一、前言
自2008年以降，世界經濟愈來愈冷，台灣的經濟愈來愈差，不僅馬政府當年提出的633政見無法落實，人民對政府的信賴度也愈來愈低，民間國事會議應運而起，但黨意高於民意，反對CECA，反對消費券，反對所有的經濟措施，結果是利率一再下降，企業倒閉愈來愈多，失業也愈來愈嚴重，人民不敢消費，房價連續下降，股市跌跌不休，整體經濟表現不佳，人民幾已陷入無法掌控的情緒性恐慌之中。
在金融海嘯的衝擊下，在在野黨的處處杯葛中，經濟與政治均不甚穩定，己離開執政八年的國民黨在此次的世界性經濟不景氣中，似仍未找出具體可行之政策，因為政府為因應金融海嘯所推出的各種經濟方案，對於當前的經濟走勢僅是治標，而非治本，而各種屬於短、中、長期的各種經濟計畫，對於現況的幫助或改變並不大，而希望藉由兩岸之間的經貿推動，來帶動國內的經濟成長，並解決一連串的經濟問題，也因在野黨的蓄勢待發與抗爭，不僅政策推動再三考量，而且效果亦未顯現，在此情況下，人民僅能退而求其次，但求自己生活的溫飽，而不求大富與大貴，只是這樣的場景似乎也不太容易，因此，雖然房價已相對偏低，但人民對於房地產需求，只能望而卻步。
此外，在金融海嘯的侵襲下，在國際經濟不佳，國內經濟表現疲軟之際，台灣股價加權總指數一再調低，而營建類股的表現亦無起色，下跌股票遠高於上升的股票；整體而言，台灣在整體經濟上的表現不佳，國人對國內房地產市場的行情仍不樂觀，為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化等兩個部分來做分析，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。
二.房地產行情分析
在地球村的世界中，由於各國之間的經濟關係密切，金融事件牽一髪而動全局，因此，一旦發生經濟上的重大事件，便極易產生全球性的金融危機，從早期1930年代的經濟大恐慌、1970年代的能源危機、1990年代的亞洲金融風暴，到2000年代的金融海嘯，大抵都是因為決策者對財經問題認識不清或判斷錯誤，因處理不當所引的嚴重經濟現象。
台灣是一個海島型國家，必須經由國際貿易的擴張來帶動國內的經濟成長，然而，自2008年下半年以降，在次級房貸所引發的金融海嘯之侵襲下，由金融業影響企業，由企業影響勞動就業市場，再由就業影響人民的所得與消費等，由於世界各國的經濟表現都受制於金融海嘯的衝擊，造成人民實質所得下降，失業率上揚，人民的消費意願減低，從而影響投資，而這樣的層層相因，讓早已呈現不景氣的經濟更為雪上加霜，為了因應變局，台灣於是有加入ＣICA的主張；然而，這樣的政策卻引起許多人的誤解與反對，而這種反對可能是一種誤解，也可能是一種為反對而反對的策略，值得大家一起來討論，因為它與國家的經濟有關，與人民的生活品質有關，當然，也與當前的房地產市場的活絡與否有關。
台灣為打破經濟不景氣的僵局，於是有加入CECA(Comprehensive Economic Cooperation Agreement)的主張，希望藉由兩岸「綜合性經濟合作的協定」，達成兩岸經貿正常化的目的，更希望經由大陸而能進軍東協經貿體系，用以穩住台灣當前兩大出口國家或地區的變動，而簽署CECA的做法類似等同於兩岸先簽署「特殊的FTA」，因而台灣才有與東協簽定FTA(Free Trade Agreement) 的空間；然而，在野黨認為CECA的簽定似與大陸與香港簽訂的CEPA(Close Economic Partnership Arrangement)類似，有矮化台灣主權之嫌，因而全力反對與杯葛。
在全球整體性的經濟合作與整合中，FTA是最被信賴也最被廣泛使用的一種模式，CECA則屬FTA的一種，源於印度與新加坡所簽署的CECA，不過兩岸所採用的CECA與FTA下CECA仍有些差異，因為FTA是先雙方談妥免稅清單以後，再進一步簽訂協定，而政府現行規劃是擬使用「東協加一」的模式，先簽訂CECA框架性協定，再以漸近式之方式談判雙方互為免稅的款項，而台灣這樣的做法最主要的目的就是提早防患台灣每況愈下的經濟，也要讓台灣的未來有國際間更大的依賴與穩定的力量。
