摘 要
政治與經濟相互影響，而選舉結果影響政治，同時影響房市變化。2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年呈現價量回升走勢，2018年一度被視為是國內房價止跌回升的關鍵年，唯同年度的九合一選舉結果將影響國內房市是否活絡的預期；在房市不景氣的反轉過程中(2013-2018)，有些地區的房市降價，有些則反是，即房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。另外，政府房市政策及國內外政經不確定因素影響房市變化，根據台灣CCIM的估測，商業不動產投資信心指數及消費者信心微幅上漲，唯青安貸款優勢不再。在政治與經濟相互影響，選舉結果影響房地產走勢的情況下，2018年的九合一選舉結果，將會影響土地的開發與房市的活絡，也將對國內都市更新速度緩慢的執行效率造成衝擊，設若選後的「一坪換一坪」都更政策可以獲得有效的解決，則台北市的房市應可帶動全國房市的復甦。
關鍵字 九合一選舉 都更政策 一坪換一坪 稅制改革
一.前言
一般而言，選舉與房市變化息息相關，因為政經變化影響房市變動與走勢；2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年，房市始呈現價量齊揚走勢，變動幅度雖不明顯，但2018年一度曾被視為是國內房價止跌與否的關鍵年，根據吉家網所公布的 2018年第二季六都中古屋平均房價漲跌資料，以及六都行政區漲跌幅排行榜統計，在六都平均房價變動中，以台南市的漲幅達3.41%為最大，其他如台北市(1.76%)丶桃竹縣市(1.05%)亦呈小漲走勢；另外，新北市的跌幅為-0.54%，其他縣市如台中市(-0.5%)丶高雄市(-0.34%)亦呈現微幅小跌的態勢，因此，預期第三季以後，六都房價漲跌幅差距將縮小，房價將朝向盤整打底的格局，然而，國內房價是否止跌回升，2018年是否為房價起底的關鍵年仍有爭議。
事實上，2018年的房價是否會反轉回升，學者專家之間有不同的觀察重點，唯年底的九合一選舉結果應是重大的影響因素，若候選人的「一坪換一坪」都更政策可以獲得市民的肯定與支持，政府亦能有效率的推動與執行，則台北市的房地產市場應會有一番榮景，從而帶動全國房市的復甦，亦即政府的都更政策會對未來的房市變化產生重大影響。
二.房市反轉期間的房價變動
在國內房市由盛而衰的轉折過程中，可由政府政策及房市變化的互動關係來加以觀察。
1.政府不動產稅制改革
2011年6月1日，政府對不動產短期交易及高額消費貨物與勞務，採取課徵特種貨物及勞務稅，也就是所謂的「奢侈稅」，主要是針對短期買賣非供自住的不動產，所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)，皆應依法繳納稅賦，至2013年6月開始執行，亦即奢侈稅政策有2年的閉鎖期。
2013年第3季，房價並未因奢侈稅的執行而下降，反而呈持續上漲走勢，當年的國內房價所得比亦創下9.2倍歷史新高，購屋痛苦指數飆升。其中，以台北市的房價所得比為14.7倍為最高，其購屋的貸款負擔率達49％亦居全國首位，而購屋痛苦指數占第二位的為新北市，其房價所得比為11.4倍，其購屋貸款負擔率41％，二者均低於台北市。
由於奢侈稅施行初期，對房價的打擊效果相對有限，因此，2014年，政府積極推動「打房政策」，從國內銀行的限貸令、擴大限貸區、實施囤房稅，加重了房屋持有稅率，到行政院研擬「房地合一稅制」，這一連串的打房措施，對房市的影響至深且巨，爾後房地交易按實際成交價格合併計算獲利即課徵房產利得稅，可視為是房地產稅賦史上的重大變革。
2016年，政府開始實施房地合一稅，採累進稅率，稅率按5%到45%分成六級課稅，造成售屋的獲利空間大幅縮減，間接影響市場交易價量，而國內房市景氣在房地合一稅實施前即已呈現明顯的轉折現象，並逐漸成為房市的不景氣時期，因此，若從2013年至當前(2018年第3季)的房價變化情形來加以觀察，當可瞭解國內房價在景氣反轉時期的變動情形。
2.稅賦變動影響房價-下降的區位
根據住展雜誌的調查統計，在2013年第3季與2018年第3季的房價變動中，包括預售屋、新成屋在內的新建案，國內房價漲跌變動及其變動幅度大小各有不同，就其房價變動額度來看，有些變化在五萬元以下，有些則在十萬元以上，若就其房價變動率來觀察，小則漲幅高於一成(如汐止的13.00%)，大則降幅接近二成(如板橋的-19.28%)，視其區位及房型不同而異。
若以房價下降的部分來觀察，則在大台北地區中，有10個行政區的平均房價比五年前每坪便宜超過5萬元，同時有4個行政區房價比五年前便宜10萬元以上。其中，便宜最多的是中正區，其2018年第3季的房價已跌破百萬元的均價，每坪由112.5萬元下修為98.3萬元，比2013年前便宜14.2萬。若以一間35坪的房屋為例，2013年前平均總價約3,938萬，2018年買只需3,441萬元，省了497萬，降幅達一成以上(-12.62%)，其所節省金額約可以買下南部的一間透天厝。
另外，降幅在10萬以上的還有內湖區、板橋區、信義區，其中，內湖捷運線沿線房價雖仍保有強勢價位，但如四期、五期重畫區的個案中，一則沒有捷運，交通相對不便，二則生活機能仍有待改善，房價的跌幅便十分可觀。同段期間內，新北市的板橋區因受江翠北側重畫區新建案競相殺價之影響，平均房價由58.6萬降至47.3萬，每坪便宜約11.3萬元，降幅約二成(-19.28%)。而房價相對較高的信義計畫區中，因豪宅供給量相對較多，唯因房市萎縮，價位聯袂下調，平均房價降至每坪約124萬，比五年前便宜約10萬元，其中，尤以中、大坪數降價狀況最為明顯。
3.稅賦變動影響房價-上漲的區位
