摘要
2019年12月，中國武漢首次爆發新冠肺炎(COVID-19)，2020年3月，疫情已席捲全球，這種因肺炎疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329檔期的推案量，而且間接對國內外的房市造成重大衝擊。而在《新冠病毒與全球不動產影響》報告中，明確說明總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。另外，新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，唯房地產是防禦型資產，也是較佳的保值性資產，是投資人在面對疫情所導致的風險增加下的最主要選擇。由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會應不大，投資人宜研擬多種情境，並評估最佳方案，同時要嚴肅面對可能持續性的經濟衰退，避免不當投資所帶來的更大損失。
一.前言
2020年3月，新冠肺炎(COVID-19)席捲全球，世界各主要國家的確診人數及死亡人數逐日增加，台灣的疫情雖仍在掌控中，但3月17日，國內確診人數己破百，同月24日則已超過200人，死亡人數亦達2人，短短一個星期中，台灣疫情倍數增加，雖大多為境外移入，但疫情的散播速度及其對產業所產生的衝擊，令人述目驚心，而這種因疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329檔期的推案量，而且間接已對國內房市及經濟景氣造成重大衝擊。
由於疫情難以控制，各新推案工地的參觀人數明顯減少，房市成交量下降，預估全台灣2020年329檔期的房市推案量的跌幅約2成，也為2020年的房地產市場帶來可能逆轉為不景氣的訊息，而房市未來能否恢復2019年第4季的復甦情形，則視疫情能否在短期間內獲得有效控制為主要前提。
另外，由於全球新冠肺炎COVID-19(武漢肺炎)疫情持續升溫，確診率及死亡率逐日增加，許多企業被迫歇業，或暫時停止生產，放無薪假、裁員、歇業等現象時有所聞，影響所及，已擴大並波及到各級產業，國際間各類商業、生產活動都面臨強勁衝擊，連帶影響台股表現，臺灣股價加權總指數持續震盪，3月16日為9717.77，不僅萬點失守，距離前10天(3月5日)的最高點(11514.82)下降15.61%，而且沒有止跌跡象，同月23日更跌破九千點(8890.03)，若與同月5日的股價相較，便可發現國內股市在約15個交易日中，跌幅已超過二成(-22.79%)，顯示國內經濟環境確實不佳，而民眾面對無法預估的前景，在不確定因素增加的情況下，許多投資人已有將手中資產轉向避險及抗跌保值的規劃，而房地產則是最佳的投資保值工具之一。
二.臺灣房地產行情變動分析
在COVID-19疫情的肆虐下，有關當前國內房地產行情變動分析，可分為下列幾項因素來說明。
(一).疫情影響房市北冷南熱
在COVID-19愈演愈烈的情況下，疫情影響房市卻是各地區有別；在國內房市變動中，數字科技股份有限公司(ADDCN technology)所提供的「591新建案」為經常被大眾所引用的房市資訊，其主要是為消費者及投資人等提供全台灣建案資訊查詢，包含新成屋、預售屋，熱門建案的價格、地址、聯繫電話等建案資訊。而若根據數字科技的591新建案統計，在2020年329檔期的房市推案量中，六都、新竹推案量約4700億元，較2019年同期衰退近兩成；若進一步觀察各縣市的推案量，其多寡大抵與疫情息息相關，如確診病例數較多的北部地區，其推案量明顯下滑，疫情相對不嚴重的中南部地區，反而因人潮的增加而維持案量的增長，房市北冷南熱現象明顯。
另外，台南市的整體推案量成長超過兩倍(225.58%)，為當前國內房市最活絡地區，主要是因南部確診病例數較少，市場相對穩定，看屋人潮並未受疫情影響，加上續承2019年的房市景氣走勢，建商推案量增加，而329檔期又加入了部分百戶以上量體的個案，如遠雄建設所推出的「遠雄北府苑」，以及在地建商泰嘉建設在安南區推「水律川」等，前者規劃三百戶以上，後者劃則以2-4房為主，符合當地積極搶進與自住剛性買盤的需求，故其推案量大幅度增加，亦即台南地區的房市由於區域造鎮案的加持，整體案量的成長約達兩倍，成為2020年329檔期最亮眼的地區。
(二).329檔期因COVID-19衝擊表現不佳