以目前而論，台灣主要競爭對象並非是中國，也非是美國，而是同位於亞洲的南韓；整體而言，南韓為了因應經濟變局，己積極加入國際市場，而東協則是其最主要的目標，因為不論是「東協加一」(加中國)或「東協加三」(加中國、日本、韓國)，前者將於明年(2010年)全面互免關稅；後者則將在2012年達成協定，對於世界經濟的影響甚大；若再考量未來可能的「東協加六」(加上中國、日本、韓國、印度、澳洲、紐西蘭)，其含蓋人口已超越全球的半數，對各國經濟的發展十分重要，但台灣一直不是東協的成員，亦不在「東協加ｎ」之內，在全球經濟關係日愈密切的情況下，若台灣不能急起直追，則有一天會被邊緣化，更重要的是台灣的產品將失去國際市場的競爭力，國家的經濟也難以有突破性的發展，而這也是政府要加入CECA的主要原因。
在民主社會下，國家是否要加入CECA，見仁見智而有不同的看法，但由於台灣在金融海嘯的侵襲下，已進入經濟的困境，政府若不長遠看待台灣未來的經濟發展問題，則後代子孫的生活堪虞，因此，參與國際經組織，可能是避免國家與人民走向胡同的主要原因，為說明並讓大家更瞭解這些國際經濟組織的內容，可參閱表1的簡單說明。
表1台灣參與CECA、CEPA、FTA比較表
|
名稱與內容 |
CECA |
CEPA |
FTA |
備註 |
|
中文名稱 |
兩岸綜合性經濟合作協定 |
更緊密經貿夥伴安排 |
自由貿易協定 |
台灣採用CECA中文名稱 |
|
英文名稱 |
Comprehensive Economic Cooperation Agreement |
Close Economic Partnership Arrangement
|
Free Trade Agreement
|
台灣不採用CECA英文名稱 |
|
簽署關係 |
獨立對等國家或政治實體 |
同一個國家 或一國兩制 |
獨立對等國家或政治實體 |
國與國對等 |
|
協定內容 |
1雙方互減關稅； 2先有框架協定； 3再分年陸續實踐。 |
1中國大陸單邊開放市場； 2提供港澳服務； 3投資進入大陸市場優惠。 |
1雙方先全部談妥免稅清單及時程； 2簽署FTA； 3按時間表生效。 |
雙方互利。 |
資料來源：經濟部 2009年2月＆作者整理
在民主政治中，若不論是否加入CECA的看法與作法，單從在金融海嘯的侵襲下，台灣房地產市場的鎖售變化來觀察，根據信義房屋的統計資料，台灣地區於2009年元月的平均房價為每坪22.87萬元，若與上個月的23.67萬元比較，平均房價下降了3.46%，但若與去年同期比較，則下降了7.83%；另外，若從台灣各主要縣市的房價變化來觀察，無論是月變動率或年變動率，台北縣與高雄市的平均房價都是呈現上揚的情形，其中又以高雄市的漲幅較大，分別為13.48%與4.91%，而台北巿、新竹縣市、桃園縣等則是房價齊挫的情形，其中又以桃園縣的-2.86%與-5.94%，以及新竹縣巿的-11.92%與-4.39%為較高；惟若以當前的經濟景氣及房市表現來觀察，2009年的前半年可能仍難有復甦的情形。有關台灣地區各主要縣市成屋交易行情比較，可參閱表2的說明。
表2台灣地區各主要縣市成屋交易行情比較表單位：萬元/坪，％
|
地區 |
2009年1月 |
2008年12月 |
2008年1月 |
月變動率 |
年變動率 |
|
台灣地區 |
22.87 |
23.67 |
24.81 |
-3.46 |
-7.83 |
|
台北市 |
34.75 |
35.49 |
36.64 |
-2.09 |
-5.16 |
|
台北縣 |
18.75 |
18.10 |
18.32 |
3.61 |
2.34 |
|
桃園縣 |
9.95 |
10.24 |
10.58 |
-2.86 |
-5.94 |
|
新竹縣市 |
11.67 |
13.24 |
12.20 |
-11.92 |