唯房市不景氣的反轉過程中，有些地區降價，有些則反是，如士林、汐止、樹林、林口與三峽等區，其2018年第3季的平均房價比2013年還高。其中，又以士林地區的漲價最大，其平均房價由2013年的每坪76.5萬元上升為2018年的81.7萬元，每坪上漲5.2萬元，漲幅為6.80%；若以35坪房地產為例，2018年買房比2013高出182萬元，其差價可以購買中南部地區的一間套房，說明房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。有關最近五年(2013-2018)景氣反轉期間，大台北新建案房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 最近五年景氣反轉期間大台北新建案房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.住展雜誌；2.作者估算整理。
三.房市變動分析
2018年房市處於漲跌互動期，有關房市變動可由下列因素來加以觀察。
1.台北市房市漲少跌多
大體而言，國內房價大多還處於高檔，而年輕人薪資過低，導致追價買盤不足，出現價平量縮現象。另外，國人偏好中古屋交易，唯未來都更、重劃區的新屋持續暴量，供給量大增，而少子化可能導致需求不足，市場供需無法平衡，價格行情難以提升。
根據台北市各社區實價登錄交易資料，在2014年及2018年皆有成交紀錄的403個社區中，僅有二成的社區單價中位數仍舊維持上漲，其餘八成皆下跌，整體跌幅約7%，低於台北市整體價格修正幅度的10%，顯示社區型住宅的抗跌性高於其他無提供管理服務的住宅。其中，跌幅最高前三名為信義區（-10.46%）、松山區（-9.39%）、大安區（-8.81%），而該三區為台北市房價水準較高的蛋黃區，跌幅普遍高於其周邊的蛋白區，其中，又以信義區的社區價格跌幅高於台北市整體跌幅約一成最受矚目，顯見市場力量大於高房價區域的需求。
另外，所有行政區中修正幅度最低的前三名為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%）及士林區（-5.76%）；其中，社區「是否有管理」為影響房價的重要因素，從實價登錄資料中亦可發現，有管理的社區住宅之房價表現確實優於無管理服務的住宅，抗跌性普遍較優。
2.低總價優於讓利
在房市不景氣中，業者為拓展市場，必須瞭解何者才是消費者所青睞的產品，根據信義房屋的統計，「低總價專區」比「即時降價區」更受民眾歡迎，亦即由民眾購屋的意願調查中，可以瞭解購屋者除了要求低總價外，也希望物件能比較便宜；另方面，由於房市有回溫走勢，房價漸趨平穩，自住客逐漸進入市場尋求較佳標的，而區位選擇是重要的考量。
若以行政區來觀察，台北市以中和、板橋與中山的個案較受歡迎，且以二房型的物件最受青睞，主要因二房型為小宅坪數，總價低，適合首購族。特別是近年來，房市以自住市場為主，首購及由租轉買的族群大多會以二房的公寓或社區大樓為主要考量，如新北市中和區、板橋區千萬總價內的住宅，由於其交通方便，生活機能成熟，市場接受度很高。除了房價相對便宜，捷運環狀線預計2019年通車，貫穿新北市中和區，可大幅提升中和的交通機能，也吸引購屋人進駐。因此，中和地區以屋齡20年左右、19-25坪的中古屋，總價在千萬元內的住宅物件最受歡迎。
另外，新板特區周邊舊板橋站前商圈，因其可以享受新板特區的商業機能，加上交通機能便捷，該區30坪左右的中古公寓能吸引大量北市上班的通勤族進駐。而台北市則以中山區晴光商圈一帶的個案較受投資人喜愛，緣於其具有中山國小站及民權西路站雙捷運優勢，加上生活機能良好，買氣較佳，區內以低公設的小坪數中古公寓以及中古電梯大樓最受歡迎。
3.商圈租屋市場空置率上升
一般而言，都會地區的商圈為人潮及錢潮聚集的地點，其房價及房租偏高，而商圈的租屋情況變化則可視為房市活絡與否，以及經濟是否好轉的重要指標，因此，若從台北市的東區、西門、站前，以及中山南京等四大商圈的租屋表現變化加以觀察，應可大致瞭解當前的房市變化情形。
近期中，台北市東區商圈的表現相對不佳，主要因在信義和西門兩大商圈的相對呼應下，東區人潮已不若往年，部分商家不願再用以往租金承租。另外，由於一線店面坪數大，月租金總價動則數百萬元，能承受的業種有限，唯目前因為不景氣，商圈不甚活絡，需求下降導致業者降價求租不易，根據戴德梁行的不動產市場調查，2018第三季台北市主要零售商圈中，若將特賣會視為空置，則東區商圈的空置率已超過一成(11.2%)，顯見商圈租屋市場確實不佳。目前東區多數空置店面租金開價已較2016年下修約兩成(15%~20%)，2018年第3季的開價大約已回到十年前的開價水準，唯空置率仍繼續上升。
所謂房屋空置率(housing vacancy rate)是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的能量，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。因此，台北市東區商圈已介於危險區，顯現商圈的租賃市場已受到不利影響。有關台北市四大商圈租金行情暨店面空置率比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市四大商圈租金行情暨店面空置率比較表 單位：元/坪；%
資料來源：1.戴德梁行2.作者整理
說明：1.商圈特賣會為短期承租，若視為空置，則東區空置率11.2%，否則為7.8%。
2.空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率
4.公職人員購屋的區位與價位選擇
房市不景氣，業者莫不廣求客戶來源，而在自住買盤當中，由於公職人員具有奉公守法、所得穩定、區位忠誠度相對較高的特性，且具有對整個環境適應時，其所顯示的行為模式及思維方式的持久且一致的特質。因此，公務人員的喜好及是否參與購屋行列，是影響房市變化的重要因素，也可視為在房市不景氣中最重要的買方之一。
