轉對國內經濟所可能產生的衝擊。
一.前言
2014年11月29日，是國內九合一選舉的日子，由於政治為眾人之事，眾人之事離不開經濟事務，而經濟事務又以民眾所關心的房事問題，最為市民所重視，因此，國內地方選舉雖然少有牛肉的經濟建設白皮書，即使提出相關政策，亦非完全可行，只是僅供選民參考，但選舉政策其實仍與房市變化息息相關連，特別是2014年的九合一選舉還包括了六大直轄市，而都會地區房價偏高是十大民怨之首，故其房市政策應受到選民的注意與關注。
由於2014年的選舉為歷年來規模最大之選舉，各黨候選人經營時間較久，所需的人力與物力也較多，其對房市所形成的擠壓效果之影響也較大；因此，若要瞭解當前國內房地產市場的變化情形，宜先從選舉與房市之間的關聯性作考量，並對選舉過程與結果有所瞭解，才能對未來房市的走勢有所掌握與因應。
二.九合一選舉
2014年，中華民國地方公職人員選舉又稱為九合一選舉，於11月29日舉行，是國內有史以來最大的一次選舉，有關選舉的內容與結果，以及其對國內政經情勢可能產生的影響，甚至是對房市可能產生的衝擊，說明如下述。
(一).九合一選舉規模
在2014年的九合一選舉中，其所選舉的範圍從直轄市到地方，同時亦包括基層及山地原住民地區，亦即從直轄市(6都)中，選出新一屆的直轄市長、直轄市議員，以及里長；另外，再加上首屆山地原住民區的區長及區民代表。同時，並由臺灣省(11縣3市)及福建省(2縣)中，選出新一屆的縣市長、縣市議員、鄉鎮市長、鄉鎮市民代表，以及村里長等，其規模十分龐大，亦為歷年來選舉最大的一次公職人員選舉。
在這次的九合一選舉中，依中央選委會的選舉公告，全國應選名額共計11,130名，分別是直轄市長6名、直轄市議員375名、縣市長16名、縣市議員532名、鄉鎮市長198名、鄉鎮市民代表2,096名、村里長7,851名、山地原住民區長6名、山地原住民區民代表50名。其選舉規模之大，應選人數之多，為國內歷年選舉之最大。
(二).九合一選舉統計
2014年，中華民國地方公職人員選舉大抵可分為五大類，綜合九合一選舉的結果，可從各政黨得票率及所得席次之變化結果，瞭解國內藍綠政治版圖的變化，結果如下述：
1. 直轄市市長暨縣市長
在直轄市市長暨縣市長方面，共選出22席，其中，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為4,990,677(40.70%)與5,830,106(47.55%)；當選席次分別為6與13；若以全國為基礎，則國、民兩黨的當選率分別為27.27%與59.09%。。
2. 直轄市議員暨縣市議員
在直轄市議員暨縣市議員方面，共選出907席，其中，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為4,488,789(36.86%)與4,515,532(37.08%)；當選席次分別為386與291；若以全國為基礎，則國、民兩黨的當選率分別為42.56%與32.08%。
3. 鄉、鎮及縣轄市長直轄市山地原住民區區長
在鄉、鎮及縣轄市長直轄市山地原住民區區長中，共選出204席鄉、鎮及縣轄市長，其中，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為1,148,838(33.71%)與1,081,083(31.72%)；當選席次分別為80與54；若以全國為基礎，則國、民兩黨的當選率分別為39.52%與26.47%。
4. 鄉、鎮及縣轄市民代表直轄市山地原住民區區民代表
在鄉、鎮及縣轄市民代表直轄市山地原住民區區民代表的選舉中，共2137席，其中，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為765,076(22.55%)與429,310 (12.66%)；當選席次分別為538與194；若以全國為基礎，則國、民兩黨的當選率分別為25.18%與9.08%。
5. 村、里長
