一.前言

隨著經濟環境的國際化與自由化，經濟對策亦需不斷的求新求變，台灣的政經環境生態亦隨時可能發生改變，不論是人事更迭，亦或是政策改變，都可能對國內的經濟造成衝擊，前者如經長易人事件所帶來的行政困擾；後者如土增稅減半征收政策的實施所帶來的房地產市場之活絡，在在說明經濟事務的複雜與困難，事實上，由於影響經濟事務的因素很多，而房地產又是其中重要的一環，因此，若要了解當前房地產與營建類股行情的變動情形，則對於當前的政經環境之改變必須先要有所了解。

以當前國內的房地產變動趨勢來看，由於經濟不景氣並未全然復甦，企業用人仍未回復過去水準，造成失業率居高不下，失業人口持續增加，對於房地產的去化相對不利，惟土增稅的減半征收已逐漸產生效果，不動產交投情況屢創新高，部分財團趁虛而入，房市似有活絡的情形，而329檔期則扮演著摧生的角色；此外，與房地產關係密切的金融業者亦致力於房地產的相關業務，不僅在房貸利率中加以優惠，而且對於有問題或貸放有困擾的房地產個案，勇於收購及標售，使得不動產拍賣的工作成了銀行當前的重要業務之一。

除此之外，國內經濟景氣已有復甦的跡象，消費者信心指數亦己回升，股票加權總指數已超越六千二百點的高峰，在電子類股的領軍下，部分股本較小的類股亦呈現水漲船高的局面，營建類股的表現在近期中更為亮麗，雖然其股票價格依然偏低，但己呈現補漲的行情，使得其股票價格超過面額的個股家數，已躍為四家，且其售價己無不滿一元的行情，若與上期來作比較時，便可發現營建類股確實仍有升值的空間，因此，不論是群眾所關心的房市或股市，或是社會精英所希望達成的整個經濟走勢，都需要有全民的共識及領導階層的努力，而不是執政者幾句拚經濟就可以帶過的。

基本上，若一國內的政、經環境不佳，經濟環境每況愈下，整體經濟走勢亦難於好轉，則房地產的銷售率或營建類股的表現，雖可因開放陸資購買國內房地產，低率輔助人民購買房地產，以及其他政策性的利多因素而翻升，但長期而言，若政府不能積極促進國家的經濟活動，並推出較佳的配套措施以資因應，則其對房地產的景氣與營建類股的行情亦難有太大的影響。為進一步說明台灣當前的房地產行情，以及營建類股的變化情形，本文除對當前的政經背景作簡單的陳述之外，並擬分為房地產的行情分析，營建類股的分析等兩個部分來作說明。

二.房地產行情分析

要作國內的房地產行情分析，必須先了解當前的政經環境是否發生了改變，不論是人事的更動或決策的改變，都會對國內的房地產去化造成直接或間接的影響。

2002年的農曆新年甫過，總統名為「戰鬥內閣」的新成員老班底就位，果然是氣勢非凡，炮聲隆隆，一幅隨時可以準備開打作戰的架勢，在第一波策略的應用上，先是總統可能兼任黨主席，再是行政院長要榮工處在明年六月前完成穿越長十二點九公里的雪山隧道，最後是經濟部長要在兩年之內讓台灣的經濟起飛，種種跡象均顯示執政黨確實有意讓國人耳目一新，以戰鬥內閣的力量再創台灣的新生命，亦為總統的下一個任期暖身舖路。

對於生於斯長於斯的台灣人而言，每一個人都希望我們的政府是一個大有為的政府，每一個人都希望政府團隊能帶領國人走向更輝煌燦爛的坦途，特別是台灣是屬於海島型經濟，必須經由國際貿易的擴張來帶動國內的經濟成長，而今，國內經濟景氣不佳，企業出走，資金外流，失業率居高不下，在財經情勢日愈化的今天，政府急於求新求變的心態可以了解，為了兩年後的選票而急於有所表現亦可以體會，只是政府在推動政務的同時，除了適才適所與適時的用人原則之外，更需了解時勢的變動，事實的真象，以及專業的考量，而非以意識型態來凌駕事實，或以執政者個人的偏好來因應所有的政經局勢。

