摘要
2020年12月，政府實施打炒房政策，包括央行的管制措施，金管會將對不動產授信採行集中度管理措施等，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率呈現下滑現象，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。2021年，在政府打房政策、疫情再度崛起、建材與工資價格陸續揚升等因素的疑慮下，國內房市充滿了不確定性，從而引發房市變化的隱憂。影響國內2021年第一季的房市變動因素主要是負人口紅利因素，以及政府打炒房政策，包括房市之建築放款率下滑、房市續承活絡走勢、房市開工量增加、北台灣推案量增加、房市完銷建案創新高，以及房市前景不明確等。在房市需求市場中，人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而在當前營建業缺工，疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，加上目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，唯營建工程成本的上升並非是影響房價不合理飛漲的重要因素。事實上，2020年國內房價的揚升是一種不合理性的上漲，也是一種政府可以事先加以防制的飆漲現象，而在政府打房政策持續進行，人口負紅利，卻又逢工料雙漲的情況下，房市的發展前景難以確認，面對房市的不確定性，投資人宜審慎考量進入房市的適當時機。
一.前言
不動產業是整體經濟的一環，2020年上半年，世界各地區均受到新冠肺炎疫情的衝擊，各國經濟發展受到不利影響，許多企業經營遭遇重挫，美國聯準會提出降息，同時以沒有資金限制的美元量化寬鬆計畫(無限QE)用以拯救美國經濟；同段期間內，台灣央行也以降息來減緩各行各業的貸款壓力，而為顧及國內企業經營與提高競爭力而降息的做法，主要是基於國家整體經濟利益因素的考量，但同時也讓原本交投過熱的房市更為活絡，亦可視為是國內房市不合理上漲的原因。
2021年，國內房市一則面臨房市過熱與政府打炒房政策的影響，一則負人口紅利的因素明顯，在政府房市政策必然影響房市發展，而負人口紅利又不利房市的前提下，再考量政策的時間落差及國內外政經局勢的變化，房地產後市必然會受到衝擊，值得國人作進一步的觀察。
整體而言，2021年第一季，國內不動產市場在資金回流、資金寬鬆的情況下，交易持續熱絡，房市交投仍維持2020年之上揚走勢，唯若進一步考量政府實施打房政策、營造工料雙漲、人口負紅利等因素，則房市變化仍充滿不確定性。
二.當前房地產行情變動分析
有關當前房地產行情變動情形，可分為下列幾個方面來說明。
(一).房市續呈活絡走勢
在國內房市交投變動的過程中，2016年，國內開始實施房地合一稅，不動產市場由活絡轉為清淡，投資及買賣驟減，當年的買賣移轉棟數為24.5萬棟，比2003年SARS疫情時還低，亦創下歷史新低記錄；爾後逐年走高，每年大抵維持5%-8%的穩定成長，2019年，房市價量齊揚，2020年，房市的非理性繁榮現象明顯，在所得及物價不變的情況下，房價卻再三飆漲，2021年第一季，房市續承2020年房市交投活絡，呈上升走勢。另方面，根據海悅、甲山林、新聯陽、創意家、甲桂林等五大指標代銷業者的估計，2021年代銷案量將突破4,500億元，其中，海悅、甲山林、新聯陽機構銷售案量均破千億元；亦即代銷業者普遍存有樂觀的看法，認為2021年房市買氣有機會延續去年熱絡走勢形，唯在打炒房政策的陰影下，仍引發部分投資人的疑慮。
(二).房市開工量增加
根據內政部的統計，2020年全台住宅開工量133,909宅，年增幅15.4%，為最近12年來的新高，總樓地板面積的年增幅超過一成(11.6%)，六都住宅開工宅數僅台北市下滑6.2%，其他五都均為成長走勢，其中，又以台南市的12,813宅，以及年增46.3%為最高，而台北市則是六都中唯一開工量下滑的都會區。由於各區開工量暴增，且政府打炒房仍持續進行，2021年元月已反應市場買氣下降情形，值得購屋人在進駐房市之前宜多方觀察市況變化。
(三).北台灣推案量增加
2020年，在低利環境與資金回流以及防疫有成的帶動下，國內購屋需求升溫，北台灣的新成屋、預售屋推案量達約1.27兆元，比2019年1.12兆元增幅超過一成(13.39%)，且連續4年為成長走勢；此外，台北市的換屋型產品亦大幅增加，成長幅度為北台灣最高，且換屋族群持續增加，說明台北房市正處於復甦的反彈階段。若依據2021年第一季房市走勢，推估房市交易價、量應是溫和成長走勢，若加上2020年土地交易活絡，且建照核發量居高不下，勢必對2021年的房市產生衝擊，預估北台灣房市的推案量仍有成長空間。
(四).房市完銷建案創新高
2020年，由於國內房市呈現非理性的繁榮現象，北台灣的當年公開並完銷的建案數量，也就是完銷建案達269個，較2019年的84個增為185個，年增率高達二倍以上(220.24％)。房市之所以呈現完銷建案數量的爆量成長，主要是疫情爆發以後，為了維持產業的持續成長，政府因而採用低利率、貨幣寬鬆環境政策，加上資金回流，因而提升國內購置不動產意願，包括自住、投資與置產需求均同步增長，建案銷售速度加快，完銷建案數量亦直線增加，亦為歷年少見現象。
若以北台灣各縣市的完銷建案數為例，依序分別是新竹地區84個、桃園市66個、台北市50個、新北市46個、宜蘭地區23個，以及基隆市2個。新竹縣市完銷建案數最多的行政區為竹北的18個建案，其次是竹市北區有13個，竹縣新埔則有12個，而完銷建案的增加顯示房市的交投活絡，且未來前景看俏，有關2020年北台灣縣市完銷建案統計比較，可參閱表1的說明。
表1 2020年北台灣縣市完銷建案統計比較表 單位：%
資料來源：1.住展雜誌。2.作者估算。
三.人口負紅利與房市
有關人口負紅利與房市變化的關係可分為下列幾個部分來說明。
(一).人口變化影響房市供需.