在村、里長的選舉中，共選出7838席，其中，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為2,753,531(23.83%)與756,677(6.55%)；當選席次分別為1794與390；若以全國為基礎，則國、民兩黨的當選率分別為22.89%與4.98%。
整體而言，在2014年中華民國地方公職人員選舉中，有關國、民兩黨得票統計比較，可參閱表1的說明。
表1 2014年中華民國地方公職人員選舉國民兩黨得票統計比較表 單位：人；%
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選舉 黨別 |
得票數 | 得票率(% | 兩黨席次 | 全國占比(%) | 備註 | ||||
| 國民黨 | 民進黨 | 國民 | 民進 | 國民 | 民進 | 國民 | 民進 | ||
| 01 | 4,990,677 | 5,830,106 | 40.70 | 47.55 | 6 | 13 | 27.27 | 59.09 | 國＜民 |
| 02 | 4,488,789() | 4,515,532 | 36.86 | 37.08 | 386 | 291 | 42.56 | 32.08 | 國＞民 |
| 03 | 1,148,838 | 1,081,083 | 33.71 | 31.72 | 80 | 54 | 39.22 | 26.47 | 國＞民 |
| 04 | 765,076 | 429,310 | 22.55 | 12.66 | 538 | 194 | 25.18 | 9.05 | 國＞民 |
| 05 | 2,753,531 | 756,677 | 23.83 | 6.55 | 1794 | 390 | 22.89 | 4.98 | 國＞民 |
說明：01：指直轄市市長暨縣市長選舉。
02：指直轄市議員暨縣市議員選舉。
03：指鄉、鎮及縣轄市長直轄市山地原住民區區長選舉。
04：指鄉、鎮及縣轄市民代表直轄市山地原住民區區民代表選舉。
05：指村、里長選舉。
(三).九合一選舉結果
在2014年的九合一選舉結果中，在經過政黨之間的激烈選戰之後，由中國國民黨長期執政的臺北市、桃園市、臺中市等3個直轄市，以及基隆市、新竹市、嘉義市、彰化縣、澎湖縣、金門縣等6個縣市皆宣告失守，使得原本的15席地方縣市首長降為6席，執政人口約為582萬人，占全臺人口的24.85%；民進黨則一舉囊括桃園市和臺中市2個直轄市，以及基隆市、嘉義市、新竹市、彰化縣和澎湖縣等5個縣市，從原先的6席地方縣市首長倍增為13席，執政人口擴大為1,444萬人，約占全臺人口的61.67%。藍綠版圖的變化，連帶使國內的政經局勢受到影響，未來的房地產走勢亦須因應調整。
(四).九合一選舉的政治效應
整體而言，在九合一的選舉中，由於藍營的選舉策略失當，未能充分考慮國內政經情勢的改變，亦未考量青年選民及中間選民的改革訴求，疏於網路的經營，而以傳統的選舉模式加以應對，結果造成藍營的大潰敗，選舉過後的藍綠版圖亦產生很大的變化；泛藍陣營的執政人口約628萬人，約占全臺人口的26.81%，而泛綠陣營的執政人口約1,714萬人，約占73.19%。此種近乎翻轉的藍綠版圖，被視為對中央執政的馬政府投下反對票，也讓藍營領導高層頗感訝異，無法相信藍軍會潰散至如此地步，甚至被部份媒體稱為「徐蚌會戰」式的大敗。(1948年的徐蚌會戰或稱淮海戰役是國共戰爭的「三大戰役」之一，國軍損失55.5萬人，共軍共13.4萬人傷亡。)
為負起選舉失敗之責，行政院院長江宜樺於開票結束後宣佈請辭，負起政治責任，並由行政院副院長毛治國繼任閣揆。另方面，中國國民黨主席馬英九亦選後的一星期內，也就是於12月3日的國民黨中常會上，宣佈辭去黨主席一職。
(五).政黨選舉與競爭
在2014年的九合一選舉中，國內兩大黨的選舉結果呈現幾乎全面翻轉的局面，國民黨與民進黨的得票數與得票率分別為4,990,677(40.70%)與5,830,106 (47.55%)；其他政黨得票計6,150(0.05%)；其中，政黨得票數總計為10,826,933 (88.30%)，而無黨藉及未經政黨推薦者為1,434,851(11.70%)，亦即政黨候選人及其支持者在選舉中約占九成，顯見台灣的選舉仍以政黨的支援為最主要的影響因素，亦即政黨之爭已成為國家發展之常態。
