摘要
2022虎年下半年，國內房市交投呈現轉折現象，不僅預售市場轉為平疲，成屋市場交易也已出現明顯降溫情形，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣受挫。當前國內房市變動的主要特色包括房屋移轉棟數漲跌互見、房價指數上升、通貨膨脹明顯，以及房市交易量縮價平等，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，而通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，以及新一波疫情導致邊境開放延後等，是影響國內不動產投資的重要因素。另外，虎年上半年，政府加大打房力道，是導致下半年的房市呈垷反轉現象的主要因素，唯成交價格沒有下跌，主要因寬鬆的貨幣政策、房仲不當賺差價飆高房價、通貨膨漲的預期促使房價上升，以及房市政策影響交投價量變化等。另方面，國內房市問題如高房價為民怨之首一直未改變、房價漲幅遠高於薪資上漲、執政者對房市政策的認知偏誤、「房市三箭」住宅政策只是選舉語言、居住正義淪為政治空話，以及仍在觀望中的房市，「虎頭蛇尾」的走勢正在醖釀，特別是五大修法已確實打擊國內房市，使得買賣雙方陷入是否應該 交易的困擾，若以國內房市七年一循環為據，則虎頭蛇尾的走勢逐漸形成，並於2025年的蛇年蛇行而來。房市問題是國安問題，政府應從國家安全的整體角度來觀察並作決策，而不宜以政黨利益為前提來解決國內的房市問題。
一、前言
2022年是虎年，是福虎生豐的房市年代，然而，虎年即將過去，國內房市是否會發生虎頭蛇尾現象，亦即虎頭是否隨著虎年的離去，蛇尾是否在蛇年蛇行而來，並在2023年開始呈現較為明顯的逆轉現象，在台灣房市七年一循環的前提下，國內房市可能在2025年的蛇年重現或劃下句點，值得國人的關心與注意。
2021年，國內預售屋交易熱絡，下半年的預售屋交易更是量大價升，2022上半年續承上揚走勢，唯下半年以後，買氣似乎有由盛而衰的降溫趨勢。根據內政部的預售屋實價登錄資料，在2021年9-12月與2022年1-4月預售屋交易中，2022年全台交易件數減少約四成(37.9%)，總銷金額衰退則超過三成(31.6%)，預售屋買氣出現明顯降溫情形。
另外，在最近三年的國內房地產市場的發展過程中，因為國內外政治與經濟環境的更迭，通貨膨脹的疑慮，以及疫情連續三年的肆虐，影響國內房地產市場的變化甚巨，如2020年，房市衝擊逐漸明顯，2021年房市活絡，價量齊揚，且其飆漲程度屢創台灣房地產發展史上空前的紀錄，主要是受到土地、營建成本高漲、缺工缺料等因素影響，特別是投資人利用央行貨幣寬鬆和低利率時機，大幅貸款並炒房，而房價飆高，貧富差距也逐漸擴大，投資扭曲，國家的資源被誤用，導致社會人心不安。2022虎年上半年的房市激情仍在，唯下半年的房市在激情過後逐漸轉淡，特別是在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，唯一則政府打房政策持續不斷，又逢九合一選舉，房價議題再起，漲幅收斂，房價暴衝不再，價平量縮應是下半年的走勢。
整體而言，若以當前房市變化情形來觀察，不僅預售市場，成屋市場交易也已出現明顯降溫，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣難以明顯回升，全年交易量恐出現六年來首次衰退，後市應是價平量減的走勢。
二．當前房市變動分析
有關當前國內房市變動的內容，擇要說明如下述。
1.房屋移轉棟數漲跌互見
建物所有權買賣移轉棟數簡稱移轉棟數，其是指完成登記過戶的建築物數量。 唯房屋的移轉棟數並不等於是房屋交易量，因為移轉棟數除了包含各家房屋仲介業在新成屋或中古屋房屋市場的買賣交易量之外，也包括了其他過去一段時間在預售屋房屋市場賣出、直到上個月才完工交屋的房屋數量，通常影響建物買賣移轉棟數有三個關鍵因素，包括地政局可以辦理過戶的工作天數，預售屋交屋的買賣移轉登記，以及實際市場上成屋的交易變化，唯由移轉棟數的變化仍可以看出房市的變化情形。
2022年7月，根據六都地政局的統計資料，在六都會區的「建物買賣移轉棟數」中，交易量為18477 棟，月減率13.3%，年增率5%，若以單月來看，以高雄、台南的南二都的跌幅為最大，其中，又以台南的年減率將近三成為最大(27.9%)；唯過去房市「南熱北溫」現象已出現反轉現象，台南、高雄二都交易重挫，高雄移轉棟數更寫下了21年以來同期新低記錄。另外，北台灣的買氣相對穩定，同年8 月的六都「建物買賣移轉棟數」之交易量為19155 棟，月增率3.67%，年增率14.37%，與去年同期年增0.20%；其中，台中、台南、高雄短期移轉棟數都有止跌回穩的情形。唯因全球貨幣政策持續緊縮，同年9 月美國Fed 再度升息，國內又面臨疫情增溫的壓力，全年房市展望仍不容過度樂觀。有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟；%
資料來源：1.六都地政局；2.作者整理。
2.房價指數上升
2022 年第二季，根據信義房屋所公布的房價指數顯示，全台房價指數139.94，其季、年增率分別為2.19%與14.77%，且全台灣七大都會區房價全面創新高，新竹房價更攀上每坪36.98 萬元新高，在全台都會區中，僅次台北市及新北市。另外，由於央行選擇性信用管制及打炒房政策，加上疫情衝擊、升息、經濟展望趨於保守...等因素，特別是2022 年 4月7日，行政院通過打房政策草案，雖仍無確定實施期間，但仍使5月的房價指數成為最近八個月中唯一下降的月份，有關2022年前八月信義房價指數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2022年前八月信義房價指數變動比較表 單位：%
資料來源：1.信義房屋 2.作者整理。
基期：2011年=100
3.通貨膨脹明顯
