大體而言，「證券化」一般可細分為「傳統證券化」與「資產證券化」(註三)，而傳統證券化是借款人發行有價證券，透過投資銀行承銷給投資人的融資方式。此種證券化，係由企業或國家以本身的信用發行證券進行，直接從金融證券市場募集資金，不必透過金融機構之中介，故又稱為「企業金融證券化」。而所謂「資產證券化」，廣義而言，可分為「金融資產證券化」（financial securitization）與「不動產證券化」（real estate securitization），此係依資產之性質加以區分，故前者可稱為「非固定資產證券化」；後者則為「固定資產證券化」。惟一般論及「資產證券化」時，嚴格來說，是指金融機構或企業，將其所保有之各種資產，轉換成證券型態銷售之一種流動化、市場化現象，而其主要工作則以抵押權證券化為代表，此乃將資產證券化作狹義解釋，而有別於不動產證券化之概念。

資產證券化既是將銀行授信資產轉換為證券的創新過程，其處理流程自是有別於傳統式融資，傳統式是以一金融機構為主進行一連串貸放、收款及提供相關服務。資產證券化則分開為各自獨立的步驟，透過金融機構間專業與分工的流程，促進證券的市場流通性，帶給投資人更多的保障，並可獲得較高的信用評等以降低籌資之資金成本。

金融機構為了有效運用其資金，將其流動性較低的資產，如不動產貸款、汽車貸款等資產債權組成群組，以之作為擔保品而發行之債券，再轉賣給投資人使資金得以流通。而不動產抵押債權證券化意即金融機構將土地及建築物之財產為抵押擔保的貸款債權，其風險型態、清償期、利率等條件相似者彙總後，將該等債權轉化為資本性證券型態，透過證券承銷的方式，出售給投資人，使金融機構之貸款債權可不待清償期屆滿而可先行取得資金。

不動產抵押貸款債權證券與政府債券及公司債券多屬長期債券，但相較於政府債券及公司債券，不動產抵押擔保證券具有以下特性：

1.採用本息償還法

政府債券及公司債券一般為附息債券，平時每半年支付利息，到期則本金一次償還。不動產抵押債權證券則採本息償還法，即每次還款均分為兩部分，一部分係期間利息之支付，另一部分為本金之清償，故負擔債務之餘額會隨時間經過而遞減。且其償還方式多採按月償還以方便借款人支付，但為配合機構投資人收取利息之作業方式，部分不動產抵押債權證券之本息會由管理服務機構彙集代為保管，半年後再將利息支付給不動產抵押擔保債權證券之投資人。

2.違約風險獲得保障

政府債券、公司債券與不動產抵押債權證券的借款人分別為政府機關、公司與購屋者。在一般情況下，均假設政府從不違約，亦即政府債券違約風險為零；而公司與購屋者則可能有違約風險。但若在抵押債權違約保險之保障下，不動產抵押債權證券投資人便不會有因借款人違約而蒙受損失的顧慮。

3.存在提前償還風險

政府債券、公司債券除發行條件另有規定外，一般均無提前償還的問題。而所謂提前償還風險（prepayment risk）是指借款人因提前償還貸款而使貸款金融機構無法享有利息收入之風險；由於一般之房屋貸款契約則容許借款人於預定到期日前提前償債所負擔之債務，尤其當市場利率不降時，借款人可以洽商金融機構另訂一個利率較低的新契約，用所貸得的款項提前償還利率較高的舊契約，以節省利息的支付，此種節省利息的融資策略稱之為「借新還舊」（Refinancing）。美國不動產抵押債權證券自發行以來，因為違約風險低，深受投資人的喜愛，但提前還款所導致本金回收之不確定性，則為投資人帶來極大的困擾，因為其面臨利率降低之再投資風險（reinvestment risk）。因此，提前還款風險的評估將是推行不動產抵押債權證券化過程中的關鍵議題。

金融機構將不動產放款債權透過證券化的形式，以達成募集資金的目的，因此，不動產抵押貸款債權證券化有其重要的功能，茲分析如下：

1.可以有效利用金融機構的資產及資金

以不動產證券化而言，可藉由證券化的方式結合資本市場與不動產市場，促進資金及不動產之有效利用。至於金融資產證券化主要是透過銀行信用創造之功用，將不動產抵押債權予以證券化，使資金得以順利融通，故亦有促進資金有效利用之功能。

2.可藉以擴大投資的參與層面

以不動產投資來說，其金額往往龐大，非一般大眾所能輕易參與，但如藉由證券化之運用，可將高價之不動產細分為許多投資單位，使得小額投資人經由交易，亦可分享投資不動產所創造的利益，進而擴大不動產市場的參與層面。又一般投資人若欲投資金融機構之金融性資產，只能透過購買銀行之股票進行間接投資，若藉由金融資產證券化的形式，即可集合許多同類型金融債權，並細分為諸多小額投資單位，使投資人有機會直接參與金融資產之投資。

3.可以分散投資人的投資風險

金融資產證券化可使投資工具增加，而依據投資組合理論，投資人透過持有多種不同有價證券的方式，可將非系統風險分散，且各有價證券之間的相關係數愈低，其風險分散效果愈大。因此，金融資產證券化不僅可以增加投資組合的種類，其收益風險型態與股票、公司債等有價證券大不相同，自可作為分散投資風險的工具。

不動產證券抵押貸款債權證券化有其重要的特性與功能，而台灣若為有效實施不動產證券化，則不動產抵押貸款債權證券化亦是重要的選擇。

（本評論代表作者個人之意見）