根據全國房仲業的統計，雙北市公務人員購屋主要選擇以總價2,000萬元以內的電梯住宅產品占大多數，其選擇區位以新店區為最多，主要因該區具有新店行政園區、裕隆城開發計畫、中央北側重劃區，HTC總部及IKEA進駐，以及預計2019年通車的捷運環狀線的相對優勢，因此，約有10%的公職人員選擇購買該區的個案；而在房型的選購中，購買公寓及大樓的比率分別約為39%與61%，購屋總價則在2,000萬元以內。
除了新店地區為首選之外，次為板橋區，再次為台北市的文山區、中正區及內湖區，主要因其區域環境相對較佳，且生活機能較為成熟；如板橋區為新北市的重鎮，商業發達，生活機能佳，且捷運環狀線通車後將使板橋成為四鐵共構車站，鐵路轉乘功能更具優勢，對於有通勤需求的公職人員更有吸引力；而文山區則是因為環境清幽，且具有完整規模的商圈住宅而讓公職人員嚮往。有關雙北市公職人員購屋選擇區位、價位、房屋類型比較，可參閱表3的說明。
表3 2018年雙北市公職人員購屋選擇區位價位及屋型比較表 單位：萬元/坪；%
資料來源：1.永慶房屋2.作者整理。3.資料為2018年1-8月。
四.政經不確定因素影響房市變動
有關政府房市政策及國內外政經不確定因素，可分為下列幾個部分來說明。
1.商業不動產投資信心指數上揚
根據台灣CCIM不動產投資協會針對領有認證不動產投資師(Certified Commercial Investment Member, CCIM)資格的專家，其每季進行各項商用不動產投資信心調查，其所發布的台灣CCIM商業不動產投資信心指數統計，2018年第3季投資信心總平均指數為92.71點，較上一季上升1.78點，顯示商業不動產投資信心指數及消費者信心同步微幅上漲，亦即整體投資信心較上一季樂觀。其中，投資信心最高的是土地開發，次為辦公室，唯對旅館的投資信心些微下降。
一般而言，影響商用不動產投資意願有兩大因素，包括經濟、政治因素，因為美中貿易戰促使台商回流，並在全台找尋建地，國內土地市埸交易增加。近期中，面對美中貿易戰，對中國大陸可能是一種危機，對台灣卻可能是轉機，視國際政經環境因素而定，因為已有台商計劃將產品製程最後部分移回台灣加工，避開美國關稅的威脅，顯示中國的危機可能是台灣的轉機；唯國內2018年11月24日的九合一選舉，卻讓台灣未來經濟充滿不確定性，兩相因素交錯影響，都會對國內房市產生衝擊。
政治與經濟相互影響，不論是中美的貿易戰，亦或是國內的九合一選舉，其因政經環境變動所引發的民心不安，而讓專業投資人對於台灣未來的經濟充滿不確定感，仍是影響國內房市變化的重要因素。
2.青安貸款優勢不再
國內房價偏高，年輕人所得不易提升，購屋不易，而財政部的「青年安心成家方案」(青安貸款或青安專案)挾其低利優勢，曾被視為是首購族房貸的首選，但近期中，由於各銀行祭出低利優惠房貸政策，青安專案已逐漸失去其優勢。根據央行統計，2018年9月，由國內八大公股行庫所承做的「青年安心成家方案」已呈現衰退現象。主要因許多銀行為衝刺房貸業務，紛紛祭出低利優惠房貸專案，使得青安貸款的利率優勢不再。特別是青安貸款申貸額度有800萬元的限制，購屋人在評估後，部分青年乃轉為申貸其他銀行優惠房貸，導致青安貸款的減少。
由於購屋金額龐大，利率高低影響購屋成本，而財政部青年安心成家方案額度達800萬元，最高成數可達八成，前兩年利率為1.44%，但第3年起利率調升為1.74%，其與目前銀行針對優質客戶推出的一段式優惠房貸相比，青年安心優惠房貸未必較佳。以目前國泰世華銀行推出A+尊榮專案為例，貸款800萬，20年期，並以本息攤還，貸款利率1.61%計算，每月需繳39,010元，利息總共136萬2,303元，而青安專案的前兩年貸款利率1.44%，每月繳38,384元，利息雖然較少，但第3年起貸款利率改為1.74%，每月提高39,387元，利息142萬8,698元，青安利息反而比A+尊榮專案多出66,395元。又如第一銀行的金鑽客群優惠房貸專案，利率為1.62%，且只要是一段式利率在1.68%以內，均比青安貸款為佳，而這也是導致「青安貸款」會呈現衰退現象的原因。
五.房市未來變動
有關房市未來變動可分為下列幾個部分來說明。
1.雙北市房市推案量變化
2018年，北台灣推案量大幅增加，這股推案從年初蔓延，一直到九二八檔、雙十檔期，推案量才呈現減少情形；根據住展雜誌統計，2018年北台灣房市雙十檔期推案預估量約為1440億，較2017年同期增加約153億，年增幅超過一成(約11.9％)，亦創下最近五年的新高，唯若與2018年上半年的329檔的約二千億與520檔的約二千七百億相比，其推案量仍相對較少，顯示建商決策模式已經有所改變。
北台灣雙十檔中，以新北推案預估量最大(約710億)，其次是台北市(273億)，以及桃園(268億)，但宜蘭地區的推案量則萎縮至僅約六億。若以推案數量而言，以台北市內湖區預計推出的四個建案最多，但以大安區的案量約七十億為最大。而其產品仍以中小坪數房型為主，有關最近六年(2013-2018)北台灣房市928檔推案量比較，可參閱表4的說明。
表4 最近六年北台灣房市928檔推案量比較表(2013-2018) 單位：億元；%
資料來源：1.住展雜誌。2.作者整理。
說明：在2018年的928檔期中，其推案量分別是台北市273.00億元(18.96%)，新北市710.27億元(49.32%)、桃園市268.43億元(18.64%)、基隆市35.00億元(2.43%)、宜蘭地區6.00億元(0.42%)，以及新竹地區147.50億元(10.24%)。
2.捷運增加通勤時間的可接受性
一般而言，消費者的購屋地點與價格與通勤時間有密切關聯性，根據信義房屋針對2018年第4季購屋意向調查，有一半以上的民眾(52%)認為單趟可忍受在半小時內，而可忍受半小時到1小時內則有43%，亦即大部分的民眾(95%)都可忍受通勤時間在1小時以內。由於通勤時間長短攸關生活品質與房價水準，而在大台北捷運圈中，一小時的通勤時間幾乎可以囊括八成以上的捷運站，因此，大台北捷運生活圈確實符合民眾對於1小時通勤時間的條件，捷運不動產看漲。
3.房價看跌者增加