2022虎年的通貨膨脹(inflation)明顯而不可忽視，其是指「一般物價水準在某一時期內，連續性地以相當的幅度上漲」或是「等值的貨幣，其購買力持續性的下滑」。因此，某一個國家或經濟體若呈現通貨膨脹現象，則必須其物價具「普遍」、「持續」與「顯著上漲」等特點，才稱為通貨膨脹。一般而言，通貨膨脹並無單一衡量指標，常以消費者物價、躉售物價、生產者物價指數來衡量。其中，又以消費者物價指數(Consumer Price Index ,CPI)最具代表性，其是由消費者的立場，來衡量財貨及勞務的價格，並用消費者物價指數的年增率來衡量一般民眾日常生活消費支出的通貨膨脹率。一般的定義是消費者物價指數若超過3％的水準，即視為通貨膨脹，超過5％就是比較嚴重的通貨膨脹。唯為能真正觀察到一般消費物價的變動走勢，主計處另行編製剔除食物類與能源類價格的消費物價指數，即核心物價指數(Core CPI)。
另外，在2022年的國內房市中，由於潛在通膨、營建缺工，以及原物料成本上漲，加上多年來海外台商重組供應鏈、積極回台布局擴廠，在長年貨幣寬鬆的超低利環境，房市在2021年寫下了量價揚的新紀錄，2022年上半年續呈去年走勢，而潛在性的通貨周膨脹是導致國內房價居高不下的重要因素。整體而言，在台物價指數變動的過程中，若與去年同月比較，便可發現不論是CPI、WPI、IPI，都呈現上揚的走勢，其中，CPI的變動更已達到通貨膨脹的水準(高於2%及3%)，且WPI與IPI的漲幅均超過一成，顯見國內確實存在著潛在的通貨膨漲問題，有關最近一年台灣物價指數變動比較(與去年同月比較)，可參閱表3的說明。
表3 最近一年台灣物價指數變動比較表(與去年同月比較) 單位：%
資料來源：1.行政院主計總處 2.作者整理。
說明：1.PPI於2021年1月開始編製，其(‧)部分為與上月之比較。
2.CPI與WPI是較上年同月比較。
4.房市交易量縮價平
大體而言，2022年下半年的房市雖已呈現轉折現象，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，價量都會有10％以上的增漲，尤其第一季，土地市場交易仍樂觀，唯若與去年相較，其價量、買氣都呈收斂或變緩情形。根據世邦魏理仕針對台灣多家大型投資機構所進行的最新問卷調查顯示，投資人認為通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，及新一波疫情導致邊境開放延後，為影響國內不動產投資活動的最主要因素。
三.房市政策與房價變動
2022年4月，因為政府打房政策無效而開始加大打房力道，導致2022年下半年的房市呈垷反轉現象，如同年六月份的房市交易量明顯地萎縮，但成交價格沒有相對下跌。觀其原因，政府的打房政策以及業者的是否配合固是重要因素，但人民預期物價上升所導致的通貨膨脹亦是主要原因，簡述如下。
1.寬鬆的貨幣政策導致房市飆張
房地產是高財務槓桿的財貨，國人的購屋行為都離不開金融機構的貸款，而貸款利率的高低則影響房市的需求，同時也影響房價的變化，而房市成交量下降，房價卻未見不跌，主要是與中央銀行的貨幣政策有關；2022年8月，根據中央研究院所公佈的「台灣貨幣金融改革政策建議書」，說明「長期的低利率和低匯率政策，為台灣帶來很高的代價，包括房價高漲、通貨膨脹和資源重分配的不公」。自金融危機以來，全球名目利率走低，加上我國通膨率低且穩定、通膨展望平穩，國內利率也維持低檔，亦為促進房市活絡的重要因素。
2.房仲不當賺差價飆高房價
房仲及房屋土地仲介是指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。不論是屋主或買家，在時間、人力、物力真的有所侷限，無法在短時間內快速、正確取得需要的買、賣、租屋資訊；因此，買賣房屋潛在的風險，包括房屋出售困難、找不到適合自己需要的屋子、無良屋主隱瞞屋況、買家惡意違約等，以上種種原因就是房屋仲介存在的價值，以第三方公平的立場，提供專業的建議與協助，無論是租屋、賣屋、買屋，房仲工作都是以保障消費者與屋主雙方之權益為出發目標。因此，若少數不肖仲介業者利用「三角簽」方式轉售房產，詐騙價差，則交易雙方防不勝防。特別是近年中，房仲業收取差價的事卻一再發生，買賣雙方權益因而受損，由於房仲業是成屋買賣最大的居間交易市場，如果從中利用資訊不對稱等手法，不誠實地賺取不當差價，除會促使房價不當的上升之外，房屋價格當亦會反映市場的真實情況。
3.通貨膨漲的預期促使房價上升
2021年以降，房價飆高，青年族群難以購屋，貧富差距亦逐漸擴大，且投資被扭曲後，易導致國家資源的誤用。2022年8月，央行強調國內利率是由央行理事會綜合考量國內外經濟金融情勢後決定；新台幣匯率則由市場供需決定，且匯率變動而發生的利得或損失，依法不得列為當年度損益，因此，央行不需要、更不會採取低利率及低匯率來達到盈餘繳庫的預算目標，而俄烏戰爭帶來民生物資的匱乏，從而引發全球性的通膨現象，並使讓房地產變成對抗通膨的有力筹碼。另外，各國政府為了對抗通膨，在美國調高利率政策的牽引下，也纷纷調高利率以之因應，以美國政經政策為首的台灣也不能例外，雖然央行調高的利率有限，但新台幣匯率可能轉強，以降低進口物價衝擊，唯直接或間接亦對國內房市造成衝擊。
4.房市政策影響交投
自2020年以降，國內打房政策不斷，唯初期打房效果不佳，房市價量不畏打房政策而價量齊揚，維經一連串的五次打炒房政策之後，讓建商高價搶地、囤地的情形逐漸緊縮，2021年的房市暴衝現象在進入2022虎年下半年以後逐漸趨和緩；在內政部擬修訂平均地權條例禁止換約條款三讀通過之前，有些飆漲過多的土地市場可能出現「多殺多」現象，並造成房價平疲，甚或下降的情形。
另外，雖然2022年正逢選舉年，但可能仍維持多頭格局，雖影響房市價量變化，但推案量應不會受到選舉因素而影響。2021年110年7月1日.實施前有房地合一2.0實施鎖住預售屋買盤至少五年不能釋出，已造成預售屋量縮、價漲，後有內政部「禁止預售屋換約」，唯雖尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會往成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋，形成預售、成屋分次輪漲；預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數等應不會超越2021年，但房價應仍是多頭格局，下跌仍有其因困難。
四.房市問題
有關國內當前的房市問題可分為下列幾個部分來說明。