一般而言，每年的329檔期是房市景氣的重要指標，其推案量及值的變化，影響當年的房市變動極大；2019年房市一片榮景，房屋移轉棟數更衝破三十萬棟，2020年，原本樂觀預期的329檔期，卻因新冠病毒這隻「黑天鵝」的影響，造成國內房市買氣急轉直下，雖各縣市反應大不同，但台灣北區的房市幾乎呈一面倒走勢，如首善地區的台北市整體推案同期相比減少4.29％，而在2019年329推案破千億的新北市，2020年卻因疫情重大，量縮價減，推案量減少四成以上(-43.70％)，其推案量幾乎腰斬，主要是疫情爆發以來，案場來人數大幅減少，影響建商代銷進場信心，同時，在2020年的329檔期中，有許多重劃區指標案均決定延後進場。
另外，北台灣推案量唯一成長的新竹縣市，主要集中於新竹市東區介壽段市地重劃案，其萬坪造鎮規模鄰近竹科，靠著園區客在地買盤，銷售情況已六成，富宇、昌禾等建商則緊接著329檔期進場，產品規劃以首次換屋族群為主，因而呈現上升走勢；而六都中唯一突破千億元案量的台中，2020年與2019年同期相比成長8.30％，推案集中在2020年底即將通車的捷運綠線沿線，以及北屯機捷特區，且豪宅產品的去化也有增加的情形。有關2020年329檔期六都推案量比較，可參閱表1的說明。
表1 2020年329檔期六都推案量比較表 單位：億元；%
資料來源：1.591新建案統計2.作者整理。
(三).房市看跌者大幅增加
疫情導致各行各業的發展均受影響，國人對國內不動產的變動趨勢看法亦不樂觀，根據永慶房屋針對消費者對2020年第二季房價趨勢的看法之調查，被調查者認為房價會下跌的比例，已由2020年第一季的30％跳升至第二季的55％，亦即房價未來一季看跌的比例大幅增加25%，創下2018年以來新高；另方面，看漲及持平比例皆下降，且幅度超過一成，顯見新冠肺炎對房市的影響更甚於中美貿易戰。而在看跌的比例中，以小幅看跌(5％-10％)為最多，其占比在4成以上(44％)，而大幅看跌(10％以上)的比例占1成以上(11％)。亦即大多數的消費者認為2020年第二季房價將下跌，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會不高。
若進一步觀察消費者對國內都會區第二季房價可能變動的看法，則發現在台北、新北、新竹、台中與高雄的五都房市中，看跌房價比例均超過五成，顯示在疫情的肆虐下，消費者對房價信心可能出現潰堤現象；若與上一季相比，七大都會區看跌比例都有15％以上的增幅，其中，又以台北(28%)、台中(29%)、新竹(34%)等三個都會區較多，有關消費者對國內七都房價變動看法比較，可參閱表2的說明。
表2消費者對國內七都房價變動看法比較表 單位：季；%
資料來源：1.永慶房屋；2.作者整理。
說明：1.消費者看漲跌幅前三名為新竹市(-21)、台中市(-18)、新北市及桃園市(-9)
2.消費者看房價持平跌幅前三名為台北市(-22)、台南市(-15)、新竹市(-13)
3.消費者看跌房價的前三名為新竹市(34)、台中市(29)、台北市(28)
經由前述說明可知，由於新冠肺炎在全球持續擴散，WHO也宣布為「全球大流行」之嚴重疫情，對於各國及世界經濟、產業、房市等的衝擊將難以估算，而若根據國內的調查，大多數的消費者預期房價將下修約一成(5％-10％)，顯見疫情的擴散確實己對國內房市產生衝擊。
三.新冠病毒(COVID-19)與不動產市場
2019年12月，中國武漢首見新冠病毒案例，因而有武漢病毒之稱，爾後被WHO訂名為COVID-19，由於其快速的傳染力，因而波及亞洲及世界各國，台灣亦難以避免，並對國內外的經濟產生重大的衝擊，全球經濟因而有逐漸下調的情形，而這可由仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL）的研究來加以佐證。
(一).仲量聯行的《新冠病毒與全球不動產影響》報告
仲量聯行是一家專注於房地產領域的專業服務和投資的管理公司，其主要業務是為客戶持有、租用、投資房地產的決策，並以實現增值為目的。由於其對房地產市場的熟悉與專業，仲量聯行早在2020年2月初即發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，預告全球供應鏈將受到考驗，飯店零售業受到衝擊，不動產交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，同年3月，仲量行再進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店業、零售市場、工業市場、物流市場、住宅等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升；另外，仲量聯行更特別提出「企業最佳回應時程表」，讓企業面對疫情肆虐時，能夠按依照步驟快速反應，維持業務永續，進而促成企業轉型。