在對未來房價的看法上，根據信義房屋的調查統計，從2017年第1季起，認為房價下跌比例達73%，認為持平者約21%，連續7季看跌房價的走勢收斂，且2018年第4季又重回五成以上(52%)，而認為持平者的比例漸高。另外，民眾對於房價的信心改善也反應到房市交易量上，近兩年的全年買賣移轉棟數持續回溫，但受到貿易戰及國內九合一選舉等內外在因素干擾，民眾認為未來不確定性增加，看壞的比例亦有增加的態勢。
4.建造成本增加
自2014年房市反轉至2018年，國內房價已多次下修，但地價未跌，而鋼筋、混凝土價格則蠢蠢欲動，在建築成本無法減少，而房價亦已逐漸修正的情況下，2019年預估可能會呈現反彈情形。
由於目前房市缺少穩定的購屋族群，大多數的消費者都在等待中觀察房價走勢，建商只能採用低自備款策略，以低總價、低單價、低坪數的「三低政策」吸引購屋人，唯由於房價已逐漸築底，土地價格看漲，且鋼鐡、砂石、水泥等建築材料亦連袂上升，在建築成本上揚，且房市價量已呈逐漸上揚走勢的情況下，預估2019年房市可能會出現一波價量齊揚的成長。
5.房市仍處於盤整階段
一般而言，若根據台經院發布之製造業營業氣候測驗點來加以觀察，2018年的國內房市仍持續處於盤整階段，並以自住客為主要買盤，因此，成交量會隨著讓利空間而呈現上下起伏走勢，2017年及2018年，由於賣方讓利比較明顯，刺激房市買氣及交易量，但隨著賣方提高價格，讓利不再，買氣又轉趨低迷。2018年10月，六都建物買賣移轉件數成長幅度有限，反映年底適逢九合一選舉，干擾因素增多，導致房市轉淡，而買賣雙方對價格認知依舊有落差，使得購屋力道不足，走勢趨緩，且對景氣看法偏向保守。此外，房市供給持續增加，在買賣雙方價格認知落差的情況下，對市場造成賣壓衝擊，預估短期內，國內房市會續呈盤整格局。
6.選舉影響房價變動預期
政治與經濟相互影響，選舉結果則影響經濟變化，同時也影響房地產的走勢，2018年的九合一選舉競爭激烈，雖然此次選舉並非是與國土計劃有關的總統大選，唯縣市長選舉結果仍與縣市的土地開發與房市活絡與否有密切關聯，特別是首善地區的台北市更為全國所矚目；由於都市更新為都市發展的必然，而國內都更速度緩慢，難以帶動房市景氣，因此，設若候選人的「一坪換一坪」都更政策可以獲得市民的肯定與支持，政府亦能在法令規範與人民權利之間獲得有效的解決，則台北市的房地產市場應會有一番榮景，從而帶動全國房市的復甦。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年呈現價量回升走勢，變動幅度雖不明顯，但2018年一度曾被視為是國內房價止跌與否的關鍵年，唯國內房價是否止跌回升，學者專家頗有爭議，也有不同的觀察重點。
2.在房市不景氣的反轉過程中(2013-2018)，有些地區的房市降價，有些則反是，有些地區的漲幅超過一成，有些降幅超過二成，亦即房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。
3.2018年房市處於漲跌互動期，主要現象包括房市漲少跌多、低總價優於讓利、商圈租屋空置率上升，以及公職人員購屋區位與價位選擇影響房地產去化等。
4.政府房市政策及國內外政經不確定因素影響房市變化，根據台灣CCIM估算，商業不動產投資信心指數及消費者信心同步微幅上漲，唯青安貸款優勢不再。
5.國內市未來變動可由雙北推案量變化、建造成本增加、房市繼續盤整、房價看跌者增加等幾個現象來加以判定。
6.政治與經濟相互影響，選舉結果影響房地產的走勢，2018年的九合一選舉結果與縣市的土地開發與房市活絡與否有密切關聯，由於國內都市更新速度緩慢，若「一坪換一坪」的都更政策可以獲得有效的解決，則台北市的房市應可帶動全國房市的復甦。
7.房市需求面增加是影響房市反轉的主要因素，在人口逐漸老化的過程中，人民對於房地產的需求會發生轉變，如積極參與都市更新，由公寓改住有電梯的大樓，或選擇特別為老人興建的老人村，因此，建議在房市可能反轉的過程中，選擇時間進駐雖然重要，但公寓住宅不宜考慮，或可擇期出售換屋，避免因為需求減少而使房價更為低迷。
參考文獻
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政治與經濟相互影響，而選舉結果影響政治，同時影響房市變化。2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年呈現價量回升走勢，2018年一度被視為是國內房價止跌回升的關鍵年，唯同年度的九合一選舉結果將影響國內房市是否活絡的預期；在房市不景氣的反轉過程中(2013-2018)，有些地區的房市降價，有些則反是，即房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。另外，政府房市政策及國內外政經不確定因素影響房市變化，根據台灣CCIM的估測，商業不動產投資信心指數及消費者信心微幅上漲，唯青安貸款優勢不再。在政治與經濟相互影響，選舉結果影響房地產走勢的情況下，2018年的九合一選舉結果，將會影響土地的開發與房市的活絡，也將對國內都市更新速度緩慢的執行效率造成衝擊，設若選後的「一坪換一坪」都更政策可以獲得有效的解決，則台北市的房市應可帶動全國房市的復甦。
關鍵字 九合一選舉 都更政策 一坪換一坪 稅制改革
一.前言
一般而言，選舉與房市變化息息相關，因為政經變化影響房市變動與走勢；2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年，房市始呈現價量齊揚走勢，變動幅度雖不明顯，但2018年一度曾被視為是國內房價止跌與否的關鍵年，根據吉家網所公布的 2018年第二季六都中古屋平均房價漲跌資料，以及六都行政區漲跌幅排行榜統計，在六都平均房價變動中，以台南市的漲幅達3.41%為最大，其他如台北市(1.76%)丶桃竹縣市(1.05%)亦呈小漲走勢；另外，新北市的跌幅為-0.54%，其他縣市如台中市(-0.5%)丶高雄市(-0.34%)亦呈現微幅小跌的態勢，因此，預期第三季以後，六都房價漲跌幅差距將縮小，房價將朝向盤整打底的格局，然而，國內房價是否止跌回升，2018年是否為房價起底的關鍵年仍有爭議。