1.高房價為民怨之首
根據研考會（現已併入國發會）2009年調查，高房價問題為民怨之首，當年的台北市房價所得比16.1，亦即想在台北市買房，必須不吃不喝至少16年才買得起。由於都會地區的房價偏高，因而對人民的生活造成困擾，比較重要者如房貸壓力大，不敢多消費（97.5%）、只買得起小坪數房子，生活空間擁擠（97.4%），以及只買得起偏遠區位房子，需要長時間通勤（94.3%）等。而租屋族最大的困擾與不滿則來自於租屋黑市下的合法權利難以保障與居住不穩定。包含房東會拒絕遷入戶籍申請租金補貼申報租金支出抵扣所得稅（93.5%）、租金過高或價格不穩定（89.9%）、租期不夠穩定，房東隨時會拒絕續約（87.1%）等因素。
根據研考會於2009年所發佈的網路調查資料，十大民怨的前三名分別是都會地區房價過高(30.14%)，電話及網路詐騙氾濫(16.34%)，以及求職不易及失業問題(11.78%)。事隔十三年，房價偏高為民怨之首的情形一直未發生改變，因為根據2022年3月29日，民眾黨立法院黨團舉行「房價高漲民眾苦，社宅應超前部署」記者會時，即再度指出六都市民普遍認為「房價高、薪資低、交通差、空汙糟」是全台四大民怨，其中房價偏高更是逾半數國人公認的民怨之首，亦是國人不分南北皆列為希望最優先改善項目，顯見房價偏高現象問題一直沒有改變，但一直未獲得政府的重視，並提出合理的解決辦法。
2.房價漲幅遠高於薪資上漲
房市交易是一種高財務槓桿的操作，唯其亦與購屋人的薪資水準有關，若以2019年至2022年等四年期間為例，則根據勞動部與內政部的統計，並就國內七都預售屋平均總價漲幅與勞動部公布的「勞工平均提繳工資」加以對照比較，便可發現七大都會區最近四年的平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間，但近四年預售屋平均總價漲幅都在一成以上，尤其以台中上漲85.8%最多，其次是新竹縣市與台南市，漲幅均逾六成，而桃園也上漲逾五成，高雄漲幅四成以上，除了雙北市的房價漲幅相對溫和外，桃園以南五大都會區都有四成以上的漲幅；另方面，勞工平均提繳工資的增幅均在一成以下，房價漲幅明顯高於薪資調升，其中，以台中市及新竹縣市均高於10倍為最高，分別是11.29倍與10.50倍，雙北市的2 倍為最低，分別為2.49倍與2.12倍，亦即台灣七都預售屋平均總價漲幅遠高於與勞工薪資漲幅變動。
3.執政者對房市政策的認知偏誤
執政者的認知偏誤是政策錯誤，以及決策者久所以無法解決問題的重要因素，根據聯合報於2022年3月所進行的六都執政大調查，結果發現台北竟成為市民幸福感和光榮感最差的城市，而高房價則是民怨之首，其認同比例高達五成以上，且不分南北，皆列為希望最優先改善項目，而解決高房價的方法之所以無法達成則來自於執政者的認知偏誤。主要因不論中央或地方政府的決策者，都是以興建社會住宅作為高房價回應重點，但社會住宅的興建並無助於解決民怨之首的高房價問題，主要因台灣房市是「大市場、小政府」結構，在大多數的住房由民間市場所主導情況下，政府不可能透過極少數的出租社會住宅，達到「以量制價」效果。事實上，政府首要關鍵應是健全市場機制，其次是應大力整頓「租屋黑市」，健全租屋市場，前者如不動產稅賦的制定與其他經濟或社會政策的配合；後者則必須先解決房東隱匿房租所得，以便逃漏稅；房東以不租了或調漲租金的手段，迫使房客不能遷入戶籍、報稅、申請租金補貼等租屋黑市現象。
4.「房市三箭」住宅政策只是選舉語言
2016年，蔡總統提出「房市三箭」的住宅政策，其是指「改革=房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」。其立意甚佳，而2022年即將結束，唯國人猶不知房市三箭射向何方？為了瞭解青年的居住問題，巢運展開了為期一個月問卷調查，結果發現大多數的青年(18-45歲)中，有一半以上的受訪者仍是租屋而居(51.1%)，僅有一成有自用住宅(11.4%)。另外，幾乎所有的國人均認為台灣高房價嚴重(99.3%)，且在未來五年中，僅有不到三成的年青人有購屋計畫，其餘七成則因房價偏高而付之闕如，且在過去五年中僅有2.7%的民眾順利購屋。整體而言，民眾對於高房價下的購屋整體抱持悲觀態度，「房市三箭」住宅政策只是選舉語言。
5.居住正義淪為政治空話
根據我國憲法第10 條規定，人民有居住及遷徙之自由。「國際經濟社會文化權利國際公約」第11 條亦規定，締約國應確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。個人不論其年齡、經濟地位、群體、其他屬性都有權享受適當的住房，而且權利之享受不應受到任何歧視。因此，居住正義可說是基本之人權，對享有所有經濟、社會及文化權利是極為重要。
居住正義包括政府的住宅政策丶人民居住品質及公平性。提及品質及公平性，即涉及高度價值判斷，唯在私利優人的考量下已淪為各說各話，莫衷一是。土地丶房屋丶新屋丶舊屋丶租屋等，係政府居住正義丶房屋政策的主軸；唯土地問題層出不窮，私人所有丶設定地上權丶徴收要件丶公有土地清理，閒置及活化，出售要件及價格等，但這些因素都與國土規劃丶區域計畫丶都市計畫丶都市更新等密不可分。除了外貿政策之外，政府的居住正義及住宅政策，與政府的產業政策丶金融政策丶財稅政策等財經政策有關，其與政府社會福利政策丶青年政策等也無法分割。
由於居住正義所牽涉到的範圍及內容十分廣大，對人民的居住權影響甚大，因此，每逢選舉時，居住正義的大旗便傾巢而出，前者如2018年的居住正義1.0與2022年的居住正義3.0，都是當年九合一選舉中被提出來的重要政見，待選舉過後，居住正義隨即束之高閣，淪為選舉空話。
6.觀望中的房市
在政府連續打房政策與預期通貨膨脹的相互交夾下，2022下半年房市呈現轉折現象，潛在購屋人或投資客在買與不買之間形成天人交戰，因此，當前台灣的房地產市場都已陷入買賣兩方都在觀望的階段，而這種房市變化可以利用房市的風向球來加以觀察。