(二).疫情影響國內房地產市場
在住宅方面，由於新冠病毒對人類的生活影響最大，而高接觸密度的生活型態，以及公共空間占比提高的現代建築特色，也會提高傳染病的風險；因此，能降低此類負面影響的折衷方案之需求大幅增加；而公寓大廈等住宅產品因受惠於穩定的收益，較具抗跌性。若產品為剛性需求，則其衝擊性會更小，但長期可能會對社會及不動產業帶來不利影響。
在房市的辦公租賃市場方面，由於疫情難以掌控，讓處於衰退階段的產業承受更大壓力，並導致投資交易遞延，租金成長步調放緩，遠距辦公將導致辦公室使用率下降；同時，短租房市在疫情干擾下將顯得脆弱；長期而言，企業可能會把遠距辦公納入常規，並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域，並對國內的辦公租賃市場產生衝擊。
(三).不動產業應重視業務連續性計畫
由於COVID-19疫情日愈嚴重，且波及全世界，因此，仲量聯行的建議內容頗受重視；在企業戰略方面，企業經營者首先必須考量員工健康與福祉，其次則是擬定業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)。企業除了要反應靈敏且彈性策略運作外，並建議在準備、防護、監控與溝通等四大面向保持警覺。此外，追求「營運韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點，並能及時因應突發事件。
四.新冠病毒與投資標的之選擇
2020年第一季，新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，但同時也導致投資人對於投資保值性商品選擇的重視，如何在疫情擴大下尋找相對合理的投資標的，引發投資人的重視，相關內容如下述。
(一).疫情難以在短期間內結束
2020年首季，「新冠肺炎」疫情已延燒全球逾百國，封城、停工、空中交通管控等措施，讓相關產業鏈恐有斷鏈危機，全球經濟受創，各投資機構紛紛下調全球經濟成長率，美國、英國等國家也降息救市，並對房市產生重大衝擊。特別是疫情持續延燒至亞洲，進而漫延全世界，前者如日、韓的疫情爆發，後者如義大利、伊朗等的確診人數暴增，全球化蔓延的趨勢極為明顯，且疫情在短期間內難以結束，並對國內外房市產生重大衝擊。
(二).股市熔斷機制影響房市去化
在疫情導致經濟情勢險峻的情況下，全球金融、股匯市、投資商品皆受到衝擊，美股重挫進入熊市，更觸發股市的熔斷機制(Circuit breaker / Trading curb)，其是指在股票市場的交易時間中，當價格波動的幅度達到某一個限定的目標（熔斷點）時，對其暫停交易一段時間的機制。國內股市雖無暫停交易情形，但股市在不到一個月內，其跌幅便已超過二成，顯示當前股市表現不佳；另外，在美國股市中，由於政府融斷機制的出現，引發民眾恐慌情緒上升，即使房地產有價格波動較小的特性，但消費者對於房價的看法仍轉趨悲觀。
根據永慶房屋於2020第二季的網路調查，有六成以上的消費者認為新冠肺炎會使房價下跌(63%)，其中，有約五成的民眾(49%)認為房價會小幅下跌(5％-10％)；除此之外，有七成以上的消費者(72%)認為，新冠肺炎對於房市的影響會持續到2020年第二、三季，主要因在全球新增病例尚未趨緩的情況下，疫情恐無法短期內結束，而若疫情仍無法有效控制，則影響時間將持續拉長。
(三).不動產是防禦型資產
在投資市場上，利潤與風險是必須同時考量，且是無法避免的法則(2R法則)，由於疫情帶來不確性因素的影響，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；而隨著避險情緒升溫，預期交易類型將移轉到「防禦型資產」(defensive assets)，而不動產則是較佳的選擇；同時，營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標，將成為關鍵的風險評估項目。另外，若從過去經驗來觀察，每逢危機時，不動產交易都會因景氣波動而受到影響；唯因不動產具有保值的特性，各行各業為求分散風險，均採行資產分配策略，若與其他資產類別相比，不動產的投報率仍具相當吸引力，亦即不動產交易所受到的衝擊將減少，且這種大趨勢不會有太大的改變。
(四).不動產是較佳的保值性資產