以總統兼黨主席而言，雖然黨政合一有助於黨政之間的協調，但只要權力分配不均，即無助於黨內各派系之間的矛盾化解，也無法淡化朝野之間的紛爭，在總統兼黨主席之後，不僅行政院長地位被架空，而且易形成一人政治的父長政治，在講求民主亦追求民主政治的現代社會中，總統兼代黨主席的作法，無異是開民主的倒車，事實上，人民也不會完全認同此種一人政治的作法；根據聯合報所作的民意調查，有48%的民眾反對陳水扁總統兼任民進黨主席，有52%的民進黨黨員支持，有66%的國民黨及70%的親民黨不贊成，顯然國內仍有大部份的民眾對總統兼黨主席的作法，持有不同的意見；不過觀之政府的政經動向，總統兼黨主席的作法似乎只是何時將其化為事實的問題而已。

在行政院長要求北宜高速公路要在明年六月之前完工方面，游院長曾任宜蘭縣長，對於鄉親父老的厚愛急於回報，其心可感，其行可嘉，但其言可議，因為穿越雪山山脈的北宜高速公路是亞洲最長的隧道，其最主要的困難點在於必須經過綿延不斷的斷層帶，挖掘工作十分困難，因此，工程自八十年七月開工以降，即紛爭不斷，先是引進最先進的全面隧道鑽掘機，但此一適合挖掘一般地質的鑽掘機卻不適合破碎的地質，施工五年，終被迫全面禁止而報廢，再改以傳統的鑽法施工，但坍方湧水的現象並未剔除，停工時間比施工時間還長，以致開工十餘年，進度卻仍十分有限；當然，工程的不順遂，滲雜著許多有形與無形的因素，但施工難度高卻也是不爭的事實，若工程的技術問題無法突破，則即使是換人作作看，亦對工程如期完成的承諾無助於補，在此情況下，執政者不論是居於政治上的考量，或經濟利益的因素，都應該先了解事實的真象，對症下藥，而非急於戰鬥而換人，游院長雖曾任台北市政府捷運公司董事長，但終究不是工程專家，未顧實際狀況而一味喊換人作作看，其裁示恐不足以讓其部屬信服。

在經濟部長要在兩年之內讓台灣的經濟起飛方面，宗部長以其過人的才華被提名為經濟部長，但試觀其經歷及其表現，實無讓國人心折之處，許多人可能會因為其在美國的包威市充當財務主任(經濟部將其譯為財政廳長)，所轄不過四人，卻因貴人相助而得於掌華航，進而一躍成為中華民國的經濟部長的事實無法接受，在國人對部長的評論中，論學術，其不足以為學者所接受，論辯才，其不足以讓國會議員所信服，論專業，其無法見容於企業，論膽識，其亦無法為同儕所接受；在經濟事務的推動上，部長可能頗為了解羅斯陶的立論，因而高談兩年內讓台灣的經濟起飛，為了配合院長的施政理念而推出台糖兩千元經濟美食，為了延續副院長的晶圓外移政策而談台灣的產業革新，並帶領成千上萬的高科技人才來拚經濟….，身為政務官，其行其止，均無可厚非，只是部長可能忽略了國會的生態，加上長期寄居美國，對國內的經濟情況可能相對較為陌生，於是便產生了日後「誤竄叢林的兔子」的感慨，在不到兩個月(計48天)的經長任期中，即選擇了遠離政經環境複雜可怕的是非?，實乃非戰之罪也。

從整個政經結構面來看，台灣目前正積極走向產業結構調整的道路，在貿易依存度高居不下的台灣，在經濟為國家命脈的台灣，在捨去經濟即難以被國外所知悉的台灣，人民要的是具有高瞻遠矚的幹才，了解台灣真正經濟問題的人才，以及可以掌握未來經濟發展方向，並制定政策的全才；在政黨政治逐漸成熟的台灣，人民要的是真正的民主，而非黨政合一的獨裁；在講求議事效率與提升產業競爭力的台灣，人民要的是真正能為國家作事的人才，而非點綴式的哈腰族；而今，人民所看到的卻是被在野人士批判為黨政一把抓的總統，被專家評為未顧專業而一味放話換人的行政院長，以及被立委評為既不專業又不深入的經濟部長，此雖是民主社會中，朝野對立的批判使然，但人民卻也是愛之深責之切，設若領導台灣政治生態與經濟命脈的首長果真是如此，那生長在台灣這一塊土地上的人民，真是情何以歁啊！

