不動產證券化，就是將不動產投資轉變為證券型態，利用發行證券向大眾集資，投入購地、開發、經營。其方式就是建設公司擬好開發計劃，委由證券商專業評估，有意投資者購買證券，共享未來開發利益。其優點是建商風險分散、取得資金比較容易，而看好開發案獲利能力的投資人，也能以較少金額參與開發。因此不動產證券化會被認為是房地產活絡的特效藥。
目前草擬之草案中將不動產證券化分為兩種，以土地不動產作實體信託經營的架構，受託機構是不動產管理公司，想購買土地的人不必像以往花大錢，受益憑證像股票一樣自由交易，將來土地開發成功，憑證的價值也會水漲船高；另一套制度受託機構，類似美國的不動產投資信託公司（Real-estate Investment Trust, REIT），這是把錢拿出來交給某一受託機構尋找不動產及土地標的物投資經營，再發行受益憑證，創造不動產市場的參與者，活化不動產的動能，並提供了一項中長期穩定收益的投資工具。。
我國整體不動產證券化並無完整法源。目前只有八十七件開始實施的「都市更新條例」中之第五十、五十一及五十二條規定，准於發行都市更新投資信託受益憑證。但真正利用本條例個案卻是寥寥可數，主要原因在於國內住宅與土地相關法令仍然未見配套措施的改善。加上國內土地持有權分散，且同時持有財產的情況彼彼皆是，使得有意參與都市更新的業者經常要面對眾多的地主群。在意見紛紜的情況下，業者的「遊說成本」非常高，而使得許多更新案子在遊說的過程中無疾而終。
雖然我國截至目前為止，尚未建立正式不動產證券化制度，但民間業者這廿年來已推出類似不動產證券化、不動產持分的個案，67年的台中北屋百貨到85年的高雄新樓中樓等不下二十餘個，這些個案均是游走法律邊緣，有些業者純綷是想「吸金」、但有些業者是想藉此取得資金來源，其後雖然因為違反法令或市場不佳而宣告失敗，但已透露出民間業者對此制度的渴望。審視這些個案，嚴格地說僅是利用獨立產權或持份產權的小單位分割，來降低投資成本，以利開發資金迅速籌資，或承諾保障獲利的包租、回租甚或附期滿溢價買回、轉換股權等訴求方式進行銷售。由於缺乏法令規範，又無完善操作模式可循，多半演變成糾紛懸案，且投資人投訴無門，形成莫大的社會成本。
由於不動產證券化商機無限，因此以往不動產證券化失敗模式，未能阻止大財團動作積極，目前有中華工程、富邦集團、太平洋建設、冠德建設、以及財政部國產局、台灣土地信託投資開發等公有土地，都有運用不動產證券化投入土地開發的興趣。近一年來建築業奄奄一息，有些財務吃緊的業者，亦已悄悄推出類似不動產證券化的「不動產信託受益權憑證」。 其中在台北、高雄等地有三項不動產受益權憑證的個案，包括：鴻禧企業機構「秀岡山莊」土地、高雄岡山鋼鐵公司「亞洲環球夢幻城」主題樂園、長谷建設資產的不動產受益權憑證等。
台灣未來發展不動產證券化，有必要就將來國內施行不動產投資信托制度必要配合週邊環境現況加以探討。首先，是建立抵押權次級市場和不動產信託制度。前者乃針對已設定抵押之不動產抵押權出售給民間信託基金，由信託公司對社會大眾發行債券，募資後向銀行等抵押權持有者承購，使銀行在資金貸放後，針對同一筆不動產仍可獲得另一筆資金繼續進行放款。後者則允許投資信託公司，針對特定不動產商品開發案，向大眾發行債券募資，專款專門投資特定不動產開發案。
培養不動產證券化專業之人才，在日本的經驗中，不動產證券化進度緩慢原因除法律稅制等技術外，不動產證券化參與業者專業人才不足無法配合制度推行實為主因。不動產證券化需土地經營專業人才及不動產經營公司，即不動產所有權人將其信託給一個不動產經營公司，有利於大面積的土地大型開發案進行，土地不會被切割得支離破碎。
不動產估價制度之建立，對於不動產價格提供一個客觀的鑑定，使得買賣雙方都得以受到合理交易價格的保障。此外，不動產融資貸款在金融體系中所佔的比例也愈來愈高，為確保貸款金額與不動產擔保之間的明確關係，有賴不動產估價制度。目前國內金融業者的呆帳比例普遍偏高，固然與國內景氣不佳（尤其以不動產業者居多），造成借款人無力償還而形成呆帳之原因以外，另外一個重要原因則與不動產抵押品估價不確實有關。為確保金融體系不動產抵押品的債權，為確保不出現超貸而引起借款人故意不還錢的道德危險，公正的估價師制度必須立即實施。
在建立不動產證券化同時，相關措施亦應加以配合，應准許不動產證券分割買賣，讓房市更活絡；改革租賃制度，過去租賃市場有問題，因中間的法律規範不清楚，以致租賃市場機制未能發揮，另外，釐定整套的全國住宅政策及健全不動產政策使一向供需失調的不動產市場能回歸基本面。
（本評論代表作者個人之意見）
（本評論刊登於90.12.24中央日報全民論壇）