根據住展風向球六大指標分數與燈號之變化來加以觀察，並以最近的八月為例，便可發現在六大指標中，除議價率增加外，其餘各指標變化均較上月為低，雖然總分數都一樣為綠燈，但可發現房市買氣確實有明顯下滑的情形。2021年預售屋交易熱絡，尤其下半年預售屋交易大爆發，但2022年以降，買氣似乎有降溫趨勢。根據預售屋實價登錄資料統計，2021年9-12月與2022年前4月預售屋交易之比較，便可發現2022年全台交易件數大減約四成(-37.9%)，總銷金額衰退三成以上(-31.6%)，預售屋買氣出現明顯降溫，主要因內政部於2021年12月推出「平均地權條例修正草案」，衝擊市場信心，讓投機客縮手，並成為預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。
另外，若觀察七大都會區預售交易市況，在同段期間內，以台中的交易件數大幅減少一半以上為最高(-53.6%)，而高雄不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成，顯示政府的五大修法重點，包括「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約申報登錄」、「管制私法人購屋」，以及「建立檢舉獎金機制」等內容，確實打擊國內房市，特別是預售市場冷卻的狀況更為明顯。有關住展風向球六大指標分數與燈號比較，可參閱表4的說明。
表4 住展風向球六大指標分數與燈號比較表
資料來源：1.住展房屋 2.作者整理。
說明：1.藍燈：谷底衰退，32分以下。2.黃藍燈：衰退注意，32.1-42分分。
3.綠燈：復甦安全，42.1-52分。4.黃紅燈：熱絡注意，52.1-61分。
5.紅燈：過熱刹車，61.1分以上。
四. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 若以2022年下半年的房市變化情形來觀察，不僅預售市場，成屋市場交易也已出現明顯降溫，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣受挫，後市應是價平量減的走勢。
2. 2022年，國內房市變動的主要特色包括房屋移轉棟數漲跌互見、房價指數上升、通貨膨脹明顯，以及房市交易量縮價平等，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，而通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，以及新一波疫情導致邊境開放延後等，是影響國內不動產投資的重要因素。
3. 2022年上半年，政府加大打房力道，導致2022年下半年的房市呈垷反轉現象，但成交價格沒有下跌，主要因寬鬆的貨幣政策、房仲不當賺差價飆高房價、通貨膨漲的預期促使房價上升，以及房市政策影響交投價量變化等。
4. 國內房市問題如高房價為民怨之首一直未改變、房價漲幅遠高於薪資上漲、執政者對房市政策的認知偏誤、 「房市三箭」住宅政策只是政治語言、居住正義淪為空話，以及仍在觀望中的房市，虎頭蛇尾的走勢正在醖釀，特別是五大修法已確實打擊國內房市，使得買賣雙方陷入是否應該交易的困擾。
5. 房市問題是國安問題，建議政府應從國家安全的整體角度來觀察並作決策，而不宜以政黨利益為前提來解決國內的房市問題。
參考文獻
謝明瑞(2000-2022)，「現代營建」專欄，歷年在報章雜誌所發表不動產分析專文。
(本文為2022年10月07日作者應邀在台灣省商業總會所做的演講內容)
2022虎年下半年，國內房市交投呈現轉折現象，不僅預售市場轉為平疲，成屋市場交易也已出現明顯降溫情形，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣受挫。當前國內房市變動的主要特色包括房屋移轉棟數漲跌互見、房價指數上升、通貨膨脹明顯，以及房市交易量縮價平等，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，而通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，以及新一波疫情導致邊境開放延後等，是影響國內不動產投資的重要因素。另外，虎年上半年，政府加大打房力道，是導致下半年的房市呈垷反轉現象的主要因素，唯成交價格沒有下跌，主要因寬鬆的貨幣政策、房仲不當賺差價飆高房價、通貨膨漲的預期促使房價上升，以及房市政策影響交投價量變化等。另方面，國內房市問題如高房價為民怨之首一直未改變、房價漲幅遠高於薪資上漲、執政者對房市政策的認知偏誤、「房市三箭」住宅政策只是選舉語言、居住正義淪為政治空話，以及仍在觀望中的房市，「虎頭蛇尾」的走勢正在醖釀，特別是五大修法已確實打擊國內房市，使得買賣雙方陷入是否應該 交易的困擾，若以國內房市七年一循環為據，則虎頭蛇尾的走勢逐漸形成，並於2025年的蛇年蛇行而來。房市問題是國安問題，政府應從國家安全的整體角度來觀察並作決策，而不宜以政黨利益為前提來解決國內的房市問題。
一、前言
2022年是虎年，是福虎生豐的房市年代，然而，虎年即將過去，國內房市是否會發生虎頭蛇尾現象，亦即虎頭是否隨著虎年的離去，蛇尾是否在蛇年蛇行而來，並在2023年開始呈現較為明顯的逆轉現象，在台灣房市七年一循環的前提下，國內房市可能在2025年的蛇年重現或劃下句點，值得國人的關心與注意。
2021年，國內預售屋交易熱絡，下半年的預售屋交易更是量大價升，2022上半年續承上揚走勢，唯下半年以後，買氣似乎有由盛而衰的降溫趨勢。根據內政部的預售屋實價登錄資料，在2021年9-12月與2022年1-4月預售屋交易中，2022年全台交易件數減少約四成(37.9%)，總銷金額衰退則超過三成(31.6%)，預售屋買氣出現明顯降溫情形。
另外，在最近三年的國內房地產市場的發展過程中，因為國內外政治與經濟環境的更迭，通貨膨脹的疑慮，以及疫情連續三年的肆虐，影響國內房地產市場的變化甚巨，如2020年，房市衝擊逐漸明顯，2021年房市活絡，價量齊揚，且其飆漲程度屢創台灣房地產發展史上空前的紀錄，主要是受到土地、營建成本高漲、缺工缺料等因素影響，特別是投資人利用央行貨幣寬鬆和低利率時機，大幅貸款並炒房，而房價飆高，貧富差距也逐漸擴大，投資扭曲，國家的資源被誤用，導致社會人心不安。2022虎年上半年的房市激情仍在，唯下半年的房市在激情過後逐漸轉淡，特別是在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，唯一則政府打房政策持續不斷，又逢九合一選舉，房價議題再起，漲幅收斂，房價暴衝不再，價平量縮應是下半年的走勢。
