一.前言

在經濟活動多元化的經濟社會，房地產市場的行情千變萬化，有時在熱絡的市場中有相對偏低的行情，有時在低迷的市場中又有遠離平均售價的高檔，特別是九五年的十月十日，由施明德先生所發起的「天下圍攻」，讓台灣的政治環境緊崩到極點，也讓經濟活動受到了不利的影響，只是十月十日以後，國內政治局面卻發生了極大的轉變，「紅衫軍」由進駐凱道，到轉佔台北車站，然後退出征戰市場，朝野之間的對立由反貪婪逐漸轉移到北高兩市長的選舉，阿扁的困頓獲得了部分舒解，對國內的股市與房市亦引發了許多聯想。

為了化解人民對政府的怨懟與不滿心態，政府推出了「大投資大溫暖」計劃，希望利用其在位的優勢，讓國人依然存有「有夢最美，希望相隨」的思考空間，只是國人對大投資計劃所可能引發的效應並無任何太多的期待，房地產業者亦沒有因為大溫暖計劃的發佈而增加了利基；另方面，當許多人對國內的政局抱持悲觀，而「天下圍攻」亦對總統府的貪瀆似亦無太多的對策時，朝野對立依然，部分民眾對未來一年的不動產景氣不抱樂觀的態度亦沒有改變；另外，在同段期間內，「合併戶」與「三代宅」，「山岸房屋」與「智慧型住宅」或「智慧概念屋」則逐漸為人所熟知，並成為業者推案時所經常考量的重要因素，為不動產市場留下了再度興盛的契機。

除了政經因素影響房地產的去化之外，國際油價的回跌，以及北高房價的買賣價差的縮小，均有助於對房市可能變動的了解；另方面，從「九月九阿扁走」到「十月十天下圍攻」，十月十日以後的「紅潮之後大海嘯」，都為國內的政經局勢投下了極大的變數，而在一盤混亂聲中，外資的取向與法人的動向，是影響國內股市、房地產售價，以及營建類股加權股價指數變動的重要因素，為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情變化的參考。

二.房地產行情分析

在經濟發展的過程中，房地產市場行情的變化趨勢與政經環境的變動息息相關，屬於淺碟式經濟的台灣更是如此；民國九十五年九月，施明德以每人百元捐款活動拉出了倒扁的序幕，九月九日正式坐到總統府前的凱達格林大道，歷經遊行、演講、動員、圍城等過程，到十月十日的「天下圍攻」，讓倒扁活動達到了最高峰，而此一嚴重之朝野對決，不僅在國際社會上引起很大的關切，而且在國內造成極大的混亂，因為政治混亂，治國無方，導致國內經濟疲弱，終於引發人民的怒吼，經由蝴蝶效應與骨牌效應，而讓台灣人民在短短的一個月內，便瘋狂陷入一片歇斯底里的對決中，政府傾其全力為保衞政權而孤注一擲，將國家的所有資源都用在如何脫困與脫罪的胡同中，忽略了國內經濟的長遠發展，也扼殺了如日中天的房地產市場，而這種凡事不確定性所引發的效應，也給行政團隊帶來了政權可能不保的隱憂，亟需經由積極的作為來改變政府的形象，於是擱置多時的經建計劃，經過改頭換面之後，而有了「大投資、大溫暖」計劃的推動。

在紅衫軍氣勢磅礡，軍警莫之能禦之際，不僅台北街頭到處都是紅衫軍的紅色身影，而且全省各地都有紅衫軍的影子，阿扁車隊經過之處，幾乎都有紅衫軍如影隨行，除了以雙手顯示倒扁的招牌手勢之外，而且高呼「阿扁下台」聲不斷，這樣的一種氣勢，卻在十月十日的「天下圍攻」之後無以為繼，帶領群眾的施明德住進了醫院，幾個籌劃倒扁活動的人士紛紛中箭落馬，加上後勤空虛，以及政府單位的離間，紅衫軍終於走向紛爭離崩的局面，紅潮不見，阿扁勢力反撲，於是秋後算帳再起，許多曾經「嗆聲」的反對領袖，不論是商場的精英，宗教的領袖，或政界的大老，都面臨了查稅、查罪或財務不繼的困境，於是國內的經濟風暴再起，房地產的去化又蒙受了利空的陰影。