事實上，2018年的房價是否會反轉回升，學者專家之間有不同的觀察重點，唯年底的九合一選舉結果應是重大的影響因素，若候選人的「一坪換一坪」都更政策可以獲得市民的肯定與支持，政府亦能有效率的推動與執行，則台北市的房地產市場應會有一番榮景，從而帶動全國房市的復甦，亦即政府的都更政策會對未來的房市變化產生重大影響。
二.房市反轉期間的房價變動
在國內房市由盛而衰的轉折過程中，可由政府政策及房市變化的互動關係來加以觀察。
1.政府不動產稅制改革
2011年6月1日，政府對不動產短期交易及高額消費貨物與勞務，採取課徵特種貨物及勞務稅，也就是所謂的「奢侈稅」，主要是針對短期買賣非供自住的不動產，所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)，皆應依法繳納稅賦，至2013年6月開始執行，亦即奢侈稅政策有2年的閉鎖期。
2013年第3季，房價並未因奢侈稅的執行而下降，反而呈持續上漲走勢，當年的國內房價所得比亦創下9.2倍歷史新高，購屋痛苦指數飆升。其中，以台北市的房價所得比為14.7倍為最高，其購屋的貸款負擔率達49％亦居全國首位，而購屋痛苦指數占第二位的為新北市，其房價所得比為11.4倍，其購屋貸款負擔率41％，二者均低於台北市。
由於奢侈稅施行初期，對房價的打擊效果相對有限，因此，2014年，政府積極推動「打房政策」，從國內銀行的限貸令、擴大限貸區、實施囤房稅，加重了房屋持有稅率，到行政院研擬「房地合一稅制」，這一連串的打房措施，對房市的影響至深且巨，爾後房地交易按實際成交價格合併計算獲利即課徵房產利得稅，可視為是房地產稅賦史上的重大變革。
2016年，政府開始實施房地合一稅，採累進稅率，稅率按5%到45%分成六級課稅，造成售屋的獲利空間大幅縮減，間接影響市場交易價量，而國內房市景氣在房地合一稅實施前即已呈現明顯的轉折現象，並逐漸成為房市的不景氣時期，因此，若從2013年至當前(2018年第3季)的房價變化情形來加以觀察，當可瞭解國內房價在景氣反轉時期的變動情形。
2.稅賦變動影響房價-下降的區位
根據住展雜誌的調查統計，在2013年第3季與2018年第3季的房價變動中，包括預售屋、新成屋在內的新建案，國內房價漲跌變動及其變動幅度大小各有不同，就其房價變動額度來看，有些變化在五萬元以下，有些則在十萬元以上，若就其房價變動率來觀察，小則漲幅高於一成(如汐止的13.00%)，大則降幅接近二成(如板橋的-19.28%)，視其區位及房型不同而異。
若以房價下降的部分來觀察，則在大台北地區中，有10個行政區的平均房價比五年前每坪便宜超過5萬元，同時有4個行政區房價比五年前便宜10萬元以上。其中，便宜最多的是中正區，其2018年第3季的房價已跌破百萬元的均價，每坪由112.5萬元下修為98.3萬元，比2013年前便宜14.2萬。若以一間35坪的房屋為例，2013年前平均總價約3,938萬，2018年買只需3,441萬元，省了497萬，降幅達一成以上(-12.62%)，其所節省金額約可以買下南部的一間透天厝。
另外，降幅在10萬以上的還有內湖區、板橋區、信義區，其中，內湖捷運線沿線房價雖仍保有強勢價位，但如四期、五期重畫區的個案中，一則沒有捷運，交通相對不便，二則生活機能仍有待改善，房價的跌幅便十分可觀。同段期間內，新北市的板橋區因受江翠北側重畫區新建案競相殺價之影響，平均房價由58.6萬降至47.3萬，每坪便宜約11.3萬元，降幅約二成(-19.28%)。而房價相對較高的信義計畫區中，因豪宅供給量相對較多，唯因房市萎縮，價位聯袂下調，平均房價降至每坪約124萬，比五年前便宜約10萬元，其中，尤以中、大坪數降價狀況最為明顯。
3.稅賦變動影響房價-上漲的區位
唯房市不景氣的反轉過程中，有些地區降價，有些則反是，如士林、汐止、樹林、林口與三峽等區，其2018年第3季的平均房價比2013年還高。其中，又以士林地區的漲價最大，其平均房價由2013年的每坪76.5萬元上升為2018年的81.7萬元，每坪上漲5.2萬元，漲幅為6.80%；若以35坪房地產為例，2018年買房比2013高出182萬元，其差價可以購買中南部地區的一間套房，說明房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。有關最近五年(2013-2018)景氣反轉期間，大台北新建案房價變動比較，可參閱表1的說明。
表1 最近五年景氣反轉期間大台北新建案房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 行政區 | 2013第3季 | 2018第3季 | 漲跌數 | 變動率 | 漲跌排名 | |
| 上漲區域(以房市景氣由熱反轉為冷的2013年第3季為比較基準) | 漲跌數 | 變動率 | ||||
| 士林 | 76.5 | 81.7 | 5.2 | 6.80 | 1 | 4 |
| 汐止 | 32.3 | 36.5 | 4.2 | 13.00 | 2 | 1 |
| 樹林 | 28.0 | 30.3 | 2.3 | 8.21 | 3 | 2 |
| 林口 | 29.7 | 31.8 | 2.1 | 7.07 | 4 | 3 |
| 三峽 | 24.9 | 25.7 | 0.8 | 3.21 | 5 | 5 |
| 下降區域(以房市景氣由熱反轉為冷的2013年第3季為比較基準) | ||||||
| 中正 | 112.5 | 98.3 | -14.2 | -12.62 | -1 | -4 |
| 內湖 | 79.1 | 67.4 | -11.7 | -14.79 | -2 | -3 |