整體而言，若以當前房市變化情形來觀察，不僅預售市場，成屋市場交易也已出現明顯降溫，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣難以明顯回升，全年交易量恐出現六年來首次衰退，後市應是價平量減的走勢。
二．當前房市變動分析
有關當前國內房市變動的內容，擇要說明如下述。
1.房屋移轉棟數漲跌互見
建物所有權買賣移轉棟數簡稱移轉棟數，其是指完成登記過戶的建築物數量。 唯房屋的移轉棟數並不等於是房屋交易量，因為移轉棟數除了包含各家房屋仲介業在新成屋或中古屋房屋市場的買賣交易量之外，也包括了其他過去一段時間在預售屋房屋市場賣出、直到上個月才完工交屋的房屋數量，通常影響建物買賣移轉棟數有三個關鍵因素，包括地政局可以辦理過戶的工作天數，預售屋交屋的買賣移轉登記，以及實際市場上成屋的交易變化，唯由移轉棟數的變化仍可以看出房市的變化情形。
2022年7月，根據六都地政局的統計資料，在六都會區的「建物買賣移轉棟數」中，交易量為18477 棟，月減率13.3%，年增率5%，若以單月來看，以高雄、台南的南二都的跌幅為最大，其中，又以台南的年減率將近三成為最大(27.9%)；唯過去房市「南熱北溫」現象已出現反轉現象，台南、高雄二都交易重挫，高雄移轉棟數更寫下了21年以來同期新低記錄。另外，北台灣的買氣相對穩定，同年8 月的六都「建物買賣移轉棟數」之交易量為19155 棟，月增率3.67%，年增率14.37%，與去年同期年增0.20%；其中，台中、台南、高雄短期移轉棟數都有止跌回穩的情形。唯因全球貨幣政策持續緊縮，同年9 月美國Fed 再度升息，國內又面臨疫情增溫的壓力，全年房市展望仍不容過度樂觀。有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：棟；%
| 六都 | 8/2022 | 7/2022 | 8/2021 | 月變率 | 年變率 | 1-8/2022 | 1-8/2021 | 年變 |
| 台北市 | 2236 | 2273 | 1947 | -1.6 | 14.8 | 20611 | 20387 | 1.1 |
| 新北市 | 4468 | 4697 | 4411 | -4.9 | 1.3 | 42987 | 42587 | 0.9 |
| 桃園市 | 3482 | 3539 | 2973 | -1.6 | 17.1 | 29544 | 29196 | 1.2 |
| 台中市 | 4027 | 3452 | 2930 | 16.7 | 37.4 | 33318 | 31137 | 7.0 |
| 台南市 | 2017 | 1836 | 1874 | 9.9 | 7.6 | 16354 | 17867 | -8.5 |
| 高雄市 | 2925 | 2680 | 2613 | 9.1 | 11.9 | 26323 | 27625 | -4.7 |
| 合計 | 19155 | 18477 | 16748 | 3.67 | 14.37 | 169137 | 168799 | 0.20 |
2.房價指數上升
2022 年第二季，根據信義房屋所公布的房價指數顯示，全台房價指數139.94，其季、年增率分別為2.19%與14.77%，且全台灣七大都會區房價全面創新高，新竹房價更攀上每坪36.98 萬元新高，在全台都會區中，僅次台北市及新北市。另外，由於央行選擇性信用管制及打炒房政策，加上疫情衝擊、升息、經濟展望趨於保守...等因素，特別是2022 年 4月7日，行政院通過打房政策草案，雖仍無確定實施期間，但仍使5月的房價指數成為最近八個月中唯一下降的月份，有關2022年前八月信義房價指數變動比較，可參閱表2的說明。
表2 2022年前八月信義房價指數變動比較表 單位：%
| 月份 | 台北市 | 變動率 | 新北市 | 變動率 | 台北區 | 變動率 | 變動幅度 |
| 01 | 141.22 | - | 157.73 | - | 147.79 | - | |
| 02 | 141.93 | 0.50 | 161.57 | 2.43 | 149.74 | 1.32 | 新北最高 |
| 03 | 142.89 | 0.68 | 164.95 | 2.09 | 151.66 | 1.28 | |
| 04 | 143.95 | 0.78 | 168.58 | 2.20 | 153.74 | 1.37 | |
| 05 | 143.27 | -0.47 | 168.34 | -0.14 | 153.23 | -0.33 | 唯一下降 |
| 06 | 143.83 | 0.39 | 169.58 | 0.74 | 154.07 | 0.55 | |
| 07 | 144.67 | 0.58 | 172.34 | 1.63 | 155.67 | 1.04 | |
| 08 | 145.98 | 0.91 | 173.41 | 0.62 | 156.89 | 0.78 | 北市最高 |
基期：2011年=100
3.通貨膨脹明顯
2022虎年的通貨膨脹(inflation)明顯而不可忽視，其是指「一般物價水準在某一時期內，連續性地以相當的幅度上漲」或是「等值的貨幣，其購買力持續性的下滑」。因此，某一個國家或經濟體若呈現通貨膨脹現象，則必須其物價具「普遍」、「持續」與「顯著上漲」等特點，才稱為通貨膨脹。一般而言，通貨膨脹並無單一衡量指標，常以消費者物價、躉售物價、生產者物價指數來衡量。其中，又以消費者物價指數(Consumer Price Index ,CPI)最具代表性，其是由消費者的立場，來衡量財貨及勞務的價格，並用消費者物價指數的年增率來衡量一般民眾日常生活消費支出的通貨膨脹率。一般的定義是消費者物價指數若超過3％的水準，即視為通貨膨脹，超過5％就是比較嚴重的通貨膨脹。唯為能真正觀察到一般消費物價的變動走勢，主計處另行編製剔除食物類與能源類價格的消費物價指數，即核心物價指數(Core CPI)。