由於國內當前疫情發展尚未趨緩，對投資人而言，任何有可能產生巨大波動的投資標的都可能隱含不確定的風險，因而在資產配置上轉趨保守。根據中信房屋近期透過網路調查，在各種投資商品的選項中，仍以「不動產」的比例與成長度最高，而「保留現金」與「黃金與貴金屬」的比例則超過1成以上，也反應一般民眾對現金為王和保值的想法。若進一步觀察，有六成以上的受訪者(63.1％)在面對當前經濟不佳局勢時，會選擇以不動產(35.2％)為最主要的保值抗跌之投資標的，其次分別為保留現金(14.4％)、黃金與貴金屬(13.5％)。其中，選擇「不動產」的比例較2019年第二季成長了7％，「黃金與貴金屬」則成長了1％，顯示在疫情所引發的經濟後勢依然充滿疑慮的情況下，民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度，而保值性資產則是投資人較佳的選擇。
(五).不動產是投資人最主要的保值工具
在COVID-19肆虐期間，若進一步對投資人的保值工具加以觀察，便可發現在疫情漫延下，投資人所選擇的投資標的主要有不動產、保留現金、黃金或貴金屬、股票、外幣、保險、基金或債券，以及其他等；其中，以不動產為最主要的選擇，其占比達三成以上(35.2%)，第二名的保留現金僅有一成左右(14.4%)，外幣投資、保險、基金、債券等則都在一成以下；若進一步將不動產視為投資工具的比較基準，亦即若不動產的投資標的設為1，則第二名的現金僅有40.91%，第三名的黃金則為38.35%，基金與債券更僅有二成(20.74%)，顯見在COVID-19疫情無法有效控制，而使投資人的不確定性增加的情況下，不動產仍是投資人最主要的投資保值工具，亦是眾多投資工具中的最佳選擇，有關投資人在疫情下所選擇的保值抗跌之投資標的比較，可參閱表3的說明。
表3 投資人在疫情下選擇保值抗跌的投資標的比較表 單位：%
資料來源：1.中信房屋。2.作者整理。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可列出本文的結論與建議如下述。
1.2019年12月新冠肺炎(COVID-19)爆發，2020年3月，疫情已席捲全球，台灣雖仍在掌控中，但這種因疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329案量，而且間接已對國內房市造成重大衝擊。
2.當前國內房地產行情變動因素包括房市北冷南熱現象明顯、329檔期表現不佳、房地產是較佳的投資保值標的等；另外，疫情影響國內房地產市場住宅及辦公租賃市場的去化，也影響全球不動產市場的未來發展。
3.2020年第1季，仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。
4.新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，相關因素包括疫情難以在短期間內結束、股市熔斷機制影響房市去化、房地產是防禦型資產、房地產是較佳的保值性資產，以及房地產是投資人最主要的選擇等。
5新冠病毒影響房市後續發展，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會應不大。建議國人應避免在任何特定假設情境下做不理性的投資決策，宜研擬多套情境，並評估最佳方案，同時要嚴肅面對可能的持續性經濟衰退，避免更大之損失。
參考文獻
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Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
2019年12月，中國武漢首次爆發新冠肺炎(COVID-19)，2020年3月，疫情已席捲全球，這種因肺炎疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329檔期的推案量，而且間接對國內外的房市造成重大衝擊。而在《新冠病毒與全球不動產影響》報告中，明確說明總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。另外，新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，唯房地產是防禦型資產，也是較佳的保值性資產，是投資人在面對疫情所導致的風險增加下的最主要選擇。由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會應不大，投資人宜研擬多種情境，並評估最佳方案，同時要嚴肅面對可能持續性的經濟衰退，避免不當投資所帶來的更大損失。
一.前言
