兩岸打房政策與經驗之比較

一．兩岸房價高漲的原因

2008中，國際金融海嘯從美國開始，不但對全球的金融造成重大傷害，而且也重創了全球的經濟。為了讓經濟儘快恢復，各國政府紛紛採取擴張性的財政政策與貨幣政策，希望對於奄奄一息的經濟注入強心針。在財政擴張方面，美國投入七千億美元的財政擴張，台灣投入825億新台幣直接發放消費券，而中國大陸財政投入驚人的4兆人民幣的擴大支出方案。在貨幣政策方面，美國政府也連續採行了兩次的貨幣量化寬鬆政策(QE1與QE2)，台灣的貨幣供給增加率(M1b)也很快的提高超過25%以上，中國大陸M1的增加率最高也超過35%以上。

相對於歐美國家而言，雖然兩岸的對外貿易都受到相當大的影響，但是由於兩岸的金融市場並沒有那麼的國際化，因此兩岸的金融體系在這次的金融海嘯中其實並沒有受到太大的影響。同時，由於中國大陸在2009年成功的達成保八目標，也同時拉動台灣的復甦力道，再加上台灣對全球出口的快速上升，使得台灣經濟在2010年反而出現了近20年來不曾出現10.8%的高成長率。另一方面，由於台灣在2009年初，把遺贈稅稅率大幅調降到10%，結果立即吸引了大量的海外台資回流台灣。再加上，金融海嘯後，央行釋放出大量的貨幣供給，因此在國內流動性極度寬鬆，加上景氣看好的穩況下，台灣的房地產市場也呈現難得的榮景。尤其是大台北地區的房價出現飆漲的情況，甚至讓國內一部分的學者非常擔心台灣的房地產市場是否已經出現沫的現象。此外，由於大台北地區房價大漲，使得許多年輕人望屋興嘆，而造成許多輿論上的壓力。

同樣的，由於大陸順利的保八，同時，大陸政府投入四兆的擴大支出方案，加上高達35%的M1成長率，再加上大量的熱錢流入，使得這兩年來，大陸的房地產市場也同樣出現一片榮景，不但交易量大增，而且一些主要城市的房價也快速飆漲。結果一方面很多大擔心大陸的房地產市場是否已經出現泡沫的情況；另一方面，由於房價高漲的結果，也讓許多中低階層望屋興嘆，因此也同樣的造成大陸政府很大的壓力。

雖然兩岸的經濟情況相當不同，存在的經濟問題也很不一樣，但是「打房政策」卻是過去一年多以來，兩岸政府部門一件非重要的政策措施。不過，由於造成兩岸房價大漲的原因不同，而且兩岸的經濟結構與房地產市場結構也不同，因此兩岸政府所採行的打房政策也相當不一樣。而也正因為如此，我們認為把兩岸的打房政拿出來比較一下，應該可以給兩岸關心此一議題的人們一個很好的經驗，而且我們相信，兩岸打房政策的比較應該也可以提供兩岸政府一個很好的政策參考。

二．兩岸打房政策的比較

由於台灣房地產價格飆漲主要是在大台北地區，而且漲幅也沒有那麼高。因此中央銀行在開始處理房價問題時，採取的手段是相對較溫和的。首先，是在2010年六月，開始實施所謂「地區性的選擇性信用管制」。即對於已經在大台北地區擁有一棟以上房子的家庭，要在台北市或是新北市的某一些地區購買整二棟房子時，貨款的上為七成，且沒有寬限期，同時不得再以其他名義貸款。詳見表一。其次，由於此舉對於抑制房價的效果很有限，於是政府又在今年5 月通過「特種銷售稅」(此即坊間所謂的「奢侈稅」)。其中最重要的部分就是對於持有房屋期間短於一年內者， 必需依實際交易價格課徵15%的銷售稅；如果持有期間在一到二年之間，則10%。第三，但是由於到曾前為止，政府並沒有法律規定不動產交易一定要用實價登錄，因此政府是否真的能課到高額的奢侈稅。因此，行政院又蘊釀要通過實價登錄房價，以便能夠課徵奢侈稅。今年中立法院通過奢侈稅的初審，希望未來能早日通過立法院的審查，讓它成為馬總統的重要政見之一。