人口變動與房市供需息息相關，說明如一下述。
1.人口紅利
一般而言，人口紅利(demographic dividend)一般是指在勞動力結構中，由於勞動力人口在總人口中的比例上升，其所伴隨的經濟成長效應對各行各業的發展產生正面影響，對房市當然亦會有所助益。
2.人口紅利與房市
在房市需求市場中，每個縣市或行政區性的人口愈多，則對房地產的需求愈大，反之則愈少，因此，人口成長率的高低影響房市需求量數，亦即人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而有關人口紅利與房市的關係，可分為下列兩種情況來說明。
(1).人口紅利帶動房價上揚
房市變化與經濟景氣有關，當經濟處於景氣時期，房市交投相對活絡，又因人口多寡影響房市交投，若加上人口紅利的抑注因素，則房市價量齊揚應是可以預期，如國內具有最多人口紅利的城鎮如台中市、桃園市等；而台北市與新北市則是負人口紅利的城市；由於人口變動影響當地房市需求，而人口紅利則影響房地產交易量增加及房價向上修正，同時激勵自住市場的買氣，亦即人口紅利是帶動房價上揚的重要因素。
(2).負人口紅利影響房市與房價
自二千年以降，台灣人口結構的老年化與少子化現象日愈嚴重，影響房市供需的變化，唯房價上揚有些並非來自人口的影響因素，如2020年下半年，國內房市呈現非理性的繁榮現象，這種房價的非理性上升與人口紅利無關，亦即在國內呈現負人口負紅利，房價卻依然呈現不跌反漲的現象，主要是受政府的經濟政策及受整個大環境變動的影響。
3.影響負人口紅利的因素
在最近幾年中，台灣人口老化與少子化所帶來的負人口紅利現象十分明顯，若以首善地區的台北市之人口變化為例，便可發現台灣的人口結構變化確實已到了必須修正並改善的目的。
根據內政部及台北市民政局所提供的人口結構統計，2021年1月，台北市的人口數已跌破260萬 ，若與2016年元月的人口數比較，便可發現在最近五年中，台北市的人口減少數量已超過十萬人(107339人)，人口下降率達-3.97%，亦即台北市人口以每年平均0.79%的跌幅往下減少，影響台北市的房市交易量價變化。若進一步觀察台北市各行政區的人口變化情形，便可發現在最近五年中，台北市的12個行政區的人口都是下降的走勢，其中，以信義區的人口下降幅度達6.31%為最大，次為萬華區(-6.02%)與大同區(-5.6%)；而人口負紅利較少的三個行政區分別是北投區(-3.14%)、文山區(-2.76%)，以及內湖區(-2.00%)，也由於台北市各行政區的人口數均呈下降走勢，人口負紅利的態勢十分明顯，而這也是台北市的房市變化相對平疲的原因，有關最近五年台北市人口變化比較(2016-2021)，可參閱表2的說明。
表2 台北市人口變化比較表(2016.01-2020.01) 單位：；%
資料來源：1.台北市民政局2.住商不動產 3.作者整理。
4.負人口紅利與房市變化
人口為影響房市變化的重要因素，若處於有人口紅利時期，則房市需求暢旺，若為負人口紅利，則房市需求量數將受到影響；以台北市的人口結構變化為例，台北市為首善地區，亦為全國的政經重心，公共建設及就業機會多，但人口卻呈現不斷減少現象，並對國內房市產生衝擊，若不考量房市以外之其他因素，則台北市之所以形成負人口紅利的原因如下述。
(1)人口推拉理論
根據美國人口學家巴格內(D.J. Bagne)的人口推拉理論( Push-Pull Theory)，其認為人口流動的目的是改善生活條件，流入是因為有利於改善生活條件而形成拉力，而流出是因為不利的生活條件就是推力。在台灣的生活環境中，台北市是許多人首選的都會區，唯人民選擇居住環境除須考量工作因素之外，各縣市的生活條件亦是重要考量因素；在台灣的經濟發展過程中，台北市一向具有較佳的公共建設與相對較佳的社會福利，然而，在最近幾年中，台灣的其他縣市的社會福利制度轉佳，部分縣市福利更有凌駕台北市的情形，如桃園市生育補助優於台北市，新竹市的工作機會較多，中部地區的天氣溫和，以及南部地區的生活支出相對便宜等，而這些因素也讓城市之間的人口推拉現象更為明顯，從而造成台北市人口外流至其他縣市的情形。
(2).房價居高不下
台北市房價偏高，唯所得有限，且所得增幅遠低於房價漲幅，並對台北市民造成經濟及生活上的壓力，影響定居意願，基於居住條件的考量，迫使台北市民必須購買臨近地區的房地產，並延伸出人口出走至周邊縣市的結果。
(3).土地價格偏高
土地是營建業的最主要成本，主要因都會地區的土地少，建地更為有限，台北市更是建地難尋，加上都市更新及危老重建整合不易，且新建案的價格水漲船高，一則購屋不易，一則買方可供選擇的機會少，引發台北居大不易的感嘆，而有移居其他縣市的考量。
(二).政府打炒房政策
除了國內的負人口紅利影響房市需求之外，政府房市政亦影響房市的變化；2020年12月17日，中央銀行舉行第四季年終理事會，打炒房政策與雙率政策走向則成為會議中討論的重點，亦為國人最所關心的議題，蓋因在房市過熱的疑慮下，在2021年第一季中，新的房市管制措施陸續出爐，並將房市政策定位為「打炒房」，亦即僅對炒房的投資者或投機客加以抑制，但不對鋼性需求者的權益造成影響。