2020年3月，新冠肺炎(COVID-19)席捲全球，世界各主要國家的確診人數及死亡人數逐日增加，台灣的疫情雖仍在掌控中，但3月17日，國內確診人數己破百，同月24日則已超過200人，死亡人數亦達2人，短短一個星期中，台灣疫情倍數增加，雖大多為境外移入，但疫情的散播速度及其對產業所產生的衝擊，令人述目驚心，而這種因疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329檔期的推案量，而且間接已對國內房市及經濟景氣造成重大衝擊。
由於疫情難以控制，各新推案工地的參觀人數明顯減少，房市成交量下降，預估全台灣2020年329檔期的房市推案量的跌幅約2成，也為2020年的房地產市場帶來可能逆轉為不景氣的訊息，而房市未來能否恢復2019年第4季的復甦情形，則視疫情能否在短期間內獲得有效控制為主要前提。
另外，由於全球新冠肺炎COVID-19(武漢肺炎)疫情持續升溫，確診率及死亡率逐日增加，許多企業被迫歇業，或暫時停止生產，放無薪假、裁員、歇業等現象時有所聞，影響所及，已擴大並波及到各級產業，國際間各類商業、生產活動都面臨強勁衝擊，連帶影響台股表現，臺灣股價加權總指數持續震盪，3月16日為9717.77，不僅萬點失守，距離前10天(3月5日)的最高點(11514.82)下降15.61%，而且沒有止跌跡象，同月23日更跌破九千點(8890.03)，若與同月5日的股價相較，便可發現國內股市在約15個交易日中，跌幅已超過二成(-22.79%)，顯示國內經濟環境確實不佳，而民眾面對無法預估的前景，在不確定因素增加的情況下，許多投資人已有將手中資產轉向避險及抗跌保值的規劃，而房地產則是最佳的投資保值工具之一。
二.臺灣房地產行情變動分析
在COVID-19疫情的肆虐下，有關當前國內房地產行情變動分析，可分為下列幾項因素來說明。
(一).疫情影響房市北冷南熱
在COVID-19愈演愈烈的情況下，疫情影響房市卻是各地區有別；在國內房市變動中，數字科技股份有限公司(ADDCN technology)所提供的「591新建案」為經常被大眾所引用的房市資訊，其主要是為消費者及投資人等提供全台灣建案資訊查詢，包含新成屋、預售屋，熱門建案的價格、地址、聯繫電話等建案資訊。而若根據數字科技的591新建案統計，在2020年329檔期的房市推案量中，六都、新竹推案量約4700億元，較2019年同期衰退近兩成；若進一步觀察各縣市的推案量，其多寡大抵與疫情息息相關，如確診病例數較多的北部地區，其推案量明顯下滑，疫情相對不嚴重的中南部地區，反而因人潮的增加而維持案量的增長，房市北冷南熱現象明顯。
另外，台南市的整體推案量成長超過兩倍(225.58%)，為當前國內房市最活絡地區，主要是因南部確診病例數較少，市場相對穩定，看屋人潮並未受疫情影響，加上續承2019年的房市景氣走勢，建商推案量增加，而329檔期又加入了部分百戶以上量體的個案，如遠雄建設所推出的「遠雄北府苑」，以及在地建商泰嘉建設在安南區推「水律川」等，前者規劃三百戶以上，後者劃則以2-4房為主，符合當地積極搶進與自住剛性買盤的需求，故其推案量大幅度增加，亦即台南地區的房市由於區域造鎮案的加持，整體案量的成長約達兩倍，成為2020年329檔期最亮眼的地區。
(二).329檔期因COVID-19衝擊表現不佳
一般而言，每年的329檔期是房市景氣的重要指標，其推案量及值的變化，影響當年的房市變動極大；2019年房市一片榮景，房屋移轉棟數更衝破三十萬棟，2020年，原本樂觀預期的329檔期，卻因新冠病毒這隻「黑天鵝」的影響，造成國內房市買氣急轉直下，雖各縣市反應大不同，但台灣北區的房市幾乎呈一面倒走勢，如首善地區的台北市整體推案同期相比減少4.29％，而在2019年329推案破千億的新北市，2020年卻因疫情重大，量縮價減，推案量減少四成以上(-43.70％)，其推案量幾乎腰斬，主要是疫情爆發以來，案場來人數大幅減少，影響建商代銷進場信心，同時，在2020年的329檔期中，有許多重劃區指標案均決定延後進場。
另外，北台灣推案量唯一成長的新竹縣市，主要集中於新竹市東區介壽段市地重劃案，其萬坪造鎮規模鄰近竹科，靠著園區客在地買盤，銷售情況已六成，富宇、昌禾等建商則緊接著329檔期進場，產品規劃以首次換屋族群為主，因而呈現上升走勢；而六都中唯一突破千億元案量的台中，2020年與2019年同期相比成長8.30％，推案集中在2020年底即將通車的捷運綠線沿線，以及北屯機捷特區，且豪宅產品的去化也有增加的情形。有關2020年329檔期六都推案量比較，可參閱表1的說明。
表1 2020年329檔期六都推案量比較表 單位：億元；%
| 縣市別 | 2019年 | 2020 | 變動率 | 備註 |
| 台北市 | 917.8 | 878.4 | -4.29 | |
