摘要
2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，由於其傳染性強，全球傷亡人數慘重，並對全球經濟產生重大衝擊，同時影響房市與房價的變化；政府為挽救日愈敗壞之經濟而祭出多項政策，而降低利率方式是刺激房市較常使用的貨幣政策工具之一。國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，且疫情引發房價下跌的預期，國內六都看跌房價比例均超過五成，顯示對房價信心出現潰散現象。另外，在武漢肺炎疫情的陰影下，經濟成長率預期下降、股市連續下跌，而央行調降利率主要是為穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟；另外，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市，重貼現率再創歷史新低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性之重視。而房市政策須配合房市變化，方可達成預期成果，如以低率刺激房市則是經常使用的房市政策工具之一；唯因央行因應疫情擴散而採用降息政策之前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍為高檔，且貸款利息減少不如房價下降有吸引力，亦即央行為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果可能相對有限。另外，國內只要疫情受到控制，在剛性需求支撐下，買氣可望遞延成長，唯有適當的讓利行為與剛性需求的相互配合，才能達成促進房市活絡之目的。
一.前言
2019年12月，中國武漢發生肺炎病毒感染事件，但並未被醫療體系主管部門認同並對外宣布，而因疏於防範所導致的結果，乃逐漸演變成為世界性的嚴重傳染病，並衝擊到各行各業，再對全球經濟造成重大衝擊，同時也影響到國內正值好轉的房地產市場。
2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，在中國「避免種族歧視」與「地方被污名化」的考量下，此一原先被訂名為「武漢肺炎」的傳染病被WHO正名為新型冠狀病毒「COVID-19」，由於其傳染性極強，且至今仍無相關有效疫苗出現，導致全球傷亡人數慘重。2020年4月27日，全球確診數己接近三百萬人(2,981,592人)，死亡數超過二十萬人(206,803人)，致死率達6.94%，痊癒數869,935人，痊癒率不到三成(28.18%)，而台灣確診數為429人，死亡人數6人，顯示台灣的防治率是相對成功的。
另外，由於因冠狀病毒「COVID-19」的死亡人數爆增，導致人心惶惶不可終日，並對台灣、亞洲及國際經濟產生重大不利影響，疫情衝擊世界各國，不僅各國經濟受到嚴重破壞，國內經濟亦急轉直下，同時影響房地產的去化與房價的變化，房價可能下跌的預期普遍存在於消費者的購屋行為中，房市交易雙方觀望心態轉趨濃烈，影響房市的去化。而為挽救日愈敗壞之經濟，各國莫不提出相關經濟政策以之因應，其中，又以貨幣政策較常被各國所使用，而降低利率則是促激房市較常使用的金融工具之一。
二.疫情漫延與房市變動
2019年下半年，國內房市逐漸走榮，至2020年第一季，國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，交易行情不再，價量齊挫，有關當前的房市變動分析可分為下列幾個部分來說明。
(一).疫情影響房市變動
2020年第一季，COVID-19疫情蔓延全球，且至今並無歇止跡象，不僅影響國內外的經濟發展，同時影響房地產的去化，消費者對於房價漲跌的看法亦轉趨負面走向；根據永慶房屋所進行的會員調查並分析後顯示，國人認為房價會下跌的比例由2019年第四季的30%，跳升至2020年第一季的55%，看跌比例勁升25%，創下2018年以來的新高；同段期間內，看漲及持平比例皆下降逾一成，若與美中貿易戰相比，當可發現新冠肺炎對房市的影響更甚於大國的貿易戰。
(二).疫情引發房價下跌的預期
武濛漢肺炎疫情對房市產生重大衝擊，並造成房市轉折現象，根據調查結果顯示，有三成以上的消費者(37%)認為疫情將影響到第2季房市，另有35%消費者認為，疫情可能持續影響房市到第3季，亦即有超過七成以上的消費者(72%)認為，在未來兩季中，疫情的擴散將影響國內房價的下降。若進一步觀察六都與新竹縣市的市民對未來房價變動的看法，便可發現六都的房市表現雖各有不同，但看跌的比例同樣較高，其中，台北、新北、新竹、台中與高雄等五都會區中，看跌房價比例均超過五成，其餘桃園與台南市看跌比例則為四成，顯示對房價信心出現潰散現象。