另外，在2022年的國內房市中，由於潛在通膨、營建缺工，以及原物料成本上漲，加上多年來海外台商重組供應鏈、積極回台布局擴廠，在長年貨幣寬鬆的超低利環境，房市在2021年寫下了量價揚的新紀錄，2022年上半年續呈去年走勢，而潛在性的通貨周膨脹是導致國內房價居高不下的重要因素。整體而言，在台物價指數變動的過程中，若與去年同月比較，便可發現不論是CPI、WPI、IPI，都呈現上揚的走勢，其中，CPI的變動更已達到通貨膨脹的水準(高於2%及3%)，且WPI與IPI的漲幅均超過一成，顯見國內確實存在著潛在的通貨膨漲問題，有關最近一年台灣物價指數變動比較(與去年同月比較)，可參閱表3的說明。
表3 最近一年台灣物價指數變動比較表(與去年同月比較) 單位：%
| 時期(年/月) | 消費物價(CPI) | 躉售物價(WPI) | 生產物價(PPI) | 註解 | |
| 2021.08 | 2.36 | 11.88 | (0.85) | - | CPI最低 |
| 2021.09 | 2.63 | 11.96 | (0.03) | - | |
| 2021.10 | 2.58 | 14.78 | (1.70) | - | |
| 2021.11 | 2.84 | 14.19 | (0.48) | - | |
| 2021.12 | 2.62 | 12.25 | (-0.01) | - | |
| 2022.01 | 2.84 | 10.83 | (0.40) | 10.27 | WPI最低 |
| 2022.02 | 2.36 | 11.54 | (1.52) | 10.73 | |
| 2022.03 | 3.27 | 13.89 | (3.79) | 11.67 | |
| 2022.04 | 3.38 | 15.07 | (2.52) | 12.97 | |
| 2022.05 | 3.39 | 16.62 | (1.30) | 14.00 | WPI/PPI最高 |
| 2022.06 | 3.59 | 16.45 | (0.28) | 13.74 | CPI最高 |
| 2022.07 | 3.36 | 13.11 | (-1.22) | 11.26 | |
| 2022.08 | 2.66 | 11.54 | (-1.19) | 8.72 | PPI最低 |
說明：1.PPI於2021年1月開始編製，其(‧)部分為與上月之比較。
2.CPI與WPI是較上年同月比較。
4.房市交易量縮價平
大體而言，2022年下半年的房市雖已呈現轉折現象，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，價量都會有10％以上的增漲，尤其第一季，土地市場交易仍樂觀，唯若與去年相較，其價量、買氣都呈收斂或變緩情形。根據世邦魏理仕針對台灣多家大型投資機構所進行的最新問卷調查顯示，投資人認為通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，及新一波疫情導致邊境開放延後，為影響國內不動產投資活動的最主要因素。
三.房市政策與房價變動
2022年4月，因為政府打房政策無效而開始加大打房力道，導致2022年下半年的房市呈垷反轉現象，如同年六月份的房市交易量明顯地萎縮，但成交價格沒有相對下跌。觀其原因，政府的打房政策以及業者的是否配合固是重要因素，但人民預期物價上升所導致的通貨膨脹亦是主要原因，簡述如下。
1.寬鬆的貨幣政策導致房市飆張
房地產是高財務槓桿的財貨，國人的購屋行為都離不開金融機構的貸款，而貸款利率的高低則影響房市的需求，同時也影響房價的變化，而房市成交量下降，房價卻未見不跌，主要是與中央銀行的貨幣政策有關；2022年8月，根據中央研究院所公佈的「台灣貨幣金融改革政策建議書」，說明「長期的低利率和低匯率政策，為台灣帶來很高的代價，包括房價高漲、通貨膨脹和資源重分配的不公」。自金融危機以來，全球名目利率走低，加上我國通膨率低且穩定、通膨展望平穩，國內利率也維持低檔，亦為促進房市活絡的重要因素。
2.房仲不當賺差價飆高房價
房仲及房屋土地仲介是指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。不論是屋主或買家，在時間、人力、物力真的有所侷限，無法在短時間內快速、正確取得需要的買、賣、租屋資訊；因此，買賣房屋潛在的風險，包括房屋出售困難、找不到適合自己需要的屋子、無良屋主隱瞞屋況、買家惡意違約等，以上種種原因就是房屋仲介存在的價值，以第三方公平的立場，提供專業的建議與協助，無論是租屋、賣屋、買屋，房仲工作都是以保障消費者與屋主雙方之權益為出發目標。因此，若少數不肖仲介業者利用「三角簽」方式轉售房產，詐騙價差，則交易雙方防不勝防。特別是近年中，房仲業收取差價的事卻一再發生，買賣雙方權益因而受損，由於房仲業是成屋買賣最大的居間交易市場，如果從中利用資訊不對稱等手法，不誠實地賺取不當差價，除會促使房價不當的上升之外，房屋價格當亦會反映市場的真實情況。
3.通貨膨漲的預期促使房價上升
2021年以降，房價飆高，青年族群難以購屋，貧富差距亦逐漸擴大，且投資被扭曲後，易導致國家資源的誤用。2022年8月，央行強調國內利率是由央行理事會綜合考量國內外經濟金融情勢後決定；新台幣匯率則由市場供需決定，且匯率變動而發生的利得或損失，依法不得列為當年度損益，因此，央行不需要、更不會採取低利率及低匯率來達到盈餘繳庫的預算目標，而俄烏戰爭帶來民生物資的匱乏，從而引發全球性的通膨現象，並使讓房地產變成對抗通膨的有力筹碼。另外，各國政府為了對抗通膨，在美國調高利率政策的牽引下，也纷纷調高利率以之因應，以美國政經政策為首的台灣也不能例外，雖然央行調高的利率有限，但新台幣匯率可能轉強，以降低進口物價衝擊，唯直接或間接亦對國內房市造成衝擊。
4.房市政策影響交投
自2020年以降，國內打房政策不斷，唯初期打房效果不佳，房市價量不畏打房政策而價量齊揚，維經一連串的五次打炒房政策之後，讓建商高價搶地、囤地的情形逐漸緊縮，2021年的房市暴衝現象在進入2022虎年下半年以後逐漸趨和緩；在內政部擬修訂平均地權條例禁止換約條款三讀通過之前，有些飆漲過多的土地市場可能出現「多殺多」現象，並造成房價平疲，甚或下降的情形。