另外，由於新台幣升值壓力愈來愈沈重，雖然中央銀行積極防範台幣的大幅升值，或盡可能降低升幅，但新台幣仍連破楊金龍防線(指2018年2月26日，楊金龍擔任中央銀行總裁以來，新台幣匯率最高價為2018年3月31日盤中29.068元、收盤29.12元，新台幣匯率29元整數大關，被視為「楊金龍防線」)，以及彭淮南防線(指彭淮南在擔任央行總裁期間，新台幣從未被升破過28.5元兌一美元，市場稱28.5元兌一美元的價位為「彭淮南防線」)，並朝向28元大關逼近，因而備受市場關注。因此，央行除了打炒房政策之外，第二大重點政策為央行的匯率政策動向；至於與房市變動息息相關的利率政策，除了貸款利率維持低檔之外，指標的重貼現率續留在1.125％的歷史低點，主要因國際疫情反覆，全球央行寬鬆政策延續，為提供經濟復甦有利的資金環境，市場甚至推測2021年全年利率也將持續凍結。
若進一步觀察國際上疫情持續漫延，經濟前景因不確定性因素而無法樂觀，美國聯準會(Fed)已釋出至2023年聯邦資金利率均將維持趨近於零的說法，歐洲央行(ECB)會議也決議維持各項主要利率不變，且緊急購債計畫總額提高5,000億歐元，同時提高多項寬鬆措施額度及延長效期。
台灣疫情控制尚稱良好，經濟成長及出口表現尚佳，但仍須跟隨全球寬鬆腳步，因為市場閒置資金氾濫，再降息並無實質幫助，反而造成更多過剩資金無處可去，反應在第二及第三季理事會政策利率均不做調整，預料2021年的政策利率應會以持穩為主。
(三).房市之建築放款率下滑
2020年12月，政府實施打炒房政策，中央銀行祭出選擇性信用管制措施，金管會隨後也宣布將對不動產授信採行集中度管理措施，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率降至26.7%，若與2019年11月相比，住宅、企業建築放款率已呈現下滑現象；另外，國內有34家國銀(不含土銀及輸銀）辦理住宅貸款及建築融資餘額比率亦呈現調降情形，主要是存款大幅增加，以及銀行承做量增幅縮小；又根據銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。
(四).營建成本非影響房價上揚之主要因素
2021年房市，受惠資金回流、資金寬鬆，預估上半年的不動產交易應會由維持熱絡到逐漸平疲走勢，唯在政府打房政策，以及營造工料雙漲的情況下，若成本面問題持續攀高，房價下降可能有限。
若依當前營建業缺工，以及疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，且房價具有下跌的僵固性，在此情況下，房價易升難跌。除了土地價格高漲之外，工資與建築材料成本同步上揚，特別是中南部缺工缺料的問題相對嚴重，因此，部分建案已採取先建後售，或是分批銷售的方式進行，以掌握未來工資與原物料上漲的狀況。除了缺工缺料推升價格外，目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，亦即2021年的房市看俏，唯理性的消費者仍須深思是否為主進駐房市的時機。
在國內房價持續上揚過程中，大部分的不動產業者都將其視為是外資的引進，包括中美貿易戰以及台商回流，造成對國內房地產的需求大幅度上升；另外，有業者將國內房市活絡與房價大幅上揚的原因歸為建材價格的揚升，唯若根據作者在「現代營建」所建立的建材資料庫資料，並以過去一年、五年、十年的國內房地產建材價格指數的變動率來觀察，便可發現在50家上市公司中，建材價格上漲的家數雖比建材價格指數下跌的家數為多，唯其漲跌的家數之變化不大，且房價不合理性的飆漲幅度遠大於建材價格的漲跌互見情形，亦即國內房價的揚升其實是一種非理性的上漲現象，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象。
(五).房市前景不明確
一般而言，2021年第一季的房市續承2020年走勢，呈現持續上揚現象，唯因受政府打炒房政策影響，國內房市交投已經受到衝擊，並從打房政策的隔月便已顯現，說明由於影響房市變動的因素很多，且房市的變化難料，唯政府的房市政策仍是影響房市變化的重要因素，如2020年的房市買氣揚升，並形成非理性的繁榮現象，後又有政策因素導致整體買氣再度趨緩，才讓一般民眾覺得房市變化有如「霧裡看花」，看不清楚未來變化，亦無法瞭解未來變動情形。
根據中信房屋的網路調查，在其1,024份有效問卷中，對於2021年房市展望的看法，以「霧裡看花」獲得民眾票選的代表句為最多，其占比雖僅有二成(24.3%)，顯示國人確實難以判定未來房市的走勢，但同時也表示學者專家對於國內房市非理性繁榮現象所提出的建議，已讓人民有所警愓；排名第二的是「各有千秋」(21.4%)；認為新的一年房市將「否極泰來」為第三(18.4%)。此外，2021年房市仍有疫情、政府政策、資金、金融面等變數，後勢前景仍未明朗，難於判斷未來一年的走勢；亦即不論買方或賣方，投資人都宜做好資產規劃、選擇適當時機進;場或出場。有關利用2021年台灣房市表現代表語調查問題，可參閱表3的說明。