(三).都會地區房價看跌機率較高
在消費者對未來第二季及第三季房價變動的看法中，都會地區的消費者看漲房價者不到二成(18.71%)，認為房價仍能保持不變者不到三成(29.57%)，而看跌房價下降者超過一半以上(51.71%)；又因台北市為台灣經貿中心，對景氣的變動較為敏感，看待房價的波動也相對較大，而新竹及台中則是台灣科技業及製造業的重鎮，且大多數的產業鏈與中國製造業密不可分，在中國封城停工的狀態下，市場供應鏈面臨斷鏈風險，成為受疫情影響較大的都會區。
三.政府於疫情下的房市政策
在房地產市場的促銷活動中，政府政策是影響房地產交易活絡與否的重要因素，在疫情盛行期間，有關政府的房市政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).COVID-19疫情下的經濟與因應
2019年12月，武漢發生肺炎疫情，並逐漸漫延至全球，世界各國的經濟均受到嚴重的衝擊，並紛紛以調整利率之貨幣政策來加以因應；唯新冠病毒疫情影響是從公衛面延燒至經濟面，其與金融海嘯時期是由金融面直接影響經濟不同，亦即2020年疫情對實體經濟的衝擊遠比2008年的金融海嘯更為嚴重，主要因各國為阻止疫情漫延而相繼封城、鎖國，生產活動因而全面受到不利衝擊，而這也是影響全球股匯市不佳，從而導致經濟不景氣的關鍵因素，相關內容說明如下述。
1.經濟成長率預期下降
2020年，新型冠狀病毒(COVID-19)疫情持續發酵，各國再度掀起貨幣政策的浪潮，且其實施盛況不亞於金融海嘯時期，特別是為防止疫情漫延，各國陸續宣布封閉邊界、禁止入境、群聚現象亦被阻止，不僅造成全球股市連續下降，市場陷入恐慌，金融市場動盪，國內企業歇業、倒閉、減薪、無薪假等事件紛起，若股匯市崩跌，企業接連倒閉，民眾對金融體系喪失信心，則其所引發的系統性風險將引爆更大的危機；另方面，央行並已將2020 年經濟成長率由上次預測2.57%下修至1.92%，且由於全球疫情並無歇止跡象，若以台灣海島型經濟的特性來觀察，預估國內的經濟成長率可能仍有下修的走勢。
2.股市連續下跌
2020年3月中旬，武漢肺炎疫情全球擴散，恐慌情緒升高，影響人民投資意願甚巨，美股道瓊指數一度大跌超過1,300 點(1338)，為最近三年來首度在2 萬點以下，標準普爾500 指數跌幅逾7%，創下8個交易日有四度觸發熔斷機制的紀錄(暫停交易15分鐘)；另外，台股重挫逾300點，並直接摜破10 年線(約9,110 點)及9,000 點關卡。
3.央行調降利率
2019年，武漢肺炎或新型冠狀病毒(COVID-19)疫情爆發，並漫延至亞洲，延燒至歐美，進而擴散至全球，而為阻止疫情漫延，各國相繼採取鎖國政策，禁止境外移入，並實施貨幣政策以之因應，而利率的調整是經常使用的貨幣政策之一。2020年第一季，央行利率在「連14凍」之後，再下降1 碼，不僅突破前央行總裁彭淮南時期的最低紀錄，也再創利率歷史新低紀錄，而央行降息主要是為是穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟。
4.重貼現率再創歷史新低
武漢肺炎疫情重創全球經濟，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市。2020年3月19日，中央銀行宣布降息1碼，重貼現率為1.125%，創下歷史新低，比2008 年金融海嘯時期的1.25%還低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性的重視。
(二).央行降息救房市的政策分析
根據過去央行降息救市的經驗，並以房地產市場為例，便可發現自2000年以降，在各次相對嚴重的經濟事件如網路泡沫、911事件、納莉颱風、SARS事件、金融海嘯...等，政府通常會以降息政策來帶動因重大事件所引發的經濟不景氣，而在央行過去的5波降息活動中，對照其前後年度房市之買賣移轉棟數變化，便可發現降息後1年的買賣移轉棟數大多為成長走勢，特別是2003年的SARS事件發生後，其隔年的買賣移轉棟數大幅增加，並突破40萬棟，創下歷史紀錄，亦為仲介業者所津津樂道；唯在2015-2016年期間，央行共降息2碼，2017年移轉棟數僅有26.6萬棟，亦即房市僅呈小幅回升，但未回到降息前一年的30萬棟大關。