三.選舉與房地產行情分析
政治與經濟相互關聯，經濟問題亦與有經濟景氣火車頭之稱的房地產業較受重視，而有關當前國內的房地產行情之變動，主要是受下列因素的影響，簡述如下：
(一).選舉氣氛濃烈
在2014年的九合一選舉中，國內選出地方基層村里長與六都市長的地方官員，有超過一萬名以上的名額，並陸續加入國家行政管理與經濟建設的行列，對國家未來的政經環境之變化有重大的影響，然而，這場全國性的選舉戰，或這場有史以來規模最大的選舉，卻始終被聚焦在台北市與台中市的兩都市長之選舉上，主要因其競爭激烈程度遠超過其他縣市，同時，亦被視為是不同黨團勢力延伸的割喉戰。
這次九合一選舉也是台灣四十年來最重要的一次選舉，其中，又以台北市長選舉在此次的選戰中，成為全國最主要的焦點；然而，台北市長選舉也不是一場僅有在野黨聯盟柯文哲與國民黨連勝文的2人競選，事實上，登記參選人共有七人，唯在政黨政治的運作下，其它五名參選者甚少被市民聞問，亦無緣通過大眾傳播媒體，將其政見理想訴諸於全體市民，而在每位參選人都需繳交200萬台幣保證金，且參選人得票率必須達到10%，才能取回保證金的情況下，這些包括資深醫師、美國名校博士教授等無黨人士的候選人，其參選可能也都僅止於對選舉的熱情，以及對市政建設空有理想的一些烏托邦的思維而已，但也足以顯現台灣選舉氣氛的濃烈。
(二).選舉與房市
在國內的政經體系中，政治影響經濟，而經濟問題繁多，其中，又以房價偏高為十大民怨之首，因此，每次的選舉議題大抵都離不開房市問題，唯在每次的選舉期間，房地產的走勢總是不如預期，主要因大部分的媒體以及重要的人力與物力資源，大多被嚴重抽離，或業者為避開選舉風頭而不願推銷產品，因此，少有不動產市場的相關資訊之呈現，若以這次的九合一選舉為例，北台灣都會區房市交投幾乎陷於停擺，這可從下列幾點來加以觀察。
1.選舉之房市政策
從選舉政策來觀察，最典型模式就是釋放選舉利多，並端出政見牛肉，如執政黨的候選人提出淡海捷運輕軌、捷運民生汐止線、淡江大橋等重大工程動工，捷運松山線與機場捷運線的通車或將完工等，都是有利政策工具的運用，也是執政黨釋出的可實現的實質利多。而在野黨因無執政優勢，在重大建設的議題上相對就顯得比較弱，其所提出的如遷離政戰學校、興建社會住宅等的構想，另外，亦有候選人提出興建5萬戶青年社會住宅的主張等，唯其前提仍是選上後才能去面對真正的落實問題。
2. 選舉症候群與房市
在選舉過程中，不論是政見牛肉或是政策支票的內容為何，選民大抵都屬「政見滿天飛，選後又是誰」的認知而已；然而，就房市而言，只要是與房地產有關的政見或政策，很多預售建案或是中古屋銷售的推動案，大多會以政府相關政策作為賣點訴求，特別是選後當選人的政見，更會被放大來檢視及運用，故知選舉會對不同的市場產生影響；唯若從過去的選舉經驗來看，選舉政見或選舉政策都敵不過藍綠對立的意識形態，因此，候選人政策似也僅能強化既有支持者的投票意願而已，而這也是一種典型的房市選舉症候群。
3.房市去化遲鈍
受到政府一連串的打房政策影響，國內房市有每況愈下走勢；根據住展雜誌所公佈的房市風向球資料，2014年10月的房市風向球分數僅33.2分(為當年的次低分)，分數只略高於黃藍燈最低標33分，其與代表衰退的藍燈僅一步之差，在6項指標中有5項連袂走跌，如「成屋推案」是唯一上升的指標，其餘包括「預售推案」、「廣告批數」、「議價率」、「來客組數」與「成交組數」等指標均成下降走勢，形成「五空一多」的局面，足見當前的房市表現確實不佳。
4.房市建案以小坪數為主
在房市的銷售產品中，若以大台北地區為例，北台灣新預售案的高坪數豪宅產品(80坪以上)的銷售率幾乎是「掛零」，所有銷售的個案大多集中於中小坪數產品，其中又以30坪以下的產品賣座較佳，且業者的促銷亦以投資客的小坪數產品為主要訴求。
5.預售屋房價向下調整