表1 台灣打房相關政策摘要

項目	時間	主要內容
中央銀行地區性不動產信用管制	2010/6/24	1．特定地區：台北市及台北縣十個縣轄市(板橋、生重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止) 2．本人已有一戶以上房屋，貸款限制為： (1) 不得有寬限期。 (2) 貸款上限七成。 (3) 不得以其名其增加貸款額度。
特種銷售稅(俗稱奢侈稅)	2011/5/4	1．持有2年內非自用住宅，所有權移轉時，如果持有時間在一年以內，依銷售價格課征15%銷售稅；如果持有時間在兩年以內，課10%銷售稅。 2．其他高額消費部分
房價實價登錄	2011/4/25，立法院初審通過	1．行政院版：房仲和代銷為登錄義務人、登錄案量約為全體交易量的五至六成、區段登錄、區段開放查詢。 2．立法院版：房仲、代銷、代書、與土地買賣雙方都有登錄義務、登錄量約為全體交易量的八至九成、所有資料都登錄、區段開放查詢。

資料來源：本研究整理。

上述的一些措施基本上都是在於限制需求，希望以降低需求的方式來減少炒作，以便維持房價的平穩。但是，在限制這些需求的情況下，不動產市場必然會受到相當的傷害。於是，政府也設法增昌一些供給，以滿足一些人的需求，也因此可不動產市場上的預期心理。於是台灣的政府也宣布未來要興建一定數量的社會住宅、合宜住宅、與現代住宅，其中社會住宅是給所得最低的一群人，由於其所得太低，因此此部分的住宅應該大都會以出租住宅為主，合宜住宅則是政府選擇適當地點的土地，再興建後再以較低的價格出售給中低收入的家庭；另外，現代住宅就是售屋不售地的「地上權住宅」，由於這種住宅不擁有土地的用權利，而不能持有土地，因此此種住宅的房價會比價低很多。但是，由於此種房子沒有所有權，因此因人對於此種房子的接受度仍然有待觀察。

近兩年來，大陸房地產市場也出現房價方面飆升的情況，但是由於造成房價飆漲的原因與台灣不太相同，因此大陸政府推出的打房政策與台灣相當不同；尤其是大陸市場比台灣大很多，因此他們為了抑制房價所必需推出的政策必然會比台灣所推出的政策多很多，而且力道必然也必需比較大才行。

在表二中，我們看到自從去年一月以來，大陸中央連續出台了三次關於打房的相關政策；同時，房價飆漲最嚴重的上海地區也推出了兩次的相關政策，詳見表二。由於這些打房政策的內容很多，此處受到篇幅的限制，因此我們只針對幾個比較重要的措施，加以說明供讀者參考。

第一，為了限級銀行流動性過高，因此大陸政府在去年一月第一次提出的國11條中規定，購買第二套房子者的自備款至少要在四成以上；到了四月份的新國10條中把自備款比例提高到五成，到今年一月的新國8條中再把備款比例提高到六成。
第二，為了提高購屋者的成本，大陸政府先規定貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。另外，先是在房價上漲最嚴重的上海出的滬12條中規定課徵土地增值稅，稅率從2%到5%；然後，在新國8條中規定，對於個人購買住房不足五年轉手交易的，統一按其銷售收入全額課征住房營業稅。

第三，為了讓中低收入的家庭也能購買自己的房子，因此從去年初提出的國11條中，就明列由政府提供的保障性住房的數目。其後，在幾次的打房政策中，對於保障性住房的數目都有相當的支持。同時，在新國10條中規定，地方政府在提供居住用的土地中，至少有七成必需在用興建保障性住房。目前大陸政府規定保障性住房數目最大的規定是在今年三月通過的十二五規畫中，規定未來五年大陸全國要提供3600萬套的保障性住房。

第四，由於上述諸多政策的效果似乎並無法達到抑制房價的預期目標，於是大陸政府又再提出最強烈的手段，就是所謂的「限購令」。限購令先是由房價上漲最嚴重的上海推出來，在去年10月的滬12條中規定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房。然後在今年1月的新國8條中，大陸中央政府把限購令推廣到大陸24個主要城市。到目前為止，限購令應該是所有打房政策中最強烈的手段，它對於有錢家庭的投資(或投機)行為真正的加以限制，因為就算是手上有錢也無法購買更多的房子。