另外，在央行過去5波降息中，2000年-2001年為紓解網路泡沫、911事件，以及納莉颱風對經濟的衝擊，央行連續降息11次，總計降息10.5碼(2.625%)，當時平均房貸利率約6.81％，且房市仍處於高檔，2002年再降息因應，平均房貸利率約4.40％，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到2003年發生SARS事件時，仍持續量增，SARS隔年(2004)，國內的買賣移轉棟數高達41.8萬棟；2008年發生金融海嘯，房市交易量減縮，當時平均房貸利率約2.53％，已於較低水位，2015年-2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2％，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年下半年有復甦跡象，但買賣移轉棟數並未創新高。至於2019年至2020年的COVID-19疫情之對策及影響為何，則因疫情至第二季似無歇止跡象，目前仍難以斷定。
整體而言，央行的降息政策，基本上對於房市交易市場的活絡是有所助益的。有關台灣歷次降息原因及其變動幅度比較，可參閱表3的說明。
表3台灣歷次降息原因及其幅度變動比較表 單位：%；萬棟
資料來源：1.中央銀行 2.內政部 3.住商機構企劃研究室 4.作者整理。
(三).房市政策須配合房市變化
房市政策為影響房市去化的重要因素，唯二者必須完全配合方可竟其功，有關房市政策須配合房市變化，可分為下列幾個部分來說明。
1.以低率刺激房市
台灣的房價所得比相對偏高，而在購屋成本居高不下，而所得又相對偏低的台灣社會中，低總價、低單價、低利率的三低條件影響消費者的購屋意願甚巨，亦即在當前供過於求的房市中，高房貸與低利率才有促使房市交易成功的機會，而房貸金額或貸款成數的高低，房貸利率是否調整，以及其調整的幅度為何，都與政府的金融政策有關，也是影響經濟相對較為重要的因素，特別是為因應新冠肺炎造成的經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆的貨幣政策，藉以紓困國內企業，並拉抬經濟走勢，亦即以低利刺激(救)房市是政府經常使用的房市政策之一。
2.降息政策惠及房市
2020年3月，中央銀行為配合疫情期間所帶來的經濟之不利衝擊而降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內者，可再降1碼，而這種獨惠房市的做法，雖有其政治或政策上的考量，但同時也引發資金是否轉進房市的問題，也導致政府低利政策是否適宜的爭議，蓋因低利環境與寬鬆銀根條件下，必然會造成資金流向資本市場，除自用型的低總價產品受到青睞外，也讓土地、收益型標的等產品的受惠程度更為明顯。
3.降息對房市影響相對有限
央行採用降息政策，並加碼房地產市場，其對疫情所導致的房市由盛而衰的轉折現象是否有所助益，亦即是否會產生一如2003年SARS事件過後，房價由下降而呈現大幅度的反轉現象，則須進一步加以觀察。主要因房價在過去20年以倍數成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率一再降低，購屋仍屬不易；另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明確的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力，特別是在2020年的COVID-19疫情擴散之過程中，在央行大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍於高檔，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，因此，央行的降息並未拉抬房市買氣；此外，目前產業發展及就業條件、稅制與十年前不同，因此，央行這波為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果可能相對有限。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，由於其傳染性強，且至今仍無相關疫苗出現，導致全球傷亡人數慘重，並對全球經濟產生重大影響，同時影響房市與房價的變化，為挽救日愈敗壞之經濟，降低利率是刺激房市較常使用的貨幣政策工具之一。
2.國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，價量齊挫，疫情影響房市變動，且疫情引發房價下跌的預期，國內六都看跌房價比例均超過五成，桃園與台南市則為四成，顯示對房價信心出現潰散現象。
3. 在武漢肺炎疫情的陰影下，經濟成長率預期下降、股市連續下跌，央行調降利率主要是為是穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟；另外，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市，重貼現率再創歷史新低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性之重視。