-4.39 |
|
台中市 |
10.97 |
10.04 |
11.76 |
9.28 |
-6.71 |
|
台南市 |
6.05 |
5.60 |
7.07 |
7.90 |
-14.46 |
|
高雄市 |
9.28 |
8.17 |
8.84 |
13.48 |
4.91 |
資料來源：信義房屋企劃研究室，2009年2月
經由上表的觀察可知，台灣面對金融海嘯的衝擊，以及國內政經局勢的紊亂，不動產市場的表現不佳，不僅今年329檔期的推案量減少，房市成交量下降，而且價格亦有逐漸走低的趨勢，然而，當全球經濟逐漸步入蕭條，國內經濟環境又逐漸惡化的情況下，房地產的去化真的是每況愈下，由台灣地區整體房價的表現便可窺豹一斑；若再以表現較佳的台北縣房價為例，進一步探討其各主要行政區的房價表現情形，便可發現在台北縣的13個行政區的新成屋價格中，以板橋、土城、三重等行政區的房價相對較高，而三峽、林口等的價位相對較低，但永和、新店，以及土城的房地產價差較大，蘆洲與林口的價差則相對較小，而不論是新成屋或中古屋的價位，基本上其房價都比金融海嘯發生之前為低，顯示金融海嘯所導致的台灣經濟之不景氣，是當前房地產市場低迷的主要原因，有關台北縣各行政區的房價比較，可參閱表３的說明。
表3台北縣各行政區房價比較表單位：萬元／坪
|
行政區 |
新成屋 |
中古屋 |
新成屋差價 |
中古屋差價 |
|
1 板橋 |
28～46 |
10～20 |
16 |
10 |
|
2 中和 |
18～35 |
12～22 |
17 |
10 |
|
3 永和 |
20～38 |
16～26 |
18 |
10 |
|
4 新店 |
17～35 |
10～20 |
18 |
10 |
|
5 土城 |
20～28 |
10～16 |
18 |
6 |
|
6 樹林 |
10～18 |
13～16 |
8 |
3 |
|
7 三峽 |
10～17 |
7～10 |
7 |
3 |
|
8 新莊 |
15～22 |
10～15 |
7 |
5 |
|
9 三重 |
20～28 |
9～19 |
8 |
10 |
|
10蘆洲 |
18～22 |
10～18 |
4 |
8 |
|
11汐止 |
14～20 |
11～16 |
6 |
5 |
|
12淡水 |
17～25 |
11～22 |
8 |
11 |
|
13林口 |
12～17 |
7～10 |
5 |
3 |
資料來源：台北縣地政局，2009年2月
由於2008年所引發的金融海嘯主要是金融機構業者對於次級房貸的放款不當所致，而不當的放款是指銀行偏低的利率，以及疏於防患的風險管理政策，而信用擴張的過度是導致全球經濟隋入不景氣的最主要原因；台灣是世界經濟的一環，是以貿易為出口導向的國家，更容易受到金融海嘯的波及，而為了因應日愈不景氣的企業活動，於是經由利率的調整，藉以促進買氣或增加消費，因此，政府一面調低銀行利率，鼓勵人民借錢投資，一面核發消費券，鼓勵人民消費，利率水準因而大幅調低，不論是短期的１至６個月的定期存款，亦或是一年至三年的長期定期儲蓄存款，其利率全部都低於1％。
相對於金融機構偏低的利率水準，民間的儲蓄反而愈來愈高，根據行政院主計處所提供並發佈的統計資料顯示，今年台灣的超額儲蓄金額已高達1兆1545億元，超額儲蓄率亦達9.24%，對個人而言，儲蓄是美德，但對國家卻是惡德，因為高額儲蓄所呈現的就是經濟的不景氣，因為人民不敢消費，因為失業、被裁員、放無薪假，或是找不到工作，而這種危機意識讓人民更不敢大量消費，於是儲蓄增加，消費信心下降，政府亦沒有更好的辦法引導投資，從而達到增加就業與提高國民所得的目的；故知台灣偏低的利率水準與人民的不敢消費有直接與間接的關聯，有關台灣各主要銀行利率變動的比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣各主要銀行利率變動比較表單位：年息%
|
主要銀行 |
1個月定存 |
6個月定存 |