在秋後算帳風起雲湧之際，胡蘿蔔的磁吸效應再度拉起，以利益吸引各方人馬，以名位保護權位，大投資與大溫暖活動再起，然而，到底什麼是「大投資、大溫暖」呢，其來龍去脈為何，可能少有人能解，亦或是人民早已對政府的口號習以為常，從來就不會覺得政府所極力宣導的政策有何效應，因為有太多的口號被踐踏，也賠上了太多的誠信，民眾聽聽也就罷了，少有人信以為真而大力配合，或引頸盼望，只是這次的紅潮已過，政府危機已解，執政者為喚回人民失去已久的美夢，或許也作了最後的一搏，因此，「大投資、大溫暖」計劃應有其可觀之處，其效應對房地產市場未來的走勢亦應會有其利多。

有關政府的大投資計劃是有其緣由的，為因應國內外經濟環境的變化，行政院在九十五年七月曾經召開了「台灣經濟永續發展會議」，經過冗長的討論之後，獲得了516項的共同意見，為了表示對經發會決議的支持，行政院乃根據這些意見將其具體落實為「大投資」及「大溫暖」計畫，以2015年的總體發展為目標，規劃三年一期的經建計劃，並將「繁榮、公義、永續」的美麗台灣視為國家發展的新願景。

若從整個計劃的內容來加以觀察，「大投資」及「大溫暖」計畫所含蓋的範圍很廣，包括了產業發展、金融市場、產業人力、公共建設、社會福利等五大方案，預估在十年之後，也就是2015年時，可以達到優遊一日生活圈、消費者物價上漲率不超過2%、每人GDP3萬美元、失業率維持4%以下、經濟成長率平均5%、所得差距降到6倍以下等具體目標。

若進一步加以觀察政府在九十五年十月二十五日正式發佈的「大投資」及「大溫暖」計畫內容，便可發現一些有趣的現象，一是計劃數字化，二是發展全面化，三是政權持續化，其中，數字化是以數字的排序作為計劃目標的主軸，簡言之，「大投資」及「大溫暖」計畫可以「１日生活圈、2%物價水準、3萬每人平均所得、4%失業率、5%經濟成長」，此一「1、2、3、4、5」並列的數字法則究竟只是一種數字思考，還是真的可以達成具體目標，就值得國人細細玩味，如5%的經濟成長率可能很快就會面臨跳票的命運；另外，這樣的一種「大投資」及「大溫暖」計畫，是以十年以後為目標，而除非執政黨真的能達成維持政權的目的，否則，無異是畫餅充飢，讓人民空有美夢，卻不知該美夢何時才能具體實現。

細數歷任閣揆所推出的夢幻政策，從張俊雄的「挑戰2008、台灣Double」、游錫堃的「新十大建設」，謝長亭的「游規謝隨」，到現在蘇貞昌的「大投資」及「大溫暖」計畫，除了現任閣揆的政見之外，試問還有那些人記得「挑戰2008、台灣Double」、「新十大建設」，還有那些人記得一年前謝揆到底曾經提出什麼樣的經濟計劃或對策，人民還不了解政策的名稱與意涵，改朝換代之後又是另外一種景象，然而，在歷任閣揆中，又有那些人真正地落實經建目標，僅能說是支票空頭開，口號滿天飛了。

另外，在當前的房地產市場中，北、中、南三區的房市活絡情形並不一致，首善地區的台北仍佔有領先的地位，無論是推案量，房地產的市場行情，亦或是房地產的價格，都相對較其他縣市為佳，而在各種不同的房地產產品中，有些個案依然搶手，如捷運不動產，有些個案銷量持續增加，如交通便捷地區之小套房，有些個案則逐漸為消費者所認同，而且願意以更高的價位來承擔，如三代宅、水岸住宅、智慧概念屋等，且這些產品的供需均有逐漸加溫的趨勢。