4. 房市政策須配合房市變化方可達成預其成果，包括以低率刺激房市是政府經常使用的房市政策之一。另外，2020年政府降息惠及房市，引發資金是否轉進房市的爭議，且降息對房市影響相對有限，主要因央行採用降息政策前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍於高檔，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，亦即央行為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果應是相對有限。
5.在329檔期表現不如預期的情況下，部分建案應會採用以議價空間換取交易量的模式進行銷售，但只要疫情受到控制，在剛性需求支撐下，買氣可望遞延成長，建議交易雙方都宜慎重面對疫情漫延對房市所產生的衝擊，唯有適當的讓利行為與剛性需求的相互配合，才能達成交易成功的目的。
參考文獻
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謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
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Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index
2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，由於其傳染性強，全球傷亡人數慘重，並對全球經濟產生重大衝擊，同時影響房市與房價的變化；政府為挽救日愈敗壞之經濟而祭出多項政策，而降低利率方式是刺激房市較常使用的貨幣政策工具之一。國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，且疫情引發房價下跌的預期，國內六都看跌房價比例均超過五成，顯示對房價信心出現潰散現象。另外，在武漢肺炎疫情的陰影下，經濟成長率預期下降、股市連續下跌，而央行調降利率主要是為穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟；另外，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市，重貼現率再創歷史新低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性之重視。而房市政策須配合房市變化，方可達成預期成果，如以低率刺激房市則是經常使用的房市政策工具之一；唯因央行因應疫情擴散而採用降息政策之前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍為高檔，且貸款利息減少不如房價下降有吸引力，亦即央行為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果可能相對有限。另外，國內只要疫情受到控制，在剛性需求支撐下，買氣可望遞延成長，唯有適當的讓利行為與剛性需求的相互配合，才能達成促進房市活絡之目的。
一.前言
2019年12月，中國武漢發生肺炎病毒感染事件，但並未被醫療體系主管部門認同並對外宣布，而因疏於防範所導致的結果，乃逐漸演變成為世界性的嚴重傳染病，並衝擊到各行各業，再對全球經濟造成重大衝擊，同時也影響到國內正值好轉的房地產市場。
2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，在中國「避免種族歧視」與「地方被污名化」的考量下，此一原先被訂名為「武漢肺炎」的傳染病被WHO正名為新型冠狀病毒「COVID-19」，由於其傳染性極強，且至今仍無相關有效疫苗出現，導致全球傷亡人數慘重。2020年4月27日，全球確診數己接近三百萬人(2,981,592人)，死亡數超過二十萬人(206,803人)，致死率達6.94%，痊癒數869,935人，痊癒率不到三成(28.18%)，而台灣確診數為429人，死亡人數6人，顯示台灣的防治率是相對成功的。