12個月定存 |
一年 定儲存 |
二年 定儲存 |
三年 定儲存 |
備註 |
|
台銀 |
0.445 |
0.575 |
0.77 |
0.795 |
0.87 |
0.89 |
最高 |
|
土銀 |
0.355 |
0.585 |
0.775 |
0.795 |
0.85 |
0.89 |
|
|
合庫 |
0.355 |
0.585 |
0.77 |
0.795 |
0.85 |
0.89 |
|
|
一銀 |
0.305 |
0.575 |
0.77 |
0.845 |
0.85 |
0.89 |
|
|
華銀 |
0.305 |
0.575 |
0.77 |
0.795 |
0.85 |
0.89 |
|
|
彰銀 |
0.310 |
0.550 |
0.775 |
0.795 |
0.85 |
0.89 |
|
|
中華郵政 |
0.290 |
0.520 |
-- |
0.740 |
0.80 |
0.80 |
最低 |
資料來源：各主要銀行 2009年2月
說明：表中之固定利率僅供參考，實際利率以各銀行牌告利率為主。
大體而言，全球性的經濟不景氣是導致國內房地產市場不佳的最主要原因，若政府可以經由參加CICA，核發消費券，降低銀行利率，鼓勵民間消費投資等促進經濟活絡的模式，在非常時期採用非常手段來面對經濟不景氣的衝擊，則房市或許仍有逐漸復甦的機會，唯若政策的擬定並未考量未來可能發生之問題，則房市不景氣的問題亦難以解決，由於世界經濟不景氣的因素依然存在，國內房地產的買氣能否回轉，仍有待業者進一步的觀察與努力。
三.營建類股分析
台灣的房市與股市有密切的關聯性，二者呈正向關係，亦即房市佳，則股市好，股市受創，則房市亦遭殃；今年台灣的股票市場表現不佳，主要當然也是受到金融海嘯所帶來的影響，台灣股票加權總指數在四千多點往返留連，距離馬政府的股市萬點真有天壤之別，而在股市一片下降聲中，有些投資人或政府部分的決策者便寄予農曆新年的新春紅盤行情，然而，觀之過去的歷史，雖然新春股市開紅盤的機率較大，但亦有下跌的情形，如2001、2003、2008等都是不升反降的例子。
在最近十年的新春股市開盤中，若以當日的行情為例，以1999年的上漲274.33%的幅度為最高，2002年的42.53%為最小，但三個下降的年份其下降的數值均為百位數，幅度相對較大，其中又以2003年的-181.58%之跌幅為最大；2009年雖開出紅盤，然而，上漲幅度有限，而且很快就呈現疲軟的走勢，主要原因即是因為金融海嘯所帶來的經濟不利影響，有關台灣地區股價加權總指數新春開盤當日、後一周，以及後一月的變動行情比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣地區股價加權總指數新春開盤後一周及一月變動比較表 單位：點
|
新春開盤日 |
當日漲跌 |
一周漲跌 |
一個月漲跌 |
當日 |
一周
|
一月
|
|
2009/02/02 |
|
|
|
|
|
|
|
2008/02/12 |
-120.69 |
216.91 |
761.31 |
|
２ |
２ |
|
2007/02/26 |
90.75 |
-179.3 |
68.37 |
|
|
|
|
2006/02/02 |
62.42 |
97.95 |
21.48 |
|
|
|
|
2005/02/12 |
77.08 |
80.83 |
120.91 |
|
|
|
|
2004/02/26 |
114.92 |
50.25 |
480.83 |
３ |
|
３ |
|
2003/02/02 |
-181.58 |
-390.29 |
-617.72 |
10 |
10 |
10 |
|
2002/02/12 |
42.53 |
-316.25 |
46.03 |
|
９ |
９ |
|
2001/02/26 |
-167.85 |
201.35 |
-348.05 |
９ |
３ |
|
|
2000/02/02 |