另外，雖然2022年正逢選舉年，但可能仍維持多頭格局，雖影響房市價量變化，但推案量應不會受到選舉因素而影響。2021年110年7月1日.實施前有房地合一2.0實施鎖住預售屋買盤至少五年不能釋出，已造成預售屋量縮、價漲，後有內政部「禁止預售屋換約」，唯雖尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會往成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋，形成預售、成屋分次輪漲；預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數等應不會超越2021年，但房價應仍是多頭格局，下跌仍有其因困難。
四.房市問題
有關國內當前的房市問題可分為下列幾個部分來說明。
1.高房價為民怨之首
根據研考會（現已併入國發會）2009年調查，高房價問題為民怨之首，當年的台北市房價所得比16.1，亦即想在台北市買房，必須不吃不喝至少16年才買得起。由於都會地區的房價偏高，因而對人民的生活造成困擾，比較重要者如房貸壓力大，不敢多消費（97.5%）、只買得起小坪數房子，生活空間擁擠（97.4%），以及只買得起偏遠區位房子，需要長時間通勤（94.3%）等。而租屋族最大的困擾與不滿則來自於租屋黑市下的合法權利難以保障與居住不穩定。包含房東會拒絕遷入戶籍申請租金補貼申報租金支出抵扣所得稅（93.5%）、租金過高或價格不穩定（89.9%）、租期不夠穩定，房東隨時會拒絕續約（87.1%）等因素。
根據研考會於2009年所發佈的網路調查資料，十大民怨的前三名分別是都會地區房價過高(30.14%)，電話及網路詐騙氾濫(16.34%)，以及求職不易及失業問題(11.78%)。事隔十三年，房價偏高為民怨之首的情形一直未發生改變，因為根據2022年3月29日，民眾黨立法院黨團舉行「房價高漲民眾苦，社宅應超前部署」記者會時，即再度指出六都市民普遍認為「房價高、薪資低、交通差、空汙糟」是全台四大民怨，其中房價偏高更是逾半數國人公認的民怨之首，亦是國人不分南北皆列為希望最優先改善項目，顯見房價偏高現象問題一直沒有改變，但一直未獲得政府的重視，並提出合理的解決辦法。
2.房價漲幅遠高於薪資上漲
房市交易是一種高財務槓桿的操作，唯其亦與購屋人的薪資水準有關，若以2019年至2022年等四年期間為例，則根據勞動部與內政部的統計，並就國內七都預售屋平均總價漲幅與勞動部公布的「勞工平均提繳工資」加以對照比較，便可發現七大都會區最近四年的平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間，但近四年預售屋平均總價漲幅都在一成以上，尤其以台中上漲85.8%最多，其次是新竹縣市與台南市，漲幅均逾六成，而桃園也上漲逾五成，高雄漲幅四成以上，除了雙北市的房價漲幅相對溫和外，桃園以南五大都會區都有四成以上的漲幅；另方面，勞工平均提繳工資的增幅均在一成以下，房價漲幅明顯高於薪資調升，其中，以台中市及新竹縣市均高於10倍為最高，分別是11.29倍與10.50倍，雙北市的2 倍為最低，分別為2.49倍與2.12倍，亦即台灣七都預售屋平均總價漲幅遠高於與勞工薪資漲幅變動。
3.執政者對房市政策的認知偏誤
執政者的認知偏誤是政策錯誤，以及決策者久所以無法解決問題的重要因素，根據聯合報於2022年3月所進行的六都執政大調查，結果發現台北竟成為市民幸福感和光榮感最差的城市，而高房價則是民怨之首，其認同比例高達五成以上，且不分南北，皆列為希望最優先改善項目，而解決高房價的方法之所以無法達成則來自於執政者的認知偏誤。主要因不論中央或地方政府的決策者，都是以興建社會住宅作為高房價回應重點，但社會住宅的興建並無助於解決民怨之首的高房價問題，主要因台灣房市是「大市場、小政府」結構，在大多數的住房由民間市場所主導情況下，政府不可能透過極少數的出租社會住宅，達到「以量制價」效果。事實上，政府首要關鍵應是健全市場機制，其次是應大力整頓「租屋黑市」，健全租屋市場，前者如不動產稅賦的制定與其他經濟或社會政策的配合；後者則必須先解決房東隱匿房租所得，以便逃漏稅；房東以不租了或調漲租金的手段，迫使房客不能遷入戶籍、報稅、申請租金補貼等租屋黑市現象。
4.「房市三箭」住宅政策只是選舉語言
2016年，蔡總統提出「房市三箭」的住宅政策，其是指「改革=房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」。其立意甚佳，而2022年即將結束，唯國人猶不知房市三箭射向何方？為了瞭解青年的居住問題，巢運展開了為期一個月問卷調查，結果發現大多數的青年(18-45歲)中，有一半以上的受訪者仍是租屋而居(51.1%)，僅有一成有自用住宅(11.4%)。另外，幾乎所有的國人均認為台灣高房價嚴重(99.3%)，且在未來五年中，僅有不到三成的年青人有購屋計畫，其餘七成則因房價偏高而付之闕如，且在過去五年中僅有2.7%的民眾順利購屋。整體而言，民眾對於高房價下的購屋整體抱持悲觀態度，「房市三箭」住宅政策只是選舉語言。
5.居住正義淪為政治空話
根據我國憲法第10 條規定，人民有居住及遷徙之自由。「國際經濟社會文化權利國際公約」第11 條亦規定，締約國應確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。個人不論其年齡、經濟地位、群體、其他屬性都有權享受適當的住房，而且權利之享受不應受到任何歧視。因此，居住正義可說是基本之人權，對享有所有經濟、社會及文化權利是極為重要。
居住正義包括政府的住宅政策丶人民居住品質及公平性。提及品質及公平性，即涉及高度價值判斷，唯在私利優人的考量下已淪為各說各話，莫衷一是。土地丶房屋丶新屋丶舊屋丶租屋等，係政府居住正義丶房屋政策的主軸；唯土地問題層出不窮，私人所有丶設定地上權丶徴收要件丶公有土地清理，閒置及活化，出售要件及價格等，但這些因素都與國土規劃丶區域計畫丶都市計畫丶都市更新等密不可分。除了外貿政策之外，政府的居住正義及住宅政策，與政府的產業政策丶金融政策丶財稅政策等財經政策有關，其與政府社會福利政策丶青年政策等也無法分割。