| 新北市 | 1518.2 | 854.6 | -43.70 | 降幅第二 |
| 桃園市 | 906.5 | 647.2 | -28.60 | 降幅最大 |
| 新竹縣市 | 328.0 | 393.6 | 20.00 | |
| 台中市 | 1021.4 | 1106.2 | 8.30 | |
| 台南市 | 62.4 | 209.4 | 225.58 | 增幅最大 |
| 高雄市 | 429.8 | 625.1 | 45.44 | 增幅第二 |
(三).房市看跌者大幅增加
疫情導致各行各業的發展均受影響，國人對國內不動產的變動趨勢看法亦不樂觀，根據永慶房屋針對消費者對2020年第二季房價趨勢的看法之調查，被調查者認為房價會下跌的比例，已由2020年第一季的30％跳升至第二季的55％，亦即房價未來一季看跌的比例大幅增加25%，創下2018年以來新高；另方面，看漲及持平比例皆下降，且幅度超過一成，顯見新冠肺炎對房市的影響更甚於中美貿易戰。而在看跌的比例中，以小幅看跌(5％-10％)為最多，其占比在4成以上(44％)，而大幅看跌(10％以上)的比例占1成以上(11％)。亦即大多數的消費者認為2020年第二季房價將下跌，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會不高。
若進一步觀察消費者對國內都會區第二季房價可能變動的看法，則發現在台北、新北、新竹、台中與高雄的五都房市中，看跌房價比例均超過五成，顯示在疫情的肆虐下，消費者對房價信心可能出現潰堤現象；若與上一季相比，七大都會區看跌比例都有15％以上的增幅，其中，又以台北(28%)、台中(29%)、新竹(34%)等三個都會區較多，有關消費者對國內七都房價變動看法比較，可參閱表2的說明。
表2消費者對國內七都房價變動看法比較表 單位：季；%
| 房價 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 新竹市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 | |||||||
| 季別 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 | Q1 | Q2 |
| 看漲 | 19 | 13 | 23 | 14 | 29 | 20 | 43 | 22 | 31 | 13 | 30 | 28 | 25 | 21 |
| 變動 | -6 | -9 | -9 | -21 | -18 | -2 | -4 | |||||||
| 持平 | 48 | 26 | 40 | 33 | 42 | 34 | 38 | 25 | 43 | 32 | 47 | 32 | 36 | 25 |
| 變動 | -22 | -7 | -8 | -13 | -11 | -15 | -11 | |||||||
| 看跌 | 33 | 61 | 37 | 53 | 29 | 46 | 19 | 53 | 26 | 55 | 23 | 40 | 39 | 54 |
| 變動 | 28 | 16 | 17 | 34 | 29 | 17 | 15 | |||||||
說明：1.消費者看漲跌幅前三名為新竹市(-21)、台中市(-18)、新北市及桃園市(-9)
2.消費者看房價持平跌幅前三名為台北市(-22)、台南市(-15)、新竹市(-13)
3.消費者看跌房價的前三名為新竹市(34)、台中市(29)、台北市(28)
經由前述說明可知，由於新冠肺炎在全球持續擴散，WHO也宣布為「全球大流行」之嚴重疫情，對於各國及世界經濟、產業、房市等的衝擊將難以估算，而若根據國內的調查，大多數的消費者預期房價將下修約一成(5％-10％)，顯見疫情的擴散確實己對國內房市產生衝擊。
三.新冠病毒(COVID-19)與不動產市場
2019年12月，中國武漢首見新冠病毒案例，因而有武漢病毒之稱，爾後被WHO訂名為COVID-19，由於其快速的傳染力，因而波及亞洲及世界各國，台灣亦難以避免，並對國內外的經濟產生重大的衝擊，全球經濟因而有逐漸下調的情形，而這可由仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL）的研究來加以佐證。
(一).仲量聯行的《新冠病毒與全球不動產影響》報告