政府一再強調「台灣優先，投資優先，經濟優先」的三先原則，而事實上，在政經轉型的過程中，經濟總是流為政治的附庸，在國家政經大事的推動，以及部會首長的引用上，執政者所在意其實是如何達成「國會最大黨，縣市紅不讓」的選舉目標，以及讓人民相信其所謂的「救土地、拚經濟、掃黑金、改國會」之選舉訴求，至於「三先原則」則已流於口角春風。只是在經濟自由化與國際化的今天，台灣必須求新求變，必須有足夠的人力與物力，才能在競爭激烈的國際經濟社會中立足，也惟有好的人才制定良好的財經政策，才能帶領國人走上另一個世界的亮麗舞台，讓生活在2002年，但卻過著1996年的國民所得水準的台灣人民，能早日回到應有的生活水準，讓人民的生活有所改善，終究在歐美及日本等先進國家的所得變化中，其由一萬美元揚升至二萬美元的時間平均僅需六年左右的光景，而台灣早在1992年便己衝破一萬美元的關卡，事隔十年，我們的平均每人國民所得卻仍在一萬兩千餘美元中留連徘徊；我們尊重我們的總統，肯定我們的行政院長，也疼惜我們的經濟部長，雖然台灣的經濟不能重來，但人民仍然願意給我們的執政團隊更多的時間，也盼望政府能以大度包容總統頭家的想法與看法，但願在戰鬥內閣無私的奉獻下，能對全民的福祉有所助益。

宗部長雖己掛冠求去，但在政府用人的哲學與策略上卻也留下了亦正亦邪的「典範」，論學識與人品，宗部長都是國之棟樑的上上人選，而政府高層不論是基於愛才或基於回饋心態，其為國舉才之心亦可獲得人民之肯定，只是用人非人，放錯了位置，愛之適足於害之，就如同一朵嬌艷的紅玫瑰被放在一個佈滿淒風苦雨的環境下，政府只見到紅玫瑰在戰鬥團隊中的溫柔婉約，卻未見玫瑰在惡劣氣候下的弱不禁風，終至凋萎，人民亦無福見到紅玫瑰優雅的容顏，更遑論其應有的芬芳?人了。

張愛玲曾這樣的描述著：「娶了紅玫瑰，久而久之，紅的變了牆上的一抹蚊子血，白的還是”床前明月光”；娶了白玫瑰，白的便是衣服上的一粒飯粘子，紅的卻是心口上的一顆朱砂痣」，我們無異批判紅玫瑰與白玫瑰的執是執非，因為執政者在不同的階段會有不同的選擇，但既名為戰鬥內閣，就必須擁有比改組之前更高的戰鬥力，特別是經濟上的較高競爭力，而非只是一種用人的權謀或政治的酬庸，在民主社會中，執政者以其知人識人之大度，用人唯才，應是建立國家良好形象與提升經濟競爭力的唯一正途。

政府用人不當，對國家的政經事務之推動自然會產生不良的影響，失業率居高不下即是原因之一，根據行政院主計處所發佈的資料顯示，在今年二月份的台灣地區失業統計中，國內的失業人數雖然己呈連續四個月的下滑，但失業率仍然高達5.12%，而隱藏性的失業率則不降反升，由一月的7.12%升至二月的7.20%，隱藏性失業人口則增加為二十二萬三千人的歷史新高，此外，在超過五十萬的失業者中，其平均的失業週數則達三十週(29.6週)，亦即等待另一個就業機會所需的時間約需七個月，顯示政府雖然信誓旦旦，謂國內經濟景氣已然復甦，而高科技的產業如台積電、聯電、聯發科技等業者亦積極徵募員工，但一則求職者眾，加上失業者有大部份系屬於傳統產業的僱員，在轉業上有其實質上的困難，因此，待業所需時間依然偏高，其中有一半以上的失業者是來自企業的緊縮裁員所造成的，而在二月份的失業者中，其人數雖僅有五十萬八千人，但其波及人口己達一百一十五萬二千人，而由於失業問題所導致的社會不安，政府責無旁貸，應積極尋求突破之道。

政策是執政者智慧的結晶，有必要將適當的政策作進一步的推動與施行，以本人與前財政部長邱正雄最早所提出的調降土地增值稅為例，由於土增稅減半徵收二年己在今年二月正式付諸施行，導致不動產市場的土地產權移轉登記呈現大幅度的成長，比去年同期增加了54.6%，加上股票市場漸趨好轉，買氣逐漸浮現，廠房、廠辦大樓、工業區土地等的委售案及銷售率均有上揚的趨勢，其中又以內湖地區的科技園區之廠辦大樓更為明顯，而國泰人壽以十一億八千萬元的價位，向華固建設購入位於瑞光路的e-park廠辦大樓，更為長期不景氣的房地產市場增添了新生命。