表3 2021年台灣房市表現代表語調查比較表 單位：%
資料來源：1中信房屋；2.作者整理。
總之，全球因受到疫情影響而導致的經濟下行風險正持續擴大，雖然各國陸續做出了救市、救企業、救國家的方法，但仍有許多企業持續向各國政府申請破產保護，使得失業人口也持續成長，而若根據國際貨幣基金組織(IMF) 總裁喬治艾娃(Kristalina Georgieva)的估計，2021年全球經濟不可能全面復甦，意味著全球的經濟及景氣需要更長的時間，才能完全從新冠危機(COVID-19) 中復甦起來，房市亦不例外，加上台灣為貿易導向國家，且正值政府打炒房政策持續進行的情況下，值得國人的參考。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使2021年房市充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發房市變化的隱憂。
2. 影響國內2021年第一季的房市變動因素主要是負人口紅利因素，以及政府打炒房政策，包括房市之建築放款率下滑、房市續承活絡走勢、房市開工量增加、北台灣推案量增加、房市完銷建案創新高，以及房市前景不明確等。
3. 人口紅利是指在勞動力結構中，由於勞動力人口在總人口中的比例上升，其所伴隨的經濟成長效應，並對各行各業的發展產生正面影響。
4. 在房市需求市場中，每個縣市或行政區性的人口愈多，則對房地產的需求愈大，反之則愈少，亦即人口紅利可以帶動房市，但亦可能無法帶動房價上揚，必須有其他因素加以配合，唯人口紅利仍是影響房市活絡與否的重要因素。
5. 台北市負人口紅利與房市的關係包括台北市的房價居高不下、土地價格偏高，以及房價偏高所造成的人口推拉壓力。
6. 2020年12月，政府實施打炒房政策對房市的影響包括管制措施，金管會隨後也宣布將對不動產授信採行集中度管理措施，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率已呈現下滑現象，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。
7. 當前營建業缺工，疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，且房價具有下跌的僵固性，房價易升難跌。除了缺工缺料推升價格外，目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，唯營建工程成本的上升並非是影響房價不合理飛漲的重要因素。
8. 2020年國內房價的揚升是一種非理性的上漲，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象，而在政府打房政策持續進行，卻又逢工料上漲的情況下，房市的發展前景難以確認，面對房市的不確定性，建議投資人宜審慎考量進入房市的適當時機。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年3月1日。
2020年12月，政府實施打炒房政策，包括央行的管制措施，金管會將對不動產授信採行集中度管理措施等，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率呈現下滑現象，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。2021年，在政府打房政策、疫情再度崛起、建材與工資價格陸續揚升等因素的疑慮下，國內房市充滿了不確定性，從而引發房市變化的隱憂。影響國內2021年第一季的房市變動因素主要是負人口紅利因素，以及政府打炒房政策，包括房市之建築放款率下滑、房市續承活絡走勢、房市開工量增加、北台灣推案量增加、房市完銷建案創新高，以及房市前景不明確等。在房市需求市場中，人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而在當前營建業缺工，疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，加上目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，唯營建工程成本的上升並非是影響房價不合理飛漲的重要因素。事實上，2020年國內房價的揚升是一種不合理性的上漲，也是一種政府可以事先加以防制的飆漲現象，而在政府打房政策持續進行，人口負紅利，卻又逢工料雙漲的情況下，房市的發展前景難以確認，面對房市的不確定性，投資人宜審慎考量進入房市的適當時機。