仲量聯行是一家專注於房地產領域的專業服務和投資的管理公司，其主要業務是為客戶持有、租用、投資房地產的決策，並以實現增值為目的。由於其對房地產市場的熟悉與專業，仲量聯行早在2020年2月初即發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，預告全球供應鏈將受到考驗，飯店零售業受到衝擊，不動產交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，同年3月，仲量行再進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店業、零售市場、工業市場、物流市場、住宅等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升；另外，仲量聯行更特別提出「企業最佳回應時程表」，讓企業面對疫情肆虐時，能夠按依照步驟快速反應，維持業務永續，進而促成企業轉型。
(二).疫情影響國內房地產市場
在住宅方面，由於新冠病毒對人類的生活影響最大，而高接觸密度的生活型態，以及公共空間占比提高的現代建築特色，也會提高傳染病的風險；因此，能降低此類負面影響的折衷方案之需求大幅增加；而公寓大廈等住宅產品因受惠於穩定的收益，較具抗跌性。若產品為剛性需求，則其衝擊性會更小，但長期可能會對社會及不動產業帶來不利影響。
在房市的辦公租賃市場方面，由於疫情難以掌控，讓處於衰退階段的產業承受更大壓力，並導致投資交易遞延，租金成長步調放緩，遠距辦公將導致辦公室使用率下降；同時，短租房市在疫情干擾下將顯得脆弱；長期而言，企業可能會把遠距辦公納入常規，並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域，並對國內的辦公租賃市場產生衝擊。
(三).不動產業應重視業務連續性計畫
由於COVID-19疫情日愈嚴重，且波及全世界，因此，仲量聯行的建議內容頗受重視；在企業戰略方面，企業經營者首先必須考量員工健康與福祉，其次則是擬定業務連續性計畫(Business Continuity Planning, BCP)。企業除了要反應靈敏且彈性策略運作外，並建議在準備、防護、監控與溝通等四大面向保持警覺。此外，追求「營運韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點，並能及時因應突發事件。
四.新冠病毒與投資標的之選擇
2020年第一季，新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，但同時也導致投資人對於投資保值性商品選擇的重視，如何在疫情擴大下尋找相對合理的投資標的，引發投資人的重視，相關內容如下述。
(一).疫情難以在短期間內結束
2020年首季，「新冠肺炎」疫情已延燒全球逾百國，封城、停工、空中交通管控等措施，讓相關產業鏈恐有斷鏈危機，全球經濟受創，各投資機構紛紛下調全球經濟成長率，美國、英國等國家也降息救市，並對房市產生重大衝擊。特別是疫情持續延燒至亞洲，進而漫延全世界，前者如日、韓的疫情爆發，後者如義大利、伊朗等的確診人數暴增，全球化蔓延的趨勢極為明顯，且疫情在短期間內難以結束，並對國內外房市產生重大衝擊。
(二).股市熔斷機制影響房市去化
在疫情導致經濟情勢險峻的情況下，全球金融、股匯市、投資商品皆受到衝擊，美股重挫進入熊市，更觸發股市的熔斷機制(Circuit breaker / Trading curb)，其是指在股票市場的交易時間中，當價格波動的幅度達到某一個限定的目標（熔斷點）時，對其暫停交易一段時間的機制。國內股市雖無暫停交易情形，但股市在不到一個月內，其跌幅便已超過二成，顯示當前股市表現不佳；另外，在美國股市中，由於政府融斷機制的出現，引發民眾恐慌情緒上升，即使房地產有價格波動較小的特性，但消費者對於房價的看法仍轉趨悲觀。
根據永慶房屋於2020第二季的網路調查，有六成以上的消費者認為新冠肺炎會使房價下跌(63%)，其中，有約五成的民眾(49%)認為房價會小幅下跌(5％-10％)；除此之外，有七成以上的消費者(72%)認為，新冠肺炎對於房市的影響會持續到2020年第二、三季，主要因在全球新增病例尚未趨緩的情況下，疫情恐無法短期內結束，而若疫情仍無法有效控制，則影響時間將持續拉長。
(三).不動產是防禦型資產
在投資市場上，利潤與風險是必須同時考量，且是無法避免的法則(2R法則)，由於疫情帶來不確性因素的影響，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；而隨著避險情緒升溫，預期交易類型將移轉到「防禦型資產」(defensive assets)，而不動產則是較佳的選擇；同時，營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標，將成為關鍵的風險評估項目。另外，若從過去經驗來觀察，每逢危機時，不動產交易都會因景氣波動而受到影響；唯因不動產具有保值的特性，各行各業為求分散風險，均採行資產分配策略，若與其他資產類別相比，不動產的投報率仍具相當吸引力，亦即不動產交易所受到的衝擊將減少，且這種大趨勢不會有太大的改變。