表2大陸打房相關政策摘要

項目	時間	主要內容
國11條	2010/1	1． 第二套以上住房，貸款首付款比例不得低於40%。 2． 2012年底，基本解決1540萬戶低收入家庭住房問題。
新國10條	2010/4	1． 首套自住房貸款首付款比例不得低於30%。 2． 第二套住房貸款首付款比例不得低於50%，且利率不得低於基準利率1.1倍。 3． 保障性住房供應量不得低於住房建設用地供應總量的70%。 4． 確保完成2010年建設保障性住房300萬套與各類棚戶區改造住房280萬套。
滬5條	2010/9	1． 建築面積在三萬平米以下的商品住房項目必需一次性申請預售，三萬平米以上需預售的，每次申請面積不得少於三萬平米。
滬12條	2010/10	1． 首套自住房貸款首付款比例不得低於30%。 2． 第二套住房貸款首付款比例不得低於50%，且利率不得低於基準利率1.1倍。 3． 非本市市民，且非居住在本市兩年以內並交稅一年以上者，商業銀行暫停發放住房貸款。 4． 暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房。 5． 預售價格低房去年均價之預售屋課征土地增值稅稅率2%；超過去年均價1 倍以內者，課3.5%；超過一倍以上者，課 5%。
新國八條	2011/1	1． 全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬戶。 2． 第二套住房貸款首付款比例不得低於60%，且貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。 3． 保障性住房及中小套型普通商品住房用地不得低於住房建設用地供應總量的70%。 4． 對於個人購買住房不足五年轉手交易的，統一按其銷售收入全額課征住房營業稅。 5． 限購令：在24個城市中規定，當地住戶已經擁有一套房子的家庭，及在當地居住一家年限且有交稅証明的家庭，可以購買一棟房；其他家庭暫停在本市購房。

資料來源：本研究整理。

三．兩岸打房政策的效果分析

最後，再讓我們來看一下，到目前為止，兩岸打房政策的效果如何？如果真的收到了抑制房價的效果，我們當然要對於政府給予支持；但是如果政策效果不明顯，那麼政府未來要如何進行更進一步的政策呢？

在台灣方面，今年第一季的房價比去年同期上漲1.42%，上漲的情況已經大幅縮小；成交量則仍然比上一季增加50.9%。但是，另一方面代表房地產領先指標的預售屋推案量則比上一季減少6.3%，顯示出建商對於未來的市場並沒有太大的信心。另外，我們要說明的是，真正最有效的「奢侈稅」是在今年四月才經立法通過立法，因此其對於台灣不動產市場的影響應該要從第二季以後才會開始。所以，我們認為應該要看第二季以後的資料，才能真正看到奢侈稅可能帶來的效果。不過，從直覺上來看，由於奢侈稅是對實際銷售價格課徵10%到15%的稅率，這是一個非常高的稅率，因此只要財政部真正努力的去徵收，我們相信必然對於人們炒作房地產會有很大的抑制效果。

至於大陸打房政策的效果方面，由於大陸的房地產資料不如台灣充分，而且大陸幅員廣大，各地的訊息不足，因此比較不容易看到大陸全國房地產的變化情況。不過，我們仍然可以從一些新聞的報告中，看到一些城市房地產交易的情況。在今年第一季以來，我們看到大陸的房地產市場已經出現明顯走軟的情況。在房價方面，幾個一線城市的房價都出現鬆動的情形，包括上海、北京、廣州與深圳，都出現房價下跌或打折的情形。另外，今年四月上海房市的成交量是五年來的新低，顯示出去年10月上海推出的滬12條中的限購令的確對於市場產上了明顯的限制作用。另外，今年一月的新國8條中對於大陸24個主要城市的限購令，同樣對於這些城市的交易量產生明顯的影響。由於房地產市場經濟有所謂的「量比價先行」的經驗法則，我們預期短期內大陸的房價可能會出現走弱的情形。

不過，我們要特別指出的是，造成大陸房價上升的另外一個重要因素，是由於大陸貨幣供給快速成長的結果。而自今年初以來，大陸人行連續幾次的提升法定存款準備率，使得貨幣供給(M1)增加率由30%快速的下降到16%，在流動性大幅下降的情況下，對於房地產市場自然會造成顯著的抑制效果。

最後，雖然大陸採用很嚴厲的打房措施來抑制房價，但是由於大陸經濟成長快速，人民的收入成長也很快，再加上大陸人民的高儲蓄率(45%)已經有過去一段很長時間，因此大陸人民的購買力其實高的，因此未來大陸人民對於房地產的需求仍然會持續的存在，因此大陸政府想要長期下的抑制房價會是非常不容易的。而除了目前採用的一些打房政策以外，其他一些重要而相關的總體政策（宏觀調控）仍然是非常重要的，包括貨幣供給政策與匯率政策等等。