一.前言
不動產業是整體經濟的一環，2020年上半年，世界各地區均受到新冠肺炎疫情的衝擊，各國經濟發展受到不利影響，許多企業經營遭遇重挫，美國聯準會提出降息，同時以沒有資金限制的美元量化寬鬆計畫(無限QE)用以拯救美國經濟；同段期間內，台灣央行也以降息來減緩各行各業的貸款壓力，而為顧及國內企業經營與提高競爭力而降息的做法，主要是基於國家整體經濟利益因素的考量，但同時也讓原本交投過熱的房市更為活絡，亦可視為是國內房市不合理上漲的原因。
2021年，國內房市一則面臨房市過熱與政府打炒房政策的影響，一則負人口紅利的因素明顯，在政府房市政策必然影響房市發展，而負人口紅利又不利房市的前提下，再考量政策的時間落差及國內外政經局勢的變化，房地產後市必然會受到衝擊，值得國人作進一步的觀察。
整體而言，2021年第一季，國內不動產市場在資金回流、資金寬鬆的情況下，交易持續熱絡，房市交投仍維持2020年之上揚走勢，唯若進一步考量政府實施打房政策、營造工料雙漲、人口負紅利等因素，則房市變化仍充滿不確定性。
二.當前房地產行情變動分析
有關當前房地產行情變動情形，可分為下列幾個方面來說明。
(一).房市續呈活絡走勢
在國內房市交投變動的過程中，2016年，國內開始實施房地合一稅，不動產市場由活絡轉為清淡，投資及買賣驟減，當年的買賣移轉棟數為24.5萬棟，比2003年SARS疫情時還低，亦創下歷史新低記錄；爾後逐年走高，每年大抵維持5%-8%的穩定成長，2019年，房市價量齊揚，2020年，房市的非理性繁榮現象明顯，在所得及物價不變的情況下，房價卻再三飆漲，2021年第一季，房市續承2020年房市交投活絡，呈上升走勢。另方面，根據海悅、甲山林、新聯陽、創意家、甲桂林等五大指標代銷業者的估計，2021年代銷案量將突破4,500億元，其中，海悅、甲山林、新聯陽機構銷售案量均破千億元；亦即代銷業者普遍存有樂觀的看法，認為2021年房市買氣有機會延續去年熱絡走勢形，唯在打炒房政策的陰影下，仍引發部分投資人的疑慮。
(二).房市開工量增加
根據內政部的統計，2020年全台住宅開工量133,909宅，年增幅15.4%，為最近12年來的新高，總樓地板面積的年增幅超過一成(11.6%)，六都住宅開工宅數僅台北市下滑6.2%，其他五都均為成長走勢，其中，又以台南市的12,813宅，以及年增46.3%為最高，而台北市則是六都中唯一開工量下滑的都會區。由於各區開工量暴增，且政府打炒房仍持續進行，2021年元月已反應市場買氣下降情形，值得購屋人在進駐房市之前宜多方觀察市況變化。
(三).北台灣推案量增加
2020年，在低利環境與資金回流以及防疫有成的帶動下，國內購屋需求升溫，北台灣的新成屋、預售屋推案量達約1.27兆元，比2019年1.12兆元增幅超過一成(13.39%)，且連續4年為成長走勢；此外，台北市的換屋型產品亦大幅增加，成長幅度為北台灣最高，且換屋族群持續增加，說明台北房市正處於復甦的反彈階段。若依據2021年第一季房市走勢，推估房市交易價、量應是溫和成長走勢，若加上2020年土地交易活絡，且建照核發量居高不下，勢必對2021年的房市產生衝擊，預估北台灣房市的推案量仍有成長空間。
(四).房市完銷建案創新高
2020年，由於國內房市呈現非理性的繁榮現象，北台灣的當年公開並完銷的建案數量，也就是完銷建案達269個，較2019年的84個增為185個，年增率高達二倍以上(220.24％)。房市之所以呈現完銷建案數量的爆量成長，主要是疫情爆發以後，為了維持產業的持續成長，政府因而採用低利率、貨幣寬鬆環境政策，加上資金回流，因而提升國內購置不動產意願，包括自住、投資與置產需求均同步增長，建案銷售速度加快，完銷建案數量亦直線增加，亦為歷年少見現象。
若以北台灣各縣市的完銷建案數為例，依序分別是新竹地區84個、桃園市66個、台北市50個、新北市46個、宜蘭地區23個，以及基隆市2個。新竹縣市完銷建案數最多的行政區為竹北的18個建案，其次是竹市北區有13個，竹縣新埔則有12個，而完銷建案的增加顯示房市的交投活絡，且未來前景看俏，有關2020年北台灣縣市完銷建案統計比較，可參閱表1的說明。
表1 2020年北台灣縣市完銷建案統計比較表 單位：%
| 縣市別 | 完銷建案數 | 占比 | 行政區 | 排名 |
| 台北市 | 50 | 18.59 | 中山區、信義區 | 3 |
| 新北市 | 46 | 17.10 | 新店、中和 | 4 |
| 桃園市 | 66 | 24.53 | 龜山、八德 | 2 |
| 基隆市 | 2 | 0.007 | 中正區、七堵 | 6 |
| 宜蘭地區 | 23 | 8.55 | 宜蘭市、壯圍 | 5 |
| 新竹地區 | 82 | 30.48 | 新竹東區、竹北 | 1 |
| 總計 | 269 | 100.0 |
三.人口負紅利與房市
有關人口負紅利與房市變化的關係可分為下列幾個部分來說明。
(一).人口變化影響房市供需.