整體而言，全台灣的房地產價格似乎並無明顯下跌，但若進一步考量「預售案成交價」，便可發現預售屋價格已開始有下修趨勢。其中，價格下修明顯的地區，包括推案量大的新北市林口、三峽、淡水、新莊等新興重劃區，以及高總價產品，這幾區房屋供給量大、投資客多，空屋率也高，預售屋價格最受影響。特別是新北市的淡水區、新竹縣的竹北市、桃園縣的中壢市、新北市的新莊區等，其銷售進度約僅有五成，意即房價仍有向下調整的空間。
6.購屋人心存觀望
選舉期間，房市表現欲振乏力，這幾乎是每到選舉期間都會出現的房市選舉症候群，選前各候選人猛開房市利多支票，選後任憑房市虚耗，而這種選前買盤觀望，選後回歸正常，幾乎是在每次的選舉中都會出現的現象，加上目前房市清淡，購屋人觀望的心態更為濃烈。
7.投資客暫停進場
國內都會地區房價逐漸達到高點，加上政府打房政策不斷，投資客亦逐漸退出購屋的行列，主要因經濟和房價差距愈拉愈大，房屋租金追不上房價，加上政府不斷釋出打房政策，購屋者進場意願降低，讓房市交易量不斷縮減，且交易時間愈拉愈長，更增強房市的不穩定性，房地產市場景氣不佳，投資客進場意願也明顯下降。
8.房市交投萎縮
在選舉因素的考量下，2014年的房市面臨交易量不斷縮減、交易時間拉長，以及價格平疲的現象，加上政府陸續提出新稅制，對購屋人相對不利，且國稅局積極查稅，房市出現「選前亂流」與「選後混沌」的交雜現象，基於獲利與避險因素考量，許多投資客逐漸收回資金或轉向其他投資標的物，預計房市第四季的交易量仍會繼續萎縮，亦即2014年的房市整體表現不如預期。
9.房市呈現價平量縮格局
根據內政部建物買賣移轉棟數統計，並以2014年第1季與2013年第1季的房市交易量來做比較，則台北市與新北市的買賣移轉量，分別減少10.7%與10%，高雄市則增4.8%；另外，根據國泰房價指數統計，台北市2014年第1季指數小幅增加2.9%，新北市跌7.6%，而南台灣地區表現較好，如台南市的房價增加10.9%，高雄市增12.1%。整體而言，統計資料顯示全台主要都會區交易量與價格整體呈現「價平量縮」的走勢，房市買氣下跌。
10.房市買氣冷清
為因應九合一選舉，政府對房市提出一些調控及對房屋稅制的修訂，除了預售屋交易需要實價登錄外，建商自建的房屋也擬需登錄，從成交價、量觀察，房市已變冷，若政府持續打房、做稅制改革，房市買氣將會持續冷清，對國內未來經濟發展亦將產生重大影響。
四.國內房價反轉
整體而言，2014年的房市表現普遍不佳，若以房地產的買賣移轉棟數來考量，前三季的移轉棟數為241128棟，比2013年同期衰退12.57%；而若根據中信房屋的預測，2014年全年的買賣移轉棟數約較去年同期下降15.16%，亦可能創下近13年以來的最低，而「量先價縮」是房地產市場中經常出現的反轉模式，因此，若今年年底或農曆除夕的房市沒有翻轉的現象，或房市的走勢依然依迷不振，交易量持續萎縮，則房價可能會呈現反轉下跌的情形。
若以全國的房市推案量來觀察，其推案量高達3692億元，而單就新北市的推案量就達1480億元，占整體房市的40.69%，居全國之冠，其平均成交單價為每坪38.34萬元，季下降幅度為-0.04%，但新北市高房價地區如永和、新店、板橋等，其季降幅已達4.19%；此外，可能成交價下降的地區還有台中市，其季降幅達-4.51%，亦為全國六大都會區中，房價下降幅度相對較大的。
另方面，若根據國泰房地產指數第三季季報的統計資料，則在六都的房價之議價空間中，以新北市的季變動下降約兩成為最大(-19.99%)，台中市與高雄市次之，其季變動的降幅分別為-3.94%與-3.59%，全國房市的議價空間率之季變動則為-8.01%。
除了可能成交價有下降趨勢，議價空間率呈正負變動外，房地產30天銷售率則呈現全部下降的走勢，季下降率平均達二成以上，其中，又以台南市、台北市、新北市的跌幅為最大，其下降率分別為-51.16%、-26.19%、21.74%，顯示當前房市確實不佳，且國內房價反轉的情形已逐漸確立；有關民國103年第3季不動產市場預售案及新成屋價量變動比較，可參閱表2的說明。