國壽在國內的不動產市場中一向保有祟高的地位，事實上，國壽此次的購屋案是國內連續十二個月未有成交廠辦大樓以來的第一個成交案，以在商言商的立場來看，國壽是基於長期擁有穩定租金收益的立場而購入廠辦大樓，只要租金的投資報酬率在6%至8%之間，而產品規模也有一定的水準，則都將成為其重要的投資標的，而以當前內湖科學園區的廠辦大樓來看，其每坪月租約在一千元至一千五百元之間，其租金行情雖不如台北市的精華地段，但其每坪的成交行情僅在十八萬元至二十五萬元之間，約僅有台北市的三至五成的售價，且其年租金投資報酬率達6%到8%，比台北市中心平均的6%至7%為高，在租金相對較高，而內湖科技產業又已具磁吸效應，加上財政部已有放寬保險業投資不動產的上限之規範，使得各家壽險公司可資動用及可投入的不動產市場的資金，成為解凍不動產景氣的重要因素，而這也是國壽積極買地，以及吸引壽險公司市區移轉到內湖的主要原因。

在不動產的銷售方面，房地產的銷售著重在各重要檔期的促銷，而今年第一個較受矚目的銷售期則是329檔期；在今年的第一季中，一則土地增值稅減半徵收的激勵，一則股市重回六千點的關卡，使得房地產的買氣較以往熱絡，不僅優惠貸款去化快速，而且建商主動降價求售，藉以促進人氣回籠，在329檔期的推案量中，包括新推案、回鍋案、舊案、預售屋、新成屋等共約123處，可銷金額為六百五十七餘億元，推案量雖比去年萎縮三成，但在銷售策略上則已修正為小型個案，並縮短結案時期；在預售案的推案量上，主要集中在台北市，且是以廠辦及小坪數(8-15坪)的住宅為主；在成屋案的推案量上，北台灣的推案量約五百億元，其中，以台北縣的”江陵世紀”居首，新竹地區仍以透天厝的產品為主，單戶總價在六百萬至一千萬元之間，桃園地區則以桃園市的”京釆”為最主要的個案；在中部地區的推案量中，台中市的推案地點集中在台中市第十及第十一期重劃區，而甫通車的青海路之推案量亦多；在南部地區的推案量上，該區己有三年未見大型個案，此次再度出現，其主要個案集中在鄭子寮及虎尾寮等兩大重劃區，高雄市、縣亦有不少的個案，其中以京城建設的”頂級”及”科博會館”的規模較大，而在329檔期的所有推案中，由於受到政府優惠房貸即將用罄的激勵，銷售率均呈現上揚的情形。

在這次的329檔期及後續的不動產之銷售中，低利率無疑是一項重要的影響政策，根據中央銀行所發佈的資料顯示，在行政院所推出的5200億元優惠購屋貸款中，至今年三月初為止，其受理金額己達3986億元，預估四用底將全部用完，而內政部營建署九十一年度的「333安家方案」青年購屋低利貸款己在二月二十五日起開始辦理，預估在四月八日截止，計劃辦理一萬戶，最高貸款額度為220萬元，前七年為固定年利率3%，償還期限最長為二十年；在經濟不景氣以及高失業率下，低利貸款對於不動產的去化其實是十分有限的，因為對一個已經失去工作的人來說，購買房地產即使不要利率支付，其亦無購屋的誘因，只有在求得溫飽之後，行有餘力，才有轉為購屋的需求，而這也是政府推出低率購屋貸款政策，而卻得不到預期功效的主要原因，而今，國內的經濟情況已有顯著的改善，股票市場亦己逐漸回復過去的水準，而高科技產業對於人力的需求亦逐漸增加，人力資源一旦獲得晉用，生活無缺之餘，再加上低率貸款政策的持續推動，國內的房地產景氣才有復甦的可能，而這也是近期中，國內房地產去化較為熱絡的主要原因之一，雖然距離房地產景氣復甦的時間還有一段很長的距離，但以目前國內外的經濟情勢來看，未來國內房地產的活絡有其可期之日。