人口變動與房市供需息息相關，說明如一下述。
1.人口紅利
一般而言，人口紅利(demographic dividend)一般是指在勞動力結構中，由於勞動力人口在總人口中的比例上升，其所伴隨的經濟成長效應對各行各業的發展產生正面影響，對房市當然亦會有所助益。
2.人口紅利與房市
在房市需求市場中，每個縣市或行政區性的人口愈多，則對房地產的需求愈大，反之則愈少，因此，人口成長率的高低影響房市需求量數，亦即人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而有關人口紅利與房市的關係，可分為下列兩種情況來說明。
(1).人口紅利帶動房價上揚
房市變化與經濟景氣有關，當經濟處於景氣時期，房市交投相對活絡，又因人口多寡影響房市交投，若加上人口紅利的抑注因素，則房市價量齊揚應是可以預期，如國內具有最多人口紅利的城鎮如台中市、桃園市等；而台北市與新北市則是負人口紅利的城市；由於人口變動影響當地房市需求，而人口紅利則影響房地產交易量增加及房價向上修正，同時激勵自住市場的買氣，亦即人口紅利是帶動房價上揚的重要因素。
(2).負人口紅利影響房市與房價
自二千年以降，台灣人口結構的老年化與少子化現象日愈嚴重，影響房市供需的變化，唯房價上揚有些並非來自人口的影響因素，如2020年下半年，國內房市呈現非理性的繁榮現象，這種房價的非理性上升與人口紅利無關，亦即在國內呈現負人口負紅利，房價卻依然呈現不跌反漲的現象，主要是受政府的經濟政策及受整個大環境變動的影響。
3.影響負人口紅利的因素
在最近幾年中，台灣人口老化與少子化所帶來的負人口紅利現象十分明顯，若以首善地區的台北市之人口變化為例，便可發現台灣的人口結構變化確實已到了必須修正並改善的目的。
根據內政部及台北市民政局所提供的人口結構統計，2021年1月，台北市的人口數已跌破260萬 ，若與2016年元月的人口數比較，便可發現在最近五年中，台北市的人口減少數量已超過十萬人(107339人)，人口下降率達-3.97%，亦即台北市人口以每年平均0.79%的跌幅往下減少，影響台北市的房市交易量價變化。若進一步觀察台北市各行政區的人口變化情形，便可發現在最近五年中，台北市的12個行政區的人口都是下降的走勢，其中，以信義區的人口下降幅度達6.31%為最大，次為萬華區(-6.02%)與大同區(-5.6%)；而人口負紅利較少的三個行政區分別是北投區(-3.14%)、文山區(-2.76%)，以及內湖區(-2.00%)，也由於台北市各行政區的人口數均呈下降走勢，人口負紅利的態勢十分明顯，而這也是台北市的房市變化相對平疲的原因，有關最近五年台北市人口變化比較(2016-2021)，可參閱表2的說明。
表2 台北市人口變化比較表(2016.01-2020.01) 單位：；%
| 行政區/年 | 2016年 | 2021年 | 增減人口數 | 增減率 | 排序 |
| 台北市 | 2704974 | 2597635 | -107339 | -3.97 | - |
| 01松山區 | 209689 | 199971 | -9718 | -4.63 | 4 |
| 02信義區 | 229139 | 214669 | -14470 | -6.31 | 1 |
| 03大安區 | 312909 | 301912 | -10997 | -3.51 | 7 |
| 04中山區 | 231286 | 223438 | -7848 | -3.39 | 8 |
| 05中正區 | 162549 | 155257 | -7292 | -4.49 | 5 |
| 06大同區 | 131029 | 123648 | -7381 | -5.63 | 3 |
| 07萬華區 | 194314 | 182625 | -11689 | -6.02 | 2 |
| 08文山區 | 275433 | 267830 | -7603 | -2.76 | 11 |
| 09南港區 | 122296 | 118548 | -3748 | -3.06 | 9 |
| 10內湖區 | 287726 | 281975 | -5751 | -2.00 | 12 |
| 11士林區 | 290682 | 277933 | -12749 | -4.39 | 6 |
| 12北投區 | 257922 | 249829 | -9093 | -3.14 | 10 |
4.負人口紅利與房市變化
人口為影響房市變化的重要因素，若處於有人口紅利時期，則房市需求暢旺，若為負人口紅利，則房市需求量數將受到影響；以台北市的人口結構變化為例，台北市為首善地區，亦為全國的政經重心，公共建設及就業機會多，但人口卻呈現不斷減少現象，並對國內房市產生衝擊，若不考量房市以外之其他因素，則台北市之所以形成負人口紅利的原因如下述。
(1)人口推拉理論
根據美國人口學家巴格內(D.J. Bagne)的人口推拉理論( Push-Pull Theory)，其認為人口流動的目的是改善生活條件，流入是因為有利於改善生活條件而形成拉力，而流出是因為不利的生活條件就是推力。在台灣的生活環境中，台北市是許多人首選的都會區，唯人民選擇居住環境除須考量工作因素之外，各縣市的生活條件亦是重要考量因素；在台灣的經濟發展過程中，台北市一向具有較佳的公共建設與相對較佳的社會福利，然而，在最近幾年中，台灣的其他縣市的社會福利制度轉佳，部分縣市福利更有凌駕台北市的情形，如桃園市生育補助優於台北市，新竹市的工作機會較多，中部地區的天氣溫和，以及南部地區的生活支出相對便宜等，而這些因素也讓城市之間的人口推拉現象更為明顯，從而造成台北市人口外流至其他縣市的情形。