152.49 |
101.35 |
-269.12 |
２ |
|
|
|
1999/02/12 |
274.33 |
477.53 |
1195.38 |
1 |
1 |
1 |
資料來源：台灣證券交易所，2009年2月2日
在股市一片殺伐聲中，營建類股的表現當然亦不盡理想，而且，由於金融海嘯是緣於金融機構對次級房貸者的不當貸款，對房地產市場的影響也最大，在現存的33家上市股票中，二月份股票價格上升的僅有5家，而上個月則尚有14家，亦即大部分的營建個股都呈走低的局面。
若以個股的股價之變化來觀察，宏普與遠雄的下降幅度相對較大，其中，遠雄的價位由去年初的百元降至本月的不及20元，若以遠雄仍為國內營建業者的代表性廠商來看，無論是資本額或推案量，亦不論是價格或銷售率，均有其代表性，而今的股價卻已不如一年以前的五分之一，顯見當前的房地產市場確實表現不佳；若再以股王華固的價位來觀察，其32.95元的價位雖比上個月為低，但仍高於去年年底的行情，而營建個股最高與最低的價差也縮減為29.11元，顯示營建個股每股的價格日愈減低，但其價差則相對較少，有關台灣股票市場營建類股個股價格的比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣股票市場營建類股個股價格比較表
(民國九十八年三月) 單位：元、％
|
(編號)證券代碼 |
證券 名稱 |
97.11.26 收盤價 |
97.12.26 收盤價 |
98.01.16收盤價 |
98.02.24收盤價 |
上漲股下跌股 |
最高價＆ 最低價 |
|
(01)1436 |
福益 |
7.30
|
7.18 |
7.18
|
7.12 |
↓ |
|
|
(02)1442 |
名軒 |
9.25
|
10.00 |
9.56
|
9.18 |
↓ |
|
|
(03)1808 |
國賓大 |
11.70
|
13.90 |
13.30
|
13.25 |
↓ |
|
|
(04)2501 |
國建 |
6.10
|
7.03 |
7.11
|
6.62 |
↓ |
|
|
(05)2504 |
國產 |
8.90
|
9.30 |
9.15
|
9.60 |
↑ |
|
|
(06)2505 |
國揚 |
7.70
|
8.40 |
8.13
|
7.01 |
↓ |
|
|
(07)2509 |
全坤興 |
10.10
|
11.10 |
10.85 |
9.62 |
↓ |
|
|
(08)2511 |
太子 |
4.24
|
4.47 |
4.59
|
4.47 |
↓ |
|
|
(09)2515 |
中工 |
6.11
|
6.30 |
6.23
|
6.03 |
↓ |
|
|
(10)2516 |
新建 |
3.66
|
4.29 |
3.92
|
4.08 |
↑ |
|
|
(11)2520 |
冠德 |
6.84
|
7.01 |
7.00
|
6.90 |
↓ |
|
|
(12)2524 |
京城 |
12.50
|
12.80 |
13.55
|
12.20 |
↓ |
|
|
(13)2526 |
大陸 |
9.15
|
8.55 |
8.45
|
7.83 |
↓ |
|
|
(14)2527 |
宏璟 |
3.76
|
3.87 |
3.90 |
3.84 |
↓ |
min |
|
(15)2530 |
華建 |
2.70
|
2.71 |
2.63
|
2.60 |
↓ |
|
|
(16)2534 |
宏盛 |
6.32
|
7.30 |
7.01
|
6.50 |
↓ |
|
|
(17)2535 |
達欣工 |
12.50
|
11.40 |
11.65
|
10.75 |
↓ |
|
|
(18)2536 |
宏普 |
18.45
|
22.70 |
22.60
|
19.60 |
↓ |
|
|
(19)2537 |
聯上發 |
6.46
|
5.02 |
5.30
|