(四).不動產是較佳的保值性資產
由於國內當前疫情發展尚未趨緩，對投資人而言，任何有可能產生巨大波動的投資標的都可能隱含不確定的風險，因而在資產配置上轉趨保守。根據中信房屋近期透過網路調查，在各種投資商品的選項中，仍以「不動產」的比例與成長度最高，而「保留現金」與「黃金與貴金屬」的比例則超過1成以上，也反應一般民眾對現金為王和保值的想法。若進一步觀察，有六成以上的受訪者(63.1％)在面對當前經濟不佳局勢時，會選擇以不動產(35.2％)為最主要的保值抗跌之投資標的，其次分別為保留現金(14.4％)、黃金與貴金屬(13.5％)。其中，選擇「不動產」的比例較2019年第二季成長了7％，「黃金與貴金屬」則成長了1％，顯示在疫情所引發的經濟後勢依然充滿疑慮的情況下，民眾對於資金的運用也採取較為保守的態度，而保值性資產則是投資人較佳的選擇。
(五).不動產是投資人最主要的保值工具
在COVID-19肆虐期間，若進一步對投資人的保值工具加以觀察，便可發現在疫情漫延下，投資人所選擇的投資標的主要有不動產、保留現金、黃金或貴金屬、股票、外幣、保險、基金或債券，以及其他等；其中，以不動產為最主要的選擇，其占比達三成以上(35.2%)，第二名的保留現金僅有一成左右(14.4%)，外幣投資、保險、基金、債券等則都在一成以下；若進一步將不動產視為投資工具的比較基準，亦即若不動產的投資標的設為1，則第二名的現金僅有40.91%，第三名的黃金則為38.35%，基金與債券更僅有二成(20.74%)，顯見在COVID-19疫情無法有效控制，而使投資人的不確定性增加的情況下，不動產仍是投資人最主要的投資保值工具，亦是眾多投資工具中的最佳選擇，有關投資人在疫情下所選擇的保值抗跌之投資標的比較，可參閱表3的說明。
表3 投資人在疫情下選擇保值抗跌的投資標的比較表 單位：%
| 項目 | 排名 | 占比 | 相對比 | 備註 |
| 不動產 | 1 | 35.2 | 100.00 | 房地產仍是最佳的保值工具 |
| 保留現金 | 2 | 14.4 | 40.91 | 現金為王的觀念 |
| 黃金/貴金屬 | 3 | 13.5 | 38.35 | 國人的傳統心理 |
| 股票 | 4 | 10.3 | 29.26 | |
| 外幣投資 | 5 | 9.5 | 26.99 | |
| 保險 | 6 | 9.3 | 26.42 | |
| 基金/債券 | 7 | 7.3 | 20.74 | |
| 其他 | 8 | 0.5 | 1.42 |
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可列出本文的結論與建議如下述。
1.2019年12月新冠肺炎(COVID-19)爆發，2020年3月，疫情已席捲全球，台灣雖仍在掌控中，但這種因疫情而導致的不確定因素，不僅直接影響2020年329案量，而且間接已對國內房市造成重大衝擊。
2.當前國內房地產行情變動因素包括房市北冷南熱現象明顯、329檔期表現不佳、房地產是較佳的投資保值標的等；另外，疫情影響國內房地產市場住宅及辦公租賃市場的去化，也影響全球不動產市場的未來發展。
3.2020年第1季，仲量行連續發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告，總體分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升。
4.新冠病毒引發國內外房市買氣下跌，影響房市後續發展，相關因素包括疫情難以在短期間內結束、股市熔斷機制影響房市去化、房地產是防禦型資產、房地產是較佳的保值性資產，以及房地產是投資人最主要的選擇等。
5新冠病毒影響房市後續發展，但由於台灣的疫情尚在掌控中，且低利環境持續未變，房價大幅度崩跌的機會應不大。建議國人應避免在任何特定假設情境下做不理性的投資決策，宜研擬多套情境，並評估最佳方案，同時要嚴肅面對可能的持續性經濟衰退，避免更大之損失。
參考文獻
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Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。