| 板橋 | 58.6 | 47.3 | -11.3 | -19.28 | -3 | -1 |
| 信義 | 134.9 | 124.6 | -10.3 | -7.64 | -4 | -8 |
| 松山 | 125.9 | 118.1 | -7.8 | -6.20 | -5 | -9 |
| 南港 | 72.3 | 64.9 | -7.4 | -10.24 | -6 | -6 |
| 大安 | 137.1 | 129.9 | -7.2 | -5.25 | -7 | -10 |
| 五股 | 33.2 | 27.5 | -5.7 | -17.17 | -8 | -2 |
| 北投 | 68.5 | 62.9 | -5.6 | -8.18 | -9 | -7 |
| 新莊 | 50.3 | 45.0 | -5.3 | -10.54 | -10 | -5 |
三.房市變動分析
2018年房市處於漲跌互動期，有關房市變動可由下列因素來加以觀察。
1.台北市房市漲少跌多
大體而言，國內房價大多還處於高檔，而年輕人薪資過低，導致追價買盤不足，出現價平量縮現象。另外，國人偏好中古屋交易，唯未來都更、重劃區的新屋持續暴量，供給量大增，而少子化可能導致需求不足，市場供需無法平衡，價格行情難以提升。
根據台北市各社區實價登錄交易資料，在2014年及2018年皆有成交紀錄的403個社區中，僅有二成的社區單價中位數仍舊維持上漲，其餘八成皆下跌，整體跌幅約7%，低於台北市整體價格修正幅度的10%，顯示社區型住宅的抗跌性高於其他無提供管理服務的住宅。其中，跌幅最高前三名為信義區（-10.46%）、松山區（-9.39%）、大安區（-8.81%），而該三區為台北市房價水準較高的蛋黃區，跌幅普遍高於其周邊的蛋白區，其中，又以信義區的社區價格跌幅高於台北市整體跌幅約一成最受矚目，顯見市場力量大於高房價區域的需求。
另外，所有行政區中修正幅度最低的前三名為大同區(-2.18%)、文山區(-5.12%）及士林區（-5.76%）；其中，社區「是否有管理」為影響房價的重要因素，從實價登錄資料中亦可發現，有管理的社區住宅之房價表現確實優於無管理服務的住宅，抗跌性普遍較優。
2.低總價優於讓利
在房市不景氣中，業者為拓展市場，必須瞭解何者才是消費者所青睞的產品，根據信義房屋的統計，「低總價專區」比「即時降價區」更受民眾歡迎，亦即由民眾購屋的意願調查中，可以瞭解購屋者除了要求低總價外，也希望物件能比較便宜；另方面，由於房市有回溫走勢，房價漸趨平穩，自住客逐漸進入市場尋求較佳標的，而區位選擇是重要的考量。
若以行政區來觀察，台北市以中和、板橋與中山的個案較受歡迎，且以二房型的物件最受青睞，主要因二房型為小宅坪數，總價低，適合首購族。特別是近年來，房市以自住市場為主，首購及由租轉買的族群大多會以二房的公寓或社區大樓為主要考量，如新北市中和區、板橋區千萬總價內的住宅，由於其交通方便，生活機能成熟，市場接受度很高。除了房價相對便宜，捷運環狀線預計2019年通車，貫穿新北市中和區，可大幅提升中和的交通機能，也吸引購屋人進駐。因此，中和地區以屋齡20年左右、19-25坪的中古屋，總價在千萬元內的住宅物件最受歡迎。
另外，新板特區周邊舊板橋站前商圈，因其可以享受新板特區的商業機能，加上交通機能便捷，該區30坪左右的中古公寓能吸引大量北市上班的通勤族進駐。而台北市則以中山區晴光商圈一帶的個案較受投資人喜愛，緣於其具有中山國小站及民權西路站雙捷運優勢，加上生活機能良好，買氣較佳，區內以低公設的小坪數中古公寓以及中古電梯大樓最受歡迎。
3.商圈租屋市場空置率上升
一般而言，都會地區的商圈為人潮及錢潮聚集的地點，其房價及房租偏高，而商圈的租屋情況變化則可視為房市活絡與否，以及經濟是否好轉的重要指標，因此，若從台北市的東區、西門、站前，以及中山南京等四大商圈的租屋表現變化加以觀察，應可大致瞭解當前的房市變化情形。
近期中，台北市東區商圈的表現相對不佳，主要因在信義和西門兩大商圈的相對呼應下，東區人潮已不若往年，部分商家不願再用以往租金承租。另外，由於一線店面坪數大，月租金總價動則數百萬元，能承受的業種有限，唯目前因為不景氣，商圈不甚活絡，需求下降導致業者降價求租不易，根據戴德梁行的不動產市場調查，2018第三季台北市主要零售商圈中，若將特賣會視為空置，則東區商圈的空置率已超過一成(11.2%)，顯見商圈租屋市場確實不佳。目前東區多數空置店面租金開價已較2016年下修約兩成(15%~20%)，2018年第3季的開價大約已回到十年前的開價水準，唯空置率仍繼續上升。
所謂房屋空置率(housing vacancy rate)是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的能量，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。因此，台北市東區商圈已介於危險區，顯現商圈的租賃市場已受到不利影響。有關台北市四大商圈租金行情暨店面空置率比較，可參閱表2的說明。
表2 台北市四大商圈租金行情暨店面空置率比較表 單位：元/坪；%
| 台北市商圈 | 月租金 | 空置率 | 備 註 |
| 東區商圈 | 12000-20000 | 11.2 | 空置率最高 |
| 西門商圈 | 17000-20000 | 2.4 | 空置率最低(人潮由東轉西) |
| 站前商圈 | 9000-12000 | 2.7 | 月租及空置率較低 |
| 中山南京商圈 | 8000-12000 | 5.3 | 中山商圈的歷史最悠久 |
說明：1.商圈特賣會為短期承租，若視為空置，則東區空置率11.2%，否則為7.8%。
2.空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率
4.公職人員購屋的區位與價位選擇