5.59 |
↓ |
|
|
(20)2538 |
基泰 |
6.25
|
6.45 |
6.42 |
6.67 |
↑ |
|
|
(21)2542 |
興富發 |
12.50
|
13.00 |
14.40
|
13.45 |
↓ |
|
|
(22)2543 |
皇昌 |
4.46
|
4.25 |
4.58
|
4.40 |
↓ |
|
|
(23)2545 |
皇翔 |
9.44
|
11.80 |
11.60 |
11.05 |
↓ |
|
|
(24)2546 |
根基 |
9.15
|
8.98 |
8.89
|
8.20 |
↓ |
|
|
(25)2547 |
日勝生 |
9.19
|
9.00 |
9.93
|
9.05 |
↓ |
|
|
(26)2548 |
華固
|
30.70㊣ |
32.80㊣ |
36.80㊣ |
32.95㊣ |
↓ |
max |
|
(27)2841 |
台開 |
8.38
|
8.11 |
8.45
|
8.98 |
↑ |
|
|
(28)5515 |
建國 |
14.80
|
14.75 |
14.70
|
14.95 |
↑ |
|
|
(29)5522 |
遠雄 |
18.60
|
21.60 |
23.00
|
19.65 |
↓ |
|
|
(30)5525 |
順天 |
10.25
|
9.65 |
9.59
|
9.19 |
↓ |
|
|
(31)5531 |
鄉林 |
10.65
|
13.50 |
13.10 |
11.70 |
↓ |
|
|
(32)5533 |
皇鼎 |
10.05
|
9.97 |
9.61
|
9.10 |
↓ |
|
|
(33)5534 |
長虹 |
20.80
|
25.60 |
27.60
|
22.70 |
↓ |
|
|
集中市場收盤指數 |
|
|
4423.09 |
4353.70
(-1.57) |
4430.18
(-47.60) |
↑ |
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本月與上月同期比較說明 |
(1) 上市33家 |
(2) 下市16家
|
(3) 股價上漲家數 01月：14
02月： 5 |
(4) 股價下跌家數 01月：19
02月：28 |
(5) 最高價 華固32.95元 |
(6) 最低價 ：宏璟 3.84元
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(7) 本月 股王 ：
華固 |
資料來源：作者整理
說 明：
本表資料不包括下市及全額交割股票。
本表資料以最近半年資料為主；便於分析比較。
本表漲跌資料以每個月底約25日前後的收盤價為比較標準。
01月收盤價及成交量的基準日期為98年1月16日。
02月收盤價及成交量的基準日期為98年2月24日。
凡有「※」記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲超過5元。
凡有「※※」記號者，表示其股價漲超過10元。
凡有「※－」記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過5元。
凡有「※※－」記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過10元。
有㊣記號者，表示其為當月比較日最高價的營建個股，為當月的股王。
民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表。
民國91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者以超過二元為代表。
民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表。
〈本文僅代表作者個人意見〉