三.營建類股分析

不動產產業是一個高財務槓桿的產業，一旦房地產去化不佳，則其背後的金主必然亦會受到影響，在過去的幾年中，因為房地產不景氣所導致的金融機構逾放比偏高，主要就是受到不動產不景氣的影響，銀行業者為求自保，乃逐漸走向不動產拍賣的促銷模式，希望能以最快的速度來處理這些逾放屋的問題，因此，繼花旗銀行與大眾銀行陸續舉辦不動產拍賣會後，台新銀行、台北銀行、萬泰銀行、安泰銀行等亦隨之跟進，而其目的則在加速處理不良債權，以避免蒙受更多無謂的損失，而由於不動產拍賣會所設定的底價比市場低七成左右，故其平均得標率均在七成左右，去化快，資金回轉亦快，如此可降低金融機構保有不動產的風險，促進了不動產的活絡，直接或間接影響了房地產售價，以及營建類股的行情變化。

從整體不動產市場的變化情形來看，雖然有開放外資購買房地產的利多因素，亦有政府刻意拉抬房市所作的低率購屋政策，加上不動產證券化以後所帶來的利基因素，讓長期處於不景氣的房地產呈現少許的活絡現象，營建類股的股價在三月底下旬的表現十分的亮麗，成交價量均呈明顯的上升現象，大部分的個股之股價雖然仍在十元以下，但已脫離股價不足一元的夢魘，整個類股的表現亦呈現較大的變化。

綜觀營建類股在第一季的末期之所以有較大的漲幅空間，除了因土地增值稅減半征收，政府低房貸利率政策，以及不動產證券化所帶來的利多因素，而導致房地產銷售率的提升，進而帶動營建類股的股價之外，實施庫藏股，便於讓業者自行買進自家股票，政府加速推動公共工程，不動產業者在年節前後積極推動不動產的促銷活動，以及高鐵承攬工程陸續釋出等因素，都是影響營建類股攀升的重要原因。

除此之外，營建類股的表現與經濟情勢有很大的關聯性，而財經閣員若能以拚經濟的決心來處理經濟問題，則不僅未來一年的房地產市場的不景氣現象可以有所突破，對於當前己稍有回升跡象的房地產銷售率亦會持續產生有利的衝擊，在此情況下，有朝一日，所有的營建個股均有可能擺脫量價具減的惡夢，有關當前營建類股中的個股(計36)之價量行情的變化情形，可參閱表一的說明。

表一 營建類股個股價量比較分析表(2002年3月)

單位：元、%、千股

證券總類

2月收盤

3月收盤

2月成交

3月成交

1國建

7.80

8.80＊

1283

1182

2國產

2.72

3.71

5297

788

3國揚

1.73

2.74＊

3537

157

4太設

3.54

4.41

4238

2237

5全坤興

8.65

9.05

17

69

6太子

2.86

3.83

1098

323

7寶建

0.94

1.25

19673

590

8潤建

5.30

6.40＊

447

301

9龍邦

3.82

4.91＊

1888

463

10中工

2.50

3.61＊

3042

1629

11新建

2.38

3.83＊

584

444

12長谷

0.92

--

4740

--

13長億

2.52

3.10

15349

2546

14冠德

5.10

6.80＊

940

1335

15宏總

0.87

1.07

4684

147

16德寶

8.05

9.20＊

724

703

17京城

5.20

6.70＊

57

84

18寶祥

0.89

1.42＊

3990

130

19大陸

10.45

12.20＊

511

527

20宏璟

3.14

4.18＊

14

34

21皇普

0.90

1.08

3634

131

22華建

1.72

2.67

2563

808

23昱成

5.70

14.90＊

424

199

24宏盛

5.55

6.80＊

325

363

25達欣工

5.75

6.30

60

110

26宏普

2.88

4.30

85

143

27春池

1.79

2.38

886

99

28基泰

3.35

3.78

177

205

29櫻花建

1.81

2.35

274

101

30林三號

1.69

1.84

5079

384

31宏巨

2.28

2.94

1550

314

32皇昌

4.80

6.20

155

99

33昌益

23.00

22.10＊

9249

653

34皇翔

2.89

4.90＊

60

137

35根基

4.97

6.30＊

186

191

36日勝

8.30

10.30＊

624

1286

資料來源：作者整理

2月收盤價及成交量的基準日期為91年2月26日

3月收盤價及成交量的基準日期為91年3月25日

凡有”＊”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過一元。