所謂「三代宅」或「三宅屋」，顧名思義是指三代同堂的住宅，由於國內人口老化現象十分明顯，老人亟需親人照顧，而第二代又過於忙碌，第三代缺乏教養的空間，加上房地產的價位又高，於是如何將祖孫三代的需求加以串聯，讓三代同處於一個空間，既可達到照顧老少的需求，復可讓房屋的使用率達到最大化，便成了房地產業者所考量的因素，而能夠容納相對較多的人口，以及其生活機能相對較佳，並能讓三代同堂的房地產個案，亦慢慢地為大家所接受，並在士林、文山、內湖一帶廣為流傳。事實上，並非所有的房地產個案都可以成為三代宅，因為一個較為適當的三代宅必須滿足四大要件，分別是完善的重劃區(指經過都市審議，舉凡道路、公園、學校等，都有完善規劃的地區)、可以合併的住宅(指購屋人一次購買二至三戶，並加以合併成為合併戶)、智慧園區(指具有文教經濟及生活機能的住宅區)、交通便捷(指具有捷運功能之前景或交通方便的地區)，因此，要成為三代宅，仍需有其必要的條件。

所謂的「智慧住宅」或「智慧概念屋」是指能結合空間、家電、家具、建材營造、家居服務等智慧生活空間的房地產。在智慧住宅的設備上，有許多才引入國內使用的新型設備，如「指靜脈辨識系統」是一種隱形的鑰匙裝置，也是一種「唯有您自已」可以進入的門禁系統，而媲美「比爾蓋茲的科技監控」系統之客廳，屋主只要透過ＰＤＡ手機，就可以在外地遙控家中的各種電化設備，如空調冷氣、燈光、音響、窗簾、電視、爐火等系統的制制等，另外，如系統廚具，旋轉衣架，收納櫃等，都是形成「智慧概念屋」的必要條件，也是房地產產品未來發展所必須考量的需求。

而謂的「水岸住宅」或「親水住宅」則是指具有水岸景觀的住宅，比較有名的如大直重劃區的「地天泰」(每坪90萬元)，木柵木新路一帶的「御園」(每坪45萬元)，新店碧潭的「天闊」(每坪26至30萬元)，以及淡水的「藍海」(每坪25-35萬元)等個案，其主要的特色是臨水，見水，見山，見水又見山的住宅景觀，但同樣的看山看水景觀，其價位往往會有每坪十萬元的差距，中國人具有「有土斯有財」的觀念，房地產市場則有「有水斯有價」的銷售行情，只要是水岸住宅，其價位就會偏高。

惟不論是屬於那一類的房地產產品，若從全國各地的房價表現來觀察，在今年第三季的房地產之行情表現中，都可以看出全國各地房價普遍呈現揚升的局面，若以今年第三季房價與上一季來作比較，則會發現高雄台南等南部都會區的上漲率達5.21%為最大，台中都會區的4.30%次之，台北市的4.01%又次之；若與去年同期的價位來作比較，則以台北市的漲幅為最高，其一年的漲幅達11.58%，遠高於台北縣的7.21%與新竹桃園地區的7.14%，而南部地區的高雄與台南之漲幅則僅有0.03%，有關全國各地區的房價及其價格變動之比較可參閱表一的說明。

表一 台灣各主要縣市房價比較表

單位：萬元、％

區域

95年第3季每坪成交價

95年第2季每坪成交價

變動率

94年第3季每坪成交價

變動率

全國平均

17.20

16.96

1.41

16.02

7.38

台北市

40.69

39.12

4.01

36.46

11.58

台北縣

17.68

17.47

1.21

16.49

7.21

新竹地區

12.20

12.10

0.83

11.39

7.14

台中都會區

12.76

12.23

4.30

12.20

4.58

台南高雄都會區

10.40

9.88

5.21

10.46

0.03

資料來源：國泰建設，民國95年10月26日

全國各地的房地產價格儘管已經上揚，但與經濟及房地產走勢息息相關的政治衝突卻一直沒有停止，雖然總統府弊案連連所引發的紅衫軍反貪腐活動暫時停止活動，但野火燒不盡，只要弊案再被挑起，或國家機務費的濫用有了新的證據，則倒扁活動可能再起，並讓台灣經濟再度處於空轉的狀態，朝野惡鬥不斷，民怨四射，對於國家的經濟與社會的和和諧都會產生不利的影響，而這也是影響房地產市場未來發展的重要潛在因素。

從前述的說明可知，由於房價的復甤，使得整個房地產市場的去化相對較為活絡，台北市的成交單價更是回到十一年前每坪四十萬元的關卡，每坪上百萬的豪宅亦屢見不鮮，而中區與南區的房價亦有同步上揚的趨勢，設若政經結構沒有重大改變，朝野亦無太大的嚴重衝突，則比較重大的影響因素應是北高市長選舉所引發的資金排擠效應，預估未來房地產市場之產品價格仍有上揚的空間。