另外，由於因冠狀病毒「COVID-19」的死亡人數爆增，導致人心惶惶不可終日，並對台灣、亞洲及國際經濟產生重大不利影響，疫情衝擊世界各國，不僅各國經濟受到嚴重破壞，國內經濟亦急轉直下，同時影響房地產的去化與房價的變化，房價可能下跌的預期普遍存在於消費者的購屋行為中，房市交易雙方觀望心態轉趨濃烈，影響房市的去化。而為挽救日愈敗壞之經濟，各國莫不提出相關經濟政策以之因應，其中，又以貨幣政策較常被各國所使用，而降低利率則是促激房市較常使用的金融工具之一。
二.疫情漫延與房市變動
2019年下半年，國內房市逐漸走榮，至2020年第一季，國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，交易行情不再，價量齊挫，有關當前的房市變動分析可分為下列幾個部分來說明。
(一).疫情影響房市變動
2020年第一季，COVID-19疫情蔓延全球，且至今並無歇止跡象，不僅影響國內外的經濟發展，同時影響房地產的去化，消費者對於房價漲跌的看法亦轉趨負面走向；根據永慶房屋所進行的會員調查並分析後顯示，國人認為房價會下跌的比例由2019年第四季的30%，跳升至2020年第一季的55%，看跌比例勁升25%，創下2018年以來的新高；同段期間內，看漲及持平比例皆下降逾一成，若與美中貿易戰相比，當可發現新冠肺炎對房市的影響更甚於大國的貿易戰。
(二).疫情引發房價下跌的預期
武濛漢肺炎疫情對房市產生重大衝擊，並造成房市轉折現象，根據調查結果顯示，有三成以上的消費者(37%)認為疫情將影響到第2季房市，另有35%消費者認為，疫情可能持續影響房市到第3季，亦即有超過七成以上的消費者(72%)認為，在未來兩季中，疫情的擴散將影響國內房價的下降。若進一步觀察六都與新竹縣市的市民對未來房價變動的看法，便可發現六都的房市表現雖各有不同，但看跌的比例同樣較高，其中，台北、新北、新竹、台中與高雄等五都會區中，看跌房價比例均超過五成，其餘桃園與台南市看跌比例則為四成，顯示對房價信心出現潰散現象。
(三).都會地區房價看跌機率較高
在消費者對未來第二季及第三季房價變動的看法中，都會地區的消費者看漲房價者不到二成(18.71%)，認為房價仍能保持不變者不到三成(29.57%)，而看跌房價下降者超過一半以上(51.71%)；又因台北市為台灣經貿中心，對景氣的變動較為敏感，看待房價的波動也相對較大，而新竹及台中則是台灣科技業及製造業的重鎮，且大多數的產業鏈與中國製造業密不可分，在中國封城停工的狀態下，市場供應鏈面臨斷鏈風險，成為受疫情影響較大的都會區。
三.政府於疫情下的房市政策
在房地產市場的促銷活動中，政府政策是影響房地產交易活絡與否的重要因素，在疫情盛行期間，有關政府的房市政策可分為下列幾個部分來說明。
(一).COVID-19疫情下的經濟與因應
2019年12月，武漢發生肺炎疫情，並逐漸漫延至全球，世界各國的經濟均受到嚴重的衝擊，並紛紛以調整利率之貨幣政策來加以因應；唯新冠病毒疫情影響是從公衛面延燒至經濟面，其與金融海嘯時期是由金融面直接影響經濟不同，亦即2020年疫情對實體經濟的衝擊遠比2008年的金融海嘯更為嚴重，主要因各國為阻止疫情漫延而相繼封城、鎖國，生產活動因而全面受到不利衝擊，而這也是影響全球股匯市不佳，從而導致經濟不景氣的關鍵因素，相關內容說明如下述。
1.經濟成長率預期下降
2020年，新型冠狀病毒(COVID-19)疫情持續發酵，各國再度掀起貨幣政策的浪潮，且其實施盛況不亞於金融海嘯時期，特別是為防止疫情漫延，各國陸續宣布封閉邊界、禁止入境、群聚現象亦被阻止，不僅造成全球股市連續下降，市場陷入恐慌，金融市場動盪，國內企業歇業、倒閉、減薪、無薪假等事件紛起，若股匯市崩跌，企業接連倒閉，民眾對金融體系喪失信心，則其所引發的系統性風險將引爆更大的危機；另方面，央行並已將2020 年經濟成長率由上次預測2.57%下修至1.92%，且由於全球疫情並無歇止跡象，若以台灣海島型經濟的特性來觀察，預估國內的經濟成長率可能仍有下修的走勢。
2.股市連續下跌
2020年3月中旬，武漢肺炎疫情全球擴散，恐慌情緒升高，影響人民投資意願甚巨，美股道瓊指數一度大跌超過1,300 點(1338)，為最近三年來首度在2 萬點以下，標準普爾500 指數跌幅逾7%，創下8個交易日有四度觸發熔斷機制的紀錄(暫停交易15分鐘)；另外，台股重挫逾300點，並直接摜破10 年線(約9,110 點)及9,000 點關卡。
3.央行調降利率
2019年，武漢肺炎或新型冠狀病毒(COVID-19)疫情爆發，並漫延至亞洲，延燒至歐美，進而擴散至全球，而為阻止疫情漫延，各國相繼採取鎖國政策，禁止境外移入，並實施貨幣政策以之因應，而利率的調整是經常使用的貨幣政策之一。2020年第一季，央行利率在「連14凍」之後，再下降1 碼，不僅突破前央行總裁彭淮南時期的最低紀錄，也再創利率歷史新低紀錄，而央行降息主要是為是穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟。