由於居住正義所牽涉到的範圍及內容十分廣大，對人民的居住權影響甚大，因此，每逢選舉時，居住正義的大旗便傾巢而出，前者如2018年的居住正義1.0與2022年的居住正義3.0，都是當年九合一選舉中被提出來的重要政見，待選舉過後，居住正義隨即束之高閣，淪為選舉空話。
6.觀望中的房市
在政府連續打房政策與預期通貨膨脹的相互交夾下，2022下半年房市呈現轉折現象，潛在購屋人或投資客在買與不買之間形成天人交戰，因此，當前台灣的房地產市場都已陷入買賣兩方都在觀望的階段，而這種房市變化可以利用房市的風向球來加以觀察。
根據住展風向球六大指標分數與燈號之變化來加以觀察，並以最近的八月為例，便可發現在六大指標中，除議價率增加外，其餘各指標變化均較上月為低，雖然總分數都一樣為綠燈，但可發現房市買氣確實有明顯下滑的情形。2021年預售屋交易熱絡，尤其下半年預售屋交易大爆發，但2022年以降，買氣似乎有降溫趨勢。根據預售屋實價登錄資料統計，2021年9-12月與2022年前4月預售屋交易之比較，便可發現2022年全台交易件數大減約四成(-37.9%)，總銷金額衰退三成以上(-31.6%)，預售屋買氣出現明顯降溫，主要因內政部於2021年12月推出「平均地權條例修正草案」，衝擊市場信心，讓投機客縮手，並成為預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。
另外，若觀察七大都會區預售交易市況，在同段期間內，以台中的交易件數大幅減少一半以上為最高(-53.6%)，而高雄不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成，顯示政府的五大修法重點，包括「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約申報登錄」、「管制私法人購屋」，以及「建立檢舉獎金機制」等內容，確實打擊國內房市，特別是預售市場冷卻的狀況更為明顯。有關住展風向球六大指標分數與燈號比較，可參閱表4的說明。
表4 住展風向球六大指標分數與燈號比較表
| 時期 | 預售推案量 | 新成屋戶數 | 待售建案個數 | 議價率 | 來客組收數 | 成交組數 | 總分 | 燈號 |
| 2021.08 | 7.63 | 4.84 | 8.13 | 7.86 | 6.74 | 7.51 | 42.7 | 綠燈 |
| 2021.09 | 9.81 | 5.77 | 8.58 | 7.86 | 8.22 | 8.93 | 49.2 | 綠燈 |
| 2021.10 | 9.08 | 5.77 | 9.48 | 7.86 | 8.96 | 8.93 | 50.1 | 綠燈 |
| 2021.11 | 9.81 | 5.15 | 9.93 | 7.86 | 8.96 | 8.93 | 50.6 | 綠燈 |
| 2021.12 | 8.35 | 4.53 | 10.38 | 7.86 | 8.96 | 7.98 | 49.0 | 綠燈 |
| 2022.01 | 7.26 | 4.22 | 10.83 | 7.86 | 7.11 | 7.98 | 45.3 | 綠燈 |
| 2022.02 | 6.53 | 3.91 | 10.83 | 7.86 | 7.48 | 7.98 | 44.6 | 綠燈 |
| 2022.03 | 9.81 | 4.53 | 9.93 | 7.86 | 8.59 | 7.98 | 48.7 | 綠燈 |
| 2022.04 | 7.26 | 3.60 | 11.28 | 8.21 | 7.11 | 7.98 | 45.4 | 綠燈 |
| 2022.05 | 5.80 | 5.77 | 11.28 | 8.21 | 7.11 | 7.51 | 45.7 | 綠燈 |
| 2022.06 | 6.53 | 3.60 | 11.28 | 8.55 | 7.11 | 6.57 | 43.6 | 綠燈 |
| 2022.07 | 10.90 | 6.08 | 11.28 | 8.55 | 7.48 | 7.51 | 51.8 | 綠燈 |
| 2022.08 | 7.99 | 4.53 | 10.83 | 8.89 | 6.37 | 7.04 | 45.7 | 綠燈 |
說明：1.藍燈：谷底衰退，32分以下。2.黃藍燈：衰退注意，32.1-42分分。
3.綠燈：復甦安全，42.1-52分。4.黃紅燈：熱絡注意，52.1-61分。
5.紅燈：過熱刹車，61.1分以上。
四. 結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 若以2022年下半年的房市變化情形來觀察，不僅預售市場，成屋市場交易也已出現明顯降溫，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法將送立院等因素，房市買氣受挫，後市應是價平量減的走勢。
2. 2022年，國內房市變動的主要特色包括房屋移轉棟數漲跌互見、房價指數上升、通貨膨脹明顯，以及房市交易量縮價平等，唯土地、房市，仍具有潛在需求，房市持續看好，而通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，以及新一波疫情導致邊境開放延後等，是影響國內不動產投資的重要因素。
3. 2022年上半年，政府加大打房力道，導致2022年下半年的房市呈垷反轉現象，但成交價格沒有下跌，主要因寬鬆的貨幣政策、房仲不當賺差價飆高房價、通貨膨漲的預期促使房價上升，以及房市政策影響交投價量變化等。
4. 國內房市問題如高房價為民怨之首一直未改變、房價漲幅遠高於薪資上漲、執政者對房市政策的認知偏誤、 「房市三箭」住宅政策只是政治語言、居住正義淪為空話，以及仍在觀望中的房市，虎頭蛇尾的走勢正在醖釀，特別是五大修法已確實打擊國內房市，使得買賣雙方陷入是否應該交易的困擾。
5. 房市問題是國安問題，建議政府應從國家安全的整體角度來觀察並作決策，而不宜以政黨利益為前提來解決國內的房市問題。
參考文獻
謝明瑞(2000-2022)，「現代營建」專欄，歷年在報章雜誌所發表不動產分析專文。
(本文為2022年10月07日作者應邀在台灣省商業總會所做的演講內容)