(2).房價居高不下
台北市房價偏高，唯所得有限，且所得增幅遠低於房價漲幅，並對台北市民造成經濟及生活上的壓力，影響定居意願，基於居住條件的考量，迫使台北市民必須購買臨近地區的房地產，並延伸出人口出走至周邊縣市的結果。
(3).土地價格偏高
土地是營建業的最主要成本，主要因都會地區的土地少，建地更為有限，台北市更是建地難尋，加上都市更新及危老重建整合不易，且新建案的價格水漲船高，一則購屋不易，一則買方可供選擇的機會少，引發台北居大不易的感嘆，而有移居其他縣市的考量。
(二).政府打炒房政策
除了國內的負人口紅利影響房市需求之外，政府房市政亦影響房市的變化；2020年12月17日，中央銀行舉行第四季年終理事會，打炒房政策與雙率政策走向則成為會議中討論的重點，亦為國人最所關心的議題，蓋因在房市過熱的疑慮下，在2021年第一季中，新的房市管制措施陸續出爐，並將房市政策定位為「打炒房」，亦即僅對炒房的投資者或投機客加以抑制，但不對鋼性需求者的權益造成影響。
另外，由於新台幣升值壓力愈來愈沈重，雖然中央銀行積極防範台幣的大幅升值，或盡可能降低升幅，但新台幣仍連破楊金龍防線(指2018年2月26日，楊金龍擔任中央銀行總裁以來，新台幣匯率最高價為2018年3月31日盤中29.068元、收盤29.12元，新台幣匯率29元整數大關，被視為「楊金龍防線」)，以及彭淮南防線(指彭淮南在擔任央行總裁期間，新台幣從未被升破過28.5元兌一美元，市場稱28.5元兌一美元的價位為「彭淮南防線」)，並朝向28元大關逼近，因而備受市場關注。因此，央行除了打炒房政策之外，第二大重點政策為央行的匯率政策動向；至於與房市變動息息相關的利率政策，除了貸款利率維持低檔之外，指標的重貼現率續留在1.125％的歷史低點，主要因國際疫情反覆，全球央行寬鬆政策延續，為提供經濟復甦有利的資金環境，市場甚至推測2021年全年利率也將持續凍結。
若進一步觀察國際上疫情持續漫延，經濟前景因不確定性因素而無法樂觀，美國聯準會(Fed)已釋出至2023年聯邦資金利率均將維持趨近於零的說法，歐洲央行(ECB)會議也決議維持各項主要利率不變，且緊急購債計畫總額提高5,000億歐元，同時提高多項寬鬆措施額度及延長效期。
台灣疫情控制尚稱良好，經濟成長及出口表現尚佳，但仍須跟隨全球寬鬆腳步，因為市場閒置資金氾濫，再降息並無實質幫助，反而造成更多過剩資金無處可去，反應在第二及第三季理事會政策利率均不做調整，預料2021年的政策利率應會以持穩為主。
(三).房市之建築放款率下滑
2020年12月，政府實施打炒房政策，中央銀行祭出選擇性信用管制措施，金管會隨後也宣布將對不動產授信採行集中度管理措施，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率降至26.7%，若與2019年11月相比，住宅、企業建築放款率已呈現下滑現象；另外，國內有34家國銀(不含土銀及輸銀）辦理住宅貸款及建築融資餘額比率亦呈現調降情形，主要是存款大幅增加，以及銀行承做量增幅縮小；又根據銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。
(四).營建成本非影響房價上揚之主要因素
2021年房市，受惠資金回流、資金寬鬆，預估上半年的不動產交易應會由維持熱絡到逐漸平疲走勢，唯在政府打房政策，以及營造工料雙漲的情況下，若成本面問題持續攀高，房價下降可能有限。
若依當前營建業缺工，以及疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，且房價具有下跌的僵固性，在此情況下，房價易升難跌。除了土地價格高漲之外，工資與建築材料成本同步上揚，特別是中南部缺工缺料的問題相對嚴重，因此，部分建案已採取先建後售，或是分批銷售的方式進行，以掌握未來工資與原物料上漲的狀況。除了缺工缺料推升價格外，目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，亦即2021年的房市看俏，唯理性的消費者仍須深思是否為主進駐房市的時機。
在國內房價持續上揚過程中，大部分的不動產業者都將其視為是外資的引進，包括中美貿易戰以及台商回流，造成對國內房地產的需求大幅度上升；另外，有業者將國內房市活絡與房價大幅上揚的原因歸為建材價格的揚升，唯若根據作者在「現代營建」所建立的建材資料庫資料，並以過去一年、五年、十年的國內房地產建材價格指數的變動率來觀察，便可發現在50家上市公司中，建材價格上漲的家數雖比建材價格指數下跌的家數為多，唯其漲跌的家數之變化不大，且房價不合理性的飆漲幅度遠大於建材價格的漲跌互見情形，亦即國內房價的揚升其實是一種非理性的上漲現象，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象。
(五).房市前景不明確