4.重貼現率再創歷史新低
武漢肺炎疫情重創全球經濟，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市。2020年3月19日，中央銀行宣布降息1碼，重貼現率為1.125%，創下歷史新低，比2008 年金融海嘯時期的1.25%還低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性的重視。
(二).央行降息救房市的政策分析
根據過去央行降息救市的經驗，並以房地產市場為例，便可發現自2000年以降，在各次相對嚴重的經濟事件如網路泡沫、911事件、納莉颱風、SARS事件、金融海嘯...等，政府通常會以降息政策來帶動因重大事件所引發的經濟不景氣，而在央行過去的5波降息活動中，對照其前後年度房市之買賣移轉棟數變化，便可發現降息後1年的買賣移轉棟數大多為成長走勢，特別是2003年的SARS事件發生後，其隔年的買賣移轉棟數大幅增加，並突破40萬棟，創下歷史紀錄，亦為仲介業者所津津樂道；唯在2015-2016年期間，央行共降息2碼，2017年移轉棟數僅有26.6萬棟，亦即房市僅呈小幅回升，但未回到降息前一年的30萬棟大關。
另外，在央行過去5波降息中，2000年-2001年為紓解網路泡沫、911事件，以及納莉颱風對經濟的衝擊，央行連續降息11次，總計降息10.5碼(2.625%)，當時平均房貸利率約6.81％，且房市仍處於高檔，2002年再降息因應，平均房貸利率約4.40％，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到2003年發生SARS事件時，仍持續量增，SARS隔年(2004)，國內的買賣移轉棟數高達41.8萬棟；2008年發生金融海嘯，房市交易量減縮，當時平均房貸利率約2.53％，已於較低水位，2015年-2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2％，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年下半年有復甦跡象，但買賣移轉棟數並未創新高。至於2019年至2020年的COVID-19疫情之對策及影響為何，則因疫情至第二季似無歇止跡象，目前仍難以斷定。
整體而言，央行的降息政策，基本上對於房市交易市場的活絡是有所助益的。有關台灣歷次降息原因及其變動幅度比較，可參閱表3的說明。
表3台灣歷次降息原因及其幅度變動比較表 單位：%；萬棟
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降息期間 (年月) |
2000.11- 2001.12 |
2002.05- 2002.11 |
2003.05- 2003.06 |
2008.08- 2009.02 |
2015.08- 2016.07 |
2019.12- 2020.？ |
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經濟事件或 降息原因 |
網路泡沫 911事件 納莉颱風 |
刺激消費 投資需求 改善就業 |
嚴重急性呼吸道症候群SARS事件 | 世界金融危機、次貸危機、信用危機、金融海嘯 | 全球貿易萎縮台灣經濟不佳 | 武漢肺炎COVID19 |
| 降息次數 | 11 | 1 | 1 | 6 | 4 | ？ |
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累計降息幅度 (1碼=0.25%) |
10.5碼 (2.625%) |
2碼 (0.5%) |
1碼 (0.25%) |
9.5碼 (2.375%) |
2碼 (0.5%) |
？ |
| 平均房貸利率 | 6.81% | 4.40% | 3.17% | 2.53% | 1.84% | ？ |
| 買賣移轉棟數前一年(萬棟) | 38.5 | 25.9 | 32.0 | 41.4 | 32.1 | ？ |
| 買賣移轉棟數當年(萬棟) |
32.1 (25.9) |
32.0 | 34.9 | 37.9 |
29.3 (24.5) |
？ |
| 買賣移轉棟數後一年(萬棟) | 32.0 | 34.9 | 41.8 | 38.8 | 26.6 | ？ |
(三).房市政策須配合房市變化
房市政策為影響房市去化的重要因素，唯二者必須完全配合方可竟其功，有關房市政策須配合房市變化，可分為下列幾個部分來說明。
1.以低率刺激房市