表2 民國103年第3季不動產市場預售案及新成屋價量變動比較表 單位：%
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指標 地區 |
可能成交價 | 議價空間率 | 30天銷售率 | |||
| 萬元/坪 | 季變動(%) | % | 季變動(%) | % | 季變動(%) | |
| 台北市 | 80.43 | 2.66 | 13.66 | 4.77 | 17.43 | -26.19 |
| 新北市 | 38.34 | -0.04 | 11.64 | -19.99 | 11.42 | -21.74 |
| 桃竹地區 | 22.44 | 0.94 | 14.07 | 6.11 | 14.15 | -10.71 |
| 台中市 | 20.45 | -4.51 | 16.34 | -3.94 | 8.36 | -15.14 |
| 台南市 | 15.79 | 5.83 | 16.61 | 14.07 | 10.89 | -51.16 |
| 高雄市 | 20.29 | 3.41 | 19.54 | -3.59 | 12.26 | -4.78 |
| 全國 | 29.91 | 1.16 | 14.24 | -8.01 | 12.09 | -19.47 |
總之，若從當前的房地產行情來觀察，在九合一選舉因素，以及政府一連串的「健房」政策以後，加上各黨候選人在全國各地區對選舉的造勢活動，在資源的運用上，已嚴重排擠到各行各業的發展空間，其中，又以房市的衝擊為最大，不僅量縮價平，而且房市萎縮的情形最為明顯，房價並已逐漸走到翻轉的地步，設若過年期間的房市不能有所突破，則房市的萎縮可能無法避免，對購屋人而言，應是選擇適宜房地產的較佳時機，但也不必過於期待兩年降三成的可能性，若能即早抓住房市與房價的向對低點，並適時投入房市的行列，可能是相對較佳的選擇。
五.結論
經由前述說明，可將本文的結論說明如下述：
1.在2014年的九合一選舉中，國內選出超過一萬名以上的政府各級民意代表，這場有史以來規模最大選舉結果，將影響台灣未來四年的政經環境，同時也對國內的房市走勢帶來衝擊。
2.在九合一選舉結果中，由藍軍長期執政的臺北市、桃園市和臺中市等3個直轄市，以及基隆市、新竹市、嘉義市、彰化縣、澎湖縣和金門縣等6個縣市皆宣告失守，使得原本的15席地方縣市首長降為6席；民進黨則從原先的6席地方縣市首長倍增為13席，藍綠版圖的變化，連帶使國內的政經局勢受到影響，未來的房地產走勢亦須因應調整。
3.在2014年的公職選戰中，雖然執政黨的直轄市的選舉潰敗，但其餘各項選舉都是藍大於綠的局面，亦即藍軍情勢非不可為，但必須有一套合理的機制以資對應，更須有足夠的年輕族群參與，方可竟其功。
4.在國內的政經體系中，政治影響經濟，而經濟問題又以房價偏高問題為大家所重視，而在這次的九合一選舉過程中，北台灣都會區房市交投幾乎陷於停擺，而其影響因素包括選舉政策僅供酌參、市選舉症候群不可忽視、房市去化遲鈍、市場以小坪數為主、預售屋房價下修、購屋人觀望氣息濃烈、投資客暫停進場、房市交投萎縮、房市呈現價平量縮走勢，以及房市買氣冷清等。
5.在國內六都的房價之議價空間中，以新北市的季變動下降約兩成為最大，台中市與高雄市次之；除了可能成交價有下降趨勢，議價空間率亦呈正負變動外，房地產30天銷售率則呈現全部下降的走勢，季下降率平均達二成以上，其中，又以台南市、台北市、新北市的跌幅為最大，顯示國內房價反轉的情形已逐漸確立。
6.若從當前的房地產行情來觀察，在九合一選舉過程中，在資源的運用上，已嚴重排擠到各行各業的發展空間，其中，又以房市的衝擊為最大，不僅量縮價平，而且房價並已逐漸走到翻轉的時機，購屋人宜即早抓住房價的相對低點，適時
投入房市的行列，應是相對較佳的選擇。
參考文獻
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維基百科、google、yahoo網站
※本論文主要取自「現代營建」2014年12月專欄。
(本文僅供參考，不代表本會立場)