一般而言，2021年第一季的房市續承2020年走勢，呈現持續上揚現象，唯因受政府打炒房政策影響，國內房市交投已經受到衝擊，並從打房政策的隔月便已顯現，說明由於影響房市變動的因素很多，且房市的變化難料，唯政府的房市政策仍是影響房市變化的重要因素，如2020年的房市買氣揚升，並形成非理性的繁榮現象，後又有政策因素導致整體買氣再度趨緩，才讓一般民眾覺得房市變化有如「霧裡看花」，看不清楚未來變化，亦無法瞭解未來變動情形。
根據中信房屋的網路調查，在其1,024份有效問卷中，對於2021年房市展望的看法，以「霧裡看花」獲得民眾票選的代表句為最多，其占比雖僅有二成(24.3%)，顯示國人確實難以判定未來房市的走勢，但同時也表示學者專家對於國內房市非理性繁榮現象所提出的建議，已讓人民有所警愓；排名第二的是「各有千秋」(21.4%)；認為新的一年房市將「否極泰來」為第三(18.4%)。此外，2021年房市仍有疫情、政府政策、資金、金融面等變數，後勢前景仍未明朗，難於判斷未來一年的走勢；亦即不論買方或賣方，投資人都宜做好資產規劃、選擇適當時機進;場或出場。有關利用2021年台灣房市表現代表語調查問題，可參閱表3的說明。
表3 2021年台灣房市表現代表語調查比較表 單位：%
| 排名 | 代表語 | 占比 | 備註(房市供需與投資人看法) |
| 第1名 | 霧裡看花 | 24.3 | 2021年房市表現難於確定 |
| 第2名 | 各有千秋 | 21.4 | 打炒房與活絡房市拉鋸戰 |
| 第3名 | 否極泰來 | 18.4 | 消費者與不動產業者不同看法 |
| 第4名 | 休養生息 | 18.1 | 暫緩實行 |
| 第5名 | 炙手可熱 | 17.7 | 後市看漲 |
| 第6名 | 屢創佳績 | 14.2 | 交投活絡 |
| 第7名 | 仰之彌高 | 12.4 | 高不可攀 |
| 第8名 | 越挫越勇 | 7.6 | 上揚走勢 |
| 第9名 | 意興闌珊 | 7.6 | 投資人存觀望態度 |
| 第10名 | 每況愈下 | 6.0 | 房市表現為往下成長走勢 |
總之，全球因受到疫情影響而導致的經濟下行風險正持續擴大，雖然各國陸續做出了救市、救企業、救國家的方法，但仍有許多企業持續向各國政府申請破產保護，使得失業人口也持續成長，而若根據國際貨幣基金組織(IMF) 總裁喬治艾娃(Kristalina Georgieva)的估計，2021年全球經濟不可能全面復甦，意味著全球的經濟及景氣需要更長的時間，才能完全從新冠危機(COVID-19) 中復甦起來，房市亦不例外，加上台灣為貿易導向國家，且正值政府打炒房政策持續進行的情況下，值得國人的參考。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 在政府打房政策、疫情再度崛起、建材價格陸續揚升等因素的疑慮下，使2021年房市充滿了不確定性，而房市的不確定性也引發房市變化的隱憂。
2. 影響國內2021年第一季的房市變動因素主要是負人口紅利因素，以及政府打炒房政策，包括房市之建築放款率下滑、房市續承活絡走勢、房市開工量增加、北台灣推案量增加、房市完銷建案創新高，以及房市前景不明確等。
3. 人口紅利是指在勞動力結構中，由於勞動力人口在總人口中的比例上升，其所伴隨的經濟成長效應，並對各行各業的發展產生正面影響。
4. 在房市需求市場中，每個縣市或行政區性的人口愈多，則對房地產的需求愈大，反之則愈少，亦即人口紅利可以帶動房市，但亦可能無法帶動房價上揚，必須有其他因素加以配合，唯人口紅利仍是影響房市活絡與否的重要因素。
5. 台北市負人口紅利與房市的關係包括台北市的房價居高不下、土地價格偏高，以及房價偏高所造成的人口推拉壓力。
6. 2020年12月，政府實施打炒房政策對房市的影響包括管制措施，金管會隨後也宣布將對不動產授信採行集中度管理措施，使得本國銀行承做的住宅及企業建築放款比率已呈現下滑現象，而政府的打房政策確實也給國內過熱的房市暫時獲得緩解現象。
7. 當前營建業缺工，疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，且房價具有下跌的僵固性，房價易升難跌。除了缺工缺料推升價格外，目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲，唯營建工程成本的上升並非是影響房價不合理飛漲的重要因素。
8. 2020年國內房價的揚升是一種非理性的上漲，是一種極度不合理，且政府可以事先加以防制的上揚現象，而在政府打房政策持續進行，卻又逢工料上漲的情況下，房市的發展前景難以確認，面對房市的不確定性，建議投資人宜審慎考量進入房市的適當時機。
參考文獻
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，論青年一成自備款購屋政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣房市與人口紅利，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，營建成本營建類股與房價變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年3月1日。