三.營建類股分析

國內的股票市場經常扮演政經衝突的溫度計角色，政治紊亂，經濟前景不佳，則股市走向空頭，政治清明，經濟狀況良好，且國內外經濟走勢看好，則股市走向多頭，股市是經濟的櫥窗，也是看查政經環境變動的重要指標。

由於政治環境的不甚穩定，經濟政策施行不易，投資的經濟效益不佳，加上貪贓枉法的事情屢有所聞，而讓台灣在全球經濟的競爭力中的排名再度下滑。根據世界經濟論壇（ＷＥＦ）最近所作的一項「全球競爭力報告」資料顯示，台灣的競爭力排名已由去年的第八名滑落至今年的第十三名；而台灣在九項評比標準中，以「制度」的表現最差(第32名)，金融健全度的表現亦敬陪末座；而重大投資案的停擺，公務人員士氣的低迷，公共建設無法如期推動，以及層出不窮的弊案，都是造成台灣政經局勢往下沈淪，並影響我國競爭力下降的重要因素。

如何解決台灣競爭力的下滑逐年下滑的問題，歐洲商會在「2006-2007年建議書」中就曾明確表示，台灣在經濟上應積極轉型，藉由進一步的市場自由化與稅務優惠措施，讓台灣具有更高的競爭力，而其主要的建議包括兩岸商業關係正常化，政府必須剔除阻礙兩岸自由流通的人力、貨物、資本等因素，包括限制中國人士來台或工作，2400項大陸製造商品禁止進口，對台資企業在中國大陸有最高40%的投資上限等，唯有打開兩岸互通的大門，台灣的經濟才能順利發展，國內的股市也才能欣欣向榮，營建類股的表現也得於有較大的成長空間，而競爭力也才有提升的契機。

在股票市場方面，國內股票加權總指數衝破七千點的關卡以後，營建類股與個股股價的表現又如何呢；整體而言，營建類股在大盤指數的帶動下，股價加權指數呈現一路走榮的趨勢，不僅營建類股指數大幅度的上揚，而且個股亦呈上漲走勢，且大部分股價若與上月相較，大都呈現上升的格局，部分的個股之股價之漲幅相對較大，其中，個股股價漲幅較大者以最近聲名大噪的台開為最大，其股價雖不高，但漲幅卻是最大，由9.98元上漲為15.15元，不僅股價超過面值，而且漲幅高達51.80%，為營類類股中，本月漲幅最大的個股。

由於台灣股票加權總指數越過七千點的關卡，外資搶進，法人進場，業者護盤，而散戶投資人亦大量跟進，導致各類股的輪漲，營建類股再度呈現多頭局面，除台開股價的漲幅超過50%之外，漲幅佔第二位的全坤興的股價上漲幅度亦超過50%，其股價由15.50元上升為23.50元，每股漲價8元，而漲幅則達51.61%，相對漲幅第三名為順天，其股價則由26元上升為35.45元，股價上漲幾近10元，漲幅為36.35%，另外，漲幅相對較大的個股尚有國揚(35.93%)，日勝生(33.16%)，鄉林(28.02%)，興發戶(17.45%)等，其中，股價上漲幅度最大的個股為鄉林，其一個月內的股價上揚了11.60元，至於已保持營建類股王多時的長虹，其股價則由87.00元上升為91.50元，漲幅為5.17%，其價位雖曾破百元，再下百元，但基本上，其股王的實力在短期間內應不會被打破。

在營建類加權總指數上揚，而個股股價表現又呈現強勢，且不動產市場的銷售行情又呈現多頭與熱絡的情況下，營建類股是否仍值得投資人投資呢？由於國內朝野惡鬥不止，政經局勢不穩，外有美國軍購案必須過關的壓力，內有紅衫軍蠢蠢欲動的反對勢力，情勢的轉變難料，所有的政經環境之變化，都牽動整個經濟的走勢，也影響營建類股變動的行情，設若未來的政經局勢難於掌握，亦可利用圖形走勢來作佐證，或以各種不同數值的移動平均值來作比較，如五日或十二日的移動平均數，用以判斷是否可以介入投資的參考，而比較簡單的方式則是利用相對強弱指標來作為判斷是否買進或賣出的參考依據。