房市不景氣，業者莫不廣求客戶來源，而在自住買盤當中，由於公職人員具有奉公守法、所得穩定、區位忠誠度相對較高的特性，且具有對整個環境適應時，其所顯示的行為模式及思維方式的持久且一致的特質。因此，公務人員的喜好及是否參與購屋行列，是影響房市變化的重要因素，也可視為在房市不景氣中最重要的買方之一。
根據全國房仲業的統計，雙北市公務人員購屋主要選擇以總價2,000萬元以內的電梯住宅產品占大多數，其選擇區位以新店區為最多，主要因該區具有新店行政園區、裕隆城開發計畫、中央北側重劃區，HTC總部及IKEA進駐，以及預計2019年通車的捷運環狀線的相對優勢，因此，約有10%的公職人員選擇購買該區的個案；而在房型的選購中，購買公寓及大樓的比率分別約為39%與61%，購屋總價則在2,000萬元以內。
除了新店地區為首選之外，次為板橋區，再次為台北市的文山區、中正區及內湖區，主要因其區域環境相對較佳，且生活機能較為成熟；如板橋區為新北市的重鎮，商業發達，生活機能佳，且捷運環狀線通車後將使板橋成為四鐵共構車站，鐵路轉乘功能更具優勢，對於有通勤需求的公職人員更有吸引力；而文山區則是因為環境清幽，且具有完整規模的商圈住宅而讓公職人員嚮往。有關雙北市公職人員購屋選擇區位、價位、房屋類型比較，可參閱表3的說明。
表3 2018年雙北市公職人員購屋選擇區位價位及屋型比較表 單位：萬元/坪；%
| 縣市別 | 行政區 | 總價區間 | 購屋占比 | 公寓占比 | 電梯占比 | 購屋排名 |
| 新北市 | 新店區 | 2000以內 | 10.0 | 39 | 61 | 1 |
| 新北市 | 板橋區 | 1000-2000 | 9.8 | 20 | 80 | 2 |
| 台北市 | 文山區 | 1000-2000 | 9.6 | 28 | 72 | 3 |
| 台北市 | 中正區 | 1000-2000 | 7.4 | 33 | 67 | 4 |
| 台北市 | 內湖區 | 1000-2000 | 6.9 | 14 | 86 | 5 |
四.政經不確定因素影響房市變動
有關政府房市政策及國內外政經不確定因素，可分為下列幾個部分來說明。
1.商業不動產投資信心指數上揚
根據台灣CCIM不動產投資協會針對領有認證不動產投資師(Certified Commercial Investment Member, CCIM)資格的專家，其每季進行各項商用不動產投資信心調查，其所發布的台灣CCIM商業不動產投資信心指數統計，2018年第3季投資信心總平均指數為92.71點，較上一季上升1.78點，顯示商業不動產投資信心指數及消費者信心同步微幅上漲，亦即整體投資信心較上一季樂觀。其中，投資信心最高的是土地開發，次為辦公室，唯對旅館的投資信心些微下降。
一般而言，影響商用不動產投資意願有兩大因素，包括經濟、政治因素，因為美中貿易戰促使台商回流，並在全台找尋建地，國內土地市埸交易增加。近期中，面對美中貿易戰，對中國大陸可能是一種危機，對台灣卻可能是轉機，視國際政經環境因素而定，因為已有台商計劃將產品製程最後部分移回台灣加工，避開美國關稅的威脅，顯示中國的危機可能是台灣的轉機；唯國內2018年11月24日的九合一選舉，卻讓台灣未來經濟充滿不確定性，兩相因素交錯影響，都會對國內房市產生衝擊。
政治與經濟相互影響，不論是中美的貿易戰，亦或是國內的九合一選舉，其因政經環境變動所引發的民心不安，而讓專業投資人對於台灣未來的經濟充滿不確定感，仍是影響國內房市變化的重要因素。
2.青安貸款優勢不再
國內房價偏高，年輕人所得不易提升，購屋不易，而財政部的「青年安心成家方案」(青安貸款或青安專案)挾其低利優勢，曾被視為是首購族房貸的首選，但近期中，由於各銀行祭出低利優惠房貸政策，青安專案已逐漸失去其優勢。根據央行統計，2018年9月，由國內八大公股行庫所承做的「青年安心成家方案」已呈現衰退現象。主要因許多銀行為衝刺房貸業務，紛紛祭出低利優惠房貸專案，使得青安貸款的利率優勢不再。特別是青安貸款申貸額度有800萬元的限制，購屋人在評估後，部分青年乃轉為申貸其他銀行優惠房貸，導致青安貸款的減少。
由於購屋金額龐大，利率高低影響購屋成本，而財政部青年安心成家方案額度達800萬元，最高成數可達八成，前兩年利率為1.44%，但第3年起利率調升為1.74%，其與目前銀行針對優質客戶推出的一段式優惠房貸相比，青年安心優惠房貸未必較佳。以目前國泰世華銀行推出A+尊榮專案為例，貸款800萬，20年期，並以本息攤還，貸款利率1.61%計算，每月需繳39,010元，利息總共136萬2,303元，而青安專案的前兩年貸款利率1.44%，每月繳38,384元，利息雖然較少，但第3年起貸款利率改為1.74%，每月提高39,387元，利息142萬8,698元，青安利息反而比A+尊榮專案多出66,395元。又如第一銀行的金鑽客群優惠房貸專案，利率為1.62%，且只要是一段式利率在1.68%以內，均比青安貸款為佳，而這也是導致「青安貸款」會呈現衰退現象的原因。
五.房市未來變動
有關房市未來變動可分為下列幾個部分來說明。
1.雙北市房市推案量變化
2018年，北台灣推案量大幅增加，這股推案從年初蔓延，一直到九二八檔、雙十檔期，推案量才呈現減少情形；根據住展雜誌統計，2018年北台灣房市雙十檔期推案預估量約為1440億，較2017年同期增加約153億，年增幅超過一成(約11.9％)，亦創下最近五年的新高，唯若與2018年上半年的329檔的約二千億與520檔的約二千七百億相比，其推案量仍相對較少，顯示建商決策模式已經有所改變。
北台灣雙十檔中，以新北推案預估量最大(約710億)，其次是台北市(273億)，以及桃園(268億)，但宜蘭地區的推案量則萎縮至僅約六億。若以推案數量而言，以台北市內湖區預計推出的四個建案最多，但以大安區的案量約七十億為最大。而其產品仍以中小坪數房型為主，有關最近六年(2013-2018)北台灣房市928檔推案量比較，可參閱表4的說明。
表4 最近六年北台灣房市928檔推案量比較表(2013-2018) 單位：億元；%