台灣的房價所得比相對偏高，而在購屋成本居高不下，而所得又相對偏低的台灣社會中，低總價、低單價、低利率的三低條件影響消費者的購屋意願甚巨，亦即在當前供過於求的房市中，高房貸與低利率才有促使房市交易成功的機會，而房貸金額或貸款成數的高低，房貸利率是否調整，以及其調整的幅度為何，都與政府的金融政策有關，也是影響經濟相對較為重要的因素，特別是為因應新冠肺炎造成的經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆的貨幣政策，藉以紓困國內企業，並拉抬經濟走勢，亦即以低利刺激(救)房市是政府經常使用的房市政策之一。
2.降息政策惠及房市
2020年3月，中央銀行為配合疫情期間所帶來的經濟之不利衝擊而降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內者，可再降1碼，而這種獨惠房市的做法，雖有其政治或政策上的考量，但同時也引發資金是否轉進房市的問題，也導致政府低利政策是否適宜的爭議，蓋因低利環境與寬鬆銀根條件下，必然會造成資金流向資本市場，除自用型的低總價產品受到青睞外，也讓土地、收益型標的等產品的受惠程度更為明顯。
3.降息對房市影響相對有限
央行採用降息政策，並加碼房地產市場，其對疫情所導致的房市由盛而衰的轉折現象是否有所助益，亦即是否會產生一如2003年SARS事件過後，房價由下降而呈現大幅度的反轉現象，則須進一步加以觀察。主要因房價在過去20年以倍數成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率一再降低，購屋仍屬不易；另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明確的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力，特別是在2020年的COVID-19疫情擴散之過程中，在央行大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍於高檔，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，因此，央行的降息並未拉抬房市買氣；此外，目前產業發展及就業條件、稅制與十年前不同，因此，央行這波為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果可能相對有限。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2020年第一季，武漢肺炎疫情開始大幅擴散，並快速波及世界各國，由於其傳染性強，且至今仍無相關疫苗出現，導致全球傷亡人數慘重，並對全球經濟產生重大影響，同時影響房市與房價的變化，為挽救日愈敗壞之經濟，降低利率是刺激房市較常使用的貨幣政策工具之一。
2.國內房市因COVID-19疫情而呈現由盛而衰的轉折現象，價量齊挫，疫情影響房市變動，且疫情引發房價下跌的預期，國內六都看跌房價比例均超過五成，桃園與台南市則為四成，顯示對房價信心出現潰散現象。
3. 在武漢肺炎疫情的陰影下，經濟成長率預期下降、股市連續下跌，央行調降利率主要是為是穩定金融市場信心，紓緩企業壓力，振興實體經濟；另外，各國央行紛紛採取相對激烈之手段救市，重貼現率再創歷史新低，顯示政府對於疫情影響國內經濟的嚴重性之重視。
4. 房市政策須配合房市變化方可達成預其成果，包括以低率刺激房市是政府經常使用的房市政策之一。另外，2020年政府降息惠及房市，引發資金是否轉進房市的爭議，且降息對房市影響相對有限，主要因央行採用降息政策前，平均房貸利率已處於低檔，而房價則仍於高檔，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，亦即央行為因應COVID-19疫情而降息的帶動效果應是相對有限。
5.在329檔期表現不如預期的情況下，部分建案應會採用以議價空間換取交易量的模式進行銷售，但只要疫情受到控制，在剛性需求支撐下，買氣可望遞延成長，建議交易雙方都宜慎重面對疫情漫延對房市所產生的衝擊，唯有適當的讓利行為與剛性需求的相互配合，才能達成交易成功的目的。
參考文獻
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謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
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Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index