若以十月分下旬的「五日相對強弱指標值」（5日RSI）之變動情形來觀察，並與上月同期的相對強弱指標來做比較，投資人便可發現大部分的個股之五日相對強弱指標值大都呈上揚的情形，大部分的個股之指標值幾乎都座落在50-70之間者為最多，有些個股的五日相對強弱指標值則幾達100(如宏景)，投資人在投資營建個股的態度相對較上月積極，惟投資人是否進入投資，相對強弱指標的變化或可作為投資人的參考。有關營建個股的股價之表現情形，以及其五日相對強弱指標值的變化情形，可參閱表二的說明。

表二 台灣股票市場營建類股個股價格及其五日RSI比較表

(民國九十五年十月) 單位：元、%

編號 證券類別

10月26日 收盤

09月26日

收盤

10月26日

(五日RSI)

09月26日

(五日RSI)

1107(00) 建台

1436(01) 福益

1442(02) 名軒

2501(1) 國建

1.30

9.14

10.80

21.00

0.83

9.18

10.00

20.25

33.33

53.57

50.00

48.15

57.14

99.99

42.86

68.97

2504(2) 國產

14.80

12.80

70.00

73.17

2505(3) 國揚

20.05※

14.75

87.06

83.33

2506(4) 太設

4.08

3.73

58.06

60.38

2509(5) 全坤興

23.50※

15.50

76.40

76.19

2511(6) 太子

21.90

18.20

15.38

99.99

7寶建＃

-

-

-

-

8潤建＃

-

-

-

-

2514(9) 龍邦

17.45

17.25

83.33

42.86

2515(10) 中工

4.92

4.09

74.29

76.19

2516(11) 新建

3.04

2.65

61.11

73.91

12長穀＃

-

-

-

-

13長億＃

-

-

-

-

2520(14) 冠德

12.20

9.61

61.54

71.22

15宏總＃

-

-

-

-

16德寶＃

-

-

-

-

2524(17) 京城

36.00

32.95

64.89

81.97

18寶祥＃

-

-

-

-

2526(19) 大陸

23.35

18.45

58.46

68.75

2527(20) 宏璟

9.13

8.43

99.99

58.70

21 皇普 ◎

3.09(全額)

-

-

-

2530(22) 華建

5.04

4.60

41.38

89.47

23昱成＃

-

-

-

-

2534(24)宏盛

23.40

22.80

50.00

72.73

2535(25)達欣工

11.25

9.24

50.00

77.55

2536(26)宏普

37.55

36.35

60.61

64.19

2537(27)春池 ◎

6.90(全額)

2.74

-

55.00

2538(28)基泰

18.95

14.00

61.27

99.99

29櫻花建 ◎

-(全額)

-

-

-

30林三號＃

-

-

-

-

2542(31) (宏巨)

興富發

42.00※

36.05

60.66

72.73

2543(32)皇昌

9.11

8.68

47.87

80.00

33昌益(鼎營)◎

-(全額)

-

-

-

2545(34)皇翔

64.60※

55.00

50.70

85.71

2546(35)根基

7.63

6.12

81.19

91.43

2547(36)日勝生

37.95※

28.50

54.62

85.59

2548(37)華固

68.70

67.10※

31.03

85.87

2841(38)台開

5515(39)建國

15.15※

15.35

9.98

12.95

88.52

50.00

53.19

66.67

5525(40)順天

35.45※

26.00

43.70

71.43

5531(41)鄉林

53.00※

41.40

67.74

92.11

5534(42)長虹

91.50㊣

87.00※㊣

38.18

87.30

資料來源：作者整理

說 明：10月收盤價及成交量的基準日期為95年10月26日；

09月收盤價及成交量的基準日期為95年09月26日；

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機；

凡有”※”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過5元。

凡有”※－”記號者，表示其跌幅較大，且其股價跌超過5元。

凡有”＃”記號者，表示其為下市股，即已經在股市中被除名者。

有㊣記號者，表示其為當月比較日最高價營建個股，亦為當月的股王。

凡有◎記號者表示全額交割股，表示該個股為全額交割股，僅有股價，不列RSI值。

民國91年4月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表；

民國91年4月至92年12月，其股價漲幅較高者係以超過二元為代表；

民國93年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表）。