| 年度 | 推案量 | 變動率 | 說 明 |
| 2013 | 2355.35 | - | 2011年6月推動奢侈稅，2013年6月實施。 |
| 2014 | 1228.97 | -47.8 | 政府積極推動打房政策，推案量減少將近五成最多。 |
| 2015 | 925.97 | -24.7 | 2015年6月，房地合一稅制經立法院三讀通過。 |
| 2016 | 1000.30 | 8.0 | 2016年1月1日，開始實施房地合一稅制。 |
| 2017 | 1287.00 | 28.7 | 2017年下半年房市回溫，推案量增加將近三成最大。 |
| 2018 | 1440.20 | 11.9 | 排序(新北市、台北市、桃園市、新竹地區、基隆市、宜蘭地區。 |
說明：在2018年的928檔期中，其推案量分別是台北市273.00億元(18.96%)，新北市710.27億元(49.32%)、桃園市268.43億元(18.64%)、基隆市35.00億元(2.43%)、宜蘭地區6.00億元(0.42%)，以及新竹地區147.50億元(10.24%)。
2.捷運增加通勤時間的可接受性
一般而言，消費者的購屋地點與價格與通勤時間有密切關聯性，根據信義房屋針對2018年第4季購屋意向調查，有一半以上的民眾(52%)認為單趟可忍受在半小時內，而可忍受半小時到1小時內則有43%，亦即大部分的民眾(95%)都可忍受通勤時間在1小時以內。由於通勤時間長短攸關生活品質與房價水準，而在大台北捷運圈中，一小時的通勤時間幾乎可以囊括八成以上的捷運站，因此，大台北捷運生活圈確實符合民眾對於1小時通勤時間的條件，捷運不動產看漲。
3.房價看跌者增加
在對未來房價的看法上，根據信義房屋的調查統計，從2017年第1季起，認為房價下跌比例達73%，認為持平者約21%，連續7季看跌房價的走勢收斂，且2018年第4季又重回五成以上(52%)，而認為持平者的比例漸高。另外，民眾對於房價的信心改善也反應到房市交易量上，近兩年的全年買賣移轉棟數持續回溫，但受到貿易戰及國內九合一選舉等內外在因素干擾，民眾認為未來不確定性增加，看壞的比例亦有增加的態勢。
4.建造成本增加
自2014年房市反轉至2018年，國內房價已多次下修，但地價未跌，而鋼筋、混凝土價格則蠢蠢欲動，在建築成本無法減少，而房價亦已逐漸修正的情況下，2019年預估可能會呈現反彈情形。
由於目前房市缺少穩定的購屋族群，大多數的消費者都在等待中觀察房價走勢，建商只能採用低自備款策略，以低總價、低單價、低坪數的「三低政策」吸引購屋人，唯由於房價已逐漸築底，土地價格看漲，且鋼鐡、砂石、水泥等建築材料亦連袂上升，在建築成本上揚，且房市價量已呈逐漸上揚走勢的情況下，預估2019年房市可能會出現一波價量齊揚的成長。
5.房市仍處於盤整階段
一般而言，若根據台經院發布之製造業營業氣候測驗點來加以觀察，2018年的國內房市仍持續處於盤整階段，並以自住客為主要買盤，因此，成交量會隨著讓利空間而呈現上下起伏走勢，2017年及2018年，由於賣方讓利比較明顯，刺激房市買氣及交易量，但隨著賣方提高價格，讓利不再，買氣又轉趨低迷。2018年10月，六都建物買賣移轉件數成長幅度有限，反映年底適逢九合一選舉，干擾因素增多，導致房市轉淡，而買賣雙方對價格認知依舊有落差，使得購屋力道不足，走勢趨緩，且對景氣看法偏向保守。此外，房市供給持續增加，在買賣雙方價格認知落差的情況下，對市場造成賣壓衝擊，預估短期內，國內房市會續呈盤整格局。
6.選舉影響房價變動預期
政治與經濟相互影響，選舉結果則影響經濟變化，同時也影響房地產的走勢，2018年的九合一選舉競爭激烈，雖然此次選舉並非是與國土計劃有關的總統大選，唯縣市長選舉結果仍與縣市的土地開發與房市活絡與否有密切關聯，特別是首善地區的台北市更為全國所矚目；由於都市更新為都市發展的必然，而國內都更速度緩慢，難以帶動房市景氣，因此，設若候選人的「一坪換一坪」都更政策可以獲得市民的肯定與支持，政府亦能在法令規範與人民權利之間獲得有效的解決，則台北市的房地產市場應會有一番榮景，從而帶動全國房市的復甦。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.2014年，國內房市逐漸由盛而衰，2017年下半年呈現價量回升走勢，變動幅度雖不明顯，但2018年一度曾被視為是國內房價止跌與否的關鍵年，唯國內房價是否止跌回升，學者專家頗有爭議，也有不同的觀察重點。
2.在房市不景氣的反轉過程中(2013-2018)，有些地區的房市降價，有些則反是，有些地區的漲幅超過一成，有些降幅超過二成，亦即房市由盛而衰期間，購屋人不論早買與晚購，都具有不一樣的風險，視區位及房型不同而異。
3.2018年房市處於漲跌互動期，主要現象包括房市漲少跌多、低總價優於讓利、商圈租屋空置率上升，以及公職人員購屋區位與價位選擇影響房地產去化等。
4.政府房市政策及國內外政經不確定因素影響房市變化，根據台灣CCIM估算，商業不動產投資信心指數及消費者信心同步微幅上漲，唯青安貸款優勢不再。
5.國內市未來變動可由雙北推案量變化、建造成本增加、房市繼續盤整、房價看跌者增加等幾個現象來加以判定。
6.政治與經濟相互影響，選舉結果影響房地產的走勢，2018年的九合一選舉結果與縣市的土地開發與房市活絡與否有密切關聯，由於國內都市更新速度緩慢，若「一坪換一坪」的都更政策可以獲得有效的解決，則台北市的房市應可帶動全國房市的復甦。
7.房市需求面增加是影響房市反轉的主要因素，在人口逐漸老化的過程中，人民對於房地產的需求會發生轉變，如積極參與都市更新，由公寓改住有電梯的大樓，或選擇特別為老人興建的老人村，因此，建議在房市可能反轉的過程中，選擇時間進駐雖然重要，但公寓住宅不宜考慮，或可擇期出售換屋，避免因為需求減少而使房價更為低迷。
參考文獻
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